I. La mise en oeuvre du congé pour motif grave et légitime : conditions formelles et substantielles de l’exonération de l’indemnité d’éviction
A. L’exigence impérative de la mise en demeure préalable et ses conséquences procédurales
L’article L.145-17, I, 1° du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, lorsqu’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de ce même article. Le formalisme ainsi institué par le législateur constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui doit être informé avec précision des griefs qui lui sont reprochés et disposer d’un délai de régularisation d’un mois à compter de la signification de l’acte. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a récemment rappelé ce principe avec une netteté particulière dans un jugement du 11 mai 2026 (TJ Béziers, 11 mai 2026, n° 24/02212), en écartant les motifs fondés sur les retards de paiement et des travaux irréguliers, au motif que le bailleur n’avait fait précéder son refus de renouvellement d’aucune mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L.145-17. La juridiction biterroise en a déduit que « l’absence de cette mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir du grief pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction ». Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de prononcer la nullité du congé irrégulier mais le requalifie en congé avec refus de renouvellement ouvrant droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de commerce.
A cet égard, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 13 mai 2025 (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 13 mai 2025, n° 23/06019), a précisé avec autorité les contours de cette exigence procédurale en énonçant que « si le preneur a régularisé sa situation dans le délai d’un mois, les griefs invoqués par le bailleur ne sont plus de nature à priver le locataire de l’indemnité d’éviction à laquelle le refus de renouvellement lui ouvrait droit ». En l’espèce, la société preneuse avait réglé l’intégralité de l’arriéré locatif et transmis les attestations d’assurance dans le mois de la mise en demeure signifiée le 12 septembre 2022, de sorte que les trois motifs invoqués par la bailleresse (défaut de paiement, défaut d’assurance et retards réitérés) ont été jugés inopérants. Par ailleurs, la cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 avril 2025 (CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 avril 2025, n° 21/04003), a rappelé que l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure et que celle-ci doit reproduire intégralement le premier alinéa de l’article L.145-17, I, faute de quoi la privation de l’indemnité d’éviction ne saurait prospérer. Ces décisions illustrent la rigueur avec laquelle les juridictions du fond contrôlent le respect des conditions formelles posées par le texte, érigeant le mécanisme de la mise en demeure en véritable clé de voûte du dispositif légal.
B. La caractérisation jurisprudentielle du motif grave et légitime : une appréciation souveraine des juges du fond encadrée par des principes directeurs
Le Code de commerce ne définit pas la notion de motif grave et légitime et n’apporte aucune limitation quant aux motifs pouvant être invoqués par le bailleur. Comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Béziers dans la décision précitée du 11 mai 2026, « les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité et la légitimité des motifs invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail sans indemnité ». La preuve de la faute incombe au bailleur, et le motif doit être d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles, comme l’a précisé le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 13 mai 2025 (précité).
Les motifs les plus fréquemment invoqués par les bailleurs se rattachent à trois catégories principales. En premier lieu, l’inexécution répétée de l’obligation de paiement des loyers constitue le grief le plus récurrent. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 24 juillet 2024 (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 24 juillet 2024, n° 22/01179), a ainsi retenu que la persistance de l’infraction de la preneuse, en violation de l’obligation de paiement des loyers, postérieurement à la mise en demeure d’avoir à la faire cesser, était constitutive d’un motif grave et légitime justifiant la privation de l’indemnité d’éviction. Cette décision est remarquable en ce qu’elle écarte l’argument de la force majeure tiré des fermetures administratives liées à la crise sanitaire, au motif qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’avait dispensé les locataires commerciaux du paiement de leurs loyers échus pendant les périodes de fermeture.
En deuxième lieu, la violation de la clause de destination du bail peut constituer un motif grave et légitime lorsqu’elle entraîne une gêne pour le voisinage et se prolonge dans la durée. La cour d’appel de Paris a eu l’occasion de le confirmer dans un arrêt du 17 mai 2023 (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 17 mai 2023, n° 20/11821), en jugeant que la violation de la clause de destination — en l’espèce l’exploitation d’un restaurant nécessitant un conduit d’extraction prohibé par le bail — constituait « de par la gêne qu’elle entraîne pour le voisinage et de par sa durée, un manquement suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction ». La cour d’appel de Paris a également jugé que la mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire le 4 juin 2012, soit cinq années avant le refus de renouvellement du 18 juillet 2017, demeurait valable dès lors que la loi « n’impose pas un délai maximum entre la délivrance de la mise en demeure et la date d’effet du refus de renouvellement », le texte exigeant seulement que la mise en demeure soit délivrée au cours du bail expiré pour informer le preneur des griefs et du risque encouru.
