I. Le délai biennal de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction : un régime procédural sévèrement encadré par la jurisprudence récente de la Cour de cassation
A. Le point de départ et les causes d’interruption de la prescription biennale
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce mécanisme, combiné avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, impose au preneur évincé une rigueur procédurale dont la troisième chambre civile a récemment rappelé l’intransigeance. Dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, la Cour énonce que « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Par cette formule, la Cour consacre l’autonomie du délai biennal par rapport à l’attitude du bailleur : l’offre d’indemnité d’éviction contenue dans le congé ne reporte ni ne suspend le point de départ de la prescription.
La même juridiction, dans une série d’arrêts du 12 février 2026, a déclaré que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.579). Cette solution écarte toute tentation d’introduire une modulation équitable du délai fondée sur le comportement déloyal du bailleur : la prescription obéit à des considérations de sécurité juridique qui priment sur l’équité individuelle. En conséquence, seules les causes légales d’interruption ou de suspension, prévues aux articles 2240 et 2241 du code civil, peuvent interrompre le cours de la prescription. L’article 2240 précise que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription », tandis que l’article 2241 dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ».
Par ailleurs, la Cour a précisé que la suspension de la prescription attachée à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne profite qu’au demandeur à l’instance de référé. Dans un arrêt du 12 février 2026 également publié au Bulletin, elle rappelle que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Cette solution, reprise à l’identique dans un autre arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427), oppose une fin de non-recevoir à la négligence procédurale du preneur qui se contente d’émettre des protestations et réserves sans s’associer activement à la mesure d’expertise diligentée par le bailleur.
La Cour a pris soin d’articuler ce principe avec le régime général de la prescription extinctive. Il résulte en effet de la combinaison des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé (précité). Cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
A cet égard, la reconnaissance non équivoque du droit à indemnité par le bailleur constitue une cause d’interruption de la prescription conformément à l’article 2240 du code civil. La Cour a eu l’occasion de préciser que le seul dire adressé à l’expert judiciaire assorti de motifs dubitatifs quant à l’obligation à paiement ne caractérise pas une telle reconnaissance. Dans l’arrêt du 12 février 2026, l’assignation en référé de la bailleresse distinguait l’indemnité d’occupation, qu’elle affirmait comme étant due, de l’indemnité d’éviction pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs, et la cour d’appel avait souverainement retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de l’obligation à paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, précité). Dès lors, la cour d’appel avait pu en déduire qu’il n’y avait pas eu de reconnaissance par la bailleresse du droit à indemnité d’éviction de la locataire ayant interrompu la prescription à l’égard de cette dernière.
B. Les conséquences de l’acquisition de la prescription sur le droit au maintien dans les lieux
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Ce droit au maintien dans les lieux constitue l’une des garanties cardinales du statut des baux commerciaux, à telle enseigne que la Cour de cassation l’a qualifié de principe fondamental du droit des baux commerciaux. Cependant, la troisième chambre civile a tiré les conséquences de l’articulation entre ce texte et le régime de la prescription biennale : « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, précité).
Dès lors, à compter de la date de prescription de son action en fixation de l’indemnité d’éviction, le locataire devient occupant sans droit ni titre des locaux. La Cour qualifie cette situation de « trouble manifestement illicite » au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, de sorte que le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, en ce compris l’expulsion. Cette jurisprudence récente s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement du formalisme protecteur du bailleur face à l’inertie procédurale du preneur et confère un effet radical à l’acquisition de la prescription biennale. En pratique, le locataire qui laisse passer le délai de deux ans sans saisir le tribunal se trouve déchu non seulement du droit à indemnité mais aussi du droit au maintien dans les lieux, ce qui expose son fonds à une disparition brutale.
Or, la gravité de cette conséquence doit être mesurée à l’aune de l’obligation d’information qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le congé doit, à peine de nullité, reproduire la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal. L’omission de cette mention entraîne la nullité du congé, privant ainsi le bailleur de son droit de refuser le renouvellement et, subséquemment, de toute action en expulsion fondée sur le congé irrégulier. Le congé doit également être délivré par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance, ces formalités substantielles participant à la protection du preneur contre les décisions unilatérales du bailleur.
