I. La construction du loyer binaire : un mécanisme fondé sur la liberté contractuelle
A. La définition et les composantes du loyer binaire dans le bail commercial
Le loyer binaire, désigné également sous l’appellation de loyer à deux composantes, constitue une modalité contractuelle de fixation du prix du bail commercial qui se singularise par l’adjonction d’une part variable à une part fixe. La part fixe, qualifiée de minimum garanti, correspond à une somme déterminée due quelle que soit la performance économique du preneur, tandis que la part variable est assise sur un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire dans les lieux loués. Dans son arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045), la troisième chambre civile a ainsi qualifié le contrat liant la société Promod à sa bailleresse de « loyer annuel comportant une part fixe et une part variable calculée sur la base du chiffre d’affaires hors taxes du locataire », consacrant par ce rappel la distinction fondamentale qui gouverne ce mécanisme. Cette architecture contractuelle se retrouve dans des décisions plus anciennes, notamment l’arrêt du 3 novembre 2016 (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826), lequel énonce que « le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur ».
Le loyer binaire se distingue radicalement du loyer classique fondé exclusivement sur la valeur locative, telle que définie par l’article L. 145-33 du code de commerce, lequel dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Or, la valeur locative résulte de l’appréciation combinée des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments étant respectivement précisés par les articles R. 145-2 à R. 145-6 du code de commerce. Le loyer binaire, en intégrant une composante variable indexée sur la performance commerciale du preneur, s’affranchit partiellement de ces critères légaux en y substituant un paramètre économique propre à l’exploitation du fonds. Cette substitution n’est toutefois pas sans incidence sur le régime du plafonnement légal prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel encadre la variation du loyer lors du renouvellement en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, dès lors que la part variable, calculée sur le chiffre d’affaires, échappe par nature à ce mécanisme d’indexation.
Cette dissociation entre loyer fixe et loyer variable n’est pas neutre sur le plan juridique, car elle emporte des conséquences substantielles quant au régime applicable lors du renouvellement du bail. Le caractère hybride du loyer binaire, à la fois reflet de la valeur locative pour sa part fixe et instrument de partage du risque économique pour sa part variable, en fait un objet contractuel dont la Cour de cassation a dû, par touches successives, préciser l’articulation avec le statut impératif des baux commerciaux. Par ailleurs, la Cour a rappelé que le juge des loyers commerciaux « ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 24), consacrant ainsi l’intangibilité de la composante variable au stade du renouvellement.
B. Le caractère supplétif du statut des baux commerciaux : la primauté de la convention des parties
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, est traditionnellement présenté comme un corps de règles d’ordre public de protection du preneur. Pourtant, la Cour de cassation a clairement établi que les dispositions relatives à la fixation du prix du bail renouvelé présentent un caractère supplétif de la volonté des parties. L’arrêt du 30 mai 2024, rendu en formation de section et destiné à la plus large diffusion (FS-B+R), affirme en effet que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 24).
Ce principe de liberté contractuelle trouve son fondement dans l’article 1103 du code civil, aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». La stipulation d’un loyer binaire constitue ainsi l’expression de cette liberté, les parties décidant de s’extraire du carcan légal de la valeur locative pour lui substituer un mécanisme de fixation qu’elles estiment plus adapté à la réalité économique de leur relation. Dès lors, la clause de loyer binaire emporte, en principe, exclusion de la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, sauf volonté contraire expressément manifestée par les parties. Le caractère supplétif de ces dispositions ne saurait toutefois être étendu au-delà de ce que la Cour de cassation a expressément jugé, et il n’affecte nullement les règles d’ordre public qui gouvernent le statut des baux commerciaux dans ses autres dimensions, telles que le droit au renouvellement ou la protection contre les clauses réputées non écrites.
La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 29 novembre 2018 (Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.798), posé un jalon essentiel en énonçant que « la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti ». Cette décision consacre la validité du mécanisme tout en rappelant que les parties conservent la faculté d’aménager conventionnellement l’intervention du juge. En conséquence, le loyer binaire n’est pas, par nature, incompatible avec le statut des baux commerciaux, mais il en modifie l’économie en subordonnant l’intervention du juge à un accord préalable des parties.
