I. Le mécanisme de la tacite prolongation et ses effets sur le plafonnement légal du loyer du bail renouvelé
A. Le principe du plafonnement légal et l’exception cardinale du dépassement de la durée de douze années par tacite prolongation
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-4 et suivants du code de commerce, institue un mécanisme protecteur de plafonnement du loyer lors du renouvellement. L’article L. 145-34 du même code dispose, en son premier alinéa, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Or, le troisième alinéa de ce même article L. 145-34 prévoit une exception majeure à cette règle : les dispositions relatives au plafonnement cessent de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
La tacite prolongation, régie par l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue une spécificité du statut des baux commerciaux. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, sans qu’aucun formalisme particulier ne soit requis. Cette prolongation produit des effets juridiques considérables sur l’économie du contrat, dès lors que le bailleur se trouve privé de la faculté de délivrer congé en dehors des échéances triennales prévues par l’article L. 145-4 et que le preneur conserve l’intégralité de ses droits statutaires.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, Publié au Bulletin) a apporté une précision déterminante quant aux conséquences du déplafonnement fondé sur cette durée excédant douze années. La Haute juridiction y a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». En conséquence, la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait écarté la demande d’étalement des hausses formée par la société locataire Monoprix exploitation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).
Cette solution s’inscrit dans une lecture stricte de l’article L. 145-34, dont le dernier alinéa réserve le bénéfice de l’étalement des augmentations, limitées à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, aux seules hypothèses de modification notable des facteurs de commercialité ou de clause contractuelle relative à la durée du bail. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (n° 21-21.943, Publié au Bulletin), que l’étalement des hausses consécutives à un déplafonnement était étranger à l’office du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, Publié au Bulletin) a consacré une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, marquant un infléchissement significatif de la jurisprudence antérieure qui privilégiait une analyse in concreto (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288).
L’économie générale de l’article L. 145-34, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, révèle une hiérarchie entre les différentes causes de déplafonnement. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, visée aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, ouvre droit à un déplafonnement assorti d’un étalement obligatoire des hausses. En revanche, le déplafonnement fondé sur le seul écoulement du temps — lorsque la durée du bail expiré excède douze années par l’effet de la tacite prolongation — opère de manière abrupte, sans que le législateur n’ait prévu de mécanisme correcteur.
Dès lors, cette asymétrie dans le traitement des causes de déplafonnement, pleinement assumée par la troisième chambre civile depuis l’arrêt du 16 octobre 2025, confère à la tacite prolongation une ambivalence fondamentale : protectrice du preneur en ce qu’elle lui permet de se maintenir dans les lieux sans formalisme particulier, elle devient source de risque économique majeur lorsque sa durée cumulée dépasse le seuil critique des douze années. La combinaison des articles L. 145-9 (tacite prolongation), L. 145-12 (date d’effet du bail renouvelé) et L. 145-34 (plafonnement) forme ainsi un système dans lequel la négligence du preneur ou de son conseil peut entraîner des conséquences financières considérables. Un bail commercial conclu pour neuf ans, laissé en tacite prolongation au-delà de trois années supplémentaires, expose le locataire à un déplafonnement intégral lors du renouvellement, sans que la circonstance que le loyer du bail expiré fût déjà supérieur à la valeur locative ne constitue un obstacle à cette augmentation.
B. L’arrêt du 9 juillet 2026 : la date de prise d’effet du bail renouvelé, clé de voûte du décompte de la durée de douze années
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) constitue une décision d’une importance pratique considérable pour l’ensemble des praticiens du droit des baux commerciaux. En l’espèce, une société locataire avait sollicité le renouvellement de son bail commercial le 24 mai 2012, alors que celui-ci se poursuivait tacitement depuis son expiration. La bailleresse acceptait le principe du renouvellement mais demandait que le loyer fût fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré. La locataire soutenait que le plafonnement demeurait applicable dès lors que sa demande de renouvellement avait été formée avant que la durée de douze ans ne fût atteinte.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». À cet égard, la Haute juridiction a rappelé qu’en cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, conformément à la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce. Dès lors, le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, de sorte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La portée pratique de cette décision est immédiate : le preneur qui sollicite le renouvellement de son bail en période de tacite prolongation doit intégrer dans son calcul le délai qui s’écoulera entre la notification de sa demande et le premier jour du trimestre civil suivant. En conséquence, une demande de renouvellement formulée avant l’expiration du délai de douze ans ne prémunit pas le preneur contre le déplafonnement du loyer si le bail expiré atteint cette durée avant la date de prise d’effet du nouveau bail. La solution s’articule parfaitement avec celle dégagée par l’arrêt du 16 octobre 2025 précité (n° 23-23.834), qui excluait déjà l’étalement des hausses dans cette hypothèse de déplafonnement.
