L’indemnité d’occupation statutaire dans le bail commercial : nature, détermination et articulation avec l’action en indemnité d’éviction à l’épreuve de la prescription biennale
I. La dualité fonctionnelle de l’indemnité d’occupation dans le contentieux du bail commercial renouvelé
A. L’indemnité d’occupation consécutive à l’exercice du droit d’option du bailleur : une substitution rétroactive au loyer contractuel
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime de renouvellement qui place le bailleur face à un choix fondamental à l’issue de la procédure de fixation judiciaire du loyer. L’article L. 145-57 du code de commerce dispose en son deuxième alinéa que, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Le droit d’option ainsi conféré au bailleur lui permet, après avoir initialement accepté le principe du renouvellement, de se soustraire à celui-ci en refusant le prix fixé par le juge, à charge pour lui de payer l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025 destiné à la publication au Bulletin, les conséquences financières de l’exercice du droit d’option sur les sommes dues par le preneur. Elle énonce « qu’il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219). Cette décision consacre la nature mixte de l’indemnité d’occupation statutaire, qui se substitue au loyer contractuel avec un effet rétroactif à la date d’expiration du bail expiré.
Par ailleurs, la Cour de cassation a apporté une précision substantielle sur les modalités formelles de l’exercice du droit d’option dans un arrêt du 27 mars 2025. Elle a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ou à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030). Dès lors, le droit d’option apparaît comme un acte unilatéral du bailleur dispensé de tout formalisme, contrairement au congé dont les exigences formelles sont rigoureusement encadrées.
L’exercice du droit d’option produit des effets substantiels sur l’équilibre financier du contrat, puisque le preneur se trouve rétroactivement redevable d’une indemnité d’occupation calculée selon les critères de la valeur locative et non plus selon le loyer contractuel antérieur. Cette substitution peut entraîner une augmentation significative des sommes dues, dans l’hypothèse où la valeur locative excède le loyer précédemment en vigueur. La Cour de cassation veille néanmoins à ce que cette indemnité d’occupation soit déterminée en considération de tous les éléments pertinents de la situation contractuelle, ainsi qu’en atteste un arrêt du 29 janvier 2026.
La chronologie des étapes procédurales mérite une attention particulière. L’article L. 145-57 prévoit que la décision définitive en fixation du prix est notifiée aux parties, lesquelles disposent alors d’un délai d’un mois pour dresser le nouveau bail. Or, c’est précisément à l’issue de ce délai que le bailleur peut exercer son droit d’option, ce qui signifie que le preneur se trouve dans une situation d’incertitude financière pendant toute la durée de l’instance en fixation du prix. L’article L. 145-58 du code de commerce confère au bailleur une faculté complémentaire, le droit de repentir, lui permettant de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à charge de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail.
Cette architecture procédurale, combinant droit d’option et droit de repentir, confère au bailleur une position stratégique dominante dans la négociation du renouvellement. En conséquence, le contentieux de l’indemnité d’occupation se nourrit de l’incertitude qui caractérise la période comprise entre l’expiration du bail et la fixation définitive des conditions du renouvellement, période durant laquelle le preneur continue d’occuper les lieux sans connaître le montant des sommes dont il sera in fine redevable.
La compréhension de la dualité fonctionnelle de l’indemnité d’occupation statutaire commande de distinguer soigneusement celle-ci de l’indemnité d’éviction, laquelle a pour objet de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. L’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, est fixée à un montant égal au préjudice subi par le preneur, lequel comprend notamment la valeur du fonds de commerce perdu, les frais de réinstallation et les frais accessoires. L’indemnité d’occupation, quant à elle, ne présente aucun caractère indemnitaire : elle correspond à la contrepartie financière de la jouissance des lieux pendant la période transitoire qui s’étend de l’expiration du bail au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. En conséquence, les deux indemnités obéissent à des logiques distinctes, l’une réparatrice et l’autre compensatoire, ce qui interdit toute confusion entre leurs régimes juridiques respectifs.
B. L’indemnité d’occupation allouée pendant la période de maintien dans les lieux du preneur évincé
L’article L. 145-28 du code de commerce pose le principe selon lequel aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et dispose que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Or, l’indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du code de commerce est due pendant cette période transitoire, qui s’étend de la date d’effet du congé jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 29 janvier 2026, les modalités de fixation de cette indemnité d’occupation. Elle énonce que « l’indemnité d’occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). La Cour ajoute que le transfert au preneur, sans contrepartie, de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur constitue un facteur de diminution de la valeur locative dont le juge doit tenir compte.
