I. Les conditions d’exercice du droit au renouvellement du bail commercial
A. Les conditions substantielles tenant à la qualité du preneur et à l’exploitation du fonds
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue le pilier central du statut protecteur édicté par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-8 de ce code dispose que ce droit « ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux », subordonnant ainsi l’accès au renouvellement à une double exigence cumulative : la titularité du fonds de commerce et l’exploitation effective de celui-ci dans les locaux donnés à bail. La première condition, qui impose au preneur d’être le propriétaire juridique du fonds exploité, exclut du bénéfice du statut les simples occupants sans droit sur le fonds, notamment les sous-locataires qui ne peuvent solliciter le renouvellement qu’à l’encontre du locataire principal, en application de l’article L. 145-24 du même code. La Cour de cassation a très tôt dégagé le principe selon lequel le droit au renouvellement est attaché à la qualité de propriétaire du fonds de commerce, cette règle constituant un principe d’ordre public auquel les parties ne sauraient déroger.
La seconde exigence, relative à l’exploitation effective du fonds, revêt une importance contentieuse considérable que la troisième chambre civile n’a cessé de rappeler avec une rigueur constante. L’article L. 145-8, dans sa rédaction issue de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011, précise en effet que le fonds doit, « sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation ». Cette condition temporelle, communément désignée sous le vocable de « condition des trois ans », impose au preneur de démontrer une exploitation continue du fonds durant la période triennale précédant l’échéance contractuelle. L’absence d’exploitation durant cette période entraîne la déchéance du droit au renouvellement, sauf à ce que le preneur justifie de motifs légitimes, notion que la jurisprudence apprécie souverainement en considération de circonstances objectives telles que la réalisation de travaux nécessaires, la survenance d’un sinistre ou encore une difficulté économique passagère. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.348), rappelé que le défaut d’exploitation du fonds de commerce privait le preneur de toute prétention au renouvellement, ce dont il résulte que « l’expiration du bail commercial, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation » constituent les conséquences naturelles de l’absence d’exploitation. Cet arrêt, consultable sur le site de la Cour de cassation, illustre la sévérité avec laquelle la Haute juridiction sanctionne l’inobservation de cette condition substantielle.
Par ailleurs, le champ d’application du statut des baux commerciaux, défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, subordonne l’octroi du droit au renouvellement à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Cette exigence, qui conditionne l’application même du statut protecteur, a été rappelée avec netteté par la troisième chambre civile, qui considère que l’immatriculation constitue un préalable indispensable à l’invocation des dispositions du chapitre V. À cet égard, la jurisprudence a précisé que l’immatriculation doit être effective à la date d’expiration du bail, la régularisation postérieure étant en principe inopérante pour conférer rétroactivement au preneur le bénéfice du statut. Cette solution, fondée sur la lettre même de l’article L. 145-1, s’inscrit dans une lecture rigoureuse des conditions d’accès au statut protecteur.
B. Le formalisme légal de la demande de renouvellement et du congé
Le renouvellement du bail commercial obéit à un formalisme strict dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. L’article L. 145-9 du code de commerce énonce, dans son premier alinéa, que les baux de locaux soumis au présent chapitre « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Ce dispositif déroge aux dispositions de droit commun des articles 1736 et 1737 du code civil, qui prévoient une tacite reconduction de droit commun, pour instaurer un mécanisme de prolongation spécifique : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Le législateur a ainsi institué un régime protecteur empêchant la cessation automatique du bail à son échéance, le preneur bénéficiant d’une stabilité juridique renforcée.
L’article L. 145-9 précise également que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, « préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Ce formalisme protecteur, d’ordre public, vise à garantir la parfaite information du preneur sur les raisons du congé et sur les voies de recours dont il dispose. La nullité sanctionnant le défaut de motivation du congé est une nullité de fond qui ne peut être couverte et qui peut être invoquée en tout état de cause, conformément aux principes directeurs de la procédure civile. La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la mention des motifs ne saurait se réduire à une simple référence générique aux dispositions légales : le bailleur doit énoncer les faits précis qu’il reproche au preneur, afin de permettre à ce dernier d’apprécier le bien-fondé du congé et d’organiser sa défense.