II. Les articulations contentieuses de la durée du bail avec les prérogatives du preneur et du bailleur
A. La résiliation triennale, contrepoids de la pérennité statutaire dans les baux initiaux et renouvelés
L’article L. 145-4 du code de commerce pose le principe d’une durée minimale de neuf années pour le contrat de location soumis au statut des baux commerciaux. Le deuxième alinéa de ce texte confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette prérogative, constitutive d’un droit potestatif du locataire, constitue un tempérament essentiel à la rigidité de l’engagement locatif et permet au preneur d’adapter la durée de son bail à l’évolution de son activité économique.
Le domaine de cette faculté triennale a été précisé par plusieurs arrêts récents de la troisième chambre civile. L’arrêt du 7 septembre 2023 (n° 21-14.279, Publié au Bulletin) a jugé que les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4, relatives au droit de résiliation du locataire, sont applicables au cours du bail renouvelé en vertu de l’article L. 145-12 du code de commerce. La Cour a ainsi écarté l’argumentation des bailleurs qui soutenaient que l’article L. 145-7-1 du code de commerce, privant l’exploitant de résidence de tourisme de la faculté de résiliation triennale, s’appliquait également aux baux renouvelés. La Haute juridiction a retenu que ce texte, dérogeant à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire par l’article L. 145-4, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, mais ne s’étend pas aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279).
Par ailleurs, l’arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-20.872, Publié au Bulletin) a précisé les conséquences d’un congé assorti de clauses et conditions différentes du bail expiré. La troisième chambre civile y a jugé que le congé délivré par le preneur qui propose des conditions différentes de celles du bail en cours doit être analysé comme un refus de renouvellement, privant ainsi le preneur de son droit au renouvellement et l’exposant au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du bailleur si celui-ci refuse les nouvelles conditions (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). Cette jurisprudence souligne la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les errements procéduraux du preneur dans l’exercice de ses facultés unilatérales.
La faculté de résiliation triennale s’exerce, en vertu de l’article L. 145-4, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l’échéance triennale concernée. À défaut, le congé est réputé n’avoir jamais été donné et le bail se poursuit aux conditions antérieures. Or, en pratique, la computation de ce délai de six mois peut s’avérer délicate, notamment lorsque le bail a fait l’objet de renouvellements successifs ou d’une tacite prolongation qui a décalé les échéances triennales initiales. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023 (n° 21-22.240, Publié au Bulletin), que le décompte des périodes triennales s’effectue à compter de la date d’effet initiale du bail, et non à compter de la date du dernier renouvellement (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240).
En conséquence, le preneur qui entend exercer sa faculté de résiliation triennale doit non seulement respecter le formalisme prescrit par l’article L. 145-4, mais également déterminer avec exactitude la date de la prochaine échéance triennale, laquelle peut être obscurcie par l’enchevêtrement des renouvellements, des tacites prolongations et des avenants successifs au contrat initial. La moindre erreur dans ce décompte expose le preneur à voir son congé déclaré nul et à demeurer tenu du paiement des loyers jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à la prochaine échéance triennale utile.
B. La suspension de la clause résolutoire et la révision triennale du loyer, mécanismes correcteurs à l’épreuve de la réforme du 26 mai 2026
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, a été substantiellement modifié. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent désormais suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La troisième chambre civile, avant même l’entrée en vigueur de cette réforme législative, avait déjà étendu le pouvoir de suspension du juge. L’arrêt du 6 février 2025 (n° 23-18.360, Publié au Bulletin) a ainsi jugé que le juge peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement du preneur, et non seulement en cas de défaut de paiement des loyers, la lettre de l’article L. 145-41, dans sa rédaction antérieure, ne limitant pas le champ de la suspension aux seuls manquements pécuniaires (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360). En conséquence, l’intervention législative du 26 mai 2026 consacre et amplifie une orientation jurisprudentielle déjà perceptible.
