I. L’exigence d’unanimité des indivisaires, condition de validité du congé pour vendre
A. La qualification d’acte de disposition du congé pour vendre
Le congé pour vendre occupe une place singulière dans l’économie de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Aux termes de l’article 15, II, de ce texte, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au profit du locataire (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette dualité fonctionnelle du congé pour vendre, à la fois acte mettant fin au bail et offre de contracter adressée au preneur, emporte des conséquences déterminantes lorsque le bien loué est détenu en indivision. L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et le locataire qui l’accepte dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. Le contrat de location est alors prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai de réalisation.
Cette construction légale confère au congé pour vendre une nature hybride qui le distingue radicalement des autres types de congés. Le congé pour reprise, par exemple, ne comporte aucune offre de contracter ; il se borne à mettre fin au bail pour permettre au bailleur ou à un proche d’habiter le logement. Le congé pour motif légitime et sérieux, quant à lui, sanctionne un manquement du locataire sans lui conférer de droit préférentiel. Le congé pour vendre, en revanche, place le locataire dans la position d’un acquéreur potentiel et lui reconnaît un véritable droit de préemption sur le logement qu’il occupe.
En effet, l’article 815-3 du code civil dispose que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil). Cette règle, d’ordre public, s’articule avec l’article 815-2 du même code qui autorise tout indivisaire à prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans urgence (article 815-2 du code civil). La distinction entre ces deux dispositions est fondamentale : les actes conservatoires et les actes d’administration peuvent être accomplis par un indivisaire seul, tandis que les actes de disposition exigent l’unanimité. Le congé pour vendre, en ce qu’il incorpore une offre de vente, constitue précisément un acte de disposition au sens de cette disposition, et non un simple acte d’administration.
Dès lors, sa délivrance régulière suppose que l’ensemble des indivisaires aient consenti à la vente projetée et à la notification de cette offre au locataire. La pratique révèle que cette exigence est fréquemment méconnue, notamment lorsque le bien est détenu par une société civile immobilière en indivision avec des personnes physiques, ou lorsque certains indivisaires, se croyant mandatés par les autres, entendent procéder seuls à la délivrance du congé. La jurisprudence récente de la Cour de cassation permet de mesurer l’ampleur des risques encourus par les bailleurs qui méconnaîtraient cette exigence d’unanimité.
Par ailleurs, le législateur a introduit au 1° et au 4° de l’article 815-3 la règle de la majorité des deux tiers pour certains actes, mais il a expressément exclu de ce champ les actes de disposition autres que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. La cession d’un bien immobilier, même sous la forme d’une offre de vente incorporée à un congé, demeure donc soumise à la règle de l’unanimité. Cette exigence est justifiée par la gravité de l’acte, qui engage le patrimoine de chaque indivisaire et peut conduire, en cas d’acceptation par le locataire, à une vente parfaite.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ce principe dans un arrêt du 23 janvier 2025. En l’espèce, une SCI avait donné à bail un appartement dont elle était propriétaire en indivision avec deux personnes physiques, puis avait fait délivrer seule un congé avec offre de vente au locataire. La cour d’appel avait déclaré ce congé valable, en retenant que les indivisaires étaient également les principaux associés de la SCI bailleresse, ce dont elle déduisait leur accord implicite. La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 815-3 du code civil et 15 de la loi du 6 juillet 1989, en jugeant que la cour d’appel s’était déterminée « sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire » et n’avait ainsi « pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-21.610).
Par ailleurs, la Cour énonce de manière explicite la chaîne normative applicable : il résulte du premier texte que « sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires », et du second « que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Cette double référence consolide la qualification d’acte de disposition du congé pour vendre et l’exigence corrélative d’unanimité des indivisaires.
B. La portée de l’arrêt du 2 juillet 2026 : le défaut de pouvoir, irrégularité de fond
La chambre a franchi un pas supplémentaire par un arrêt du 2 juillet 2026, qui précise la nature de la sanction encourue lorsque le congé pour vendre est délivré sans le consentement unanime des indivisaires. Dans cette affaire, un locataire s’était vu signifier un congé pour vendre par plusieurs indivisaires, sans que l’une des coïndivisaires, Mme [V] [D], ait donné son accord à cette délivrance. La cour d’appel de Riom avait pourtant déclaré le congé valable, en retenant que le locataire, tiers à l’indivision, ne pouvait se prévaloir de la violation des règles édictées par l’article 815-3 du code civil dans le seul intérêt des coïndivisaires.
La Cour de cassation casse cette décision au triple visa des articles 815-3 du code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du code de procédure civile. Elle énonce un attendu de principe dont la portée est considérable : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.188).