À cet égard, il importe de souligner que la Cour de cassation a expressément jugé, dans l’arrêt du 18 juin 2026, que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, point 5). Cette motivation, qui réitère la solution des arrêts antérieurs, confirme la constance de la position de la troisième chambre civile sur la primauté de la convention des parties en matière de loyer binaire.
II. Le contentieux du renouvellement du bail à loyer binaire : la recherche de la volonté commune
A. L’évolution prétorienne de l’office du juge des loyers commerciaux
L’office du juge des loyers commerciaux, défini par l’article R. 145-23 du code de commerce, lui confère compétence pour connaître des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ». Or, l’application de cette disposition aux baux stipulant un loyer binaire a donné lieu à une évolution jurisprudentielle remarquable, que l’arrêt du 30 mai 2024 retrace avec une précision didactique. La Cour de cassation y expose explicitement que « la jurisprudence a évolué », avant d’en dérouler les trois étapes successives (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 21).
Dans un premier temps, la Cour jugeait que « lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord », et que « l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s’il existait, et en l’absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix », sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 22, rappelant Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153). Cette solution, d’une grande rigueur, avait pour effet de priver les parties de tout recours juridictionnel effectif en cas de blocage des négociations.
Dans un deuxième temps, par les arrêts du 3 novembre 2016 et du 29 novembre 2018, la Cour de cassation a tempéré cette position en admettant que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 23). Cette évolution a ouvert une brèche dans le principe d’exclusion de l’office du juge, en permettant aux parties de réintroduire, par une stipulation expresse, l’intervention du juge des loyers commerciaux sans pour autant remettre en cause le fondement contractuel de la fixation du prix. L’arrêt du 3 novembre 2016 précise à cet égard que « le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle » (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826).
Le troisième temps de l’évolution, marqué par l’arrêt du 30 mai 2024, constitue un revirement de portée considérable. La Cour y consacre deux innovations majeures, qui modifient substantiellement l’équilibre procédural entre bailleur et preneur. D’une part, elle requalifie le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable : ce moyen, qui était antérieurement traité comme une fin de non-recevoir, doit désormais s’analyser en une défense au fond. En conséquence, « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, point 19). D’autre part, et c’est là l’apport le plus significatif, la Cour impose au juge de « rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques », même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux (point 26).
Cette solution marque un infléchissement sensible de la jurisprudence, dans le sens d’une plus grande protection du droit d’accès au juge tel que consacré par les textes fondamentaux. Le juge des loyers commerciaux, désormais compétent pour connaître de toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé, y compris dans l’hypothèse d’un loyer binaire, doit procéder à une analyse approfondie des stipulations contractuelles et des circonstances de l’espèce avant de se prononcer. La Cour de cassation a ainsi réaffirmé, dans l’arrêt du 18 juin 2026, que c’est « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat » que la cour d’appel doit déterminer si les parties ont exprimé une volonté commune de soumettre le loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, point 6).
B. La charge procédurale pour les parties et les conséquences pratiques du défaut de clause expresse
La solution dégagée par l’arrêt du 30 mai 2024 emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux. En imposant au juge de rechercher la volonté commune des parties au-delà de la simple lettre du contrat, la Cour de cassation transfère sur les parties une charge procédurale accrue : il leur incombe désormais d’établir, par des éléments intrinsèques au contrat ou extrinsèques à celui-ci, qu’elles ont entendu soumettre la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. À défaut d’une telle démonstration, le loyer antérieur sera reconduit sans modification de la part fixe, conformément à la jurisprudence constante rappelée dans l’arrêt de 2024.
