I. La validité substantielle de la clause résolutoire : entre exigence de clarté du droit commun et sanctions du statut impératif
A. Le standard de clarté issu de l’article 1225 du code civil : l’arrêt de la chambre commerciale du 3 juin 2026
La clause résolutoire constitue, dans la pratique des baux commerciaux, une stipulation contractuelle quasi systématique par laquelle le bailleur et le preneur conviennent que le contrat sera résilié de plein droit en cas de manquement à certaines obligations expressément déterminées. Elle relève, en principe, du droit commun des obligations codifié aux articles 1224 et 1225 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Une décision majeure de la chambre commerciale de la Cour de cassation, rendue le 3 juin 2026, est venue préciser la portée exacte de l’exigence de précision posée par l’article 1225, alinéa premier, du code civil, aux termes duquel « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Cet arrêt, publié au Bulletin et au Rapport, mérite une attention particulière en ce qu’il écarte toute exigence d’énumération exhaustive des obligations dont la violation est susceptible de déclencher la résiliation de plein droit.
En l’espèce, un contrat de sous-licence de droits de diffusion télévisuelle contenait une clause résolutoire stipulant la résiliation automatique en cas de « violation, par l’autre Partie, d’une obligation importante du Contrat ». La cour d’appel de Paris avait déclaré cette clause nulle, au motif que l’article 1225 du code civil exigerait que la clause résolutoire comporte « la précision du ou des engagement(s) susceptible(s) d’être à l’origine de l’inexécution, dès lors que la précision signifie communément l’énoncé d’un objet défini par son détail ». La Cour de cassation censure cette analyse. L’arrêt du 3 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.612, FS-B+R) énonce avec une netteté particulière que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa premier, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». La Haute juridiction ajoute que répond à cette exigence « la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ».
Par cet attendu de principe, la Cour de cassation confirme que le standard de validité de la clause résolutoire ne réside pas dans un formalisme énumératif mais dans une appréciation substantielle de l’intelligibilité contractuelle. Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante, rappelée par la chambre commerciale elle-même, selon laquelle la clause résolutoire doit être expressément prévue dans le contrat et exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention. L’innovation réside toutefois dans l’articulation explicite entre le texte nouveau de l’article 1225 et l’état du droit antérieur : la Cour constate que ni les travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni les débats parlementaires de la loi de ratification du 20 avril 2018 n’ont manifesté l’intention de revenir sur les conditions de validité des clauses résolutoires telles qu’elles étaient définies avant la réforme.
L’enseignement est double pour les praticiens du bail commercial. D’une part, la clause résolutoire n’a pas à procéder à une énumération fastidieuse de chacun des engagements du preneur dont la violation emporterait résiliation. D’autre part, le rédacteur doit néanmoins veiller à ce que les obligations visées soient identifiables avec une précision suffisante, à partir des stipulations du contrat lui-même, de sorte que le débiteur sache à quels manquements il s’expose. Cette exigence de clarté non équivoque constitue désormais le critère cardinal de validité des clauses résolutoires en droit commun, applicable à tous les contrats, y compris aux baux commerciaux pour la partie de leur régime qui ne relève pas du statut impératif.
B. Les sanctions propres au statut des baux commerciaux : la clause réputée non écrite et le formalisme protecteur
Si le droit commun s’en tient à une exigence de clarté substantielle, le statut des baux commerciaux déploie un arsenal de sanctions autrement plus rigoureux à l’encontre des clauses résolutoires qui méconnaîtraient ses dispositions d’ordre public. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 ». Ce texte instaure une sanction radicale, distincte de la nullité classique : la clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, sans que sa disparition n’affecte la validité du contrat dans son ensemble.
Deux arrêts publiés au Bulletin, rendus par la troisième chambre civile le même jour, le 6 novembre 2025, illustrent avec éclat la portée de cette sanction dans le contentieux des baux commerciaux. Dans la première espèce, Cass. Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.334 (FS-B), un bail commercial stipulait que la clause résolutoire produirait effet après un délai de quinze jours suivant commandement, alors que l’article L. 145-41 du code de commerce impose un délai minimal d’un mois. La cour d’appel de Lyon avait écarté l’application de la sanction du réputé non écrit au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. La Cour de cassation censure cette motivation : « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». L’arrêt ajoute, sur le terrain du droit transitoire, que « les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
Par ailleurs, dans la seconde espèce, Cass. Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.454 (FS-B), la Cour de cassation précise, en rejetant le pourvoi de la bailleresse, que la sanction du réputé non écrit s’applique à la clause résolutoire dans son intégralité, et non aux seules stipulations contraires au délai légal d’un mois : « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier ». La disparition de la clause résolutoire est donc totale : le bailleur se trouve privé de toute faculté de résiliation de plein droit et doit, le cas échéant, solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du droit commun.
En conséquence, la dialectique entre droit commun et statut impératif se révèle particulièrement sensible en matière de validité des clauses résolutoires dans les baux commerciaux. Là où l’article 1225 du code civil sanctionne l’absence de clarté par l’inefficacité de la clause dans un litige déterminé, le code de commerce frappe d’une inefficacité absolue et définitive toute clause qui contreviendrait à ses prescriptions d’ordre public. Le rédacteur d’actes doit donc naviguer entre deux écueils : une rédaction trop imprécise qui priverait la clause de son efficacité en droit commun, et une rédaction qui, en cherchant à contourner les protections légales, exposerait la clause à la sanction du réputé non écrit. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, par un arrêt du 8 juin 2023 (pourvoi n° 21-19.099), que « la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue », renforçant ainsi l’exigence de correspondance entre la clause et les obligations expressément stipulées au contrat.
