I. Les critères intrinsèques au local loué : caractéristiques, destination et obligations contractuelles
A. Les caractéristiques du local considéré et leur modification notable au cours du bail
Le premier critère énoncé par l’article L. 145-33 du code de commerce renvoie aux caractéristiques du local considéré. L’article R. 145-2 du même code précise que ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées par la sous-section réglementaire relative à la détermination de la valeur locative. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 détaillent ensuite la consistance de chacun des critères, offrant au juge des loyers commerciaux une grille d’analyse méthodique pour l’évaluation du prix du bail renouvelé. La notion de caractéristiques du local englobe la situation géographique, la surface pondérée, l’état d’entretien, la vétusté, la configuration des locaux et leur adaptation à l’activité exercée.
La question de la modification notable de ces caractéristiques en cours de bail a donné lieu à une jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui en précise les contours avec rigueur. Dans un arrêt du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a eu à connaître de travaux réalisés par le preneur consistant en la suppression de la majeure partie d’un mur porteur aux fins de mise en communication de locaux contigus. La cour d’appel de Paris avait estimé que ces travaux, ayant profondément modifié les structures du bien loué, dépassaient le cadre d’un simple aménagement et caractérisaient une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer. La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-14.800), a approuvé cette analyse en retenant que « ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce ». Dès lors, le preneur qui finance des travaux modifiant substantiellement la structure du local ne saurait se prévaloir du caractère d’amélioration de ces mêmes travaux pour échapper à un déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires survenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Cette règle du plafonnement, pièce maîtresse du statut des baux commerciaux, est écartée en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La troisième chambre civile veille à ce que l’articulation entre le critère des caractéristiques et celui des améliorations apportées par le preneur soit rigoureusement respectée, préservant ainsi l’équilibre économique du contrat de bail commercial.
B. La destination des lieux et les obligations respectives des parties
Le deuxième critère de l’article L. 145-33 vise la destination des lieux, c’est-à-dire l’usage auquel les locaux sont affectés en vertu de la clause de destination stipulée au bail. Cette destination détermine l’étendue des activités que le preneur peut exercer dans les lieux loués et, par voie de conséquence, le potentiel économique du local. La valeur locative s’en trouve directement affectée : un local bénéficiant d’une clause de destination large, autorisant une pluralité d’activités commerciales, présente une attractivité supérieure à un local dont la destination est restrictivement définie. La jurisprudence de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la destination contractuelle prime sur l’usage effectif des lieux pour la détermination de la valeur locative.
Par ailleurs, les obligations respectives des parties constituent le troisième critère légal de détermination de la valeur locative. Ces obligations recouvrent notamment la répartition des charges et des réparations entre bailleur et preneur, les restrictions à la jouissance des lieux imposées au preneur, ainsi que les sujétions particulières affectant le bail. L’article L. 145-38 du code de commerce prévoit par ailleurs un mécanisme de révision triennale du loyer, distinct de la fixation du prix du bail renouvelé, qui permet aux parties de solliciter périodiquement l’adaptation du loyer à la valeur locative, sous réserve d’établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de cette valeur.
En conséquence, les obligations respectives des parties, telles qu’elles résultent des clauses du bail, constituent un élément essentiel de pondération de la valeur locative. Un bail mettant à la charge du preneur l’intégralité des réparations, y compris les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, doit être apprécié différemment d’un bail transférant ces mêmes obligations au bailleur. La jurisprudence admet que le juge des loyers commerciaux dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation, sous réserve de motiver sa décision au regard des clauses du contrat et des circonstances de l’espèce. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447), que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative ». Ce caractère supplétif du dispositif légal préserve la liberté contractuelle tout en garantissant, à défaut d’accord des parties, l’intervention du juge pour fixer le prix conformément aux critères objectifs de l’article L. 145-33.
II. Les éléments contextuels de valorisation : facteurs locaux de commercialité et prix du voisinage
A. Les facteurs locaux de commercialité : notion, appréciation et incidence sur le déplafonnement
Le quatrième critère, celui des facteurs locaux de commercialité, est sans doute le plus fréquemment invoqué à l’appui des demandes de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33, 4° du code de commerce vise l’ensemble des éléments qui, dans la zone de chalandise du local considéré, exercent une influence sur l’activité commerciale qui y est exercée. Ces facteurs comprennent notamment l’évolution démographique, les infrastructures de transport, les équipements collectifs, les flux de circulation, l’implantation d’enseignes attractives ou, à l’inverse, la dégradation de l’environnement commercial. Leur appréciation requiert une analyse dynamique, comparant la situation au début du bail expiré et celle constatée au moment du renouvellement.
La troisième chambre civile a précisé de manière particulièrement éclairante l’office du juge dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité. Dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006), statuant au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, la Cour de cassation a énoncé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui s’était fondé sur une évolution appréciée sur une période excédant celle du bail à renouveler, rappelant ainsi que l’appréciation de la modification notable doit être circonscrite à la seule durée du bail expiré.