En conséquence, la date de prise d’effet du bail renouvelé revêt une importance déterminante, tant pour le calcul de la durée du bail expiré – condition du déplafonnement du loyer – que pour l’appréciation de la régularité de la procédure de renouvellement. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167), a rappelé avec une grande netteté les règles gouvernant la détermination de cette date. La Cour a jugé que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». Elle a ajouté « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». Cette décision, dont le texte intégral est disponible sur courdecassation.fr, constitue une illustration éclatante de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de computation des délais en matière de baux commerciaux. En l’espèce, le bail expiré ayant duré douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce étant inapplicable.
Cette rigueur dans la computation des délais se trouve corroborée par la jurisprudence relative au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qui entretient une connexité directe avec les conditions temporelles du renouvellement. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B, disponible sur courdecassation.fr), consacré le principe d’une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce. La Cour a jugé que l’incidence favorable de la modification notable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré doit être appréciée au regard de l’activité exercée dans les locaux, indépendamment de la situation particulière du preneur. Cette évolution jurisprudentielle majeure, qui substitue une analyse objective à l’approche subjective antérieure, facilite la démonstration du déplafonnement par le bailleur tout en sécurisant le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé. De surcroît, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B, accessible sur le site de la Cour de cassation), la troisième chambre civile a précisé que l’étalement des hausses du loyer prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce ne trouve pas à s’appliquer en cas de déplafonnement fondé sur la durée de la tacite prolongation supérieure à douze ans. Ces deux arrêts, qui s’inscrivent dans une construction prétorienne cohérente, confirment l’articulation étroite entre les règles de renouvellement du bail et celles gouvernant la fixation du loyer.
II. Les conséquences du refus de renouvellement opposé par le bailleur
A. Le droit à indemnité d’éviction et l’encadrement de la prescription biennale
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe cardinal selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail », mais doit alors, « sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui constitue la contrepartie pécuniaire du droit au renouvellement du preneur, comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Le législateur a ainsi institué un mécanisme de réparation intégrale du préjudice subi par le preneur évincé, à l’exception toutefois des hypothèses dans lesquelles le bailleur justifie de motifs graves et légitimes à l’appui du refus de renouvellement, énumérés aux articles L. 145-17 à L. 145-25 du même code.
À cet égard, la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, constitue un écueil procédural redoutable dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé les contours avec une particulière acuité. Dans un arrêt du 12 février 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B), la Cour de cassation a énoncé que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Elle a ensuite précisé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Il s’en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cet arrêt, accessible sur le site officiel de la Cour de cassation, illustre la rigueur prétorienne dans l’appréciation des conditions de la suspension de la prescription, le preneur ne pouvant se borner à émettre des « protestations et réserves » pour bénéficier de l’effet suspensif de l’expertise diligentée à la seule initiative du bailleur.
Dès lors, la vigilance du preneur s’impose avec une intensité particulière à compter de la signification du congé. La prescription biennale, qui constitue l’une des prescriptions les plus brèves du droit positif, impose au locataire évincé d’agir dans les deux ans de la date d’effet du congé, sous peine de forclusion. La jurisprudence a toutefois admis que cette prescription puisse être interrompue par la contestation du congé formulée par le preneur dans ses conclusions judiciaires, à la condition que cette contestation intervienne avant l’expiration du délai biennal et qu’elle soit dépourvue d’ambiguïté. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120), a ainsi cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par le preneur, en méconnaissance des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette décision, consultable sur le site de la Cour de cassation, souligne l’importance déterminante du respect des règles procédurales dans le contentieux du renouvellement des baux commerciaux.
Par ailleurs, dans un arrêt du même jour, la troisième chambre civile a censuré la dénaturation, par la cour d’appel, des conclusions du preneur qui se bornait à solliciter le rejet des demandes du bailleur et la réalisation de travaux, sans formuler de contestation expresse du refus de renouvellement. La Cour de cassation a jugé qu’en retenant que ces conclusions valaient contestation du refus de renouvellement, la cour d’appel avait « dénaturé ces conclusions » et « violé le principe » selon lequel le juge ne saurait altérer le sens clair et précis d’un écrit qui lui est soumis. Cette solution, dont la rigueur procédurale ne saurait échapper à l’analyse, confirme l’exigence d’une contestation explicite du refus de renouvellement pour interrompre le cours de la prescription biennale.
