I. Le champ d’application du droit de préférence : entre exigences formelles et exclusions légales
A. Les conditions de validité de l’offre de vente notifiée au preneur
Institué par la loi Pinel du 18 juin 2014 et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le droit de préférence du locataire commercial constitue une prérogative d’ordre public qui impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaitant le vendre d’en informer le preneur avant toute cession à un tiers. Cette notification préalable doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le législateur a entendu permettre au commerçant ou à l’artisan locataire de conserver la maîtrise de son outil de travail en lui offrant la possibilité d’acquérir les murs dans lesquels il exerce son activité. Cette protection du preneur s’inscrit dans une logique de stabilisation du fonds de commerce, dont la valeur dépend, en grande partie, de la pérennité de l’implantation géographique.
Le caractère d’ordre public de ce dispositif a été solennellement rappelé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025, qui juge que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial, qui sont d’ordre public, ne sont pas applicables en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-17.604, publié au Bulletin). La qualification d’ordre public emporte des conséquences pratiques majeures : toute clause du bail qui aurait pour objet ou pour effet de restreindre ou de supprimer le droit de préférence du locataire doit être réputée non écrite. La Cour de cassation l’a encore rappelé le 30 janvier 2025 en censurant une décision de cour d’appel qui avait écarté le bénéfice du droit de préférence au motif que le bail contenait une renonciation anticipée du locataire (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n°23-12.495).
Par ailleurs, la notification doit respecter un formalisme rigoureux : elle doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, et contenir l’intégralité des conditions de la vente projetée. L’omission d’un élément substantiel du projet de vente expose le bailleur au risque de nullité de la notification, ce qui prive la cession ultérieure de son fondement juridique à l’égard du locataire évincé. Ce formalisme protecteur s’étend aux conditions subséquentes de la vente : lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente, et cette seconde notification vaut elle-même nouvelle offre de vente au profit du preneur. La jurisprudence a précisé que le notaire peut valablement notifier l’offre pour le compte du bailleur, sans qu’un mandat exprès lui soit nécessaire (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.442, publié au Bulletin).
L’offre ainsi notifiée au preneur est régie par les principes généraux du droit des obligations. Selon l’article 1113 du code civil, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il sollicite un prêt. Cette construction temporelle témoigne de la volonté du législateur de concilier la protection du preneur, à qui il faut un temps raisonnable pour réunir les fonds nécessaires, et la célérité des transactions immobilières.
B. Les exclusions légales et leur interprétation restrictive
L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit plusieurs cas d’exclusion du droit de préférence qui traduisent la volonté du législateur de concilier la protection du locataire avec la liberté de disposition du propriétaire. Le texte exclut ainsi du dispositif la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, et la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Sont également exclus les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, le dispositif ne visant que les locaux destinés à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a été conduite à préciser la portée de ces exclusions dans plusieurs décisions récentes, en adoptant une lecture stricte et finalisée de chacune d’entre elles. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que la cession consentie au profit d’une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents ou alliés du bailleur ne constitue pas une cession à un descendant au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La Haute juridiction énonce en effet que la SCI, « laquelle a une personnalité distincte de ses associés », ne peut être assimilée à une personne physique descendant du bailleur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-11.525, publié au Bulletin). Cette solution, qui refuse d’assimiler une personne morale à la personne de ses associés pour écarter le droit de préférence, confirme que les exceptions énoncées par le texte sont d’interprétation stricte et ne sauraient être étendues par analogie.
