Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, connaît depuis le début de l’année 2026 une actualité normative et jurisprudentielle d’une intensité particulière. Deux événements rapprochés méritent une attention conjointe : d’une part, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, qui précise les incidences de la tacite prolongation sur la date d’effet du bail renouvelé et, par voie de conséquence, sur le déplafonnement du loyer ; d’autre part, le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 qui modifie les modalités de notification des mémoires dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial renouvelé ou révisé relevant de la compétence du juge des loyers commerciaux.
Ces deux textes, l’un jurisprudentiel et l’autre réglementaire, éclairent des aspects distincts mais complémentaires du renouvellement du bail commercial. L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre la rigueur mécanique avec laquelle la Cour de cassation applique les dispositions combinées des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce en présence d’une tacite prolongation. Le décret du 27 juillet 2026, publié au Journal officiel le 30 juillet 2026 et applicable aux instances en cours à compter du 1er octobre 2026, substitue à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les règles de la notification entre avocats, une fois le juge des loyers commerciaux saisi. La présente analyse se propose d’examiner successivement l’apport de la jurisprudence récente à la détermination du loyer du bail renouvelé, puis la portée de la réforme procédurale issue du décret du 27 juillet 2026.
I. La détermination du loyer du bail renouvelé à l’épreuve de la jurisprudence récente
A. La tacite prolongation, vecteur de déplafonnement
La tacite prolongation du bail commercial, prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue un mécanisme protecteur du preneur par lequel le bail se poursuit au-delà de son terme contractuel, aux mêmes clauses et conditions, lorsque le bailleur n’a pas délivré congé. Cette situation, fréquente en pratique, n’est toutefois pas sans conséquences sur la détermination du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en effet, en son quatrième alinéa, que les règles du plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Ce texte instaure ainsi un déplafonnement automatique, indépendant de toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui résulte du seul écoulement du temps. Il s’agit d’une dérogation au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, lequel constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux depuis le décret du 30 septembre 1953.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167) apporte une précision déterminante sur l’articulation entre la date de la demande de renouvellement et l’appréciation du seuil de douze années. En l’espèce, une société exploitant une pharmacie était locataire de locaux commerciaux en vertu d’un bail conclu pour une durée de neuf années à compter du 30 juin 2000. À l’expiration de la durée contractuelle initiale, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation et, le 14 mai 2012, le preneur avait sollicité le renouvellement. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré, laquelle excédait selon elle douze années.
Le preneur soutenait que la règle du plafonnement devait demeurer applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été notifiée avant que la durée du bail prolongé n’atteigne douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du nouveau bail. La Cour de cassation rejette ce raisonnement et approuve la cour d’appel de Paris d’avoir retenu « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
La solution est d’une logique implacable. L’article L. 145-12 du code de commerce énonce que le nouveau bail « prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». La Cour de cassation déduit de ce texte que, la demande de renouvellement ayant été formulée le 14 mai 2012, le premier jour du trimestre civil suivant étant le 1er juillet 2012, le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Il en résulte que le fait pour le preneur de pouvoir demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de cette demande. Le preneur qui tarde à solliciter le renouvellement s’expose ainsi à voir le bail expiré franchir le seuil fatidique des douze années, et le loyer du bail renouvelé échapper au plafonnement légal.
Cet arrêt, bien que non publié au Bulletin, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle aujourd’hui bien établie, dont l’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B) constitue une illustration topique. Dans cette espèce, la Cour de cassation avait déjà rappelé que le dispositif d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 — qui limite à 10 % par an la variation de loyer dans les hypothèses de déplafonnement — ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans. La Haute juridiction avait en effet énoncé « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
La combinaison de ces deux arrêts révèle un régime particulièrement sévère pour le preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite prolongation. Non seulement le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans égard au plafonnement, mais encore les augmentations qui en résultent ne sont pas soumises au mécanisme d’étalement de 10 % par an qui bénéficie au preneur dans les autres hypothèses de déplafonnement. Le preneur se trouve ainsi exposé, dès la prise d’effet du nouveau bail, à un loyer intégralement calculé sur la valeur locative, sans amortissement dans le temps. Cette solution, qui peut apparaître rigoureuse, est le corollaire d’un choix que le preneur a lui-même opéré en sollicitant tardivement le renouvellement.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B) a précisé les contours du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, hypothèse distincte du déplafonnement automatique par tacite prolongation. La Cour y énonce qu’il « résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Cette formulation confirme que le critère retenu est celui de l’incidence potentielle, et non de l’incidence avérée, sur le commerce du preneur. Or, cette condition ne doit pas être confondue avec le déplafonnement automatique issu de la tacite prolongation au-delà de douze ans, qui opère sans considération aucune de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Les deux régimes de déplafonnement sont autonomes mais peuvent se cumuler, ce qui renforce le risque de fixation du loyer à la valeur locative lorsque le bail a duré plus de douze ans et que, de surcroît, les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement.
