I. Les voies de la résiliation du bail commercial : une dualité de régimes
A. La clause résolutoire réformée par la loi du 26 mai 2026
Le statut des baux commerciaux, dont le champ d’application est défini par l’article L.145-1 du code de commerce, institue un régime dérogatoire au droit commun du louage de choses qui trouve sa justification dans la protection de la propriété commerciale du preneur. Ce régime protecteur n’exclut toutefois pas le droit pour le bailleur de mettre fin au contrat en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations essentielles, la clause résolutoire constituant à cet égard l’instrument privilégié de sanction des manquements contractuels du preneur.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a substantiellement modifié le régime de la clause résolutoire tel qu’il résultait de l’article L.145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de ladite loi. Le texte antérieur se bornait à subordonner la production d’effet de la clause résolutoire à l’écoulement d’un délai d’un mois suivant un commandement demeuré infructueux, en précisant que ce commandement devait, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le nouveau dispositif enrichit ce mécanisme en consacrant expressément le pouvoir du juge des référés ou du juge du fond de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires par l’octroi de délais, conformément aux conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.
Or, la portée de cette modification législative ne se limite pas à une simple codification de la pratique prétorienne antérieure. L’article L.145-41 nouveau introduit en effet une condition cumulative dont la rigueur mérite d’être soulignée : l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette double exigence, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, restreint considérablement la latitude du juge dans l’exercice de son pouvoir modérateur.
En conséquence, le législateur a entendu rééquilibrer le contentieux de la clause résolutoire en faveur du bailleur, en subordonnant la suspension des effets de la clause à des conditions substantielles dont la preuve incombe au preneur défaillant. Cette orientation traduit une inflexion notable de la politique législative en matière de baux commerciaux, qui tempère le caractère traditionnellement protecteur du statut des baux commerciaux au bénéfice du preneur. Par ailleurs, le nouvel article L.145-41 précise expressément que ses dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, ce qui règle la question de l’application de la loi dans le temps pour les procédures postérieures à cette date.
Dès lors, le praticien doit être particulièrement attentif à ces nouvelles exigences lorsqu’il assiste un preneur confronté à un commandement visant la clause résolutoire, la saisine du juge ne suffisant plus à garantir la suspension automatique des effets de la clause, comme cela pouvait être le cas sous l’empire de la rédaction antérieure du texte. Le preneur doit désormais démontrer sa capacité effective à apurer la dette locative et à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, ce qui suppose une situation financière consolidée dès l’introduction de l’instance.
B. Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime
À la différence de la clause résolutoire qui sanctionne l’inexécution des obligations contractuelles en cours de bail, le refus de renouvellement pour motif grave et légitime constitue une voie autonome de résiliation du bail commercial qui intervient à son terme par l’effet d’un congé émis par le bailleur. L’article L.145-17 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
La notion de motif grave et légitime, que le législateur n’a pas définie, a fait l’objet d’une construction prétorienne dont la rigueur ne s’est jamais démentie. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette notion en exigeant une inexécution d’une particulière gravité, qui rende impossible la poursuite des relations contractuelles. Les manquements du preneur à ses obligations essentielles constituent le socle le plus fréquent de caractérisation du motif grave et légitime, qu’il s’agisse du non-paiement des loyers, du défaut d’entretien des lieux loués, de l’exercice d’une activité non autorisée ou encore du défaut d’exploitation du fonds.
L’article L.145-14 du code de commerce, qui règle les conséquences indemnitaires du refus de renouvellement, pose le principe selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. L’enjeu de la qualification du motif comme grave et légitime est donc considérable, puisqu’il détermine le droit à indemnité du preneur évincé. La Cour de cassation a dégagé une gradation des motifs susceptibles d’exonérer le bailleur de son obligation indemnitaire, allant de l’inexécution fautive caractérisée jusqu’à la cessation définitive et sans cause de l’exploitation du fonds.
L’article L.145-17, I, 1° prévoit toutefois un tempérament notable à cette rigueur : s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de cet alinéa. Ce formalisme rigoureux constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui dispose ainsi d’un délai de régularisation d’un mois pour faire cesser le manquement qui lui est reproché.
À cet égard, la distinction entre le motif grave et légitime fondé sur l’inexécution d’une obligation et celui fondé sur la cessation de l’exploitation du fonds présente une importance procédurale considérable. Dans le premier cas, la mise en demeure préalable est requise, alors que dans le second, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de la légitimité de la cessation, sans que le formalisme de la mise en demeure ne constitue nécessairement un préalable obligatoire. La Cour de cassation a précisé que l’exigence d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail, posée par l’article L.145-8 du code de commerce, conditionne le droit au renouvellement du bail, de sorte que la cessation prolongée de l’exploitation peut justifier à elle seule le refus de renouvellement sans indemnité.
