I. Les conditions d’application du statut protecteur des baux commerciaux
A. L’exigence cumulative d’exploitation d’un fonds et d’immatriculation au registre légal
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue l’un des piliers du droit de la propriété commerciale en France. Ce régime dérogatoire au droit commun du louage, qui confère au preneur une protection renforcée — droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction en cas de refus, encadrement du loyer — n’est toutefois pas d’application universelle. L’article L. 145-1 du code de commerce délimite avec précision le périmètre des bénéficiaires du statut en énonçant que les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier s’appliquent « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ». Cette formulation condense deux exigences cumulatives qui gouvernent l’accès au statut : l’existence d’un fonds exploité dans les lieux loués et l’immatriculation de son exploitant.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec constance au respect de ces conditions. Dans un arrêt du 24 novembre 2021, elle a rappelé que « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation » au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, selon la nature de l’activité exercée (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 19-25.251). L’immatriculation constitue ainsi une condition de fond du bénéfice du statut, et non une simple formalité administrative dont l’accomplissement pourrait être différé. Le preneur qui ne satisfait pas à cette exigence s’expose à se voir dénier le bénéfice des dispositions protectrices du statut, quand bien même il exploiterait matériellement un fonds de commerce dans les locaux loués.
Par ailleurs, l’exploitation effective du fonds dans les lieux loués demeure une condition substantielle que la jurisprudence apprécie avec rigueur. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 mai 2021, que « le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés » (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-12.041). Cette condition d’exploitation effective exclut du champ du statut les locaux qui ne sont pas le siège d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale régulièrement exercée, ainsi que les situations dans lesquelles le fonds n’est plus exploité au jour de la demande de renouvellement ou du congé.
L’article L. 145-1 comporte également des dispositions spécifiques concernant les locaux accessoires, dont le rattachement au statut est subordonné à une double condition : d’une part, que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds et, d’autre part, qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe. Le même article étend le bénéfice du statut aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Enfin, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie des dispositions du statut sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, le législateur ayant entendu protéger le propriétaire du fonds qui n’en est pas l’exploitant direct.
En cas de pluralité de preneurs ou d’indivisaires, le troisième paragraphe du I de l’article L. 145-1 précise que l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du chapitre V, même en l’absence d’immatriculation de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Enfin, la Cour de cassation a apporté une précision utile concernant les établissements secondaires, dans un arrêt du 19 mars 2026. La Haute juridiction y énonce que le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux, à la condition que le preneur exerce effectivement une activité dans le local considéré (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Cette solution tempère les exigences formelles du statut lorsque l’exploitation réelle du fonds est établie, sans toutefois dispenser le preneur de toute immatriculation.
B. Les extensions légales et le cas particulier du bail dérogatoire
Le législateur a prévu, à l’article L. 145-2 du code de commerce, un ensemble d’extensions du champ d’application du statut qui dépasse le cadre strict de l’exploitation d’un fonds de commerce par un commerçant immatriculé. Ces extensions concernent notamment les baux des locaux abritant des établissements d’enseignement, les baux consentis aux communes pour des services exploités en régie, les baux d’immeubles nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, ainsi que les baux consentis à des artistes auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques. L’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce étend également le bénéfice du statut, par dérogation à la loi du 23 décembre 1986, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel lorsque les parties ont conventionnellement adopté ce régime.
En revanche, l’article L. 145-3 du code de commerce exclut expressément les baux emphytéotiques du champ d’application du statut, sous la seule réserve des dispositions relatives à la révision du loyer. L’article L. 145-4 du même code pose le principe fondamental de la durée du bail commercial, qui ne peut être inférieure à neuf années, tout en réservant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Cette durée minimale constitue l’un des attributs essentiels du statut protecteur et participe de la stabilité de la relation locative commerciale.