B. Le contrôle juridictionnel du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes
L’article L. 145-17 du code de commerce énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de verser une indemnité d’éviction. Ces hypothèses, qui dérogent au principe général de réparation intégrale du préjudice, sont d’interprétation stricte et ne sauraient être étendues au-delà des prévisions expresses du législateur. Le I de ce texte vise notamment l’inexécution par le locataire « d’une obligation substantielle du bail » ou encore la cessation de l’exploitation du fonds sans motif légitime. Le contrôle juridictionnel de ces motifs graves et légitimes relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, la Cour de cassation n’exerçant qu’un contrôle de la motivation et de la qualification juridique des faits.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié Bulletin), précisé la portée du congé avec offre de renouvellement à des clauses différentes. La Cour de cassation a jugé que le congé assorti d’une offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré, qui portent notamment sur une modification substantielle de la chose louée, doit s’analyser en un refus de renouvellement. Cette solution, qui repose sur une analyse de la substance même de l’offre formulée par le bailleur, conduit à requalifier le congé lorsque les modifications proposées dénaturent l’économie du contrat initial, privant ainsi le bailleur de la faculté de contourner le versement de l’indemnité d’éviction par le biais d’une offre purement formelle. Cette décision, accessible sur le site officiel, s’inscrit dans une lecture téléologique protectrice des droits du preneur, conformément à l’esprit général du statut des baux commerciaux.
À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 2 juillet 2026 concernant la célèbre enseigne Célio France (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340), les exigences procédurales pesant sur le juge d’appel dans le contentieux du refus de renouvellement. En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant des motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres structurels dans les locaux loués, imputables au preneur. La cour d’appel avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement sans indemnité. La Cour de cassation a toutefois censuré cet arrêt pour violation des règles de procédure, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas visé les dernières conclusions du bailleur déposées antérieurement à la clôture. Cette décision, consultable sur le site de la Cour de cassation, illustre l’importance déterminante que la Haute juridiction attache au respect scrupuleux des règles de la procédure civile, même dans un contentieux touchant aux intérêts économiques les plus substantiels.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573), confirmé l’exigence d’une contestation effective et non équivoque du refus de renouvellement par le preneur. En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, motifs graves. La cour d’appel avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action du preneur en contestation du refus de renouvellement. La Cour de cassation a toutefois censuré cette décision pour vice de motivation, rappelant l’obligation pour le juge d’exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, conformément aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de motivation des décisions de justice, renforce la protection procédurale du preneur confronté à un refus de renouvellement.
Des lors, le contentieux du renouvellement se trouve également irrigué par les avancées prétoriennes en matière de détermination du prix du bail renouvelé. La troisième chambre civile a, dans un arrêt remarqué du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, publié au Bulletin et au Rapport), opéré un revirement de jurisprudence d’une portée considérable en matière de loyer binaire, en jugeant que ce mécanisme conventionnel, par lequel le loyer est décomposé en une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur, ne déroge pas aux règles statutaires de fixation du loyer du bail renouvelé. La Cour de cassation a ainsi précisé que le loyer du bail renouvelé, lorsqu’il est stipulé sous la forme d’un loyer binaire, doit être fixé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux devant déterminer le montant de la partie fixe du loyer selon les règles du plafonnement ou de la valeur locative, la partie variable étant ensuite déterminée conformément aux stipulations contractuelles. Cette décision, consultable sur le site de la Cour de cassation, réconcilie la liberté contractuelle des parties avec l’ordre public de protection caractéristique du statut des baux commerciaux, et confirme l’office éminent du juge dans la fixation des conditions économiques du renouvellement.
Conclusion
Le droit au renouvellement du bail commercial, pierre angulaire du statut protecteur des baux commerciaux, se trouve au centre d’un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La période 2024-2026 aura été marquée par une consolidation prétorienne significative des conditions d’exercice de ce droit, qu’il s’agisse des exigences substantielles tenant à la qualité du preneur et à l’exploitation effective du fonds de commerce, ou du formalisme rigoureux entourant la demande de renouvellement et la délivrance du congé. La jurisprudence la plus récente a également précisé avec une acuité remarquable les règles gouvernant la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, en cantonnant strictement le bénéfice de la suspension de la prescription aux parties s’étant expressément associées à la demande de mesure d’instruction. Or, ces précisions jurisprudentielles, conjuguées à l’exigence d’une contestation explicite et non équivoque du refus de renouvellement pour interrompre le cours de la prescription, imposent au praticien une vigilance accrue dans la conduite des procédures, sous peine d’irrecevabilité des demandes indemnitaires du preneur évincé. En conséquence, la maîtrise des règles tant substantielles que procédurales régissant le droit au renouvellement constitue désormais un impératif catégorique pour tout opérateur économique confronté à l’échéance de son bail commercial.
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