Or, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, ainsi que le rappelle l’article L.145-8. Cette exigence d’une exploitation effective et personnelle constitue une condition substantielle de la protection statutaire, dont le défaut expose le preneur à la perte de son droit au renouvellement et, par voie de conséquence, au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872), que le congé assorti de clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un refus de renouvellement, ouvrant droit pour le preneur à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17.
La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, Publié au Bulletin), que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui témoigne de la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie les conditions du droit au renouvellement et les conséquences de son refus. En conséquence, le bailleur qui refuse le renouvellement pour un motif qu’il qualifie de grave et légitime doit être en mesure d’en rapporter la preuve devant le juge, la charge de la preuve lui incombant en cette matière.
II. Les garanties procédurales communes aux voies de résiliation
A. Le formalisme protecteur de la mise en demeure et du commandement
Qu’il s’agisse de la mise en œuvre de la clause résolutoire ou du refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le législateur a assorti ces deux voies de résiliation d’un formalisme rigoureux qui constitue la garantie essentielle des droits du preneur à bail commercial. L’article L.145-41 exige ainsi que le commandement mentionne le délai d’un mois à l’issue duquel la clause résolutoire produit ses effets, à peine de nullité, tandis que l’article L.145-17, I, 1° impose que la mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire, précise le motif invoqué et reproduise intégralement les termes de cet alinéa.
Cette exigence de formalisme n’est pas une simple règle de style : elle conditionne la validité même de l’acte et, par voie de conséquence, la régularité de la procédure de résiliation. La Cour de cassation contrôle avec une particulière rigueur le respect de ces exigences formelles, qu’elle érige en conditions de validité substantielles de la résiliation du bail commercial. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé que l’exception d’inexécution, en tant que mécanisme autonome du droit commun des contrats, n’est pas soumise au formalisme de la mise en demeure préalable exigé par l’article L.145-41 pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, tout en demeurant soumise au contrôle du juge quant à la gravité de l’inexécution invoquée.
L’articulation entre la mise en demeure de l’article L.145-17 et le commandement de l’article L.145-41 mérite également d’être soulignée, car ces deux actes extrajudiciaires poursuivent des finalités distinctes. La mise en demeure de l’article L.145-17, I, 1° vise à permettre au preneur de faire cesser le manquement dans un délai d’un mois, tandis que le commandement de l’article L.145-41 ouvre un délai d’un mois à l’issue duquel la clause résolutoire acquiert ses effets. La coexistence de ces deux délais d’un mois, respectivement de régularisation et d’acquisition, constitue une garantie procédurale dont la violation par le bailleur expose la procédure de résiliation à la nullité.
Par ailleurs, le congé lui-même, qu’il soit assorti d’une offre de renouvellement ou d’un refus de renouvellement, doit respecter le formalisme prescrit par l’article L.145-9 du code de commerce : il doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette mention, dont l’omission est sanctionnée par la nullité du congé, constitue une information essentielle pour le preneur, qui doit être averti du délai de forclusion encouru.
La durée du contrat de location, fixée par l’article L.145-4 du code de commerce à neuf années au minimum, s’articule avec le mécanisme du congé triennal dont dispose le preneur. Ce droit de résiliation unilatérale à l’expiration de chaque période triennale, qui doit être exercé au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, constitue une prérogative exclusive du preneur qui ne peut être ni supprimée ni entravée par une stipulation contractuelle contraire. En revanche, le bailleur ne dispose pas d’une telle faculté de résiliation unilatérale en cours de bail, hors les cas limitativement énumérés par les articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 du code de commerce relatifs à la reconstruction, à la surélévation ou à la réaffectation de l’immeuble.
Dès lors, l’articulation entre le congé et la clause résolutoire révèle la dualité de régimes qui gouverne la résiliation du bail commercial. Le congé, qu’il émane du preneur ou du bailleur, relève du droit au renouvellement et de la propriété commerciale, tandis que la clause résolutoire relève de la sanction de l’inexécution contractuelle. Cette dualité n’est toutefois pas étanche : un congé assorti d’un refus de renouvellement fondé sur l’inexécution par le preneur de ses obligations peut ainsi s’analyser comme une mise en œuvre indirecte du mécanisme résolutoire, à ceci près qu’il intervient au terme du bail et non en cours d’exécution du contrat.