En troisième lieu, la jurisprudence admet que des manquements extra-contractuels imputables au preneur, lorsqu’ils caractérisent une mauvaise foi manifeste dans l’exécution du contrat, puissent constituer un motif grave et légitime exonérant le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction, et ce même en l’absence de mise en demeure préalable. La cour d’appel de Lyon a statué en ce sens dans un arrêt du 18 décembre 2025 (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 18 décembre 2025, n° 23/00435), en présence de faits d’une particulière gravité : le gérant de la société locataire avait établi au bénéfice d’une autre de ses sociétés un faux contrat de bail portant sur les locaux concernés, en imitant la signature de la bailleresse, puis avait fait usage de ce document auprès de l’autorité administrative. La cour a considéré que ces faits caractérisaient « un manquement inexcusable à l’obligation d’exécuter de bonne foi le bail », constitutif d’un motif grave et légitime définitivement constitué, non susceptible de régularisation, et pouvant être valablement invoqué « nonobstant l’absence de mise en demeure préalable d’avoir à le faire cesser ». Cette solution, qui distingue les manquements contractuels susceptibles de régularisation des comportements délictueux caractérisant une fraude, illustre la plasticité de la notion de motif grave et légitime et la capacité du juge à adapter les exigences procédurales à la nature des griefs invoqués.
II. Les effets du congé pour motif grave et légitime : l’exonération de l’indemnité d’éviction et ses correctifs contentieux
A. La privation de l’indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux
Le principe posé par l’article L.145-14 du Code de commerce veut que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail soit tenu de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. L’article L.145-17 constitue une exception à ce principe, en ce qu’il permet au bailleur de s’exonérer totalement du paiement de cette indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Lorsque le congé avec refus de renouvellement est régulièrement fondé sur un tel motif, le bail prend fin à la date d’effet du congé et le preneur ne peut prétendre ni à une indemnité d’éviction ni au maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du Code de commerce. C’est précisément ce qu’a jugé la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 18 décembre 2025 (précité), en ordonnant l’expulsion de la société locataire sans délai avec le concours de la force publique et en la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation majorée à 1,25 fois le montant du loyer, afin « non seulement d’indemniser la bailleresse de l’occupation sans titre de la locataire, mais également de déterminer celle-ci à quitter les locaux ».
Par ailleurs, le formalisme du congé lui-même est régi par l’article L.145-9 du Code de commerce, qui dispose que le congé doit être donné six mois à l’avance par acte extrajudiciaire et préciser les motifs pour lesquels il est donné. Le refus de renouvellement, quant à lui, obéit aux prescriptions de l’article L.145-10 du même code, qui impose au bailleur de faire connaître ses intentions dans les trois mois de la demande en renouvellement par acte extrajudiciaire et de préciser les motifs de son refus, à peine de nullité. L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit en outre indiquer le délai de prescription biennale dans lequel le locataire doit saisir le tribunal pour contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction. La combinaison de ces formalités substantielles impose au bailleur une rigueur procédurale particulière, dont le non-respect est sanctionné par la requalification du congé en refus de renouvellement avec obligation de payer l’indemnité d’éviction, comme le rappelle la jurisprudence constante des juridictions du fond et de la Cour de cassation.
B. Les correctifs jurisprudentiels et l’office du juge dans l’appréciation du motif grave et légitime
L’office du juge ne se limite pas à un contrôle formel de la régularité du congé. Il lui appartient de vérifier le bien-fondé des motifs invoqués par le bailleur et d’apprécier, au regard des circonstances de l’espèce, si les manquements reprochés au preneur présentent un caractère de gravité suffisante pour justifier la privation de l’indemnité d’éviction. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 21 mai 2026 (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 21 mai 2026, n° 23/01221), a déclaré valide le congé avec refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, en retenant que la preneuse n’avait pas régularisé ses manquements dans le délai d’un mois de la mise en demeure. Cette décision confirme la nécessité pour le preneur de se conformer aux injonctions du bailleur dans le délai imparti, faute de quoi le motif grave et légitime est constitué.
