I. Le mécanisme légal de la clause résolutoire et son articulation avec l’exception d’inexécution
A. Le formalisme impératif du commandement et l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit
La clause résolutoire constitue, dans l’économie du bail commercial, un instrument de contrainte dont la puissance commande un encadrement législatif rigoureux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce formalisme, dont la Cour de cassation assure un contrôle exigeant, poursuit une double finalité : garantir l’information effective du preneur sur la gravité de la situation et lui ménager un délai de régularisation suffisant avant que la sanction contractuelle ne soit encourue.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 29 janvier 2026, rappelé avec netteté les exigences pesant sur le bailleur lorsqu’il délivre un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des charges. Dans l’affaire Cabinet Thevenet, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans que la bailleresse eût justifié de l’existence et du montant des charges dont elle réclamait le paiement. La Cour énonce que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et précise qu’il « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié Bulletin).
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, qui impose au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. L’état récapitulatif annuel prévu par l’article R. 145-36 du code de commerce doit être adressé au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. À cet égard, le formalisme du commandement visant la clause résolutoire ne saurait être réduit à une simple formalité procédurale : il constitue le préalable indispensable à la mise en œuvre d’une sanction contractuelle aux conséquences radicales pour le preneur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties lorsqu’il est saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, la cour d’appel de Poitiers avait visé des conclusions du 4 octobre 2023 alors que la locataire en avait déposé de nouvelles le 25 avril 2024, comportant des développements relatifs à la contestation du refus de renouvellement. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Dès lors, la régularité formelle du commandement, la justification des sommes réclamées et le respect du contradictoire constituent les trois piliers du contrôle juridictionnel de la clause résolutoire.
B. L’affirmation prétorienne de l’autonomie de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire
L’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire a donné lieu à une construction jurisprudentielle d’une importance capitale pour la pratique du droit des baux commerciaux. L’exception d’inexécution, consacrée par les articles 1219 et 1220 du code civil, autorise une partie à un contrat synallagmatique à refuser d’exécuter son obligation tant que l’autre partie n’a pas exécuté la sienne. Dans le bail commercial, le preneur confronté à un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance peut, sous certaines conditions, suspendre le paiement des loyers sans commettre une inexécution fautive susceptible de justifier la mise en jeu de la clause résolutoire.
La troisième chambre civile a posé un jalon décisif par un arrêt du 18 septembre 2025, aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié Bulletin). Cette décision consacre la pleine autonomie de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux commerciaux, en la dispensant de toute formalité préalable de mise en demeure.
Or, toute la difficulté réside dans l’interaction temporelle entre la suspension du paiement des loyers par le preneur et la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire par le bailleur. Le preneur qui cesse de payer ses loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations s’expose, en pratique, à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. La question se pose alors de savoir si le preneur doit, dans le mois du commandement, saisir le juge pour contester le commandement et solliciter des délais de paiement, ou si l’exception d’inexécution produit un effet suspensif autonome qui fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.
C’est précisément à cette question que la troisième chambre civile a répondu par l’arrêt du 5 mars 2026, dont la portée doctrinale est considérable. La Cour a énoncé, dans un attendu de principe promis à la publication au Bulletin : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié Bulletin).
En conséquence, l’exception d’inexécution se voit reconnaître un régime procédural autonome qui ne saurait être assimilé à une simple demande de délais de paiement. Le preneur qui oppose une exception d’inexécution n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement pour faire échec à la clause résolutoire : il lui suffit d’invoquer cette exception en défense à l’assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et le juge est alors tenu d’en examiner le bien-fondé. Cette solution marque un infléchissement significatif par rapport à une lecture littérale de l’article L. 145-41, qui subordonne la suspension des effets de la clause résolutoire à une demande judiciaire présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’économie générale de cette construction prétorienne repose sur une distinction fondamentale entre l’exception d’inexécution, qui paralyse l’obligation de payer les loyers en raison du manquement préalable du bailleur, et la demande de délais de paiement, qui postule l’existence d’une dette certaine et liquide dont le preneur sollicite l’échelonnement.