B. La prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce
L’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, consacré au bail commercial, sont soumises à une prescription abrégée de deux ans en vertu de l’article L.145-60 du code de commerce. Cette prescription, d’une brièveté exceptionnelle en droit commun, constitue l’un des piliers de la sécurité juridique dans le contentieux des baux commerciaux, mais représente également un écueil procédural redoutable pour le plaideur insuffisamment diligent.
La portée de cette prescription biennale a été progressivement précisée par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Elle s’applique à toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, de l’action en nullité du congé ou de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, Publié au Bulletin), que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription biennale, solution qui témoigne de l’autonomie du régime de la prescription par rapport aux considérations d’équité.
Or, la computation du délai de prescription biennale varie selon la nature de l’action exercée. Pour l’action en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction, le délai court à compter de la date d’effet du congé, conformément aux dispositions de l’article L.145-9 qui impose au congé de mentionner que le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de cette date. Pour l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, le point de départ du délai est fixé au jour de la demande de renouvellement ou du congé. La Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573), que la contestation du congé par le preneur constitue un acte interruptif de prescription, à condition toutefois qu’elle soit formalisée par une saisine effective du tribunal compétent.
À cet égard, la troisième chambre civile a précisé que les conclusions de dernière instance, qui ne sont pas précédées de conclusions antérieures interruptives de prescription dans le délai de deux ans, ne peuvent régulariser une forclusion déjà acquise. Dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), la Haute juridiction a ainsi censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait considéré que les dernières conclusions déposées par le preneur, bien qu’intervenues plus de deux ans après la date d’effet du congé, étaient recevables au motif qu’elles ne constituaient pas une demande nouvelle. Cette solution rappelle avec force que la prescription biennale est d’ordre public en matière de baux commerciaux et que le juge doit la relever d’office.
En conséquence, le praticien doit porter une attention particulière à la computation des délais de prescription et s’assurer que l’action est introduite dans le délai de deux ans, à peine de forclusion. La brièveté de ce délai impose une grande réactivité dans la gestion du contentieux des baux commerciaux, tant pour le preneur que pour le bailleur, chacun étant exposé au risque de voir ses droits anéantis par l’écoulement de la prescription. Par ailleurs, la démonstration de l’existence d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 doit être établie avant l’expiration de ce même délai de deux ans, sous peine pour le bailleur d’être condamné au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14.
Les professionnels du droit doivent également être attentifs aux interférences entre la prescription biennale de l’article L.145-60 et les prescriptions de droit commun, notamment la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles ou mobilières. La Cour de cassation a ainsi jugé que l’action en nullité d’une clause réputée non écrite, fondée sur des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, relève de la prescription biennale de l’article L.145-60 et non de la prescription de droit commun, dès lors que cette action trouve son fondement dans le chapitre V du titre IV du code de commerce.
Enfin, la réforme du 26 mai 2026, en introduisant dans l’article L.145-41 de nouvelles conditions pour la suspension des effets de la clause résolutoire, n’a pas modifié le régime de la prescription biennale, qui demeure inchangé. Toutefois, l’articulation entre la nouvelle exigence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience et la computation du délai de prescription pourrait susciter des difficultés contentieuses, notamment lorsque le preneur sollicite des délais de paiement dans le cadre d’une procédure de référé-suspension de la clause résolutoire, alors que le délai de prescription de l’action principale est sur le point d’expirer.
Conclusion
La résiliation du bail commercial apparaît ainsi comme une matière en pleine mutation, dont la cohérence est assurée par l’articulation de dispositifs légaux distincts mais complémentaires : la clause résolutoire de l’article L.145-41, récemment réformée par la loi du 26 mai 2026, et le refus de renouvellement pour motif grave et légitime de l’article L.145-17, tous deux enserrés dans les garanties procédurales du formalisme des actes et de la prescription biennale de l’article L.145-60. La maîtrise de ces mécanismes est indispensable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, qui doivent composer avec une jurisprudence exigeante de la troisième chambre civile et un cadre législatif en constante évolution depuis l’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026.
L’imbrication de ces règles substantielles et procédurales impose une vigilance renforcée dans la rédaction des actes, la computation des délais et l’administration de la preuve, tant pour le bailleur qui entend mettre fin au contrat que pour le preneur qui entend préserver sa propriété commerciale. L’évolution législative récente, en renforçant les conditions de la suspension de la clause résolutoire, témoigne d’un rééquilibrage du contentieux qui pourrait annoncer de nouvelles inflexions jurisprudentielles dans les années à venir.
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