I. Le champ d’application de la prescription biennale : une délimitation prétorienne exigeante
A. Les actions soumises à la prescription biennale : un périmètre étendu par la jurisprudence contemporaine
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette formulation lapidaire, inchangée depuis l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000 portant codification de la partie législative du code de commerce, investit la jurisprudence d’une mission de délimitation du périmètre des actions régies par ce délai abrégé. La brièveté du délai, qui déroge à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, se justifie par la volonté du législateur d’assurer une stabilité rapide des relations locatives commerciales, en évitant que les parties ne demeurent trop longtemps dans l’incertitude quant à l’étendue de leurs droits et obligations réciproques.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, étendu le domaine de la prescription biennale à des actions dont le fondement statutaire n’était pas toujours immédiatement perceptible. L’action en requalification d’une convention en bail commercial en constitue une illustration topique. Par un arrêt du 25 mai 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin). En l’espèce, une société exploitant un commerce de piano-bar-restaurant avait conclu successivement sept conventions qualifiées de « convention d’occupation précaire » avec une commune propriétaire, la première le 9 novembre 2009 et la dernière le 1er novembre 2014. La cour d’appel de Chambéry avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite en retenant que le délai avait commencé à courir à compter de la conclusion du premier contrat en 2009. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que « la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, en sorte que le point de départ de la prescription de son action courait à compter du 1er novembre 2014 ». Cette solution consacre un principe protecteur du preneur, qui peut choisir de solliciter la requalification du dernier maillon d’une chaîne contractuelle, sans se voir opposer l’ancienneté des premiers actes.
L’action en paiement de l’indemnité d’occupation due durant la période antérieure à l’exercice du droit d’option entre, elle aussi, dans le giron de la prescription biennale, ainsi que l’a précisé un autre arrêt de section du 16 mars 2023. La Cour y énonce, au visa des articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce, que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, Publié au Bulletin). La Cour se réfère expressément à sa jurisprudence antérieure du 5 février 2003 pour asseoir cette solution. Le même arrêt opère une distinction temporelle subtile : « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ». Dès lors, deux périodes d’occupation doivent être distinguées : celle antérieure au droit d’option, régie par le délai biennal, et celle postérieure, soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Cette dualité de régimes, commandée par la nature de l’obligation sous-jacente, impose au praticien une attention particulière à la chronologie procédurale.
L’action en nullité de la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, relève également, selon un arrêt remarqué du 18 décembre 2025, de la prescription biennale. La troisième chambre civile y affirme avec une netteté particulière que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). La Cour écarte ainsi l’argumentation du locataire qui, se prévalant des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce, soutenait que la violation du droit de préférence devait être sanctionnée par le réputé non écrit et relevait d’une action imprescriptible. Le raisonnement de la Cour consiste à rattacher l’action à son fondement légal, à savoir l’article L. 145-46-1, lui-même inséré dans le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, ce qui suffit à la soumettre au délai biennal. La circonstance que la sanction encourue soit la nullité, et non une simple action en paiement, est indifférente à la qualification du délai applicable. Par ailleurs, la Cour précise que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité », écartant ainsi définitivement la thèse du réputé non écrit dans cette configuration.
B. Les actions exclues de la prescription biennale : le maintien de prescriptions de droit commun ou de régimes spécifiques
En contrepoint de cette extension du domaine de la prescription biennale, la troisième chambre civile identifie avec précision les actions qui, bien qu’entretenant un lien avec un bail commercial, échappent à son emprise. L’arrêt du 9 mars 2023 fournit, sur ce point, une illustration éclairante à propos de l’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée conventionnellement. La Cour de cassation y censure une cour d’appel qui avait soumis cette action au délai biennal, au motif que « l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). La distinction cardinale s’articule ainsi autour de la source normative de l’obligation invoquée : celle qui procède exclusivement de la volonté contractuelle, fût-ce à l’occasion d’un bail commercial, demeure régie par la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, tandis que celle qui trouve son fondement dans les dispositions légales du chapitre V du titre IV du livre Ier dudit code relève du délai biennal. Cette summa divisio, dont la simplicité apparente masque des difficultés d’application pratiques, oblige le juge à qualifier avec précision la source de l’obligation litigieuse avant de se prononcer sur la prescription applicable.
