Le droit de préférence du locataire commercial, institué par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue l’une des avancées protectrices majeures du statut des baux commerciaux au bénéfice du preneur. Codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ce mécanisme impose au bailleur qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d’en informer préalablement le locataire, cette notification valant offre de vente au profit de ce dernier. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, tout en ne modifiant pas directement les dispositions de l’article L. 145-46-1, a néanmoins élargi le périmètre des clauses réputées non écrites de l’article L. 145-15 du même code, renforçant ainsi indirectement l’ordre public protecteur du preneur. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, une série d’arrêts remarqués qui précisent avec une rigueur croissante les conditions d’application de ce droit de préférence, ses exceptions et les sanctions de sa violation. Par ailleurs, l’article de Vanessa Vélin publié dans Les Échos le 20 mai 2026, consacré à l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, témoigne de l’écho que cette construction prétorienne rencontre dans la presse économique généraliste. L’analyse de ce corpus jurisprudentiel révèle un double mouvement : un resserrement des conditions d’exclusion du droit de préférence, d’une part, et un encadrement procédural strict des actions en nullité subséquentes, d’autre part.
I. Le champ d’application du droit de préférence du locataire commercial
A. Les locaux éligibles au droit de préférence légal
L’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Le texte précise, en son avant-dernier alinéa, que le local à usage commercial s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Cette définition circonscrit un champ d’application que la jurisprudence a dû délimiter avec précision, notamment s’agissant des locaux à usage industriel.
À cet égard, la troisième chambre civile a posé, dans un arrêt du 29 juin 2023, une définition inédite et structurante de la notion de local à usage industriel, expressément exclu du bénéfice du droit de préférence. La Cour énonce que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). En l’espèce, la locataire exploitait un site de fabrication d’agglomérés, de hourdis et de blocs béton, activité que la cour d’appel avait qualifiée d’industrielle par nature, l’activité de négoce n’étant qu’accessoire. La Cour de cassation, s’inspirant de la définition dégagée par le Conseil d’État en matière fiscale, a ainsi consacré un critère fonctionnel fondé sur la prépondérance du rôle des installations techniques dans le processus de production.
Dès lors, le preneur qui entend revendiquer le bénéfice du droit de préférence doit démontrer que le local loué est affecté à un usage principal commercial ou artisanal, les locaux industriels demeurant hors du périmètre protecteur de l’article L. 145-46-1. Cette exigence probatoire, qui pèse sur le locataire, impose une analyse concrète de l’activité exercée dans les lieux loués, le seul extrait du registre du commerce et des sociétés ne suffisant pas à établir la nature commerciale de l’usage. La Cour de cassation approuve ainsi les juges du fond qui, au terme d’une appréciation souveraine des éléments de fait, retiennent le caractère industriel prépondérant de l’exploitation.
Par ailleurs, le formalisme de la notification prévu par le texte revêt une importance cardinale dans la mise en oeuvre du droit de préférence. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Dans l’hypothèse où le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix, cette notification valant nouvelle offre de vente au profit du locataire. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. Ce formalisme rigoureux, dont les quatres premiers alinéas du texte doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification, atteste de la volonté du législateur d’assurer une information complète et loyale du preneur.
B. Les exceptions légales au droit de préférence
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce énumère une série d’exceptions au droit de préférence du locataire, qui ne s’applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou encore de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts récents, a entrepris de délimiter avec rigueur le périmètre de ces exceptions, manifestant une volonté constante de préserver l’effectivité du droit de préférence légal.
En premier lieu, la Cour de cassation a précisé, dans deux arrêts remarqués du 19 juin 2025 publiés au Bulletin, que l’exception tenant à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux s’applique y compris lorsque l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial. La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). Cette solution, qui étend l’exception de cession globale au-delà des hypothèses de vente d’un immeuble entier comprenant plusieurs locaux commerciaux, restreint corrélativement le domaine du droit de préférence. En conséquence, le locataire qui n’occupe qu’une fraction de l’immeuble vendu, fût-elle prépondérante, ne saurait revendiquer un droit de préférence sur l’ensemble de l’immeuble, le texte ne conférant pas, en l’absence de disposition légale expresse, un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail.
