I. La portée procédurale de l’exception d’inexécution opposée par le preneur à la clause résolutoire

A. L’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de l’article L. 145-41 du code de commerce

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un édifice législatif protecteur dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours procéduraux. Dans un arrêt du 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, la formation de section de la troisième chambre civile a consacré une position d’une portée considérable en affirmant que le locataire à bail commercial qui invoque une exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire. En l’espèce, la société Les Chatons, bailleresse, avait consenti un bail commercial à la société SCGR portant sur des locaux à usage mixte au sein desquels de nombreux désordres avaient été constatés, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. La bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019, puis obtenu une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnance ultérieurement infirmée par un arrêt du 29 septembre 2021. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer, elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, alinéa premier, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt rendu le 18 septembre 2025 (n° 23-24.005, publié), par lequel la même chambre avait jugé que le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. En conséquence, l’exception d’inexécution s’affranchit désormais clairement des deux contraintes procédurales qui encadrent le jeu de la clause résolutoire : l’obligation de mise en demeure préalable et l’obligation de saisine du juge dans le mois. Le commandement de payer prévu par l’article L. 145-41, qui doit à peine de nullité mentionner le délai d’un mois, conserve sa pleine efficacité pour faire courir le délai à l’issue duquel la clause résolutoire est acquise en l’absence de paiement, mais il ne saurait paralyser l’exercice, par le preneur, d’une exception d’inexécution fondée sur les manquements du bailleur à ses propres obligations contractuelles. Cette dissociation fonctionnelle entre le mécanisme de la clause résolutoire et celui de l’exception d’inexécution constitue un apport majeur de l’arrêt du 5 mars 2026, dans la mesure où elle préserve l’effet utile de l’exception d’inexécution même en présence d’une clause résolutoire stipulée au contrat.

Or, le terrain d’élection de cette exception d’inexécution est précisément celui des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, laquelle est qualifiée de continue par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Ainsi, l’arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292, également publié au Bulletin, a jugé que l’obligation de délivrance du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail, ce qui fonde la recevabilité de l’action du preneur sans limitation temporelle autre que celle de la prescription quinquennale de droit commun. Dès lors, le locataire qui se prévaut d’une exception d’inexécution fondée sur les désordres affectant les locaux loués peut opposer cette fin de non-recevoir à l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, même si le commandement de payer a été délivré plus d’un mois auparavant sans que le preneur n’ait accompli les diligences prévues par l’article L. 145-41. Cette solution s’avère d’autant plus opportune dans le contexte de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui a modifié l’article L. 145-41 pour conditionner l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. En effet, en resserrant les conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, le législateur a rendu d’autant plus précieuse, pour le preneur, la possibilité d’opposer une exception d’inexécution autonome qui échappe à ces conditions restrictives.

B. L’office du juge dans la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution

L’arrêt du 5 mars 2026 précise également l’étendue de l’office du juge saisi d’une exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire. La cour d’appel de Cayenne s’était abstenue de rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la locataire, si le défaut de paiement des loyers procédait précisément d’une exception d’inexécution justifiée par les manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation sanctionne cette carence en relevant que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, imposant ainsi au juge du fond une obligation positive de vérification du bien-fondé de l’exception invoquée. À cet égard, le visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1719 du code civil, combinés, révèle la logique de l’arrêt : le commandement de payer prévu par l’article L. 145-41 vise à sanctionner l’inexécution fautive de son obligation de paiement par le preneur, tandis que l’article 1719 impose au bailleur une obligation de délivrance de la chose louée et d’entretien de celle-ci en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Par conséquent, l’exception d’inexécution tirée de la violation de l’obligation de délivrance par le bailleur, prévue à l’article 1719 du code civil, opère comme un mécanisme de neutralisation de la clause résolutoire distinct de la demande de délais de paiement visée au troisième alinéa de l’article L. 145-41, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Dès lors, l’exception d’inexécution ne saurait être assimilée à une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle demeure soumise aux conditions posées par l’article L. 145-41, notamment l’exigence de capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. L’autonomie conceptuelle ainsi consacrée des deux mécanismes procéduraux renforce la protection juridictionnelle du preneur à bail commercial, en lui offrant une voie de défense au fond qui échappe aux contraintes formelles du droit des procédures collectives et du référé.

II. La prescription biennale : un régime de rigueur partiellement tempéré par les mécanismes procéduraux offerts au preneur

A. La computation rigoureuse du délai et l’indifférence de la mauvaise foi du bailleur

Le régime de la prescription biennale applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce, continue de faire l’objet d’une application rigoureuse par la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578, également publié au Bulletin, la Cour de cassation a censuré un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé de faire application de la prescription biennale en se fondant sur la mauvaise foi du bailleur. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018. Le locataire n’avait pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans pour faire fixer le montant de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel avait considéré que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription biennale pour obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité après avoir reconnu le droit à indemnité lors de la délivrance du congé, était empreinte de mauvaise foi et que le locataire n’avait pas de raison d’ester en justice puisqu’il attendait de connaître le montant de l’indemnité. La Cour de cassation casse cette décision au motif que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Les textes visés sont les articles 835, alinéa premier, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce. Or, l’article L. 145-9 dispose que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, tandis que l’article L. 145-28 précise que le locataire qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux. La solution de l’arrêt du 12 février 2026 réaffirme avec force l’automaticité du jeu de la prescription biennale, à laquelle la mauvaise foi du bailleur ne saurait faire échec. Cette position s’explique par la nature même de la prescription extinctive, qui repose sur des considérations objectives de sécurité juridique et de paix sociale, étrangères à l’appréciation subjective du comportement des parties. Dès lors, le preneur à bail commercial ne peut se contenter d’attendre passivement que le bailleur chiffre l’indemnité d’éviction ou diligente une expertise : il lui incombe de saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sous peine de perdre irrémédiablement son droit à indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux.

