La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce dans un sens qui durcit sensiblement les conditions d’octroi des délais de paiement au preneur défaillant. Ce texte, entré en vigueur le 28 mai 2026, intervient dans un contexte jurisprudentiel déjà marqué par plusieurs arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui ont, depuis septembre 2025, resserré le maillage du contrôle judiciaire autour de la clause résolutoire. La combinaison de ces décisions et de la réforme législative dessine un nouvel équilibre dans le contentieux de la résiliation du bail commercial, dont les praticiens doivent mesurer la portée.
D’un côté, la jurisprudence a étendu les moyens de défense offerts au locataire, en consacrant l’exception d’inexécution comme parade opposable sans mise en demeure préalable et en sanctionnant la clause dont le délai est inférieur au mois légal par le retranchement intégral de la stipulation. De l’autre, le législateur a subordonné la suspension des effets de la clause résolutoire à la démonstration, par le preneur, de sa capacité effective à apurer la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce double mouvement, protecteur dans ses principes mais plus exigeant dans ses conditions d’accès au bénéfice des délais, invite à une analyse renouvelée de l’office du juge saisi d’une demande de suspension de la clause résolutoire.
L’étude des décisions récentes de la troisième chambre civile et du nouvel article L. 145-41 permet de mesurer l’ampleur de cette évolution, qui concerne tant la validité de la clause résolutoire elle-même que les conditions de sa neutralisation provisoire par le juge.
I. Le renforcement du contrôle judiciaire de la validité et de l’opposabilité de la clause résolutoire
La troisième chambre civile a, en l’espace de quelques mois, précisé deux règles qui encadrent désormais strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire. La première, relative à la rédaction même de la clause, sanctionne les stipulations qui dérogent au délai légal d’un mois. La seconde, relative aux moyens de défense du preneur, consacre l’exception d’inexécution comme un obstacle opposable à l’acquisition de la clause, y compris en l’absence de saisine du juge des référés dans le mois du commandement.
A. La clause stipulant un délai inférieur au mois légal est réputée non écrite en son entier
L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, maintient le principe selon lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La troisième chambre civile a tiré les conséquences de ce texte d’ordre public dans un arrêt remarqué du 6 novembre 2025.
Aux termes de cette décision, publiée au Bulletin : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin).
La portée de cet arrêt est considérable. Il ne se borne pas à écarter le délai conventionnel pour lui substituer le délai légal : il anéantit la clause dans son intégralité, privant ainsi le bailleur de toute possibilité de se prévaloir de la résiliation de plein droit. La sanction est celle du réputé non écrit, prévue par l’article L. 145-15 du Code de commerce, dont la rédaction a été actualisée par la loi du 26 mai 2026 pour y intégrer expressément le renvoi aux articles L. 145-32-1 et L. 145-37 à L. 145-41 (C. com., art. L. 145-15, en vigueur au 28 mai 2026).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse toute atteinte, même partielle, au délai d’un mois institué par le législateur. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 27 juin 2024, que le commandement de payer visant la clause résolutoire devait reproduire le délai légal à peine de nullité (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). L’arrêt du 6 novembre 2025 franchit une étape supplémentaire en faisant porter la sanction non plus sur le seul commandement, mais sur la clause elle-même.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa version en vigueur au 28 mai 2026, dispose désormais que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Cette extension du périmètre des clauses réputées non écrites renforce la protection du preneur contre les aménagements conventionnels qui contourneraient les dispositions d’ordre public du statut.
B. L’exception d’inexécution opposable sans mise en demeure préalable fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire
La troisième chambre civile a, par deux arrêts successifs, précisé les conditions dans lesquelles le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour paralyser le jeu de la clause résolutoire. Le premier, rendu le 18 septembre 2025, pose le principe. Le second, rendu le 5 mars 2026, en tire les conséquences procédurales.
Dans l’arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette décision écarte l’exigence d’une mise en demeure préalable que la cour d’appel de Fort-de-France avait cru devoir imposer à la locataire. La Cour rappelle ainsi que l’exception d’inexécution trouve son fondement dans les articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du Code civil, et qu’aucun de ces textes ne subordonne son exercice à l’envoi d’une mise en demeure.