En deuxième lieu, l’exception tirée de la cession unique de locaux commerciaux distincts a fait l’objet d’une interprétation restrictive de la part de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour énonce que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). Autrement dit, l’exception ne saurait être invoquée lorsque les locaux cédés appartiennent à des propriétaires différents, quand bien même la vente serait constatée par un acte unique. La Cour écarte ainsi l’argumentation qui tendait à caractériser une cession unique par l’unicité de l’instrumentum, au motif que les lots cédés appartenaient, pour les uns, à l’indivision entre consorts et, pour les autres, à une seule personne. Cette solution, qui sanctionne la tentative de contournement du droit de préférence par l’artifice d’un instrumentum unique et qui se fonde sur l’impossibilité d’admettre une cession unique lorsque les vendeurs sont distincts, manifeste la vigilance de la Cour de cassation à l’égard des montages destinés à faire échec aux prérogatives du locataire. La Cour rappelle toutefois, par un motif de pur droit, que le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, renvoyant ainsi à la jurisprudence du 19 juin 2025.
En troisième lieu, l’arrêt du 5 mars 2026, qui a retenu l’attention de la presse économique, a précisé l’exception relative à la cession du local au conjoint ou à un ascendant ou descendant du bailleur. La Cour juge que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin). Cette analyse, fondée sur le principe d’autonomie de la personnalité morale, refuse d’assimiler la cession à une SCI familiale à une cession aux descendants du bailleur, personnes physiques. Le bailleur qui entend maintenir le bien dans le cercle familial ne saurait donc s’exonérer de l’obligation de notifier l’offre de vente au locataire en recourant au truchement d’une société interposée, la solution étant commandée par l’interprétation stricte des exceptions dérogatoires au droit de propriété. En outre, la Cour a également précisé que la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant doit s’entendre strictement des personnes physiques, à l’exclusion de toute personne morale, fût-elle exclusivement constituée entre parents ou alliés. Par ailleurs, les ventes faites d’autorité de justice échappent également au droit de préférence, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 30 novembre 2023 : « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). En conséquence, le locataire dont le local est vendu sur adjudication judiciaire ne peut se prévaloir d’un droit de préférence légal, la saisine du juge de l’exécution n’étant d’aucun secours pour contester l’adjudication intervenue au profit d’un tiers.
II. Les sanctions de la violation du droit de préférence et le contentieux subséquent
A. La nullité de la vente, sanction cardinale de la violation du droit de préférence
Le non-respect par le bailleur de la procédure instituée par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionné, en vertu du troisième alinéa de ce texte, par la nullité de la vente conclue en fraude des droits du locataire. La troisième chambre civile a apporté, dans un arrêt du 18 décembre 2025 publié au Bulletin, une clarification décisive quant à la nature de cette sanction. La Cour énonce que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette formulation, qui écarte expressément la qualification de réputé non écrit au profit de celle de nullité, emporte des conséquences substantielles quant au régime de l’action ouverte au locataire.
Le locataire évincé soutenait en l’espèce que les arrangements conclus en violation du droit de préférence devaient être réputés non écrits, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, ce qui eût conduit à l’imprescriptibilité de l’action. La Cour de cassation rejette cette argumentation, considérant que l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026, ne vise pas les dispositions de l’article L. 145-46-1 parmi celles dont la violation est sanctionnée par le réputé non écrit. La sanction de la violation du droit de préférence est donc bien la nullité de la vente, et non l’inefficacité de plein droit du contrat. Cette qualification détermine le délai de prescription applicable à l’action du locataire, comme l’a précisé le même arrêt.