Une seconde exclusion notable, quoique de nature différente, concerne l’action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés. L’arrêt du 20 avril 2023, rendu en formation de section, pose un principe d’une portée considérable qui transcende les règles classiques de la prescription. La Cour juge que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-12.937). En d’autres termes, l’action en dénégation du droit au statut échappe à toute prescription extinctive tant que la procédure principale demeure pendante, qu’il s’agisse de la fixation du loyer ou du paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation censure la cour d’appel de Bordeaux qui avait retenu que le délai de prescription avait commencé à courir à la date à laquelle la bailleresse avait acquis les locaux, en 2010, pour déclarer prescrite l’action en dénégation exercée en 2015. Cette solution, qui consacre une forme d’imprescriptibilité temporaire au service de la préservation d’une condition d’éligibilité au statut protecteur, s’explique par la nature même de la condition d’immatriculation : celle-ci est un préalable d’ordre public au bénéfice de la propriété commerciale, dont le contrôle ne saurait être entravé par l’écoulement du temps pendant l’instance qui en détermine précisément les effets.
Les actions en contestation des charges locatives, fondées sur les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce relatives à la détermination de la valeur locative, relèvent également du champ de la prescription biennale, dès lors qu’elles sont exercées en vertu du statut. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans des décisions antérieures confirmées par les arrêts précités, que le rattachement d’une action au chapitre V du code de commerce ne dépend pas de la nature pécuniaire ou déclaratoire de la prétention, mais exclusivement du fondement textuel sur lequel elle repose. Par ailleurs, l’action en révision triennale du loyer prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, comme l’action en déspécialisation, demeurent soumises à la prescription biennale, conformément à une jurisprudence désormais constante.
II. Le point de départ et les causes d’interruption de la prescription biennale : une construction jurisprudentielle complexe
A. La détermination du point de départ : une diversité de solutions selon la nature de l’action exercée
La fixation du point de départ du délai biennal – le dies a quo – constitue l’enjeu le plus contentieux du régime de la prescription en matière de baux commerciaux. La troisième chambre civile a, au cours des trois dernières années, développé une casuistique raffinée qui varie selon la nature de l’action considérée, non sans susciter des difficultés d’articulation avec les règles du droit commun de la prescription issues de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.
En matière de paiement de l’indemnité d’éviction, l’arrêt du 12 février 2026 constitue une décision de principe qui fixe la règle et ses tempéraments avec une clarté remarquable. La Cour de cassation y énonce qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avait été délivré le 27 juin 2017, à effet au 31 décembre 2017. La locataire avait assigné en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel de Paris avait déclaré l’action prescrite, solution que la Cour de cassation approuve. Dès lors, le locataire évincé doit impérativement introduire son action dans les deux ans de la date d’effet du congé, sous peine de forclusion.
Or, cette règle n’est pas sans tempéraments, et le même arrêt prend soin d’énumérer les causes d’interruption et de suspension susceptibles de prolonger le délai : « cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». Cette énumération exhaustive des mécanismes interruptifs et suspensifs applicables confère à cet arrêt une portée pédagogique qui en fait une référence pour le praticien du droit des baux commerciaux.