B. L’office du juge des loyers commerciaux et la procédure sur mémoires
La fixation du prix du bail renouvelé relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, en application de l’article L. 145-56 du code de commerce. Cette procédure, dite « sur mémoires », obéit à des règles spécifiques définies par les articles R. 145-23 et suivants du même code. Le mécanisme repose sur un échange de mémoires écrits entre les parties, préalable à la saisine du juge, puis sur une notification formalisée de ces écritures une fois l’instance engagée. La singularité de cette procédure tient à son caractère écrit et à l’absence d’audience de plaidoiries, le juge statuant au vu des seuls mémoires échangés entre les parties.
L’article R. 145-23 du code de commerce impose au demandeur de notifier un mémoire préalable au défendeur avant toute saisine du juge. Ce mémoire doit comporter l’ensemble des prétentions et moyens de la partie qui le présente, ainsi que les copies des pièces qu’elle estime devoir y annexer. La notification de ce mémoire préalable, qui conditionne la recevabilité de l’assignation, constitue un préalable obligatoire que la jurisprudence sanctionne rigoureusement. L’article L. 145-34 du code de commerce confère au juge des loyers commerciaux un pouvoir d’appréciation étendu pour déterminer la valeur locative, en fonction des critères énumérés à l’article L. 145-33 : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Une fois le mémoire préalable notifié, le demandeur peut assigner le défendeur devant le juge des loyers commerciaux. À compter de cette saisine, les parties échangent leurs mémoires en réplique selon un calendrier procédural rythmé par la procédure sur mémoires. L’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, disposait que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Ce mode de notification, identique avant comme après la saisine du juge, imposait aux avocats de recourir à la voie postale pour chaque échange de mémoires, générant des délais et des coûts que la pratique professionnelle jugeait depuis longtemps disproportionnés.
Or, la procédure sur mémoires présente une singularité qui justifie qu’on s’y attarde. Contrairement aux procédures ordinaires devant le tribunal judiciaire, où les conclusions sont notifiées par voie électronique entre avocats via le RPVA en application des articles 671 et suivants du code de procédure civile, la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé est restée attachée à un formalisme de notification postale que rien, dans sa nature, ne semblait imposer. Cette anomalie procédurale avait été relevée par la doctrine et par les praticiens, qui appelaient de leurs vœux un alignement sur le droit commun de la procédure civile. La notification par LRAR générait en effet des délais d’acheminement qui retardaient le traitement du contentieux, des difficultés de preuve de la date de réception, et un surcoût pour les parties.
II. Le décret du 27 juillet 2026 et la modernisation de la procédure
A. Une réforme ciblée de la notification des mémoires
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, publié au Journal officiel le 30 juillet 2026, comporte en son article 9 une disposition qui intéresse directement les praticiens du droit des baux commerciaux. Ce texte, inséré dans le chapitre VII relatif aux mesures de simplification diverses, modifie l’article R. 145-26 du code de commerce en y ajoutant un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » La nouvelle rédaction de l’article figure dans le code de commerce sous l’identifiant LEGIARTI000054560791.
La réforme opère une distinction nette entre deux phases de la procédure. Avant la saisine du juge, la notification du mémoire préalable demeure soumise à la formalité de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à la rédaction inchangée du premier alinéa de l’article R. 145-26. Cette exigence, qui s’attache à une phase pré-contentieuse durant laquelle les parties ne sont pas nécessairement constituées, conserve sa justification. Après la saisine du juge, en revanche, les notifications sont désormais régies par les articles 671 et suivants du code de procédure civile relatifs à la notification entre avocats, c’est-à-dire, en pratique, par voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA).
La réforme réserve le cas du défendeur qui n’aurait pas constitué avocat. À son égard, la notification continue de s’opérer par voie de signification, ce qui garantit l’effectivité de l’information et le respect du principe du contradictoire. Cette disposition de sauvegarde, conforme aux exigences de l’article 16 du code de procédure civile, assure que la simplification procédurale ne s’opère pas au détriment des droits de la défense. Elle témoigne d’un équilibre entre l’objectif de modernisation et la protection des parties non représentées, dans une procédure où la constitution d’avocat n’est pas toujours requise en première instance.
Le décret prévoit que cette réforme entre en vigueur le 1er octobre 2026 et qu’elle est applicable aux instances en cours à cette date (article 21, 1°). Cette application immédiate aux instances pendantes constitue une disposition transitoire classique en matière de procédure civile, conforme au principe selon lequel les lois de procédure sont d’application immédiate. Les praticiens devront donc adapter leurs habitudes de notification dès le 1er octobre 2026, y compris dans les contentieux de fixation du loyer déjà engagés. Il conviendra, pour les instances en cours, de substituer la notification par RPVA à la notification par LRAR pour tous les mémoires postérieurs à cette date.