À cet égard, l’article L. 145-33 du code de commerce énumère les cinq critères de détermination de la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-8 du code de commerce précise quant à lui que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
La dualité fonctionnelle de l’indemnité d’occupation se manifeste donc à deux moments distincts de la relation contractuelle : d’une part, lors de l’exercice du droit d’option par le bailleur ayant initialement accepté le renouvellement, et d’autre part, pendant la période de maintien dans les lieux du preneur évincé par un congé avec refus de renouvellement. Dans les deux hypothèses, le calcul de cette indemnité obéit aux mêmes critères légaux, ce qui assure une cohérence d’ensemble du régime juridique applicable.
II. Le contentieux de la fixation de l’indemnité d’occupation et l’écueil de la prescription biennale
A. La détermination judiciaire de l’indemnité d’occupation selon les critères de la valeur locative
La fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation statutaire est gouvernée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le second introduisant la règle du plafonnement lorsque la durée du bail expiré n’excède pas neuf années. La troisième chambre civile a apporté des précisions déterminantes sur l’appréciation des facteurs de modification justifiant un déplafonnement par un arrêt du 18 septembre 2025.
Dans cette décision, la Cour de cassation consacre une approche in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, en indiquant que cette modification « doit s’apprécier en considération de la nature de l’activité considérée, du secteur d’activité de l’établissement en cause et de la commercialité de la rue, sans qu’il y ait lieu de rechercher in concreto l’incidence favorable de cette modification sur l’activité du locataire » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). Cette analyse objective, qui s’affranchit de la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur, facilite la mise en œuvre du déplafonnement au bénéfice du bailleur.
En conséquence, le juge saisi d’une demande de fixation de l’indemnité d’occupation doit procéder à une évaluation complexe qui intègre à la fois les critères légaux de la valeur locative et les exceptions au plafonnement prévues par l’article L. 145-34. La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que lorsque la durée du bail expiré excède douze années en raison d’une tacite prolongation, le bailleur peut prétendre à un déplafonnement automatique du loyer à la valeur locative, sans que l’étalement des hausses prévu par l’article L. 145-34 ne soit applicable (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).
Par ailleurs, la fixation de l’indemnité d’occupation ne saurait ignorer les stipulations contractuelles particulières, notamment les clauses d’indexation ou les clauses d’échelle mobile dont le sort contentieux a été abondamment traité par la jurisprudence. La troisième chambre civile rappelle, dans un arrêt du 12 janvier 2022, que la clause d’indexation exclusivement à la hausse est réputée non écrite, sanction qui s’étend à l’intégralité de la clause lorsque celle-ci forme un tout indivisible.
B. La prescription biennale, écueil procédural de l’action en indemnité d’éviction et son incidence sur l’indemnité d’occupation
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, dont la brièveté constitue une particularité du contentieux des baux commerciaux, irrigue l’ensemble des actions ouvertes aux parties et conditionne directement l’effectivité de leurs droits respectifs. La troisième chambre civile a rendu, le 12 février 2026, deux arrêts de principe qui précisent le régime de cette prescription dans le cadre du contentieux de l’indemnité d’éviction.
Dans le premier de ces arrêts, la Cour énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité » et qu’« à compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et leur occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Dès lors, l’écoulement du délai biennal produit des conséquences radicales : le preneur, déchu de son droit au maintien dans les lieux, devient occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion.
Le second arrêt du même jour précise le point de départ du délai de prescription en énonçant « qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382). La Cour ajoute que la mesure d’expertise ordonnée en référé ne bénéficie au locataire que si celui-ci s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter la mission de l’expert.
Cette construction jurisprudentielle révèle la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique le délai de prescription biennale, au détriment du preneur qui n’aurait pas fait preuve de la diligence requise. En conséquence, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, bien que distincte de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, est également soumise à cette prescription biennale, ce qui impose aux praticiens une vigilance particulière dans la conduite des procédures.