Cette distinction trouve son fondement dans l’article 1219 du code civil, qui dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du même code précise qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Ces dispositions, issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, ont renforcé l’assise textuelle de l’exception d’inexécution dans le droit commun des obligations, et la troisième chambre civile en a tiré toutes les conséquences dans le contentieux spécialisé des baux commerciaux. L’arrêt du 5 mars 2026 réalise ainsi la synthèse entre le droit commun des contrats et le statut impératif des baux commerciaux, en affirmant que le régime protecteur de la clause résolutoire ne saurait priver le preneur du droit de se prévaloir d’une inexécution imputable au bailleur.
II. L’office du juge et les nouveaux équilibres issus de la loi du 26 mai 2026
A. Le contrôle juridictionnel renforcé : l’obligation de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution
L’arrêt du 5 mars 2026 ne se borne pas à consacrer l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution : il définit corrélativement l’étendue de l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation a, en l’espèce, censuré l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui avait retenu que la locataire ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résolution du contrat, dès lors que dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, elle n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire.
La cour d’appel s’était fondée sur une motivation qui illustre parfaitement l’état du droit antérieur à l’arrêt commenté. Elle avait jugé que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire ». Ce raisonnement, qui subordonnait entièrement l’exception d’inexécution au respect du formalisme de l’article L. 145-41, a été désavoué par la Cour de cassation au motif que la cour d’appel n’avait pas « recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
Cette exigence de vérification concrète du bien-fondé de l’exception d’inexécution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente qui fait de l’office du juge un rempart contre les effets potentiellement excessifs de la clause résolutoire. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans le même arrêt, que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile, en censurant le chef du dispositif qui déclarait irrecevable une demande indemnitaire après avoir, dans les motifs, retenu qu’elle n’était pas fondée (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, précité). Cette rigueur formelle témoigne de l’attention renforcée que la troisième chambre civile porte à l’examen des demandes reconventionnelles du preneur dans le contentieux de la clause résolutoire.
À cet égard, il convient de souligner que l’arrêt du 5 mars 2026 s’articule avec une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile relative à la clause résolutoire dans le bail commercial. L’arrêt du 2 juillet 2026, rendu dans l’affaire Celio France, illustre la permanence des exigences procédurales qui gouvernent ce contentieux, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par la bailleresse avant la clôture de l’instruction (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). De même, l’arrêt du 4 juin 2026 a sanctionné la cour d’appel de Poitiers pour n’avoir pas visé les conclusions du 25 avril 2024 et s’être méprise sur la portée des conclusions antérieures du 5 mai 2021 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, précité).
Enfin, l’arrêt du 12 février 2026, rendu dans l’affaire Cathédrale Sainte-Marie la Majeure, a rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être examiné à la lumière de l’ensemble des obligations réciproques des parties, sans que le bailleur puisse se prévaloir d’une acquisition automatique de la clause résolutoire lorsque des contestations sérieuses existent quant au montant des sommes réclamées (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788). Dans la même perspective, la Cour a jugé le 19 mars 2026 que l’acquisition de la clause résolutoire ne pouvait être constatée sans que le juge vérifie la régularité du commandement délivré et l’absence de paiement dans le mois de sa signification (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Ces décisions convergent pour imposer au juge une obligation de contrôle substantiel qui exclut tout automatisme dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.
B. La loi du 26 mai 2026 et le rééquilibrage des pouvoirs du juge face à la clause résolutoire
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en y insérant une disposition nouvelle dont la portée pratique est considérable. Désormais, « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi le 28 mai 2026, introduit une condition cumulative que le preneur doit satisfaire pour obtenir du juge la suspension des effets de la clause résolutoire : il lui faut à la fois démontrer sa capacité financière à apurer la dette locative et justifier de la reprise effective du paiement du loyer courant.
