Le contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé place les praticiens devant une double difficulté : déterminer avec précision la date d’effet du nouveau bail et en tirer les conséquences sur le régime du plafonnement légal. Ces questions, qui paraissent purement techniques, emportent des conséquences économiques considérables pour les bailleurs comme pour les preneurs, le montant du loyer constituant souvent le poste de charges le plus important du compte d’exploitation d’un fonds de commerce. Deux événements juridiques du mois de juillet 2026 viennent éclairer ces questions sous un jour nouveau. D’une part, un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 9 juillet 2026 apporte une précision essentielle sur l’articulation entre les articles L.145-12 et L.145-34 du code de commerce dans le cas de la tacite prolongation. D’autre part, le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale modifie, à compter du 1er octobre 2026, les modalités de notification des mémoires dans la procédure de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Ces deux textes, l’un jurisprudentiel, l’autre réglementaire, offrent l’occasion d’une analyse croisée des règles de fond et de procédure qui gouvernent la détermination du loyer du bail commercial renouvelé.
I. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé et son incidence sur le plafonnement
A. Le mécanisme de l’article L.145-12 du code de commerce dans le cas de la tacite prolongation
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, offre au preneur un droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la durée contractuelle. Ce droit, d’ordre public, constitue l’un des piliers de la protection légale du locataire commerçant. La demande de renouvellement obéit aux conditions de l’article L.145-10 du code de commerce, qui dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (article L.145-10 du code de commerce). Cette faculté de demander le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation, sans être enfermée dans un délai, constitue un avantage procédural notable pour le preneur.
La détermination de la date à laquelle le nouveau bail prend effet est régie par l’article L.145-12 du même code, aux termes duquel « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande » (article L.145-12 du code de commerce). Ce mécanisme de report au premier jour du trimestre civil suivant la demande est d’une application rigoureuse, qui ne laisse aucune place à l’appréciation des parties ou du juge quant à la fixation d’une date différente, sauf accord contraire.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette règle avec une netteté particulière. Dans cette affaire, une société exploitant une pharmacie était locataire de locaux commerciaux en vertu d’un bail conclu pour neuf années à compter du 30 juin 2000. À l’expiration de la durée contractuelle initiale, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation et, le 14 mai 2012, la locataire avait sollicité le renouvellement. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 décembre 2024, avait considéré que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait ainsi duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
Saisie d’un pourvoi de la locataire, la Cour de cassation a rejeté celui-ci en rappelant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
Cette motivation, dont la précision textuelle mérite d’être soulignée, confirme que la date d’effet du bail renouvelé ne se confond pas avec la date de la demande de renouvellement. En effet, le législateur a délibérément choisi de fixer un point de départ distinct, qui ménage un délai incompressible entre la demande et la prise d’effet. Ce délai, qui peut atteindre jusqu’à trois mois moins un jour, n’est pas neutre dans ses conséquences juridiques, comme l’illustre précisément l’affaire soumise à la Cour de cassation.
B. Les conséquences du calcul de la date d’effet sur le régime du plafonnement du loyer
La seconde partie de l’arrêt du 9 juillet 2026 porte sur les conséquences de la détermination de la date d’effet quant au régime du plafonnement du loyer. L’article L.145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé : à moins d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (article L.145-34 du code de commerce). Toutefois, ce même texte prévoit une exception décisive : « ces dispositions ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».
En l’espèce, la locataire soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors qu’elle avait notifié sa demande de renouvellement le 14 mai 2012, soit avant que le bail n’atteigne la durée de douze ans – le bail initial ayant pris effet le 30 juin 2000. L’argument n’était pas dépourvu de cohérence : si l’on considère que le droit au plafonnement s’apprécie à la date de la demande, la locataire pouvait légitimement espérer bénéficier de ce mécanisme protecteur. La Cour de cassation a toutefois écarté cette analyse en confirmant le raisonnement de la cour d’appel, qui avait constaté que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012 et en avait exactement déduit que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, « ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
La rigueur de cette solution est remarquable : un seul jour au-delà de la durée de douze ans suffit à faire basculer le régime du plafonnement vers celui du déplafonnement, avec les conséquences financières considérables qui en résultent pour le locataire. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, que le déplafonnement du loyer fondé sur le dépassement de la durée de douze ans par l’effet de la tacite prolongation obéit à un régime spécifique. Dans cette décision, la troisième chambre civile avait jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Il en résulte une conséquence pratique d’une grande importance : lorsque le déplafonnement est la conséquence du seul écoulement du temps – le bail expiré ayant dépassé douze ans par l’effet de la tacite prolongation –, l’étalement de la hausse du loyer prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34, qui limite à 10 % par an l’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente, n’est pas applicable. Le locataire se trouve ainsi exposé à une augmentation immédiate et intégrale de son loyer, sans le bénéfice du lissage temporel qui tempère le déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Cette distinction, qui peut sembler technique, emporte des conséquences économiques considérables pour les commerçants dont le bail s’est prolongé au-delà de douze ans. La combinaison de l’arrêt du 9 juillet 2026 et de celui du 16 octobre 2025 aboutit ainsi à un régime à deux vitesses : le locataire dont le bail a dépassé douze ans par tacite prolongation subit un déplafonnement intégral et immédiat, sans étalement, tandis que celui dont le déplafonnement résulte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou d’une clause du contrat relative à la durée du bail bénéficie du mécanisme de lissage de l’augmentation annuelle.
L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait prévaloir la sécurité juridique sur les considérations d’équité. Le calcul de la durée du bail expiré, opéré de manière purement objective à partir de la date d’effet légale du bail renouvelé, ne laisse aucune place à l’appréciation des circonstances particulières de l’espèce. La date de la demande de renouvellement est indifférente ; seule importe la date à laquelle le nouveau bail prend effet, telle qu’elle résulte de l’application mécanique de l’article L.145-12 du code de commerce.