L’articulation entre le maintien dans les lieux et la prescription biennale se révèle particulièrement délicate lorsque le bailleur invoque la prescription de l’action en indemnité d’éviction pour solliciter l’expulsion du preneur. Or, la Cour de cassation, dans l’arrêt du 12 février 2026 précité, a clairement consacré la primauté de la prescription biennale sur le droit au maintien dans les lieux, considérant que le preneur dont l’action est prescrite perd tout droit à se maintenir dans les locaux.
L’obligation de délivrance du bailleur, telle que consacrée par l’article 1719 du code civil, constitue un autre paramètre essentiel du contentieux de l’indemnité d’occupation. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 10 juillet 2025, que cette obligation est continue et exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que le preneur peut en invoquer la violation à tout moment sans se voir opposer la prescription de l’action. Dès lors, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier une diminution de l’indemnité d’occupation due par le preneur, voire une suspension totale du paiement des loyers dans l’hypothèse d’une impossibilité totale d’exploitation des lieux.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de se prononcer sur l’exception d’inexécution comme parade à l’acquisition de la clause résolutoire. Dans un arrêt du 5 mars 2026, elle juge que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette solution, couplée à l’arrêt du 18 septembre 2025 qui dispense le preneur de mise en demeure préalable pour invoquer l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005), confère au preneur des moyens de défense substantiels face à l’acquisition de la clause résolutoire.
À cet égard, la distinction entre congé avec offre de renouvellement et congé avec refus de renouvellement revêt une importance cardinale. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2024, qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse en un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction au profit du preneur (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). Cette requalification judiciaire du congé modifie substantiellement l’équilibre des droits et obligations des parties, en contraignant le bailleur à verser l’indemnité d’éviction qu’il pensait pouvoir éluder par l’offre d’un renouvellement à des conditions dégradées.
En définitive, la prescription biennale constitue un mécanisme procédural redoutable dont la maîtrise conditionne l’effectivité des droits du preneur à bail commercial, qu’il s’agisse de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ou de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence récente, en a précisé tant le point de départ que les causes d’interruption et de suspension, tout en rappelant que la mauvaise foi du bailleur est sans incidence sur le cours de la prescription.
L’incidence de la prescription biennale sur l’indemnité d’occupation mérite une attention singulière. La Cour de cassation a en effet jugé que l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, bien qu’elle ne soit pas expressément visée par l’article L. 145-60, relève du champ d’application de ce texte dès lors qu’elle est exercée en vertu du chapitre V du code de commerce. Cette solution, conforme à la lettre de l’article L. 145-60 qui vise « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », impose au bailleur de diligenter son action dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle l’indemnité d’occupation est devenue exigible. À défaut, le bailleur s’expose à une fin de non-recevoir susceptible d’anéantir sa créance, ce qui confère à la prescription biennale un caractère particulièrement redoutable dans le contentieux locatif commercial.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles dispositions dans le statut des baux commerciaux qui ne sont pas sans incidence sur le contentieux de l’indemnité d’occupation. L’article 62 de cette loi crée un article L. 145-32-1 du code de commerce instaurant la mensualisation de plein droit du loyer commercial, tandis que l’article L. 145-40 nouveau plafonne le montant du dépôt de garantie et encadre les sûretés accessoires. Ces dispositions, applicables aux baux en cours, modifient l’équilibre financier du contrat de bail et pourraient, à terme, influencer l’appréciation par le juge de la valeur locative servant de base au calcul de l’indemnité d’occupation statutaire. Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces nouvelles dispositions législatives dans l’analyse du contentieux de l’indemnité d’occupation.
Conclusion
L’indemnité d’occupation statutaire occupe une place centrale dans le contentieux du bail commercial renouvelé, à la croisée de la protection du preneur évincé et de l’exercice du droit d’option du bailleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé la nature, les modalités de détermination et l’articulation avec la prescription biennale à travers une série d’arrêts de principe rendus entre 2024 et 2026. Ces décisions confirment la rigueur du régime juridique applicable, qu’il s’agisse du calcul de la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33, de l’appréciation in abstracto des facteurs de déplafonnement ou du point de départ de la prescription biennale. Dès lors, la conduite du contentieux du bail commercial requiert une vigilance accrue dans le respect des délais procéduraux, dont la brièveté peut emporter des conséquences irréversibles pour le preneur qui n’aurait pas fait diligence.
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