La question de la charge des travaux de mise en conformité dans le bail commercial constitue l’un des contentieux les plus récurrents entre bailleurs et preneurs. L’évolution constante des normes de sécurité incendie, d’accessibilité aux personnes handicapées et de réglementation des établissements recevant du public place régulièrement les parties face à des injonctions administratives dont le coût peut se révéler considérable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts rendus entre 2022 et 2025, précisé les principes gouvernant cette répartition, en articulant l’obligation légale de délivrance du bailleur, consacrée par les articles 1719 et 1720 du code civil, avec la liberté contractuelle autorisant les parties à aménager conventionnellement la charge de ces dépenses. L’enjeu pratique est de taille : un local commercial qui n’est pas en conformité avec les normes applicables peut faire l’objet d’une fermeture administrative, privant le preneur de toute exploitation et exposant le bailleur à une action en responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance. La jurisprudence récente éclaire les conditions auxquelles une clause du bail peut valablement transférer au preneur la charge de travaux qui incombent en principe au bailleur.
I. Le principe de l’obligation de délivrance conforme, fondement de la répartition légale des travaux de mise en conformité
A. Le socle légal : les articles 1719 et 1720 du code civil et l’article R. 145-35 du code de commerce
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (Légifrance). L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (Légifrance). Ces dispositions, qui constituent l’armature du droit commun du bail, imposent au bailleur une obligation de délivrance conforme, c’est-à-dire la remise d’un local adapté à l’usage contractuellement prévu et répondant aux exigences réglementaires de cet usage.
Or, dans le cadre spécifique du bail commercial, l’article R. 145-35 du code de commerce vient renforcer cette protection du preneur en énumérant les charges qui ne peuvent être imputées au locataire. Ce texte dispose notamment que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (Légifrance). Par ailleurs, l’article L. 145-40-2 du code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (Légifrance).
Ce dispositif légal et réglementaire dessine une règle de principe claire : les travaux de mise en conformité avec la réglementation, en ce qu’ils participent de la délivrance d’un local propre à l’usage convenu, sont à la charge du bailleur. L’article 606 du code civil, qui définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », constitue à cet égard une référence constante, bien que sa rédaction ancienne ne recouvre qu’imparfaitement les enjeux contemporains de la mise aux normes (Légifrance). La jurisprudence de la troisième chambre civile est venue, au cours des dernières années, confirmer et préciser ce principe tout en en traçant les limites.
B. La portée prétorienne du principe : les travaux de mise aux normes de sécurité relèvent de l’obligation de délivrance
La Cour de cassation a posé un attendu de principe dans un arrêt du 10 avril 2025, fondé sur l’article 1719, 1°, du code civil, dont la clarté mérite d’être saluée. Elle énonce qu’il résulte de ce texte que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, Cour de cassation). La formulation est dénuée d’ambiguïté : l’obligation pèse par défaut sur le bailleur, et seule une stipulation expresse contraire peut y déroger. Cet attendu constitue, à ce jour, l’énoncé le plus net du principe gouvernant la matière.
Dans le prolongement de cette position, la troisième chambre civile a, le 19 juin 2025, rappelé à l’occasion d’une cassation pour contradiction de motifs que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127, Cour de cassation). Cette décision, rendue dans un litige portant sur la mise en conformité de locaux commerciaux avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public classés en cinquième catégorie de type M, confirme que le rattachement des travaux de mise aux normes à l’obligation de délivrance emporte leur prise en charge par le bailleur.
L’arrêt du 10 avril 2025 va plus loin encore dans l’exigence de rigueur. Après avoir constaté que l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie — notamment une réserve dont le plancher n’était pas qualifié stable au feu et l’absence de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé —, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui n’avait pas « constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». La précision est essentielle : les juges du fond ne peuvent déduire de clauses générales de prise en charge des travaux par le preneur que celui-ci assume les travaux de remédiation de non-conformités préexistantes à la conclusion du bail. Toute clause de transfert doit être expresse et spécifique pour produire cet effet.
Cette jurisprudence est confortée, en amont, par un arrêt antérieur dans lequel la Cour de cassation avait approuvé les juges du fond d’avoir considéré que la bailleresse engageait sa responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance, dès lors que, en dépit d’une clause mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’administration, les locaux donnés à bail n’étaient pas, dès l’origine, en état de permettre l’exercice de l’activité prévue dans des conditions conformes à la réglementation (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-13.135, Cour de cassation). La solution est constante : l’obligation de délivrance prime, et son inexécution ne saurait être couverte par des clauses générales de transfert que le preneur aurait acceptées.