Pour l’action en fixation du loyer du bail renouvelé et en paiement de l’indemnité d’occupation subséquente, le point de départ obéit à une logique différente, centrée sur la connaissance par le créancier des faits générateurs de son droit. L’arrêt du 16 mars 2023 apporte une précision décisive : « le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, précité). En conséquence, le dies a quo est indexé sur un événement subjectif – la connaissance effective, par le bailleur, de la renonciation du preneur au renouvellement ou de son choix de quitter les lieux – ce qui le rapproche du mécanisme général de l’article 2224 du code civil tout en s’inscrivant dans le régime dérogatoire du statut. Cette solution est protectrice du bailleur qui, ne pouvant anticiper l’exercice du droit d’option par le preneur, ne saurait se voir opposer une prescription courant à son insu.
S’agissant de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, le point de départ est fixé, nous l’avons vu, à la date de conclusion du contrat dont la requalification est demandée. L’arrêt du 25 mai 2023 précise que cette règle prévaut « même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, précité). La Cour consacre ainsi une approche par contrat individuel, qui permet au preneur de faire courir un nouveau délai à chaque convention successive. Cette solution, qui écarte toute approche globalisante fondée sur l’unicité de la relation contractuelle, offre au preneur une faculté de choix stratégique : il peut attendre la conclusion de la dernière convention pour agir en requalification, sans risquer de se voir opposer l’écoulement du délai calculé depuis la première.
B. Les causes d’interruption et de suspension : entre reconnaissance du droit, diligence procédurale et sanction de la fraude
Le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, s’il est bref et commande la célérité, n’est pas inexorable. La troisième chambre civile a, dans des arrêts récents, précisé les conditions dans lesquelles ce délai peut être interrompu ou suspendu, au bénéfice du créancier diligent ou, inversement, en sanction du débiteur frauduleux. Ces mécanismes correcteurs, puisés tant dans le droit commun de la prescription que dans les principes généraux du droit, tempèrent la rigueur du délai abrégé.
La suspension de la prescription attachée à une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, prévue par l’article 2239 du code civil, fait l’objet d’une interprétation restrictive dont l’arrêt du 12 février 2026 constitue la manifestation la plus récente. La Cour de cassation rappelle que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, précité). La Cour en déduit une conséquence pratique d’une importance majeure pour le contentieux des baux commerciaux : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cette solution, d’une rigueur manifeste, impose au locataire défendeur à une expertise de ne pas demeurer passif, sous peine de voir sa propre action en paiement de l’indemnité d’éviction se prescrire irrémédiablement tandis que l’expertise diligentée par le bailleur suit son cours. En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que « devant le juge des référés, la locataire ne s’était pas jointe à la demande d’expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction mais avait simplement émis protestations et réserves », ce qui était insuffisant à faire bénéficier le preneur de l’effet suspensif.
Par ailleurs, la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier constitue une cause d’interruption de la prescription en application de l’article 2240 du code civil. L’arrêt du 12 février 2026 apporte sur ce point une précision déterminante : la reconnaissance doit être dépourvue d’équivoque. La Cour approuve les juges du fond d’avoir « souverainement retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, la bailleresse avait certes délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis sollicité une expertise pour en évaluer le montant, mais avait, dans ses dires à l’expert, maintenu une position ambivalente, contestant la méthode d’évaluation retenue sans réaffirmer clairement son obligation de paiement. La Cour considère que cette attitude ne caractérise pas une reconnaissance interruptive de prescription. En conséquence, la simple délivrance d’un congé avec offre d’indemnité ne suffit pas à interrompre le délai de prescription de l’action en paiement ; il faut une manifestation de volonté ultérieure, positive et non équivoque, renouvelant la reconnaissance de la dette.
À cet égard, l’arrêt du 4 juin 2026 apporte un tempérament procédural important qui élargit les possibilités d’interruption de la prescription. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel de Versailles de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société [locataire] sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). En l’espèce, la locataire, assignée en validation de congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, avait contesté ces motifs en première instance sans toutefois former de demande expresse en paiement de l’indemnité d’éviction. Ce n’est que par conclusions d’appel du 22 juillet 2022 que la demande indemnitaire avait été formulée, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé fixée au 30 juin 2020. La Cour censure l’arrêt pour défaut de base légale, estimant que la contestation des motifs du congé par le preneur est de nature à interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dès lors, la contestation du refus de renouvellement, même non assortie d’une demande indemnitaire expresse, produit un effet interruptif qui préserve le droit à indemnité du preneur jusqu’à l’issue de la procédure. Cette solution, qui consacre une conception extensive de l’effet interruptif attaché aux écritures judiciaires, tempère la sévérité de la règle du point de départ fixé à la date d’effet du congé.