Cette solution présente une importance pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier. Le bailleur qui souhaite transmettre le local loué à ses descendants ne peut le faire par l’intermédiaire d’une société qu’à la condition d’accepter que le droit de préférence du locataire soit respecté. La Cour de cassation a ainsi sanctionné, le 5 mars 2026, une tentative de contournement du droit de préférence par la constitution d’une SCI composée des enfants du bailleur, rappelant que la personnalité morale fait écran à l’exception familiale. En conséquence, le bailleur désireux de transmettre le local à un de ses descendants sans passer par l’exercice du droit de préférence du preneur doit le faire en nom propre et directement, sans interposition d’une personne morale, faute de quoi la vente sera frappée de nullité et le locataire pourra se prévaloir de la violation de son droit.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé que le droit de préférence ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, dès lors que cette cession ne permet pas d’isoler le local loué d’un ensemble plus vaste. Cette exclusion, qui figurait déjà dans la rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (loi n°2026-403), a été confirmée par un arrêt du 19 juin 2025 : « le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du code de commerce que le législateur a institué […] n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-17.604, précité). En conséquence, la qualification de l’opération projetée par le bailleur est déterminante : une vente portant sur l’intégralité d’un immeuble échappe au droit de préférence, tandis qu’une vente portant uniquement sur le local loué y est soumise, quand bien même le bailleur chercherait à contourner le dispositif en structurant l’opération de manière artificielle.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a maintenu l’architecture générale du droit de préférence tout en apportant des précisions rédactionnelles. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, étend le bénéfice du droit de préférence au locataire d’un local à usage artisanal, alignant ainsi le régime de l’artisan sur celui du commerçant. La loi confirme également l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts, rappelant que le dispositif est réservé aux locaux affectés à une activité commerciale ou artisanale de proximité. Cette clarification législative, entrée en vigueur le 28 mai 2026, consolide un équilibre entre la protection du preneur et les droits du bailleur propriétaire.
II. Les sanctions de la violation du droit de préférence : entre nullité et responsabilité
A. La nullité de la vente comme sanction du non-respect du droit de préférence
La sanction principale de la méconnaissance du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est la nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur. Cette solution, qui découle directement du texte lui-même, a été réaffirmée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025, qui énonce que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767, publié au Bulletin). Cette nullité, fondée sur la violation d’une disposition d’ordre public, est de nature relative et ne peut être invoquée que par le locataire dont les droits ont été méconnus.
La question de la prescription de l’action en nullité a donné lieu à une importante clarification jurisprudentielle. La locataire, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 décembre 2025, soutenait que la méconnaissance du droit de préférence devait être sanctionnée par la qualification de réputé non écrit, emportant imprescriptibilité de l’action, sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et a jugé, aux visas des articles L. 145-60 et L. 145-46-1 du code de commerce, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767, précité). Le locataire qui entend contester une vente intervenue en violation de son droit de préférence doit donc agir dans un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, conformément aux principes généraux de la prescription extinctive. Cette solution exclut tant la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil que le caractère imprescriptible de l’action qui avait été soutenu sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce.
En conséquence, le locataire ne saurait se prévaloir du caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 pour échapper à la prescription biennale, celle-ci s’appliquant à toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux sans distinction. La troisième chambre civile a précisé que l’action en nullité fondée sur la violation du droit de préférence est bien une action exercée en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, et non une action de droit commun fondée sur la fraude ou l’inopposabilité. Cette qualification emporte soumission au délai de prescription abrégé de deux ans prévu par l’article L. 145-60, imposant une réactivité accrue au locataire qui entend faire valoir ses droits.
B. La rétractation de l’offre avant acceptation : responsabilité sans exécution forcée
L’arrêt le plus récent rendu par la troisième chambre civile en matière de droit de préférence, celui du 25 juin 2026, apporte une contribution décisive à la question de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le locataire. La Cour de cassation y énonce un attendu de principe qui conjugue le droit commun des contrats et le droit spécial des baux commerciaux, aux visas des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n°25-10.765, publié au Bulletin).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre deux situations juridiquement distinctes. D’une part, la vente conclue avec un tiers pendant le délai d’un mois dont dispose le locataire pour accepter l’offre est nulle, car le bailleur est lié par son offre et ne peut la révoquer en contractant avec autrui. La vente à un tiers pendant le délai d’option du preneur constitue une violation caractérisée du droit de préférence, qui justifie l’annulation de l’acte translatif de propriété. D’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre par le bailleur avant toute acceptation du locataire, lorsqu’elle est motivée par la renonciation sincère du propriétaire à son projet de vendre, ne permet pas au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente. Le preneur dispose seulement, dans cette hypothèse, d’une action en réparation fondée sur la responsabilité extracontractuelle du bailleur, dans les conditions du droit commun, sans pouvoir prétendre à la perte des avantages attendus du contrat. Cette solution, qui emprunte la voie tracée par l’article 1116 du code civil, selon lequel « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat », s’inscrit dans le mouvement général d’alignement du droit spécial des baux commerciaux sur le droit commun des obligations. La motivation de la rétractation est ici essentielle : si le bailleur se rétracte pour vendre à un tiers, la vente est nulle ; s’il se rétracte pour renoncer définitivement à son projet de vente, seule une indemnisation peut être envisagée.