B. La suspension conditionnée de la prescription au titre de l’article 2239 du code civil

L’arrêt du 12 février 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin, apporte des précisions essentielles sur le mécanisme de suspension de la prescription biennale prévu à l’article 2239 du code civil. En l’espèce, la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2017, puis avait assigné la locataire en référé afin que soit ordonnée une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. L’expert avait déposé son rapport le 10 juillet 2020 et la locataire avait assigné la bailleresse en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020. La cour d’appel de Paris avait déclaré prescrite l’action de la locataire. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». La Cour en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. En l’espèce, la locataire s’était bornée à émettre des protestations et réserves sans se joindre à la demande d’expertise ni formuler une demande propre, ce dont la cour d’appel avait exactement déduit l’absence d’effet suspensif à son égard. Par ailleurs, la Cour de cassation approuve l’analyse de la cour d’appel selon laquelle le dire adressé à l’expert par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction, de sorte qu’aucune interruption de la prescription au titre de l’article 2240 du code civil ne pouvait être retenue. Cette jurisprudence, d’une portée pratique considérable, impose au preneur une vigilance procédurale constante : il ne saurait se reposer sur les diligences procédurales du bailleur pour interrompre ou suspendre le cours de la prescription de ses propres actions. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, qui sanctionne du réputé non écrit les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54, ne modifie en rien le régime de la prescription biennale. En effet, l’action en constatation du caractère réputé non écrit d’une clause est imprescriptible, mais les actions consécutives en paiement ou en indemnisation demeurent soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60. Dès lors, l’élargissement du domaine du réputé non écrit opéré par la loi du 26 mai 2026, notamment par l’intégration des articles L. 145-32-1 et L. 145-40 dans le périmètre de l’article L. 145-15, ne dispense pas le preneur d’agir dans le délai de deux ans pour faire valoir les droits patrimoniaux qui en découlent.

Par ailleurs, la computation de la durée du bail expiré, qui commande l’application du plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce, obéit à des règles temporelles rigoureuses que la troisième chambre civile applique avec constance. Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, fondé sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative, déterminée d’après les critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. À cet égard, l’article L. 145-38-1 du code de commerce, introduit par l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, autorise désormais, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause dite « tunnel » ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette innovation législative, qui sécurise les clauses d’indexation symétrique antérieurement prohibées, s’articule avec le régime de la prescription biennale en ce que l’action du preneur en répétition des loyers indûment perçus au titre d’une clause d’indexation réputée non écrite doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de chaque paiement effectué. En conséquence, la rigueur du régime de la prescription biennale, conjuguée à l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution, dessine un équilibre contentieux dans lequel la protection du preneur est réelle mais subordonnée à une vigilance procédurale constante.

L’article L. 145-40 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, qu’il en va de même pour la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature, et que ces sommes sont restituées dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés. En cas de mutation des locaux, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur et, le cas échéant, la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties. Or, l’action en restitution des sommes versées à titre de garantie, fondée sur cet article, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, de sorte que le preneur doit agir dans les deux ans de la date de remise des clés pour en obtenir le remboursement, sous peine de forclusion. Cette articulation entre le renforcement des droits substantiels du preneur par la loi du 26 mai 2026 et la rigueur inchangée du régime de la prescription biennale confirme que la protection du preneur à bail commercial réside moins dans la substance des droits qui lui sont reconnus que dans la célérité de leur mise en œuvre contentieuse.

Enfin, la convergence des solutions dégagées par les arrêts du 12 février 2026 et du 5 mars 2026 révèle une orientation jurisprudentielle cohérente de la troisième chambre civile, qui entend préserver l’équilibre du statut des baux commerciaux en conjuguant la protection du fonds de commerce du preneur et la sécurité juridique du bailleur. L’exception d’inexécution, mécanisme défensif autonome, et la prescription biennale, institution extinctive rigoureuse, constituent les deux faces d’un même équilibre procédural : le preneur dispose de voies de défense effectives pour résister à la mise en œuvre de la clause résolutoire, mais il doit agir avec diligence pour préserver ses droits patrimoniaux. Cette dialectique entre protection substantielle et rigueur procédurale se trouve confortée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui accroît les droits matériels du preneur sans infléchir les contraintes temporelles qui gouvernent leur exercice contentieux. L’office du juge dans la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution, consacré par l’arrêt du 5 mars 2026, s’articule ainsi avec l’impératif de saisine rapide du tribunal imposé par la prescription biennale pour former un corpus procédural dont la cohérence d’ensemble transcende la diversité des situations contentieuses.

Conclusion

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par ses arrêts des 12 février et 5 mars 2026, consolide un édifice procédural cohérent dont l’architecture repose sur deux piliers complémentaires : d’une part, l’autonomie de l’exception d’inexécution, qui opère comme un mécanisme défensif distinct de la demande de délais de paiement prévue à l’article L. 145-41 du code de commerce et échappe ainsi au formalisme du commandement de payer ; d’autre part, la rigueur intangible du régime de la prescription biennale, qui ne tolère ni la suspension fondée sur la mauvaise foi du bailleur ni l’interruption résultant de la seule reconnaissance implicite de son obligation par ce dernier. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en modifiant substantiellement les articles L. 145-15, L. 145-40 et L. 145-41 du code de commerce et en introduisant le nouvel article L. 145-38-1, renforce les droits substantiels du preneur sans altérer le cadre procédural dans lequel ces droits doivent être exercés. En définitive, la protection du preneur à bail commercial se révèle plus que jamais conditionnée à une stratégie contentieuse proactive, seule à même de conjurer les effets irrémédiables de la prescription biennale.