Cette modification législative doit être lue en miroir de la jurisprudence du 5 mars 2026. Si la troisième chambre civile a ouvert au preneur une voie procédurale nouvelle en lui permettant d’invoquer l’exception d’inexécution sans avoir saisi le juge dans le mois du commandement, le législateur a, dans le même temps, verrouillé l’accès à la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire en subordonnant cette suspension à des conditions substantielles exigeantes. Dès lors, la combinaison de la jurisprudence du 5 mars 2026 et de la loi du 26 mai 2026 dessine un équilibre subtil entre la protection du preneur contre les commandements infondés et la préservation des droits du bailleur face au défaut persistant de paiement des loyers.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, étend la liste des dispositions réputées d’ordre public aux articles L. 145-37 à L. 145-41. En conséquence, toute clause, stipulation ou arrangement qui aurait pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 est réputé non écrit, quelle qu’en soit la forme. Cette extension du périmètre de l’ordre public protecteur interdit désormais au bailleur de stipuler, par convention, des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire qui seraient moins favorables au preneur que celles prévues par la loi. Ainsi, une clause qui réduirait le délai d’un mois après commandement ou qui écarterait la possibilité pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire serait frappée de nullité absolue.
En pratique, cette évolution législative impose aux praticiens une vigilance renforcée dans la rédaction des clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux. Le bailleur ne peut plus, par une stipulation contractuelle, priver le preneur du bénéfice des délais légaux ou des pouvoirs modérateurs du juge. L’office du juge, tel que redessiné par la jurisprudence du 5 mars 2026 et la loi du 26 mai 2026, se déploie désormais dans un double registre : il doit, d’une part, examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, même en l’absence de saisine dans le mois du commandement, et, d’autre part, vérifier que les conditions cumulatives posées par l’article L. 145-41, dans sa nouvelle rédaction, sont réunies pour accorder la suspension des effets de la clause résolutoire.
Enfin, il importe de relever que l’arrêt du 29 janvier 2026 a également précisé les obligations du bailleur en matière de reddition des charges, en jugeant que le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. La Cour énonce : « Il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié Bulletin, précité). Cette exigence de communication effective des justificatifs, et non de simple mise à disposition, renforce la position du preneur confronté à un commandement de payer des charges dont il conteste le bien-fondé.
La cohérence d’ensemble de ces évolutions, jurisprudentielles et législatives, invite à considérer que le contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial a connu, au cours des années 2024 à 2026, une mutation profonde de ses équilibres fondamentaux. L’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution, consacrée par la troisième chambre civile, est désormais contrebalancée par les conditions substantielles mises à la suspension judiciaire de la clause résolutoire par la loi du 26 mai 2026. Le juge, placé au centre de ce dispositif, se voit confier une mission d’arbitrage qui exclut tout automatisme et l’oblige à un examen concret de la situation respective des parties, conformément à la lettre et à l’esprit du statut des baux commerciaux.
Conclusion
L’état du droit positif, tel qu’il se dégage de la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 et de la loi du 26 mai 2026, révèle une tension dialectique entre deux mouvements apparemment contraires. D’un côté, l’arrêt du 5 mars 2026 consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution en affranchissant le preneur de l’obligation de saisir le juge dans le mois du commandement pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. De l’autre, la loi du 26 mai 2026 conditionne la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire à la démonstration, par le preneur, de sa capacité à régler la dette locative et à la reprise effective du paiement du loyer courant avant la première audience. Ces deux mouvements, loin de se contredire, concourent à un rééquilibrage global du contentieux de la clause résolutoire, en renforçant simultanément la protection du preneur contre les commandements infondés et les garanties du bailleur contre l’insolvabilité persistante du locataire. L’office du juge, au sein de ce dispositif rénové, s’affirme comme la clef de voûte d’un système qui récuse tout automatisme dans la mise en œuvre de la sanction contractuelle la plus grave qui puisse frapper le preneur à bail commercial. La pratique notariale et la rédaction des actes devront intégrer ces évolutions, en veillant à la conformité des clauses résolutoires avec le périmètre élargi de l’ordre public protecteur défini par l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026.
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