À cet égard, un arrêt postérieur de la troisième chambre civile, rendu le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288), a apporté une précision déterminante quant au degré d’incidence exigé. La Cour énonce, en formation de section, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, d’une portée pratique considérable, dispense le bailleur de rapporter la preuve d’un accroissement effectif du chiffre d’affaires du preneur : il lui suffit d’établir que ladite modification est de nature à favoriser l’activité exercée, ce qui constitue une appréciation in abstracto de l’incidence sur le commerce considéré.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) illustre une autre hypothèse de déplafonnement, tenant non pas à une modification des facteurs locaux de commercialité mais à la durée du bail expiré. La troisième chambre civile y rappelle que lorsque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, la règle du plafonnement est écartée de plein droit, indépendamment de toute modification des éléments de la valeur locative. La Cour retient, sur le fondement des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, que « le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ». Cette jurisprudence confirme avec fermeté que la computation du délai de douze ans s’opère jusqu’à la veille de la prise d’effet du bail renouvelé, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement constituant la date d’effet du nouveau bail.
Dès lors, la troisième chambre civile encadre avec une précision croissante les conditions du déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité, tant s’agissant du périmètre temporel d’appréciation que du standard de preuve exigé du bailleur. La distinction opérée entre l’incidence potentielle et l’incidence effective sur l’activité commerciale du preneur constitue un apport majeur de la jurisprudence récente, qui facilite le travail probatoire du bailleur sans pour autant affaiblir le régime protecteur du plafonnement.
B. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage et les mécanismes de correction du loyer
Le cinquième et dernier critère de l’article L. 145-33 renvoie aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. Ce critère, d’essence comparative, impose au juge des loyers commerciaux de se référer aux loyers effectivement constatés dans la zone géographique pertinente, pour des biens présentant des caractéristiques analogues. La méthode comparative, commune à l’évaluation de la valeur locative en matière de baux commerciaux comme en matière de baux d’habitation, suppose la constitution d’un échantillon de références locatives fiables et récentes. L’article R. 145-11 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Par ailleurs, le mécanisme de correction du loyer ne se limite pas aux seuls critères de l’article L. 145-33. En effet, l’article L. 145-34, dans son dernier alinéa, prévoit un dispositif d’étalement des augmentations : en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement par l’effet de la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834), que ce mécanisme d’étalement ne trouve pas à s’appliquer lorsque le déplafonnement résulte exclusivement de la durée du bail expiré supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La Cour a ainsi énoncé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
En conséquence, l’articulation entre le critère des prix du voisinage et les mécanismes correcteurs du loyer obéit à une logique d’ensemble que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser. Le juge des loyers commerciaux, saisi d’une contestation relative au prix du bail renouvelé, doit d’abord déterminer si les conditions du déplafonnement sont réunies, puis fixer le loyer à la valeur locative en s’appuyant sur l’ensemble des critères de l’article L. 145-33. Le cas échéant, lorsque le déplafonnement est fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative, il doit appliquer le mécanisme d’étalement de la hausse dans la limite de dix pour cent par an du loyer antérieur. L’office du juge s’étend ainsi bien au-delà d’une simple évaluation comparative des loyers du voisinage ; il embrasse l’ensemble des paramètres définis par le code de commerce, dont la combinaison permet de déterminer le juste prix du bail renouvelé.
La portée de l’office du juge a été significativement clarifiée par l’arrêt du 30 mai 2024, qui a jugé que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable ne constituait pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond, imposant au juge des loyers commerciaux de rechercher si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune de recourir à une fixation judiciaire à la valeur locative. La Cour a ainsi énoncé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Cette solution témoigne de la volonté de la Cour de cassation de préserver l’accès au juge tout en respectant la liberté contractuelle des parties au bail commercial.
Enfin, l’arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219) rappelle les conséquences financières du droit d’option exercé par le bailleur lorsqu’il refuse le renouvellement, en précisant que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». La notion de valeur locative transcende ainsi la fixation du loyer du bail renouvelé pour irriguer d’autres pans du contentieux locatif, confirmant son caractère central dans l’économie générale du statut des baux commerciaux. La rigueur avec laquelle la Cour de cassation en contrôle l’application par les juges du fond atteste de l’importance de cette notion pour la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle un effort constant de systématisation des critères de détermination de la valeur locative énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce. Chacun de ces critères fait l’objet d’un contrôle exigeant de la part de la Cour de cassation, qu’il s’agisse de l’appréciation du caractère notable de la modification des caractéristiques du local, de la délimitation temporelle de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, ou encore de la distinction entre incidence potentielle et incidence effective sur l’activité du preneur. La valeur locative, notion fonctionnelle au service de l’équilibre économique du bail commercial, se trouve ainsi précisée par une construction jurisprudentielle qui en affermit la prévisibilité sans en altérer la souplesse, au bénéfice de l’ensemble des praticiens du droit des baux commerciaux.
L’article 544 du code civil rappelle que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le statut des baux commerciaux, en organisant l’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur, constitue une illustration remarquable de la conciliation opérée par le législateur entre ces intérêts légitimes. La détermination de la valeur locative, au cœur de ce dispositif, demeure l’une des questions les plus débattues du contentieux locatif commercial, et les apports de la jurisprudence de la troisième chambre civile contribuent à en assurer une application cohérente et prévisible.
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