I. Les innovations de la loi du 26 mai 2026 en faveur du preneur à bail commercial
A. Le renforcement du contrôle judiciaire de la clause résolutoire
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du code de commerce, pierre angulaire du contentieux locatif commercial. Le nouvel alinéa introduit par l’article 63 de la loi dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette adjonction procède d’une double inspiration : d’une part, consolider le pouvoir de suspension du juge, déjà consacré par la jurisprudence antérieure, et, d’autre part, l’encadrer par des conditions objectives destinées à prévenir les demandes dilatoires. Le législateur a ainsi entendu concilier la protection du fonds de commerce, valeur cardinale du statut, avec la nécessité de ne pas permettre au preneur indélicat de se maintenir indéfiniment dans les lieux sans contrepartie financière effective. Le texte précise par ailleurs que ces dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui soulève la question délicate du sort des instances en cours.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, dès avant cette réforme, esquissé les contours d’un contrôle judiciaire renforcé de la clause résolutoire. Dans un arrêt de section du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin), la haute juridiction a posé un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation, d’une grande netteté, consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal des délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil. Le juge du fond ne saurait donc écarter l’exception d’inexécution au seul motif que le preneur n’a pas sollicité de délais dans le mois du commandement : il lui appartient, au contraire, d’examiner si le manquement du bailleur à ses obligations justifiait la suspension du paiement des loyers par le preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans ce même arrêt, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable », se référant à son précédent du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Dès lors, l’économie de l’article L. 145-41 réformé se trouve doublement éclairée : le texte offre au juge les moyens de suspendre la clause résolutoire assortis de conditions financières rigoureuses, tandis que la jurisprudence lui impose, en amont, de vérifier si l’obligation de paiement du preneur n’était pas elle-même paralysée par le manquement préalable du bailleur à son obligation de délivrance conforme.
B. La consécration légale des clauses tunnel d’indexation
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans la création d’un nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, qui dispose que « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Cette disposition met fin à une controverse jurisprudentielle récurrente relative à la validité des clauses dites « tunnel » ou « butoir », par lesquelles les parties au bail commercial conviennent de plafonner la variation annuelle du loyer indexé.
La jurisprudence antérieure avait en effet érigé un principe d’interdiction des clauses d’indexation excluant la réciprocité de la variation, sur le fondement de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. La Cour de cassation jugeait de manière constante que la clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse était réputée non écrite, comme elle l’a rappelé dans un arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, Publié au Bulletin). En conséquence, la pratique contractuelle s’était heurtée à une difficulté : fallait-il considérer comme illicite la clause qui, tout en prévoyant une variation symétrique à la hausse et à la baisse, plafonnait cette variation dans une limite haute et basse ? Le nouvel article L. 145-38-1 tranche le débat en autorisant expressément ce mécanisme, sous réserve expresse que l’encadrement joue dans les mêmes proportions dans les deux sens.
A cet égard, la troisième chambre civile a d’ores et déjà été saisie de litiges portant sur la sanction du réputé non écrit des clauses d’indexation prohibées. Dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, Publié au Bulletin), elle a précisé les conséquences patrimoniales de l’anéantissement rétroactif de la clause, en distinguant selon que la stipulation illicite est divisible ou indivisible du reste du contrat. Or, l’intervention du législateur par la loi du 26 mai 2026 modifie substantiellement l’état du droit pour les baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur, en offrant aux parties un instrument contractuel sécurisé dont elles étaient jusqu’alors privées.
Le nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce, également issu de l’article 61 de la loi n° 2026-403, a par ailleurs modifié le champ du droit de préférence du locataire commercial en cas de vente du local. Le texte exclut désormais expressément de son champ d’application « la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts ou la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial », ainsi que « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » et « la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». Cette nouvelle rédaction, plus précise que la précédente, consolide les solutions jurisprudentielles dégagées par la Cour de cassation qui écartait déjà le droit de préférence en cas de cession intrafamiliale, comme l’illustre un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin).
II. La réception jurisprudentielle des grands principes du statut des baux commerciaux
A. L’exception d’inexécution, instrument prétorien de rééquilibrage du contrat de bail
La construction prétorienne de l’exception d’inexécution dans le bail commercial constitue l’un des apports les plus remarquables de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. L’arrêt de section du 5 mars 2026 précité (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820) en est l’expression la plus aboutie. Dans cette espèce, une société locataire avait cessé de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni réglé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension. La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ensemble l’article L. 145-41 du code de commerce.
Le raisonnement de la haute juridiction s’articule autour d’une hiérarchisation des obligations réciproques des parties au bail. L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, prime sur l’obligation de paiement du loyer par le preneur lorsque le manquement du bailleur rend les locaux impropres à leur usage. Comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin), l’obligation de délivrance continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que le preneur est fondé à s’en prévaloir à tout moment de l’exécution du contrat, sans que puisse lui être opposée une quelconque prescription.
Par ailleurs, le même arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820) étend la portée de l’exception d’inexécution au-delà du seul cadre de la clause résolutoire. La Cour censure également l’arrêt attaqué en ce qu’il avait débouté la locataire de sa demande reconventionnelle en remboursement des loyers versés pendant la période où les locaux étaient affectés de désordres. Ce faisant, elle rappelle implicitement que l’exception d’inexécution peut non seulement paralyser l’action résolutoire du bailleur, mais également fonder une action en restitution des loyers indûment perçus par le bailleur défaillant.