Par ailleurs, l’article L. 145-17 du code de commerce prévoit les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, à condition que l’infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure en bonne et due forme, ou s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Ces cas d’exonération, limitativement énumérés, confirment que le principe demeure celui du paiement de l’indemnité d’éviction, sauf faute qualifiée du preneur ou péril structural de l’immeuble. La mise en demeure préalable, exigée en matière d’inexécution d’une obligation ou de cessation de l’exploitation, doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa correspondant.
Enfin, l’article L. 145-15 du code de commerce, récemment modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions protectrices du statut. Cette disposition d’ordre public interdit toute renonciation conventionnelle anticipée au droit à l’indemnité d’éviction, de même qu’est prohibée toute stipulation qui contraindrait le locataire à abandonner son droit au maintien dans les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité. L’article L. 145-42 permet au tribunal, en cas de reconstruction par le propriétaire, de conférer au locataire un droit de priorité dans l’immeuble reconstruit, marquant ainsi la volonté du législateur de concilier les droits du bailleur et du preneur jusque dans les hypothèses les plus radicales de refus de renouvellement.
II. La détermination du quantum de l’indemnité d’éviction : entre composantes légales et dialogue des juridictions avec l’expert judiciaire
A. La valeur du fonds de commerce et les composantes de l’indemnité légale
L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». La loi précise que cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Il ajoute que cette règle connaît une exception : « sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
L’indemnité d’éviction répare un préjudice qui trouve sa source dans la perte du fonds de commerce. La valeur marchande constitue la composante principale, qui s’apprécie concrètement en fonction de l’activité exercée, de la situation géographique, de la clientèle attachée au fonds, et des éléments incorporels qui le composent. Les usages de la profession, auxquels renvoie le texte, guident le juge dans la fixation de la valeur de remplacement du fonds perdu. La notion de « valeur marchande » s’entend de la valeur vénale qu’aurait le fonds sur le marché si le bailleur n’avait pas refusé le renouvellement, ce qui suppose de se placer à la date de la décision fixant l’indemnité et non à la date du congé. Les frais de déménagement et de réinstallation, ajoutés à cette valeur, couvrent le coût matériel du transfert de l’activité vers un nouveau local, tandis que les droits de mutation compensent la charge fiscale qu’aurait supportée le preneur pour l’acquisition d’un fonds équivalent.
Par ailleurs, la notion de préjudice intégral impose de prendre en considération l’ensemble des conséquences dommageables du défaut de renouvellement. Le preneur évincé peut ainsi prétendre à l’indemnisation de préjudices accessoires, tels la perte du droit au bail, le trouble commercial subi pendant la période transitoire, ou encore l’indemnité de licenciement des salariés lorsque la cessation d’activité est la conséquence directe du refus de renouvellement. La jurisprudence admet également que les frais de remploi du produit de la vente du fonds, s’ils étaient nécessaires à la réinstallation, constituent un chef de préjudice indemnisable. Cette approche extensive de la réparation intégrale est cependant tempérée par la disposition finale de l’article L. 145-14 qui permet au bailleur de démontrer que le préjudice est moindre que la valeur marchande du fonds de commerce augmentée des frais accessoires.
En conséquence, le juge du fond dispose d’un large pouvoir d’appréciation que la Cour de cassation ne censure qu’en cas de dénaturation ou de contradiction entre les motifs et le dispositif. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé l’importance de la motivation dans un arrêt du 19 mars 2026, en censurant par voie de retranchement une cour d’appel qui, après avoir retenu que le congé avait ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et ordonné une mesure d’expertise, avait néanmoins rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros. La Cour énonce que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs » au sens de l’article 455 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715).
B. L’office du juge et le rôle de l’expertise judiciaire dans la fixation de l’indemnité
La complexité technique de l’évaluation du préjudice subi par le preneur évincé conduit fréquemment les parties à solliciter une expertise judiciaire. L’article 145 du code de procédure civile permet à toute personne justifiant d’un intérêt légitime de solliciter en référé une mesure d’instruction pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Dans le contentieux de l’indemnité d’éviction, l’expertise judiciaire constitue un préalable quasi-systématique à la fixation du quantum, tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux et techniques : chiffre d’affaires, résultat d’exploitation, valeur du droit au bail, valeur de la clientèle, situation concurrentielle, perspectives de développement.