L’arrêt du 5 mars 2026 complète ce dispositif en précisant l’office du juge saisi de l’exception. La Cour casse l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui avait refusé d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution au motif que la locataire n’avait pas saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire dans le mois du commandement. Elle énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution opère un rééquilibrage significatif en faveur du preneur. L’exception d’inexécution n’est pas soumise au délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 pour la saisine du juge aux fins de délais de paiement. Elle constitue un moyen de défense au fond que le locataire peut invoquer à tout moment de la procédure, y compris pour la première fois devant le juge du fond saisi de la demande de constatation de la résiliation. Le juge est alors tenu de vérifier si le manquement du bailleur à ses obligations, notamment à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil, justifiait la suspension du paiement des loyers.
Dès lors, l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire s’établit comme suit : le preneur qui cesse de payer les loyers en raison d’un manquement grave du bailleur n’est pas tenu de saisir le juge des référés dans le mois du commandement pour éviter l’acquisition de la clause. Il lui suffit d’invoquer l’exception d’inexécution devant le juge du fond, lequel devra en examiner le bien-fondé avant de constater, le cas échéant, la résiliation du bail.
II. Le nouveau régime de la suspension des effets de la clause résolutoire issu de la loi du 26 mai 2026
Si la jurisprudence a renforcé les droits de la défense du preneur face à la clause résolutoire, la loi du 26 mai 2026 a, dans le même temps, durci les conditions auxquelles le juge peut suspendre les effets de cette clause. L’article L. 145-41 du Code de commerce comporte désormais deux conditions cumulatives qui restreignent le pouvoir d’appréciation du juge et imposent au preneur de démontrer sa solvabilité effective.
A. La condition de capacité du preneur à régler la dette locative
L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose désormais en son avant-dernier alinéa : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41, en vigueur au 28 mai 2026).
Cette disposition marque une rupture avec le régime antérieur, dans lequel les juges disposaient d’un large pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement au preneur en difficulté, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le texte nouveau impose au preneur de rapporter la preuve de sa capacité effective à apurer l’arriéré locatif. Il ne suffit plus d’invoquer des difficultés passagères ou de solliciter un étalement de la dette : le locataire doit démontrer, pièces comptables à l’appui, qu’il dispose des ressources nécessaires pour honorer l’intégralité de sa dette dans le délai qui lui serait accordé.
La notion de capacité du preneur à régler la dette locative n’est pas définie par la loi. Elle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui devront se fonder sur des éléments objectifs : bilans comptables, relevés bancaires, prévisionnels de trésorerie, attestations d’expert-comptable. Cette exigence rapproche le contentieux de la clause résolutoire du droit des entreprises en difficulté, dans lequel la viabilité du plan de continuation est appréciée au regard des capacités financières du débiteur.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce pour y intégrer le renvoi à l’article L. 145-32-1, qui consacre le droit au paiement mensuel du loyer lorsque le preneur en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés. Cette disposition, combinée à la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41, témoigne d’une volonté législative de responsabiliser le preneur tout en lui offrant des instruments de gestion prévisionnelle de sa trésorerie locative.
Le bailleur, de son côté, voit sa position renforcée. Il peut désormais exiger du preneur qui sollicite des délais de paiement qu’il justifie de sa solvabilité, et le cas échéant contester les éléments produits devant le juge. Cette nouvelle charge probatoire pourrait conduire à un accroissement du contentieux technique, les parties s’affrontant sur l’interprétation des documents comptables plutôt que sur les seules circonstances de l’impayé.
B. La reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience
La seconde condition posée par l’article L. 145-41 nouveau est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette exigence temporelle confère à l’audience une fonction de point de bascule : le preneur doit avoir repris le paiement du loyer à échéance avant que le juge ne statue sur la demande de délais.