Enfin, l’arrêt du 30 mai 2024 élève le principe fraus omnia corrumpit au rang de cause autonome de suspension du délai de prescription biennale. La Cour de cassation énonce, au visa des articles L. 145-5 et L. 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, Publié au Bulletin). La Cour censure la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour n’avoir pas recherché, « comme il le lui était demandé, si les fraudes, dont l’existence était invoquée, n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription ». En l’espèce, des bailleurs avaient conclu successivement trois conventions avec des sociétés dirigées par la même personne physique : un bail précaire de vingt-trois mois conclu le 15 novembre 2011, un bail dérogatoire de vingt-trois mois conclu le 9 octobre 2013, et un troisième bail dérogatoire de trente-six mois conclu le 2 septembre 2015, le tout sans interruption de jouissance ni restitution des clés. Ce montage, dans lequel le preneur conservait la possession des lieux de manière continue, pouvait caractériser une fraude des bailleurs destinée à éluder le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux, en morcelant artificiellement la relation locative en une succession de contrats précaires ou dérogatoires. La suspension pour fraude constitue une réponse de principe à un comportement déloyal du débiteur, qui ne saurait se prévaloir de l’écoulement du temps pour prospérer dans ses manœuvres. Cette solution, qui consacre la pleine applicabilité du principe général de la fraude à la matière de la prescription des actions en baux commerciaux, illustre la dimension axiologique de ce régime procédural : le délai de prescription, s’il sert la sécurité juridique, ne saurait devenir l’instrument de la mauvaise foi.
En conséquence, l’articulation entre la brièveté du délai biennal et la diversité des causes de suspension et d’interruption dessine un régime à double détente. D’un côté, une exigence de célérité est imposée aux parties à un bail commercial, qui doivent introduire leur action dans les deux ans sous peine de forclusion. De l’autre, des mécanismes protecteurs – reconnaissance du droit par le débiteur, interruption par demande en justice, suspension par mesure d’instruction, et suspension pour fraude – préservent le créancier diligent contre l’inertie calculée ou la déloyauté de son adversaire. Le praticien du droit des baux commerciaux doit composer avec cette dualité en veillant, d’une part, à la computation rigoureuse du délai à compter de l’événement générateur pertinent, et, d’autre part, à l’identification et à la documentation des actes interruptifs ou suspensifs susceptibles d’écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Conclusion
Les développements jurisprudentiels récents de la troisième chambre civile témoignent d’une double tendance dans l’application de la prescription biennale des actions en matière de baux commerciaux. D’une part, le champ d’application de l’article L. 145-60 du code de commerce ne cesse de s’étendre, englobant des actions dont le rattachement au statut n’était pas toujours évident, telles que l’action en nullité pour violation du droit de préférence ou l’action en paiement de l’indemnité d’occupation préalable au droit d’option. D’autre part, le régime du point de départ et des causes d’interruption et de suspension fait l’objet d’une construction jurisprudentielle nuancée, qui conjugue la rigueur du délai abrégé avec des mécanismes correcteurs destinés à préserver les droits du créancier confronté à la déloyauté ou à l’inertie du débiteur. Cette évolution, qui s’inscrit dans le contexte plus général de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, confirme que la prescription biennale, loin de constituer une règle anodine de procédure, est devenue un instrument central de la régulation des contentieux locatifs commerciaux, dont la maîtrise conditionne fréquemment l’issue du litige.
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