En définitive, le principe jurisprudentiel est solidement établi. Les travaux de mise en conformité des locaux commerciaux avec les normes de sécurité, d’accessibilité et de réglementation applicable aux établissements recevant du public sont, par défaut, à la charge du bailleur. Ils constituent une composante de son obligation de délivrance conforme, obligation d’ordre public à laquelle il ne peut être dérogé que par une stipulation expresse et non équivoque. Ce n’est qu’à cette condition que le contrat peut valablement organiser un transfert de charge au profit du preneur.
II. Les aménagements conventionnels de la charge des travaux de mise en conformité
A. La validité de principe des clauses expresses de transfert de charge
Si le principe est celui de la charge du bailleur, la Cour de cassation admet sans ambiguïté la possibilité d’y déroger par la voie contractuelle. Le visa même de ses décisions les plus récentes — « sauf stipulation expresse contraire » — consacre la liberté des parties d’organiser différemment la répartition des coûts. Le droit du bail commercial n’est pas, sur ce point, un droit impératif qui interdirait toute convention contraire ; il est supplétif, et les parties peuvent y substituer leur propre équilibre.
L’arrêt du 16 novembre 2022 fournit une illustration éclairante de cette validité. La troisième chambre civile y approuve la cour d’appel d’avoir constaté que les baux contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur, ce dernier en supportera la charge ». Recherchant la commune intention des parties, notamment au regard des déclarations du représentant légal du repreneur selon lesquelles le prix très faible offert pour acquérir les actifs était justifié par l’importance des travaux à réaliser, la cour d’appel « a pu en déduire que la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l’administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public ». La Cour de cassation valide ce raisonnement en retenant que la cour d’appel a « ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016, Cour de cassation).
Par ailleurs, un arrêt du 26 janvier 2022, dans une espèce où le bail mettait expressément à la charge du preneur « toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité » et « tous travaux prescrits par l’autorité administrative, et notamment les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité) », a confirmé que de telles stipulations, lorsqu’elles sont suffisamment précises, constituent une clause expresse de transfert de charge. La Cour a jugé que la cour d’appel « a pu en déduire que le comportement de la société Denena, qui s’était abstenue, malgré les avertissements reçus, de vérifier lors de la cession du fonds de commerce si les installations existantes permettaient à la cessionnaire un exercice d’une activité conforme aux prescriptions légales et réglementaires et, sans avoir rien fait pour remédier aux carences, était fautif » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-13.813, Cour de cassation). Le transfert conventionnel de la charge des travaux de mise en conformité est donc parfaitement opérant lorsqu’il résulte d’une clause claire et acceptée par le preneur.
L’arrêt du 26 janvier 2022 rendu le même jour, publié au Bulletin, portant sur l’incendie d’un local commercial, rappelle que les règles de répartition de la charge des réparations consécutives à un sinistre relèvent également de la liberté contractuelle, sous réserve des dispositions particulières applicables dans les départements d’Alsace-Moselle, où la loi du 1er juin 1924 écarte la présomption de responsabilité du preneur prévue par les articles 1733 et 1734 du code civil (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, Cour de cassation). La liberté contractuelle constitue donc le principe, et les règles supplétives ne s’appliquent qu’à défaut de stipulation contraire.
B. Les exigences de précision de la clause de transfert : la distinction entre non-conformités préexistantes et obligations nées en cours de bail
Si la validité de principe des clauses de transfert est acquise, la jurisprudence récente a introduit une distinction capitale entre les travaux destinés à remédier à des non-conformités existant au moment de la délivrance initiale des locaux et ceux rendus nécessaires par une évolution de la réglementation en cours de bail. Cette distinction, qui constitue l’apport le plus significatif de l’arrêt du 10 avril 2025, commande le degré de précision exigé de la clause de transfert.
Lorsque les non-conformités préexistaient à la conclusion du bail ou existaient dès la construction de l’immeuble, une clause générale de mise aux normes, même formulée en termes larges, ne suffit pas à transférer au preneur la charge des travaux de remédiation. La Cour de cassation exige, dans cette hypothèse, une stipulation expressément et spécifiquement dédiée aux non-conformités existantes. L’arrêt du 10 avril 2025 est explicite : la cour d’appel qui avait constaté que l’immeuble présentait « dès sa construction » des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie ne pouvait, sans violer l’article 1719 du code civil, imputer à la locataire la charge de ces travaux sur le fondement de clauses générales lui imposant d’effectuer « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » et de prendre « les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du bail, aucune mise en état ni aucune réparation ». Ces clauses, bien que couvrant expressément les travaux de mise aux normes, n’étaient pas jugées suffisamment spécifiques pour couvrir les non-conformités originelles.