Cependant, le locataire doit demeurer vigilant quant à l’effet suspensif de cette mesure sur la prescription de son action. Comme l’a jugé la troisième chambre civile, le simple fait d’être défendeur à l’instance de référé ne suffit pas à suspendre la prescription à son profit. Il lui appartient de s’associer expressément à la demande d’expertise formulée par le bailleur ou de présenter, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, faute de quoi la prescription continuera de courir à son encontre. La Cour a ainsi décidé que les protestations et réserves émises par le preneur devant le juge des référés ne suffisent pas à caractériser une association à la demande d’expertise valant interruption ou suspension de la prescription (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, précité).
Dès lors, la stratégie procédurale revêt une importance capitale pour le preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement. La saisine du tribunal au fond avant l’expiration du délai biennal constitue la seule garantie de préservation de ses droits. Les échanges amiables, les négociations sur le montant de l’indemnité ou les expertises extrajudiciaires ne produisent aucun effet interruptif ou suspensif de la prescription, sauf reconnaissance expresse et non équivoque du bailleur au sens de l’article 2240 du code civil. Même un courrier du bailleur demandant au preneur des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction et rappelant que ce dernier pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement ne suffit pas, selon la Cour de cassation, à interrompre la prescription en l’absence de reconnaissance explicite du droit à indemnité.
En pratique, l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28 doit être fixée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre V du titre IV du code de commerce. La troisième chambre civile a rappelé que le juge ne peut statuer au-delà des prétentions des parties, sous peine de violer l’article 4 du code de procédure civile : dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait fixé l’indemnité d’occupation statutaire à un montant supérieur à celui sollicité dans le dispositif des conclusions de la bailleresse (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-15.549). Cette rigueur procédurale, qui impose au juge de respecter le cadre du litige tel que défini par les parties, s’applique avec une particulière acuité dans le contentieux de l’indemnité d’éviction, où les enjeux financiers sont souvent considérables.
Enfin, le dialogue entre le juge et l’expert est encadré par les articles L. 145-56 du code de commerce et R. 145-28 et suivants du même code, qui organisent la procédure de fixation judiciaire et le recours à l’expertise. Le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert et conserve un pouvoir souverain d’appréciation sur la valeur du fonds et les chefs de préjudice invoqués, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les juges du fond n’ont pas dénaturé les éléments de preuve qui leur étaient soumis. La loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié les dispositions régissant directement l’indemnité d’éviction, mais elle a renforcé l’arsenal protecteur du preneur en élargissant le champ des clauses réputées non écrites, notamment celles portant atteinte aux dispositions relatives au droit de renouvellement. Ce renforcement législatif s’inscrit dans une tendance continue à consolider la position du preneur face au bailleur, dont l’indemnité d’éviction constitue la pierre angulaire.
Conclusion
L’état du droit positif, tel qu’il ressort des arrêts les plus récents de la troisième chambre civile et du dispositif législatif issu du statut des baux commerciaux, dessine un régime de l’indemnité d’éviction placé sous le signe d’une double exigence : celle du respect du délai biennal, d’une part, et celle de la réparation intégrale du préjudice subi par le preneur évincé, d’autre part. La rigueur procédurale imposée par la Cour de cassation, qui refuse de laisser la mauvaise foi du bailleur ou les négociations amiables pallier l’inertie du preneur, invite l’ensemble des praticiens à la plus grande vigilance dès la réception du congé. La saisine du tribunal au fond dans le délai de deux ans demeure l’unique rempart contre la perte du droit à indemnité et, subséquemment, contre la perte du droit au maintien dans les lieux. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a confirmé que l’arsenal protecteur du preneur ne saurait être contourné par des stipulations conventionnelles contraires et que le caractère d’ordre public du droit au renouvellement demeure le principe cardinal autour duquel s’organise l’ensemble du contentieux de l’indemnité d’éviction.
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