Dès lors, la jurisprudence dessine une gradation dans l’appréciation des motifs invoqués par le bailleur. Les manquements purement contractuels, tels que les retards de paiement ou le défaut d’assurance, peuvent être régularisés par le preneur dans le mois de la mise en demeure, privant alors le bailleur de la possibilité de s’en prévaloir. En revanche, les manquements d’une particulière gravité qui caractérisent une fraude, une mauvaise foi manifeste ou un comportement délictueux, ne sont pas susceptibles de régularisation et peuvent être invoqués même en l’absence de mise en demeure préalable, comme l’a jugé la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 18 décembre 2025 (précité). Cette distinction confère au juge du fond un rôle central dans la qualification des faits et l’appréciation de leur gravité, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la dénaturation des éléments de preuve.
En conséquence, le contentieux du motif grave et légitime révèle une tension permanente entre la protection du fonds de commerce du preneur, érigée en principe cardinal du statut des baux commerciaux, et le droit du bailleur de ne pas poursuivre une relation contractuelle avec un locataire dont le comportement compromet gravement l’exécution du contrat. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 dite de simplification de la vie économique, si elle n’a pas modifié directement les dispositions de l’article L.145-17, a renforcé la protection du preneur sur d’autres aspects du statut — mensualisation du loyer, plafonnement du dépôt de garantie et encadrement des clauses d’indexation —, ce qui pourrait indirectement influencer l’appréciation judiciaire de l’équilibre contractuel dans le cadre d’un refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
Par ailleurs, la pratique révèle que les juridictions du fond sont particulièrement attentives à ce que le refus de renouvellement pour motif grave et légitime ne constitue pas un détournement de procédure visant à échapper au paiement de l’indemnité d’éviction. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 17 juillet 2025 (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 17 juillet 2025, n° 20/06999), a ainsi écarté les motifs invoqués par la bailleresse en relevant que cette dernière « tente de récupérer le fonds de commerce sans payer d’indemnité d’éviction par la délivrance de divers commandements et sommations qui font l’objet de nombreuses procédures judiciaires ». En conséquence, le tribunal a jugé que les motifs de refus invoqués étaient injustifiés et que le congé devait s’analyser en un refus de renouvellement ayant mis fin au bail à compter du 1er mars 2020, avec obligation pour la bailleresse de payer l’indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 17 mai 2023 (précité), a également rappelé une règle procédurale essentielle : l’article L.145-60 du Code de commerce, qui soumet à la prescription biennale les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, ne s’applique pas à la mise en demeure préalable exigée par l’article L.145-17. La cour a jugé que cette mise en demeure est une simple formalité préalable à la délivrance du refus de renouvellement et non un droit susceptible d’ouvrir une action soumise à prescription. Cette solution consolide la sécurité juridique du bailleur qui, ayant délivré une mise en demeure plusieurs années avant l’expiration du bail, peut légitimement s’en prévaloir au moment du refus de renouvellement, pourvu que la mise en demeure ait été signifiée au cours du bail expiré et que le preneur ait persisté dans son manquement.
Or, la dimension stratégique du contentieux du motif grave et légitime ne saurait être sous-estimée. Pour le bailleur, l’enjeu est de récupérer la libre disposition de son local sans supporter la charge financière considérable que représente l’indemnité d’éviction, laquelle peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros pour les fonds de commerce situés dans les zones commerciales les plus attractives. Pour le preneur, l’enjeu est existentiel, puisqu’il s’agit de la survie même de son fonds de commerce et, partant, de son outil de travail. Cette asymétrie fondamentale explique la vigilance particulière des juridictions dans le contrôle des motifs invoqués par le bailleur, vigilance qui se manifeste par une exigence accrue de preuve et de motivation.
Conclusion
L’article L.145-17 du Code de commerce constitue une exception d’interprétation stricte au principe indemnitaire qui gouverne le statut des baux commerciaux. La jurisprudence des juridictions du fond, dont les décisions les plus récentes couvrant la période 2023-2026 ont été analysées, confirme que l’exonération de l’indemnité d’éviction est subordonnée au respect scrupuleux de conditions formelles — mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant le texte légal — et substantielles — gravité et légitimité du motif, poursuite ou renouvellement de l’infraction après le délai d’un mois — dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. La distinction entre manquements contractuels susceptibles de régularisation et comportements frauduleux définitivement constitutifs, la question du délai entre la mise en demeure et le congé, ainsi que l’articulation entre la prescription biennale et la mise en demeure préalable constituent autant de points de cristallisation du contentieux que la pratique judiciaire récente a contribué à clarifier, sans pour autant épuiser les potentialités de discussion qu’offre la plasticité de la notion de motif grave et légitime.
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