Une atténuation notable au principe d’ordre public du statut est instituée par l’article L. 145-5 du code de commerce, qui autorise les parties à déroger aux dispositions du chapitre V « lors de l’entrée dans les lieux du preneur, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Le mécanisme du bail dérogatoire, également désigné sous l’appellation de bail de courte durée, permet ainsi aux parties de soustraire conventionnellement leur relation locative au statut impératif des baux commerciaux pendant une période maximale de trois années. À l’expiration de cette durée, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut, le législateur ayant entendu prévenir les abus consistant à maintenir le preneur sous un régime dérogatoire au-delà du terme légal.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la rigueur de ce dispositif dans un arrêt du 13 juillet 2022, en approuvant une cour d’appel d’avoir retenu qu’un congé avec refus de renouvellement délivré par une société civile immobilière était justifié par l’absence d’exploitation effective du fonds de commerce et d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 21-14.394). Cet arrêt illustre la sanction attachée au défaut de réunion des conditions cumulatives posées par l’article L. 145-1, le preneur qui ne justifie ni de l’exploitation effective du fonds ni de son immatriculation ne pouvant prétendre au bénéfice du statut.
II. Les exclusions et les délimitations jurisprudentielles du champ d’application
A. La distinction des activités civiles, commerciales et industrielles
La qualification de l’activité exercée dans les lieux loués détermine, de manière souvent décisive, l’applicabilité du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du code de commerce vise les commerçants, les industriels et les artisans immatriculés, ce qui exclut, par hypothèse, les professions civiles et les activités qui ne sont pas exercées dans le cadre d’une entreprise individuelle ou sociétaire régulièrement immatriculée. Les professions libérales — avocats, médecins, architectes, experts-comptables — n’exerçant pas une activité commerciale mais une activité civile, ne relèvent pas, en principe, du champ d’application du statut des baux commerciaux, sauf lorsqu’elles sont exercées sous une forme sociale commerciale par la forme ou par l’objet.
La distinction entre activité commerciale et activité industrielle revêt une importance pratique considérable, que la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser dans un arrêt remarqué du 29 juin 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). La question posée à la Haute juridiction concernait la définition du local à usage industriel, notion qui, aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est exclue du droit de préférence accordé au locataire en cas de vente du local loué. La Cour de cassation y énonce, par un attendu de principe, que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant ».
Cette définition, qui emprunte ses critères à la jurisprudence du Conseil d’État en matière fiscale, retient un critère fonctionnel fondé sur la nature de l’activité et un critère technique fondé sur la prépondérance des installations matérielles. La Cour de cassation relève, dans les motifs de son arrêt, que « ni le libellé de l’article L. 145-46-1 précité, ni aucune autre disposition du code de commerce, ne permettant de donner un sens certain à la notion de local à usage industriel, il convient de rechercher l’intention du législateur ». Elle observe ensuite que « le Conseil d’État a quant à lui jugé que, au sens des articles 44 septies, 244 quater B et 1465 du code général des impôts, ont un caractère industriel les entreprises exerçant une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant ». La Cour en déduit que, « si la définition donnée par le juge administratif relève de la matière fiscale, les critères dégagés sont opérants, au regard de l’objet de l’article L. 145-46-1 précité, pour délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence ».
L’application de ces critères à l’espèce a conduit la Cour de cassation à approuver la cour d’appel d’avoir constaté que les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés, que l’extrait du registre du commerce mentionnait les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton », et que l’activité de négoce également exercée sur le site n’était qu’accessoire. En conséquence, le local donné à bail n’étant pas à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1, le droit de préférence du locataire n’était pas applicable.
Cette construction jurisprudentielle consacre une approche réaliste de la qualification de l’activité exercée dans les lieux, qui commande l’étendue des droits reconnus au preneur. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses de destination stipulées au bail commercial, la formulation retenue pouvant ultérieurement conditionner l’accès du preneur à certaines prérogatives statutaires.
B. Les conséquences pratiques de la qualification sur les droits du preneur
La qualification de l’activité exercée dans les lieux emporte des conséquences directes sur l’étendue des droits reconnus au preneur. L’indemnité d’éviction, prérogative cardinale du statut des baux commerciaux, est subordonnée à la qualité de preneur immatriculé exploitant un fonds dans les lieux. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 11 mai 2022, que l’indemnité d’éviction « ne s’applique qu’au preneur immatriculé au registre du commerce et des sociétés », rappelant par là même que le caractère protecteur du statut est indissociable de la régularité de la situation juridique du preneur (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-22.531).