A cet égard, l’apport de cet arrêt est double. D’une part, il qualifie expressément le défaut d’unanimité des indivisaires comme un défaut de pouvoir constitutif d’une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile (article 117 du code de procédure civile). D’autre part, il consacre le droit du locataire de se prévaloir de cette irrégularité sans avoir à démontrer l’existence d’un grief, conformément au régime des nullités de fond prévu par le code de procédure civile. En conséquence, le locataire destinataire d’un congé pour vendre irrégulier au regard des règles de l’indivision dispose d’un moyen de nullité particulièrement efficace, qui n’exige de lui aucune preuve supplémentaire que la constatation objective du défaut de consentement unanime.
II. La protection renforcée du locataire face aux irrégularités du congé
A. Le locataire, bénéficiaire légitime de la nullité pour défaut de pouvoir
La solution retenue par la Cour de cassation dans l’arrêt du 2 juillet 2026 écarte définitivement l’argumentation selon laquelle le locataire, tiers à l’indivision, ne pourrait se prévaloir des règles protectrices de l’article 815-3 du code civil. La cour d’appel de Riom avait en effet considéré que « M. [N], tiers à l’indivision, n’était pas fondé à se prévaloir de la violation des règles édictées par l’article 815-3 du code civil dans le seul intérêt des coïndivisaires, pour obtenir la nullité du congé délivré ». Ce raisonnement est censuré, la Haute juridiction reconnaissant au contraire au locataire un intérêt direct et personnel à invoquer l’irrégularité de fond affectant le congé qui lui a été signifié.
Cette reconnaissance procède d’une lecture combinée des textes. L’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 confère au congé pour vendre la nature d’une offre de vente adressée au locataire. Or, la validité d’une offre de vente émanant d’indivisaires est subordonnée au consentement unanime de ces derniers, à défaut duquel l’offre est imparfaite et ne peut produire d’effet juridique. Par ailleurs, l’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant. Le défaut de pouvoir des coïndivisaires agissant sans l’accord de l’un d’entre eux entre précisément dans cette qualification.
Dès lors, la position du locataire se trouve substantiellement renforcée. Il lui suffit d’établir l’absence de consentement de l’un des indivisaires pour obtenir l’annulation du congé, sans avoir à démontrer un quelconque préjudice personnel résultant de cette irrégularité. Cette solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante de la Cour de cassation qui, en matière de formalisme du congé, fait prévaloir la protection du locataire sur les considérations d’opportunité. Le régime des nullités de fond, régi par l’article 117 du code de procédure civile, se distingue en effet du régime des nullités de forme prévu à l’article 114 du même code, lequel subordonne l’annulation à la preuve d’un grief. En qualifiant le défaut de pouvoir des indivisaires d’irrégularité de fond, la Haute juridiction fait sciemment le choix d’une protection maximale du locataire.
En pratique, cette solution emporte plusieurs conséquences notables pour les différents acteurs du droit immobilier. Pour le locataire, elle constitue un moyen de défense d’une efficacité redoutable face à une procédure d’expulsion fondée sur un congé pour vendre. Il lui suffira de solliciter la communication des titres de propriété ou de l’acte de partage pour vérifier si l’ensemble des indivisaires ont effectivement consenti au congé. Pour le notaire chargé de la vente consécutive à l’acceptation de l’offre par le locataire, la vérification du consentement unanime des indivisaires au moment de la délivrance du congé devient un point de contrôle essentiel de la régularité de la chaîne contractuelle.
Pour le juge du fond, l’apport de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans la clarification de l’office qui lui incombe. Désormais, le juge saisi d’une demande d’annulation d’un congé pour vendre pour défaut d’unanimité des indivisaires ne peut rejeter cette demande au motif que le locataire ne justifierait pas d’un grief, ni au motif que le locataire serait un tiers à l’indivision. Il doit constater l’irrégularité de fond et en tirer toutes les conséquences, sans pouvoir exercer un quelconque pouvoir modérateur fondé sur l’absence de préjudice. Cette automaticité de la sanction renforce considérablement la prévisibilité du contentieux et la sécurité juridique du locataire.
En conséquence, le bailleur qui entend délivrer un congé pour vendre portant sur un bien indivis doit impérativement recueillir l’accord exprès et préalable de l’ensemble des indivisaires. La qualité d’associé de la SCI bailleresse ou l’existence de liens familiaux entre indivisaires ne sauraient suppléer l’absence de consentement formel. Toute irrégularité sur ce point expose le congé à une nullité de fond, insusceptible d’être couverte par la démonstration d’une absence de grief.
B. L’extension du formalisme protecteur à l’ensemble du droit du congé
L’arrêt du 2 juillet 2026 ne constitue pas un précédent isolé mais s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement du formalisme protecteur en matière de congé. Dans un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin).
Dans cette espèce, une bailleresse avait notifié à ses locataires un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement, puis était décédée avant l’expiration du délai de préavis. La cour d’appel de Paris avait déclaré le congé valide en considérant que le fils de la bailleresse, venant à sa succession, pouvait s’en prévaloir. La Cour de cassation casse cette décision, en déduisant du texte même de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour reprise est intuitu personae et que le décès du bénéficiaire désigné avant l’échéance du préavis rend le congé caduc.