À cet égard, l’arrêt du 26 octobre 2023 (n° 22-16.216, Publié au Bulletin) avait rappelé que l’acquisition définitive de la clause résolutoire est indifférente à la mauvaise foi du bailleur, dès lors que le commandement visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai d’un mois (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216). Cette solution, maintenue en dépit de la réforme, illustre la permanence du formalisme protecteur de la clause résolutoire dans le statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a introduit un article nouveau, l’article L. 145-38-1 du code de commerce, qui consacre la validité des clauses dites « tunnel » dans les baux commerciaux. Ce texte autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. Dès lors, les clauses d’indexation qui n’excluent pas la réciprocité de la variation indiciaire se trouvent expressément validées par le législateur, mettant fin aux incertitudes nées de la jurisprudence antérieure sur le caractère réputé non écrit des clauses d’indexation asymétriques.
La révision triennale du loyer, prévue par l’article L. 145-38 précité, ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à compter de la date de la demande en révision et ne peut, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Ce mécanisme s’articule avec la faculté de résiliation triennale de l’article L. 145-4 et le déplafonnement du loyer de l’article L. 145-34, constituant ainsi un dispositif temporel à triple détente qui rythme la vie du bail commercial.
Or, l’interaction de ces trois mécanismes peut produire des effets contre-intuitifs qu’il appartient au praticien d’anticiper. Un preneur qui exerce sa faculté triennale de résiliation peu avant l’expiration de la période de neuf ans se prive de la possibilité de solliciter ultérieurement une révision triennale à la baisse. À l’inverse, un preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de douze années s’expose à un déplafonnement intégral du loyer lors du renouvellement, sans bénéfice de l’étalement des hausses, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 16 octobre 2025 précité. La loi du 26 mai 2026, en créant l’article L. 145-38-1 et en modifiant l’article L. 145-41, a introduit de nouveaux paramètres dans cette équation temporelle, dont l’impact sur les stratégies contentieuses des parties commence seulement à se dessiner.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine une articulation de plus en plus précise entre les différents mécanismes temporels du statut des baux commerciaux. La tacite prolongation, si elle consolide la situation du preneur en le maintenant dans les lieux au-delà du terme contractuel, produit des effets ambivalents : elle expose le locataire à un déplafonnement intégral du loyer du bail renouvelé lorsque la durée du bail expiré excède douze années, sans que le mécanisme d’étalement des hausses ne trouve à s’appliquer. L’arrêt du 9 juillet 2026 renforce cette rigueur en précisant que le décompte de la durée de douze ans s’apprécie non pas à la date de la demande de renouvellement, mais à la date de prise d’effet du nouveau bail, soit le premier jour du trimestre civil suivant cette demande.
La résiliation triennale, le congé, la clause résolutoire suspendue et la révision triennale du loyer constituent autant de leviers que les parties doivent manier avec une connaissance précise de leur interaction chronologique, sous peine d’altérer irréversiblement l’équilibre économique du contrat. La réforme du 26 mai 2026, en introduisant les clauses tunnel et en renforçant le pouvoir de suspension du juge en matière de clause résolutoire, ajoute une dimension nouvelle à cet édifice jurisprudentiel déjà complexe, sans toutefois remettre en cause les principes cardinaux que la troisième chambre civile a patiemment dégagés au cours des dernières années.
En définitive, le bail commercial apparaît comme un contrat à durée déterminée dont la maîtrise chronologique constitue un enjeu stratégique de premier ordre pour les parties comme pour leurs conseils. La fixation du point de départ des délais, le décompte des périodes triennales, la computation de la durée de douze années de tacite prolongation et l’anticipation des dates de prise d’effet des renouvellements requièrent une rigueur que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de rappeler avec une constance remarquable.
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