Par ailleurs, le champ d’application du statut a été substantiellement modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a introduit l’article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal. Dans son arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a retracé les travaux parlementaires de cette loi pour en éclairer l’interprétation : « Il résulte des travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014 qu’alors que le projet de loi initial prévoyait au profit du locataire l’instauration d’un droit de préférence en cas de vente d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, deux amendements excluant les locaux industriels du champ d’application du droit susvisé ont été adoptés, sans qu’il soit possible de déterminer les motifs de cette exclusion. » Cette analyse historique illustre la difficulté persistante de la délimitation précise du champ d’application du statut et des droits qu’il confère.
Le preneur à bail commercial qui entend faire valoir ses droits doit également satisfaire aux exigences formelles du statut, notamment en matière de durée. L’article L. 145-4 du code de commerce pose une durée minimale de neuf années, tandis que l’article L. 145-5 encadre strictement le recours au bail dérogatoire. Dans un arrêt du 17 juin 2021, la troisième chambre civile a rappelé que le statut « s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés », confirmant que l’exploitation effective du fonds demeure le critère cardinal de l’application du statut, indépendamment de la qualification contractuelle retenue par les parties (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-15.865).
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle n’a pas remis en cause les principes fondamentaux gouvernant le champ d’application du statut, a néanmoins introduit des ajustements significatifs. L’article 62 de cette loi a notamment consacré, au sein d’un nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, la validité des clauses dites « tunnel » dans les baux de locaux à usage commercial, à la condition que les limitations de variation du loyer jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Ce dispositif, qui s’inscrit dans le mouvement de contractualisation du statut des baux commerciaux, illustre la porosité croissante entre les règles impératives protectrices du preneur et la liberté contractuelle des parties.
La détermination précise du champ d’application du statut commande également l’office du juge saisi d’un litige relatif au bail. L’article R. 145-1 du code de commerce prévoit les modalités procédurales de fixation du loyer, tandis que l’article R. 145-2 renvoie aux éléments de détermination de la valeur locative énoncés par l’article L. 145-33. L’ensemble de ces dispositions forme un corpus cohérent dont la mise en oeuvre suppose, en amont, que la question de l’applicabilité même du statut ait été résolue. La sécurité juridique commande à cet égard que les parties au contrat de bail, assistées de leurs conseils, vérifient dès la conclusion du bail la réunion des conditions légales d’application du statut, afin d’éviter que des contestations ultérieures ne viennent remettre en cause l’équilibre de la relation locative.
L’article L. 145-33 du code de commerce, qui dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », complète le dispositif protecteur en garantissant que le loyer du bail renouvelé ou révisé reflète les conditions réelles du marché locatif local. Les éléments constitutifs de la valeur locative, énumérés aux 1° à 5° de cet article — caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage — sont précisés par les articles R. 145-2 et suivants du même code, qui en détaillent la consistance.
En définitive, l’architecture du champ d’application du statut des baux commerciaux repose sur un équilibre entre l’impératif de protection du preneur, qui justifie l’instauration de règles dérogatoires au droit commun du louage, et la nécessité de ne pas étendre ce statut au-delà des hypothèses expressément prévues par le législateur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, en arrimant la définition du local à usage industriel aux critères fonctionnels et techniques dégagés par la jurisprudence administrative, a fourni aux praticiens une grille de lecture opératoire pour déterminer, au cas par cas, si le local loué relève du champ d’application du statut et des droits qu’il confère. Cette sécurité juridique accrue profite tant aux bailleurs, qui peuvent anticiper l’étendue de leurs obligations, qu’aux preneurs, qui peuvent vérifier la réunion des conditions d’accès au régime protecteur.
Conclusion
Le champ d’application du statut des baux commerciaux, délimité par l’article L. 145-1 du code de commerce, est gouverné par l’exigence cumulative d’une exploitation effective d’un fonds dans les lieux loués et de l’immatriculation de l’exploitant au registre légal correspondant. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans sa jurisprudence récente, a précisé les contours de ces conditions et a fourni, par l’arrêt du 29 juin 2023 relatif à la notion de local à usage industriel, une définition de nature à sécuriser la mise en oeuvre du droit de préférence institué par la loi Pinel. L’articulation entre le principe d’ordre public du statut et les tempéraments qu’il comporte — bail dérogatoire de l’article L. 145-5, exclusion des baux emphytéotiques, situation des professions civiles — dessine un régime juridique d’une grande technicité, dont la maîtrise conditionne l’efficacité du conseil dispensé aux parties au contrat de bail commercial.
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