Cette solution, comme celle retenue en matière d’indivision, illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie les conditions de validité du congé. Le formalisme imposé par la loi du 6 juillet 1989 n’est pas une simple exigence de forme, mais une condition substantielle dont le non-respect est sanctionné par la nullité ou l’inefficacité de l’acte. Par ailleurs, ce formalisme opère toujours en faveur du locataire, partie réputée faible au contrat de bail, dont le droit au maintien dans les lieux ne peut être écarté que par un congé strictement conforme aux prescriptions légales. La Cour de cassation confirme ainsi que le bail d’habitation est un contrat marqué par un déséquilibre structurel que le législateur a entendu corriger par un formalisme protecteur, et que le juge a pour mission de faire respecter avec la plus grande rigueur.
A cet égard, la comparaison entre les deux arrêts de 2026 est éclairante. L’arrêt du 16 avril statue sur le congé pour reprise et consacre son caractère intuitu personae, tandis que l’arrêt du 2 juillet statue sur le congé pour vendre et consacre l’exigence d’unanimité des indivisaires. Dans les deux cas, la troisième chambre civile retient une interprétation stricte des conditions légales et refuse toute forme d’assouplissement jurisprudentiel qui reviendrait à priver le locataire d’une protection que le législateur a voulue effective. Cette convergence témoigne d’une politique jurisprudentielle cohérente et constante, qui fait du formalisme du congé un pilier du droit du bail d’habitation.
L’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la question préjudicielle en matière de domaine public complète ce tableau en rappelant que même les questions de compétence juridictionnelle ne sauraient être résolues au détriment de la protection du justiciable. En imposant au juge judiciaire de surseoir à statuer et de saisir le juge administratif plutôt que de se déclarer incompétent, la Cour de cassation garantit au locataire un accès effectif au juge et prévient les dénis de justice qui pourraient résulter d’une déclaration d’incompétence prématurée. Cette exigence procédurale rejoint le formalisme du congé dans une même inspiration protectrice des droits du justiciable.
En matière de question préjudicielle, un arrêt du 9 juillet 2026, également publié au Bulletin, rappelle que la protection juridictionnelle du locataire implique également le respect des règles de compétence. La Cour y juge que « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-13.874, publié au Bulletin).
Ce faisceau d’arrêts convergents dessine les contours d’un droit du congé de plus en plus exigeant à l’égard du bailleur. L’article 815-3 du code civil impose l’unanimité pour les actes de disposition. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 érige le congé pour vendre en offre de vente et lui attache des conditions de forme substantielles. L’article 117 du code de procédure civile qualifie le défaut de pouvoir d’irrégularité de fond. La combinaison de ces textes, telle qu’interprétée par la Cour de cassation en 2025 et 2026, produit un régime de nullité particulièrement rigoureux dont le locataire est le bénéficiaire direct.
En conséquence, les praticiens du droit immobilier doivent porter une attention renouvelée à la régularité formelle des congés pour vendre, spécialement lorsque le bien loué est détenu en indivision. La vérification du consentement unanime de tous les indivisaires constitue désormais un préalable indispensable à toute délivrance de congé. A défaut, la nullité de fond encourue peut être invoquée par le locataire sans qu’il ait à justifier d’un préjudice, ce qui confère à ce moyen de défense une efficacité redoutable dans le contentieux de l’expulsion. Les professionnels du droit sont ainsi appelés à redoubler de vigilance dans la rédaction et la notification des congés pour vendre, en s’assurant que l’acte émane bien de l’ensemble des indivisaires ou de leur mandataire commun dûment habilité à cette fin par un mandat spécial et exprès.
Les notaires, en particulier, se trouvent en première ligne dans la sécurisation de ces opérations. Lorsqu’ils instrumentent une vente consécutive à l’acceptation par le locataire de l’offre contenue dans le congé, il leur appartient de vérifier que le congé a été régulièrement délivré par tous les indivisaires, faute de quoi la vente elle-même pourrait être fragilisée. La consultation du fichier immobilier et la vérification des origines de propriété prennent ici une importance accrue, de même que l’obtention d’un accord exprès et écrit de chaque indivisaire préalablement à la délivrance du congé. Le mandat tacite ou la simple qualité d’associé de la SCI bailleresse ne sauraient en aucun cas suppléer l’absence d’un consentement formel et individualisé.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 consacre une avancée significative dans la protection du locataire confronté à un congé pour vendre délivré par des bailleurs indivis. En qualifiant le défaut de consentement unanime des indivisaires d’irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile, et en dispensant le locataire de la preuve d’un grief, la Cour de cassation place le formalisme du congé au coeur de l’office du juge et renforce considérablement l’effectivité des droits du preneur à bail d’habitation. Cette solution, qui s’articule avec les principes directeurs de l’article 815-3 du code civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un signal fort adressé aux bailleurs indivisaires : la délivrance d’un congé pour vendre ne saurait s’affranchir de l’exigence d’unanimité qui gouverne les actes de disposition en matière d’indivision.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.