Cette issue, à savoir le maintien du loyer antérieur alors même que le bail est renouvelé, peut se révéler particulièrement défavorable au bailleur, surtout dans un contexte de hausse des valeurs locatives. La reconduction de la part fixe à l’identique pendant une nouvelle période de neuf années, sans mécanisme de révision autre que la variation de la part variable liée au chiffre d’affaires du preneur, peut entraîner un décalage significatif entre le loyer effectivement perçu et la valeur locative réelle des locaux. C’est précisément pour cette raison que la Cour de cassation a, dès l’arrêt du 12 juin 2003, rappelé la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce, ce qui ouvre alors droit, pour le preneur, au versement d’une indemnité d’éviction. Par ailleurs, l’article L. 145-38 du code de commerce, qui régit la révision triennale du loyer, pourrait offrir une voie alternative, mais son application au loyer binaire est elle-même subordonnée à l’accord des parties ou à la démonstration d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, preuve dont la charge incombe au demandeur à la révision et dont la Cour de cassation contrôle rigoureusement l’administration.
L’arrêt du 18 juin 2026 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie la volonté des parties. En l’espèce, le contrat stipulait que le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative » et qu’il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ». La Cour a néanmoins approuvé la cour d’appel d’avoir relevé « que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, point 6). Cette décision révèle que la simple référence à la valeur locative et à l’article L. 145-33 ne suffit pas à caractériser la volonté des parties de recourir au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé.
En conséquence, les praticiens sont invités à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de loyer binaire. La stipulation d’une clause de recours au juge des loyers commerciaux, prévoyant expressément que le minimum garanti sera fixé à la valeur locative par le juge en cas de désaccord des parties, constitue la seule garantie de voir trancher judiciairement le litige au moment du renouvellement. L’arrêt du 3 novembre 2016 avait déjà indiqué cette voie, en précisant que les parties « peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16.826).
Par ailleurs, l’obligation de bonne foi dans l’exécution des conventions, énoncée à l’article 1104 du code civil, impose aux parties de négocier loyalement le prix du bail renouvelé, même en l’absence de clause de saisine du juge. Cette obligation, dont la Cour de cassation rappelle régulièrement la portée en matière de baux commerciaux, pourrait servir de fondement à une action en responsabilité contractuelle contre la partie qui abuserait de la situation de blocage créée par le défaut de clause expresse pour imposer le maintien du loyer antérieur. La troisième chambre civile a en effet jugé, de manière constante, que la liberté contractuelle trouve sa limite dans l’exigence de bonne foi qui gouverne l’ensemble des relations contractuelles.
Dès lors, l’articulation entre le principe de liberté contractuelle et l’impératif de bonne foi dessine un cadre dans lequel les parties à un bail à loyer binaire doivent exercer leurs droits avec loyauté. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en imposant au juge de rechercher la volonté commune des parties au-delà du texte contractuel, participe de cet équilibre en évitant que le formalisme de la clause de loyer binaire ne devienne un instrument d’éviction du contrôle juridictionnel. Le rappel constant du caractère supplétif des dispositions relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, conjugué à l’exigence de bonne foi qui irrigue l’ensemble du droit des contrats, invite ainsi les parties à anticiper contractuellement les modalités de résolution de leurs différends, sans pouvoir se prévaloir du silence du contrat pour imposer unilatéralement une solution défavorable à l’autre partie.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile relative au loyer binaire dans le bail commercial témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la liberté contractuelle, consacrée par le caractère supplétif du statut des baux commerciaux, et la protection de l’accès au juge, garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. L’arrêt du 30 mai 2024, en requalifiant le moyen tiré de la clause de loyer variable en défense au fond et en imposant au juge de rechercher la volonté commune des parties, constitue l’aboutissement d’une évolution jurisprudentielle de trente années, initiée par l’arrêt fondateur du 10 mars 1993. L’arrêt du 18 juin 2026, en confirmant la solution dans un contexte contractuel où les parties avaient pourtant multiplié les références à la valeur locative, illustre la rigueur de l’appréciation judiciaire et souligne l’impératif d’une rédaction contractuelle d’une précision absolue. Le loyer binaire apparaît ainsi comme un instrument juridique dont l’efficacité dépend tout entière de la prévoyance des rédacteurs d’actes et de la capacité des parties à anticiper, dès la conclusion du bail, les modalités de résolution de leurs différends futurs, sous le contrôle désormais renforcé du juge judiciaire.
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