Cette condition est exigeante à plusieurs titres. D’une part, elle impose au preneur de mobiliser des liquidités pour honorer le loyer courant, alors même qu’il peine à apurer l’arriéré. D’autre part, elle crée une incertitude quant à la date exacte de la première audience, qui peut varier selon l’encombrement du rôle et les incidents de procédure. Le preneur est ainsi contraint d’anticiper et de reprendre le paiement dès qu’il a connaissance de la date d’audience, voire avant, pour se prémunir contre tout aléa de calendrier.
La combinaison des deux conditions – capacité à régler l’arriéré et reprise du loyer courant – opère un filtrage des demandes de suspension de la clause résolutoire. Le preneur qui ne peut démontrer ni l’une ni l’autre verra sa demande rejetée, et la clause résolutoire produira ses effets. Cette double exigence traduit la volonté du législateur de ne plus faire supporter au bailleur le coût d’une occupation sans contrepartie financière effective.
En conséquence, l’économie générale de l’article L. 145-41 s’en trouve modifiée. Le juge conserve la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire, mais son pouvoir est désormais lié par des conditions objectives qui réduisent sa marge d’appréciation. Il ne peut plus accorder des délais à un preneur dont la situation financière ne permet pas d’envisager sérieusement le règlement de la dette. Cette évolution rapproche le contentieux du bail commercial de la logique du traitement des difficultés des entreprises, où la viabilité du plan prime sur les considérations d’équité.
À cet égard, on observera que la loi du 26 mai 2026 a également validé la pratique des clauses dites tunnels, en autorisant expressément les stipulations qui encadrent, à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, sur le fondement du nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce. Cette reconnaissance législative d’une pratique jusqu’alors fragilisée par la jurisprudence participe du même mouvement de sécurisation des relations contractuelles entre bailleur et preneur.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 illustre par ailleurs la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle les obligations du bailleur en matière de justification des charges. La Cour y énonce que « le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition », et qu’il « doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin). Cette décision, qui sanctionne le bailleur n’ayant pas adressé les justificatifs de charges au locataire qui les réclamait, rappelle que la rigueur probatoire s’impose aux deux parties et que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit porter sur une créance certaine, liquide et exigible.
Par ailleurs, l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui gouverne la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, dispose que le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33). Ce dispositif, qui encadre la révision du loyer à la hausse comme à la baisse, constitue le pendant économique de la protection du preneur contre la résiliation : le statut des baux commerciaux protège le locataire non seulement dans la durée de son bail, mais aussi dans les conditions financières de son exploitation.
L’article L. 145-14 du même code, qui prévoit le versement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, complète ce dispositif protecteur. Cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (C. com., art. L. 145-14). Ce mécanisme garantit au preneur évincé une compensation intégrale de la perte de son fonds, ce qui tempère la rigueur du nouveau régime de la clause résolutoire : le preneur qui perd son bail par le jeu de la clause résolutoire ne bénéficie d’aucune indemnité d’éviction, ce qui confère à la suspension des effets de la clause un enjeu économique considérable.
Conclusion
La réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce par la loi du 26 mai 2026, conjuguée aux arrêts de la troisième chambre civile rendus entre septembre 2025 et mars 2026, redessine l’équilibre du contentieux de la clause résolutoire. La jurisprudence a consacré des garanties procédurales substantielles en faveur du preneur, en sanctionnant la clause non conforme au délai légal et en reconnaissant l’exception d’inexécution comme un moyen de défense autonome, non soumis au délai d’un mois du commandement. Le législateur a, en retour, subordonné la suspension des effets de la clause résolutoire à des conditions financières objectives qui réduisent la marge d’appréciation du juge et imposent au preneur de démontrer sa capacité effective à honorer ses engagements.
Cette configuration nouvelle appelle une vigilance accrue des praticiens. La rédaction de la clause résolutoire doit respecter scrupuleusement le délai légal d’un mois, sous peine d’être anéantie. Le preneur confronté à un commandement de payer doit pouvoir justifier, avant la première audience, de sa capacité à apurer l’arriéré et de la reprise du paiement du loyer courant. Le bailleur, quant à lui, doit s’assurer que sa créance est parfaitement justifiée avant de délivrer un commandement, faute de quoi il s’expose à voir ce commandement privé d’effet et, le cas échéant, à devoir restituer les provisions sur charges indûment perçues.