Il convient de souligner que la réforme est sans incidence sur la notification du mémoire préalable avant la saisine du juge par assignation, laquelle demeure soumise à la règle de notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette permanence du formalisme pré-contentieux s’explique par la fonction particulière du mémoire préalable, qui ne constitue pas un simple acte de procédure mais un préalable obligatoire à la saisine du juge dont la notification conditionne la recevabilité même de la demande. Le mémoire préalable, qui fixe l’objet du litige et les prétentions des parties, requiert un formalisme que le législateur n’a pas souhaité alléger, à la différence des mémoires en réplique échangés une fois l’instance engagée.
B. Portée et limites de la réforme
La modification de l’article R. 145-26 du code de commerce s’inscrit dans un mouvement plus large de dématérialisation de la procédure civile, dont le décret du 27 juillet 2026 constitue une étape supplémentaire. D’autres dispositions du même texte intéressent d’ailleurs la pratique de la procédure civile, à l’instar de la modification des articles 524 et 1009-2 du code de procédure civile relatifs au régime de la péremption en cas de radiation pour inexécution, de la création d’un article 456-1 relatif à la signature électronique des décisions de justice, ou encore de la simplification des convocations à la charge du greffe.
La portée pratique de la réforme pour le contentieux des baux commerciaux ne doit toutefois pas être surestimée. La notification par LRAR ne disparaît pas totalement de la procédure sur mémoires ; elle demeure la règle pour le mémoire préalable, qui constitue l’acte fondateur de la procédure. En outre, le nombre de défendeurs non constitués dans le contentieux de la fixation du loyer reste statistiquement significatif, de sorte que la signification continuera de jouer un rôle important dans la pratique. La réforme simplifie la phase post-saisine, mais ne révolutionne pas l’économie générale de la procédure sur mémoires, dont l’architecture demeure inchangée.
Par ailleurs, la question de la computation des délais de notification n’est pas directement affectée par la réforme. Les délais de notification des mémoires demeurent ceux fixés par les articles R. 145-28 et suivants du code de commerce, qui organisent le calendrier de l’échange des écritures. La substitution du mode de notification ne modifie ni le point de départ ni la durée de ces délais, qui continuent de courir selon les mêmes règles. En revanche, la notification par RPVA offrant une date certaine de réception immédiate, elle réduit les incertitudes liées aux délais d’acheminement postal et aux difficultés de preuve de la date de notification qui alimentaient un contentieux procédural parasite. L’avocat pourra désormais justifier de la date de notification par l’horodatage du RPVA, sans avoir à produire un avis de réception postal dont la date pouvait être contestée.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167) et le décret du 27 juillet 2026, bien que de nature distincte, convergent vers un objectif commun de sécurité juridique et de prévisibilité. Le premier, en rappelant la rigueur mécanique des règles de computation de la durée du bail expiré, dissipe les incertitudes qui entouraient l’articulation entre la date de la demande de renouvellement et la prise d’effet du nouveau bail. Le second, en modernisant les modalités de notification des mémoires, réduit les risques procéduraux et accélère le traitement des contentieux. L’un et l’autre illustrent la recherche constante d’un équilibre entre la protection du preneur, qui constitue la finalité historique du statut des baux commerciaux depuis le décret du 30 septembre 1953, et l’efficacité des procédures, qui conditionne l’accès effectif au juge.
Quant à la fixation du loyer à la valeur locative, elle demeure régie par les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, qui énumère les éléments à prendre en considération pour sa détermination. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts des 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-13.288), 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.834) et 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-11.167) fournissent des illustrations récentes, continue de préciser les conditions dans lesquelles le juge des loyers commerciaux peut s’affranchir de la règle du plafonnement pour retenir la valeur locative. La pratique devra désormais intégrer, à cette analyse de fond, la nouvelle donne procédurale issue du décret du 27 juillet 2026, qui entrera en application dans moins de deux mois.
Conclusion
L’actualité normative et jurisprudentielle de l’été 2026 éclaire deux aspects complémentaires du renouvellement du bail commercial. L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-11.167) confirme que la tacite prolongation, si elle protège le preneur en lui permettant de solliciter le renouvellement à tout moment, peut également se retourner contre lui en déclenchant le déplafonnement du loyer dès lors que la durée du bail expiré, calculée jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant la demande, excède douze ans. Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, quant à lui, modernise la procédure sur mémoires en substituant la notification électronique entre avocats à la lettre recommandée, une fois le juge saisi, sans toutefois remettre en cause le formalisme du mémoire préalable. Ces deux textes, l’un interprétatif et l’autre réglementaire, contribuent à la lisibilité et à l’efficacité d’un contentieux dont les enjeux économiques, pour les bailleurs comme pour les preneurs, demeurent considérables.