I. Le mécanisme du déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation supérieure à douze années
A. Le principe du plafonnement légal et l’exception de la tacite prolongation
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre délicat entre la protection de la propriété commerciale du preneur et la liberté contractuelle du bailleur. Au coeur de cet édifice juridique, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit à une règle cardinale : le plafonnement. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en effet que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce dispositif, qui constitue une pièce maîtresse du statut protecteur, garantit au preneur que l’augmentation de son loyer lors du renouvellement demeurera contenue dans les limites de l’évolution indiciaire, indépendamment de la valeur locative réelle du local considéré.
Par ailleurs, le législateur a prévu que cette règle du plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze années. L’article L. 145-34 alinéa 3 du code de commerce énonce expressément que les dispositions relatives au plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette exception, d’interprétation stricte, traduit la volonté du législateur de ne pas faire bénéficier indéfiniment le preneur d’un avantage économique qui trouverait sa justification dans la seule inertie des parties. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, dans un arrêt du 30 mai 2024, de rappeler cette règle en censurant une cour d’appel qui avait refusé de faire application du déplafonnement alors que le bail expiré avait duré plus de douze années (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin). La Haute juridiction y énonce que « le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé n’était pas plafonné et devait être fixé à la valeur locative ».
B. La computation de la durée du bail expiré : la date d’effet du bail renouvelé comme terme déterminant
Une difficulté pratique est apparue dans l’hypothèse où le preneur sollicite le renouvellement du bail pendant la période de tacite prolongation, avant que la durée de douze années ne soit atteinte. La question se pose alors de savoir si le bail expiré doit être considéré comme ayant pris fin à la date de la demande de renouvellement — auquel cas le plafonnement pourrait demeurer applicable — ou à la date d’effet du bail renouvelé — auquel cas la durée du bail expiré, qui s’écoule jusqu’à cette date, pourrait excéder douze années. La troisième chambre civile a tranché cette interrogation dans un arrêt du 9 juillet 2026, n° 25-11.167 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
En l’espèce, une locataire avait sollicité le renouvellement de son bail commercial alors que celui-ci se poursuivait tacitement après son expiration. Le bailleur avait accepté le principe du renouvellement mais réclamait un loyer fixé à la valeur locative, au motif que le bail expiré avait dépassé douze années. La locataire soutenait au contraire que le plafonnement demeurait applicable dès lors que sa demande de renouvellement avait été formulée avant que cette durée ne soit atteinte. La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce un principe clair : la demande de renouvellement présentée par le preneur ne met pas fin au bail à la date de sa notification. En conséquence, en cas de tacite prolongation, le bail renouvelé ne prend effet, sauf accord contraire des parties, qu’au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. Dès lors, le bail initial se poursuit jusqu’à la veille de cette date, de sorte que la durée du bail expiré peut excéder douze années et entraîner le déplafonnement du loyer. La Haute juridiction confirme ainsi que c’est la durée effective du bail arrivé à son terme, et non la date de la demande de renouvellement, qui détermine l’application du plafonnement.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze années (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). La Cour y énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette construction jurisprudentielle consolide la distinction fondamentale entre les hypothèses de déplafonnement par tacite prolongation — qui excluent l’étalement — et les hypothèses de déplafonnement par modification notable des facteurs locaux de commercialité — qui imposent au contraire un étalement des hausses plafonné à 10 % par an.
II. L’articulation du déplafonnement avec les autres mécanismes de fixation du loyer
A. L’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé peut également résulter d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, au nombre desquels figurent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, des lieux de ses stations de transports en commun, de l’attrait particulier ou des sujétions que ces emplacements peuvent présenter pour l’activité considérée, ainsi que des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
La troisième chambre civile a opéré, dans un arrêt du 18 septembre 2025, une évolution significative de son contrôle en matière de déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). La Cour y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». En conséquence, la Haute juridiction substitue à une appréciation in concreto — qui exigeait la démonstration d’une incidence effective sur l’activité du preneur — une appréciation in abstracto — qui se contente d’une incidence potentielle, appréciée objectivement au regard de la nature de l’activité exercée.
Cette évolution jurisprudentielle allège sensiblement la charge probatoire pesant sur le bailleur qui entend se prévaloir du déplafonnement. Il n’est désormais plus tenu de rapporter la preuve que la modification des facteurs locaux de commercialité a effectivement et concrètement influé sur le chiffre d’affaires ou la rentabilité du commerce exploité dans les lieux. Il lui suffit d’établir que cette modification est objectivement de nature à avoir une incidence favorable sur le type d’activité commerciale considéré. La cour d’appel de renvoi devra ainsi se livrer à une analyse prospective des potentialités commerciales offertes par l’évolution des facteurs locaux de commercialité, sans s’arrêter aux résultats effectivement constatés par le preneur.