Par ailleurs, l’application de l’article 1199 du code civil, qui dispose que « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties », produit des conséquences notables sur l’opposabilité du droit de préférence au tiers acquéreur. Le locataire qui agit en nullité de la vente dirigera son action tant contre le bailleur vendeur que contre le tiers acquéreur, ce dernier ayant la qualité de partie à l’acte dont la nullité est poursuivie. La Cour de cassation a ainsi approuvé, dans son arrêt du 18 décembre 2025, la recevabilité de l’action en nullité dirigée contre le bailleur et l’acquéreur, tout en soumettant cette action au délai de prescription biennale (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767, précité).
Enfin, il convient de souligner que le locataire qui invoque la violation de son droit de préférence et obtient l’annulation de la vente intervenue avec un tiers ne peut prétendre se substituer à l’acquéreur évincé dans les droits de celui-ci. La nullité de la vente n’emporte pas, de plein droit, substitution du locataire dans les droits du tiers acquéreur : le preneur retrouve seulement son droit d’être informé du projet de vente par le bailleur et de se voir notifier une offre. À cet égard, la troisième chambre civile a jugé, le 5 mars 2026, que le juge peut ordonner la réalisation de la vente au profit du locataire lorsque l’offre a été régulièrement acceptée, en constatant que l’arrêt « vaut acte de vente à publier » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-11.525, précité). Cette solution montre que l’acceptation régulière de l’offre par le preneur, suivie du refus fautif du bailleur de réitérer la vente, permet au juge de passer outre ce refus et de prononcer une décision valant acte de vente. Le 25 juin 2026, la Cour de cassation a complété ce raisonnement en jugeant que la rétractation de l’offre avant acceptation par le locataire, motivée par la renonciation du bailleur à vendre, exclut en revanche toute exécution forcée, seule une action en réparation subsistant au bénéfice du preneur (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n°25-10.765, précité).
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’un effort de clarification des règles gouvernant le droit de préférence du locataire commercial. En rappelant la nature d’ordre public du dispositif et la sanction de nullité qui s’attache à sa méconnaissance, tout en soumettant l’action du preneur à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, la Haute juridiction consolide l’équilibre entre la protection du commerçant locataire et la sécurité juridique des transactions immobilières. L’arrêt du 25 juin 2026, en empruntant au droit commun des contrats la règle de la rétractation de l’offre avant acceptation, marque une étape supplémentaire dans l’alignement du droit spécial des baux commerciaux sur les principes généraux du droit des obligations. La solution dégagée, qui refuse l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation du bailleur mais reconnaît le droit à réparation du preneur, illustre la recherche d’une articulation cohérente entre la force obligatoire de l’offre légale et la liberté de ne pas contracter, principe cardianal du droit civil que la Cour de cassation n’entend pas sacrifier sur l’autel de la protection du fonds de commerce. Les praticiens, qu’ils interviennent en conseil lors de la rédaction des baux ou en contentieux lors de la contestation d’une vente, doivent intégrer ces exigences formelles et ces délais de prescription dans leur stratégie, sous peine d’irrecevabilité de l’action du locataire. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en étendant le bénéfice du droit de préférence aux locataires de locaux artisanaux, confirme que cette prérogative constitue un pilier de la protection du preneur dans le statut des baux commerciaux du XXIe siècle.
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