A contrario, lorsque les travaux de mise en conformité sont exigés par une évolution de la réglementation postérieure à la conclusion du bail et qu’ils sont rendus nécessaires par l’activité spécifique exercée par le preneur dans les lieux, la validité de la clause de transfert est appréciée avec davantage de souplesse. L’arrêt du 16 novembre 2022 en témoigne : la clause mettant à la charge du preneur « les transformations, améliorations ou aménagements imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur » a été jugée suffisante pour transférer la charge des travaux de sécurité et d’accessibilité prescrits par l’autorité administrative. La Cour a expressément validé ce transfert en relevant que la commune intention des parties, éclairée par les circonstances particulières de la reprise, confirmait cette répartition.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 mars 2023, bien que rendu sous la forme d’un rejet non spécialement motivé, confirme la solution d’une cour d’appel ayant condamné le bailleur à supporter le coût de travaux de mise en conformité relatifs au désamiantage, à la sécurité incendie et à l’accessibilité des locaux (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863, Cour de cassation). Cette confirmation implicite illustre que, en l’absence de clause expresse de transfert, c’est le principe de la charge du bailleur qui prévaut, quel que soit le type de non-conformité en cause.
La leçon à tirer de cette construction prétorienne est double. D’une part, les parties qui souhaitent déroger au principe légal de la charge du bailleur doivent rédiger une clause expresse, dénuée d’ambiguïté, et précisant avec exactitude les catégories de travaux dont la charge est transférée au preneur. Une clause générale visant « tous travaux de mise aux normes » ou « tous travaux prescrits par l’administration » est susceptible d’être jugée insuffisante pour couvrir les non-conformités préexistantes, spécialement lorsqu’elles affectent la structure même de l’immeuble. D’autre part, les preneurs qui acceptent de telles clauses de transfert doivent mesurer l’étendue de leur engagement, lequel peut inclure des travaux dont le coût est sans commune mesure avec la valeur locative, notamment en matière de désamiantage, de mise en conformité incendie ou d’accessibilité.
En tout état de cause, l’office du juge en la matière consiste à rechercher, conformément aux articles 1188 et 1189 du code civil, la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. La Cour de cassation contrôle l’exercice de cet office avec une rigueur croissante, comme en attestent les censures prononcées en 2025 pour défaut de base légale ou contradiction de motifs. Cette vigilance juridictionnelle vise à préserver l’équilibre du statut des baux commerciaux, dont la dimension protectrice du preneur ne saurait être éludée par des clauses standardisées dont la portée réelle n’aurait pas été appréhendée par le locataire au moment de son engagement.
Sur le plan pratique, l’état du droit commande aux rédacteurs de baux commerciaux d’apporter un soin particulier à la rédaction des clauses de répartition des travaux. La clause doit désigner nommément les catégories de travaux transférées au preneur : sécurité incendie, accessibilité aux personnes handicapées, réglementation des établissements recevant du public, désamiantage, performance énergétique. Elle doit également préciser si le transfert couvre les non-conformités existant au jour de la prise d’effet du bail ou seulement celles résultant d’une évolution de la réglementation postérieure. Un état des lieux technique contradictoire, annexé au bail, recensant les conformités et non-conformités du local au regard des normes applicables, constituerait un instrument de prévention du contentieux particulièrement utile. Pour les baux commerciaux, la pratique notariale et celle des avocats spécialisés convergent désormais vers une rédaction de plus en plus détaillée des clauses de charges et travaux, précisément pour prévenir les risques de requalification judiciaire de la répartition conventionnelle.
Conclusion
L’état du droit positif, tel qu’il se dégage de la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2022 et 2025, repose sur un équilibre entre le principe protecteur de l’obligation de délivrance conforme et la reconnaissance de la liberté contractuelle des parties au bail commercial. Par défaut, le bailleur supporte la charge des travaux de mise en conformité des locaux avec les normes de sécurité, d’accessibilité et de réglementation des établissements recevant du public, en application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article R. 145-35 du code de commerce. Il peut toutefois transférer conventionnellement cette charge au preneur, à la condition d’insérer dans le bail une clause expresse, précise et dénuée d’équivoque. Lorsque les non-conformités existaient au moment de la délivrance initiale ou dès la construction de l’immeuble, cette clause doit être spécifiquement dédiée à ces non-conformités préexistantes, une clause générale de mise aux normes ne pouvant suffire. La rigueur du contrôle exercé par la Cour de cassation invite les praticiens à une rédaction attentive des clauses de répartition des travaux dans les baux commerciaux, et les justiciables à une vigilance particulière lors de la conclusion ou du renouvellement de leur contrat. La connaissance de l’état réel de l’immeuble au jour de la prise d’effet du bail demeure, en toute hypothèse, la meilleure prévention du contentieux. L’évolution des normes techniques et environnementales — qu’il s’agisse de la performance énergétique des bâtiments, des exigences de sécurité ou des standards d’accessibilité — ne fera qu’accroître, dans les années à venir, l’importance pratique de cette question pour l’ensemble des acteurs du droit de l’immobilier commercial.
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