Cette construction prétorienne doit être combinée avec l’arrêt du 27 février 2025, dans lequel la Cour de cassation a rappelé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue au cours du bail expiré et avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée dans les lieux (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Par ailleurs, dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour a précisé que la seule évolution des indices de référence ne saurait, à elle seule, caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). Il en résulte que le bailleur doit démontrer une transformation concrète et significative de l’environnement commercial du local loué, et non se borner à invoquer des évolutions macroéconomiques générales.
B. L’exclusion de l’étalement des hausses et les conséquences pratiques pour les parties
La distinction opérée par la Cour de cassation entre le déplafonnement par tacite prolongation et le déplafonnement par modification notable des facteurs locaux de commercialité emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties au bail commercial. Lorsque le déplafonnement procède de la tacite prolongation supérieure à douze années, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative déterminée conformément aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sans que l’augmentation qui en résulte ne soit soumise au mécanisme d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34. En d’autres termes, le loyer peut, dans cette hypothèse, connaître une augmentation immédiate et potentiellement substantielle, dès la première année du bail renouvelé.
Cette solution, confirmée par l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, traduit une rigueur certaine à l’égard du preneur qui a laissé le bail se poursuivre par tacite prolongation au-delà de douze années sans provoquer le renouvellement. La Cour de cassation a en effet jugé, dans cet arrêt (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Il en résulte que le preneur ne saurait prétendre au bénéfice de l’étalement des hausses dans l’hypothèse d’un déplafonnement pour tacite prolongation, quand bien même l’augmentation de loyer serait significative.
En revanche, dans les hypothèses de déplafonnement fondées sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou sur une clause contractuelle relative à la durée du bail, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif protecteur permet au preneur de ne pas subir un choc financier brutal lors du renouvellement et d’absorber progressivement l’augmentation de son loyer sur plusieurs exercices comptables.
Cette dualité de régimes impose aux praticiens et aux justiciables une vigilance accrue dans la conduite des relations locatives commerciales. Le preneur avisé qui constate que son bail est entré en tacite prolongation et approche du seuil des douze années aura tout intérêt à provoquer le renouvellement avant que ce seuil ne soit franchi, afin de conserver le bénéfice du plafonnement indiciaire. À défaut, il s’expose à un déplafonnement intégral du loyer, sans étalement possible, ce qui peut, dans les zones commerciales à forte attractivité, entraîner des augmentations de loyer considérables.
Par ailleurs, le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur obéit à un formalisme rigoureux. L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. La troisième chambre civile veille avec constance au respect de ces exigences formelles et rappelle régulièrement, comme elle l’a fait dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin), que les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 ne concernent que le congé et non l’exercice par le bailleur de son droit d’option.
Enfin, la prescription biennale des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, constitue un écueil procédural redoutable pour le preneur. Dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. La Cour y énonce que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Cette rigueur impose au preneur une diligence particulière dans l’exercice de ses droits, sous peine de forclusion irrémédiable.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, n’a pas remis en cause ces constructions jurisprudentielles relatives au déplafonnement. L’article 62 de cette loi a introduit un nouvel article L. 145-38-1 dans le code de commerce, consacrant la validité des clauses dites « tunnel » dans les baux de locaux à usage commercial, à la condition que les limitations de variation du loyer jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Cette innovation législative, si elle ne modifie pas directement le régime du déplafonnement, témoigne de l’attention constante du législateur à l’équilibre économique des relations locatives commerciales.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation consolide un régime du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé qui, s’il demeure fidèle aux principes posés par le législateur, en précise les modalités d’application avec une rigueur croissante. L’arrêt du 9 juillet 2026, en décidant que la demande de renouvellement présentée par le preneur ne met pas fin au bail à la date de sa notification, apporte une clarification bienvenue sur la computation de la durée du bail expiré aux fins du déplafonnement. Combiné avec l’arrêt du 16 octobre 2025 qui exclut l’étalement des hausses en cas de déplafonnement par tacite prolongation, et avec l’arrêt du 18 septembre 2025 qui consacre une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, cet ensemble jurisprudentiel dessine un cadre juridique à la fois cohérent et exigeant, dont les praticiens des baux commerciaux doivent avoir une parfaite maîtrise pour conseiller utilement leurs clients.
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