II. L’encadrement procédural de la fixation du loyer du bail renouvelé
A. La compétence du juge des loyers commerciaux et ses limites
Une fois la date d’effet du bail renouvelé déterminée et le principe du plafonnement ou du déplafonnement arrêté, la fixation du prix du loyer relève d’une procédure spécifique devant le juge des loyers commerciaux. L’article R.145-23 du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent » (article R.145-23 du code de commerce).
La compétence du juge des loyers commerciaux, si elle est exclusive pour la fixation du prix, connaît des limites que la Cour de cassation a progressivement précisées. Par un arrêt du 25 janvier 2023 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le dernier alinéa de l’article L.145-34, qui instaure l’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, « n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette décision trace une frontière nette entre la fixation du prix, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, et les modalités d’exécution du paiement, qui échappent à son office.
Dans le même sens, un arrêt du 11 mai 2022, également publié au Bulletin, a rappelé que « la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-21.651, FS-B). Le juge des loyers fixe le prix ; il ne condamne pas. Cette distinction, essentielle à la compréhension de la procédure sur mémoires, explique pourquoi le contentieux de la fixation du loyer se dédouble souvent entre la phase de détermination du prix devant le juge spécialisé et la phase d’exécution devant le tribunal judiciaire.
La question de la compétence du tribunal judiciaire saisi de demandes accessoires a également fait l’objet d’une précision importante par un arrêt du 12 février 2026. Dans cette décision, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur une demande de révision du prix du bail présentée accessoirement à d’autres contestations, au motif que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). Le terme est fort : il ne s’agit pas d’une simple faculté, mais d’une obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur la demande accessoire de fixation du loyer.
Ces précisions jurisprudentielles sur la compétence dessinent un paysage procédural complexe, dans lequel l’aiguillage entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire dépend étroitement de la nature de la demande – principale ou accessoire – et de l’objet de la prétention – fixation du prix ou condamnation pécuniaire. Les praticiens doivent anticiper ces règles de compétence dès la rédaction de l’assignation, sous peine de voir leurs demandes déclarées irrecevables ou de subir un sursis à statuer préjudiciable à la célérité de la procédure.
B. La réforme de la notification des mémoires issue du décret du 27 juillet 2026
La procédure de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé obéit à un formalisme rigoureux, dans lequel les mémoires échangés entre les parties jouent un rôle central. Jusqu’à l’intervention du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, l’article R.145-26 du code de commerce disposait que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article R.145-26 du code de commerce, version applicable jusqu’au 30 septembre 2026). Ce mode de notification, identique avant et après la saisine du juge, imposait aux avocats un formalisme postal dont la lourdeur contrastait avec la dématérialisation croissante des procédures civiles.
Le décret du 27 juillet 2026 ajoute à cet article un second alinéa qui dispose : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat » (article R.145-26 du code de commerce, version applicable à compter du 1er octobre 2026). La réforme opère une distinction temporelle essentielle : avant la saisine du juge, le mémoire préalable demeure notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; après la saisine du juge, les mémoires sont échangés entre avocats selon les règles des notifications entre avocats, c’est-à-dire par voie électronique via le RPVA, conformément aux articles 671 et suivants du code de procédure civile. À l’égard du défendeur non constitué, la notification est faite par voie de signification.
Cette réforme, applicable aux instances en cours au 1er octobre 2026, emporte plusieurs conséquences pratiques. Elle aligne la procédure sur mémoires des baux commerciaux sur le droit commun de la procédure civile avec représentation obligatoire, en substituant à la lettre recommandée un mode de notification électronique plus rapide et moins coûteux. Elle sécurise également la date de notification, qui, dans le système de la lettre recommandée, pouvait être source de contestation, notamment lorsque l’avis de réception n’était pas retourné ou que sa date était illisible. La notification électronique via le RPVA, horodatée et tracée, élimine ces incertitudes.
Le décret est toutefois sans incidence sur la notification du mémoire préalable avant la saisine du juge par assignation, qui demeure soumise à la règle de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette distinction entre la phase pré-contentieuse et la phase contentieuse est cohérente : avant la saisine du juge, les parties peuvent ne pas être constituées et le recours à la lettre recommandée garantit que le destinataire du mémoire en a effectivement eu connaissance. Une fois le juge saisi et les avocats constitués, le RPVA offre une sécurité juridique équivalente pour un coût procédural moindre.
La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification de la procédure civile, auquel le contentieux des baux commerciaux n’échappe pas. Précédée par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui avait déjà modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, cette réforme réglementaire parachève un mouvement de modernisation de la matière. Les praticiens devront intégrer ce nouveau formalisme dans leurs pratiques dès le 1er octobre 2026, en veillant à distinguer soigneusement le régime applicable avant et après la saisine du juge.
Conclusion
Les évolutions jurisprudentielles et réglementaires du mois de juillet 2026 illustrent la vitalité du contentieux des baux commerciaux et la nécessité pour les praticiens de maîtriser conjointement les règles de fond et les règles de procédure. L’arrêt du 9 juillet 2026 sur la date d’effet du bail renouvelé confirme avec éclat la rigueur du mécanisme de l’article L.145-12 du code de commerce et les conséquences financières qui s’y attachent en matière de déplafonnement. Le décret du 27 juillet 2026, en modernisant la notification des mémoires, apporte une simplification bienvenue sans remettre en cause l’économie générale de la procédure sur mémoires. Dans les deux cas, le législateur et le juge poursuivent un objectif commun de sécurité juridique, au service d’un contentieux dont les enjeux économiques justifient une attention constante aux détails de la règle de droit.
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