En conséquence, l’office du juge en matière de clause résolutoire s’en trouve profondément renouvelé. Le magistrat ne peut plus se borner à constater le défaut de paiement dans le mois du commandement pour prononcer la résiliation du bail ; il doit, au préalable, rechercher si ce défaut de paiement procède d’une exception d’inexécution légitime. Cette exigence procédurale, qui s’impose au visa de l’article 455 du code de procédure civile, confère au juge du fond un rôle de gardien de l’équilibre contractuel que le législateur de 2026 a, par la modification de l’article L. 145-41, entendu conforter.
B. La prescription biennale et la rigueur procédurale dans le contentieux du bail commercial
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce demeure l’une des principales sources de contentieux dans le droit du bail commercial, en raison de son caractère particulièrement rigoureux. Dans un arrêt de section du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a rappelé avec une fermeté remarquable que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis, constatant que le preneur n’avait pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans pour faire fixer le montant de cette indemnité, avait demandé son expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande, retenant l’attitude de mauvaise foi du bailleur. La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce.
Le message adressé aux praticiens est d’une grande clarté : le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse être utilement invoquée pour écarter la prescription. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure, rappelle que le statut des baux commerciaux, protecteur du preneur, n’est pas pour autant dispensateur de diligence procédurale. A cet égard, le caractère d’ordre public de la prescription biennale interdit aux parties d’y déroger conventionnellement.
Dès lors, le locataire évincé se trouve placé dans une situation paradoxale : il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant qu’il n’a pas été désintéressé de son indemnité d’éviction, mais l’action en fixation de cette même indemnité est soumise à un bref délai de prescription dont l’inobservation entraîne la perte de tous ses droits. L’arrêt du 12 février 2026 précise que le preneur qui a laissé prescrire son action « est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». En conséquence, l’expulsion peut être ordonnée sans que le bailleur ait à offrir une quelconque indemnité, le preneur étant déchu de l’intégralité du bénéfice du statut protecteur.
La rigueur procédurale imposée par la troisième chambre civile ne se limite pas à la prescription de l’action. Dans un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340), la Cour a également sanctionné la méconnaissance par la cour d’appel de son obligation de viser les dernières conclusions des parties, sur le fondement des articles 455 et 954 du code de procédure civile. En l’espèce, une SCI bailleresse avait notifié des conclusions récapitulatives comportant des développements nouveaux et de nouvelles pièces le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, mais la cour d’appel de Montpellier avait statué au visa des écritures antérieures du 7 août 2024. La cassation est prononcée sur ce seul motif procédural, sans examen du fond du litige, ce qui illustre l’importance cardinale que la haute juridiction attache au respect du contradictoire et à la prise en compte effective des dernières écritures des parties.
Le contentieux du congé pour motifs graves et légitimes, dont le non-paiement des loyers ou les manquements du preneur à ses obligations, constitue précisément le terrain sur lequel l’articulation entre la prescription biennale et l’exception d’inexécution se révèle la plus délicate. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578) énonce que la prescription court même lorsque le bailleur a reconnu le principe du droit à indemnité dans le congé lui-même. Or, dans l’hypothèse où le congé serait contesté comme dépourvu de motifs graves et légitimes, le preneur doit agir dans le même délai de deux ans pour faire reconnaître l’absence de fondement du refus de renouvellement et obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction. La combinaison de ces exigences procédurales, que la loi du 26 mai 2026 n’a pas modifiées sur ce point, impose aux preneurs une vigilance constante dans le suivi des délais contentieux.
Le formalisme du congé lui-même a donné lieu à des précisions jurisprudentielles d’une grande importance pratique. Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que le congé assorti d’offres de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré s’analyse en un congé avec refus de renouvellement, ce qui oblige le bailleur à offrir le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette solution, qui protège le preneur contre les tentatives de dénaturation unilatérale du contrat, illustre le contrôle substantiel que la Cour de cassation exerce sur l’acte de congé, bien au-delà de la seule vérification de sa régularité formelle. Par ailleurs, la Cour a précisé, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin), que l’action en nullité de la vente fondée sur le non-respect du droit de préférence du locataire est soumise à la prescription biennale, solution qui s’inscrit dans le droit fil de la rigueur procédurale caractéristique du contentieux statutaire.
Enfin, l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Cette indemnité, dont l’évaluation constitue un contentieux autonome, est sans rapport avec le loyer du bail renouvelé, lequel doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Le champ d’application du statut, défini par l’article L. 145-1 du même code, couvre l’ensemble des baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise artisanale immatriculé, y compris les baux de locaux accessoires et les baux de terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial ont été édifiées avec le consentement du propriétaire.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et la jurisprudence de la troisième chambre civile, envisagées conjointement, redessinent les contours du statut des baux commerciaux dans le sens d’un rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur. D’une part, le législateur a consolidé les pouvoirs du juge en matière de clause résolutoire tout en sécurisant les clauses d’indexation tunnel, offrant ainsi aux praticiens un cadre contractuel rénové. D’autre part, la Cour de cassation a érigé l’exception d’inexécution en instrument autonome de régulation du contrat, étranger au mécanisme des délais de paiement, tout en maintenant une rigueur inflexible sur la prescription biennale des actions du preneur. L’arête la plus saillante de cette construction prétorienne réside dans l’arrêt du 5 mars 2026 qui impose au juge du fond, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de vérifier préalablement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, quand bien même celui-ci n’aurait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette articulation inédite entre le mécanisme légal de suspension des effets de la clause résolutoire et le mécanisme prétorien de l’exception d’inexécution confère au contentieux du bail commercial une complexité nouvelle, qui requiert des praticiens une analyse rigoureuse et prospective de chaque situation contentieuse. L’ensemble de ces évolutions, législatives et prétoriennes, impose aux parties comme à leurs conseils une maîtrise approfondie des délais contentieux et des conditions de fond de chaque action, sous peine de déchéance irrémédiable des droits conférés par le statut protecteur des baux commerciaux.
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