Enfin, le droit de préférence conventionnel, stipulé au bail en sus du droit légal, ne saurait conférer au locataire des prérogatives plus étendues que celles prévues par le texte, à moins que les parties n’aient expressément entendu déroger au régime légal dans un sens plus favorable au preneur. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 5 mars 2026, que le pacte de préférence stipulé dans chacun des deux baux consentis sur les locaux composant un lot de copropriété ne pouvait conférer à un seul locataire un droit de préférence sur l’ensemble du lot, le droit conventionnel n’étant instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372). La Cour approuve ainsi la cour d’appel qui, par une interprétation souveraine de la clause, a retenu que les deux locataires du lot ne pouvaient bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété. Or, cette solution rappelle que le pacte de préférence conventionnel demeure enfermé dans les limites de la chose louée, et qu’il ne saurait, par son seul effet, étendre l’assiette du droit de préférence au-delà du local objet du bail, sauf stipulation expresse contraire qui n’avait pas été retenue en l’espèce.
B. L’encadrement de l’action en nullité : prescription biennale et office du juge
La qualification de nullité de la sanction de la violation du droit de préférence emporte une conséquence procédurale déterminante quant au délai de prescription de l’action. La troisième chambre civile, dans l’arrêt précité du 18 décembre 2025, a jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte tant la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil que l’imprescriptibilité alléguée par la locataire, soumet l’action en nullité au délai abrégé de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».
En conséquence, le locataire qui entend agir en nullité de la vente conclue en violation de son droit de préférence doit introduire son action dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action, conformément aux principes directeurs de la prescription extinctive. En l’espèce, la locataire avait assigné les parties le 16 juillet 2021, soit plus de quatre années après la vente intervenue le 30 juin 2017, ce qui excédait manifestement le délai biennal. L’action fut donc déclarée irrecevable comme prescrite. Cette rigueur procédurale, qui peut sembler sévère pour le locataire évincé, se justifie par la nécessité de préserver la sécurité juridique des transactions immobilières et d’éviter que la menace d’une action en nullité ne pèse indéfiniment sur l’acquéreur.
Dès lors, la prudence commande au locataire commercial qui soupçonne une violation de son droit de préférence de faire preuve de la plus grande réactivité procédurale. L’écoulement du délai de deux ans anéantit toute possibilité de remettre en cause la validité de la vente, quelle que soit la gravité de la fraude commise par le bailleur. À cet égard, le point de départ du délai de prescription doit être déterminé avec soin, la Cour de cassation retenant classiquement que le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, ce qui, en pratique, correspond généralement à la date de publication de la vente au service de la publicité foncière. Par ailleurs, le praticien veillera à articuler cette action avec les autres voies de droit ouvertes au locataire, notamment l’action en responsabilité contre le notaire instrumentaire, dont le manquement à son obligation d’information et de conseil peut engager sa responsabilité professionnelle, comme l’illustre l’arrêt du 5 mars 2026 précité dans lequel la cour d’appel avait retenu une faute du notaire de nature à engager sa responsabilité. Enfin, il convient de souligner que le droit de préférence du locataire commercial n’exclut pas l’exercice concurrent du droit de préemption urbain par la commune, le locataire ne disposant d’aucune priorité sur la collectivité publique, ce dont il résulte une articulation complexe des prérogatives concurrentes sur le même bien.
Conclusion
L’examen de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 en matière de droit de préférence du locataire commercial révèle une construction prétorienne d’une remarquable cohérence. La Cour de cassation, tout en préservant l’effectivité du mécanisme protecteur institué par la loi Pinel, en a délimité avec précision les contours en précisant la définition du local à usage industriel exclu du champ d’application du texte, en interprétant restrictivement les exceptions légales, notamment s’agissant de la cession à une SCI familiale et de la cession unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts, et en consacrant la nullité de la vente comme sanction de la violation du droit de préférence, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Cette oeuvre jurisprudentielle, désormais relayée par la presse économique, participe au renforcement de la sécurité juridique des transactions portant sur les locaux commerciaux et confère au droit de préférence une effectivité contentieuse que le législateur de 2014 n’avait qu’esquissée. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur, doivent intégrer ces évolutions dans leur analyse des risques contentieux liés à toute cession d’un local commercial, la rigueur procédurale de la troisième chambre civile ne laissant guère de place à l’improvisation dans un domaine où l’ordre public de protection exige une information complète et loyale du locataire, sous peine de nullité de la vente.
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