II. L’office du juge dans la mise en œuvre de la clause résolutoire : contrôle renforcé et évolution législative
A. Le contrôle judiciaire du bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire
La mise en œuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux ne saurait échapper au contrôle du juge, dont l’office a été sensiblement renforcé par des décisions récentes de la troisième chambre civile. L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, FS-B) constitue, à cet égard, une décision de principe. Dans cette affaire, une société bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire, qui avait quitté les lieux après une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, invoquait en défense une exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, les locaux loués étant affectés de désordres persistants les rendant impropres à leur destination. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette défense, estimant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire.
La Cour de cassation censure ce raisonnement par un attendu dont la portée dépasse les circonstances de l’espèce : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution, qui s’appuie sur les articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil ainsi que sur l’article L. 145-41 du code de commerce, opère une distinction fondamentale entre la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution. La première est enfermée dans un délai d’un mois à compter du commandement ; la seconde, parce qu’elle conteste le principe même de l’obligation de paiement en raison d’un manquement préalable du créancier, échappe à cette contrainte temporelle. L’arrêt se réfère d’ailleurs explicitement à une décision antérieure du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, FS-B), selon laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Ces deux décisions, lues ensemble, dessinent les contours d’un contrôle judiciaire renforcé sur la mise en œuvre des clauses résolutoires dans les baux commerciaux, le juge étant tenu d’examiner le bien-fondé des défenses opposées par le preneur avant de constater l’acquisition de la clause, quelle que soit la chronologie procédurale.
Ce contrôle judiciaire trouve également à s’exercer lorsque le locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Par un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360, FS-B), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’accorder des délais avec suspension de la clause résolutoire au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquerait qu’en cas de non-paiement des loyers et non en cas de manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation énonce en des termes généraux que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». Il en résulte que le pouvoir de suspension du juge s’étend à l’ensemble des manquements susceptibles d’entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire, qu’il s’agisse d’une obligation de payer, d’une obligation de faire ou d’une obligation de ne pas faire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-16.216, FS-B), les contours de l’office du juge lorsque le preneur n’a pas respecté les délais de paiement accordés. Selon cet arrêt, « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle ». Cette solution assure une prévisibilité certaine au mécanisme résolutoire, tout en rappelant que le respect de l’échéancier judiciaire constitue une condition impérative du maintien du bail.
B. Le nouveau verrou de solvabilité instauré par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit une modification significative de l’article L. 145-41 du code de commerce, dont la nouvelle rédaction est en vigueur depuis le 28 mai 2026. Le texte modifié prévoit désormais que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette dernière condition, qualifiée de « verrou de solvabilité », introduit une exigence nouvelle qui modifie substantiellement l’équilibre antérieur entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.
Désormais, le juge ne peut plus suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sans avoir préalablement vérifié que le preneur présente des garanties suffisantes de solvabilité. Cette exigence constitue, à l’évidence, une réponse aux pratiques dilatoires de certains locataires qui sollicitaient des délais de paiement sans perspective réelle de redressement, prolongeant ainsi leur maintien dans les lieux au détriment du bailleur. Le texte impose, en outre, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, ce qui exclut toute suspension de la clause résolutoire lorsque le preneur ne peut même pas assurer le paiement des loyers en cours. Ces dispositions nouvelles, insérées dans un article d’ordre public dont les stipulations contraires sont réputées non écrites en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, renforcent la position du bailleur sans pour autant remettre en cause le principe protecteur de la suspension judiciaire de la clause résolutoire.
Cette évolution législative s’articule avec les principes dégagés par la jurisprudence. Le verrou de solvabilité ne fait pas obstacle à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur sur le fondement des manquements du bailleur à ses obligations, telle que consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026 précité. Il ne remet pas davantage en cause le pouvoir général de suspension du juge pour tout type de manquement, reconnu par l’arrêt du 6 février 2025. En revanche, il circonscrit strictement la faculté de suspension propre aux impayés de loyers, en subordonnant son exercice à la démonstration par le preneur de sa capacité effective à honorer ses engagements. L’articulation entre ce nouveau dispositif législatif et le standard de clarté dégagé par la chambre commerciale le 3 juin 2026 prend ici tout son sens : une clause résolutoire rédigée de manière claire et non équivoque, visant des obligations identifiables, pourra plus aisément prospérer dans un contexte où le juge est désormais tenu de vérifier la solvabilité du preneur avant toute suspension.
Le rédacteur d’actes devra donc combiner ces deux exigences dans la rédaction des clauses résolutoires des baux commerciaux à venir. La clause devra, d’une part, satisfaire au standard de clarté de l’article 1225 du code civil tel qu’interprété par la chambre commerciale le 3 juin 2026, en permettant au preneur d’identifier de manière non équivoque les obligations dont l’inexécution entraînera la résiliation. Elle devra, d’autre part, respecter les prescriptions impératives de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, et notamment le délai incompressible d’un mois après commandement. Le commandement de payer lui-même devra, à peine de nullité, mentionner ce délai, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, et préciser avec exactitude les sommes réclamées, toute imprécision pouvant fragiliser l’ensemble de la procédure.
Conclusion
Le contentieux de la clause résolutoire dans les baux commerciaux se trouve, au terme de ces évolutions jurisprudentielles et législatives, placé au carrefour du droit commun des obligations et du statut impératif du code de commerce. Le standard de clarté dégagé par la chambre commerciale, en application de l’article 1225 du code civil, coexiste avec un régime de sanctions propre aux baux commerciaux dont la sévérité n’a d’égale que l’intransigeance du législateur, qui impose désormais au juge de vérifier la solvabilité du preneur avant toute suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation, par les arrêts rendus de 2023 à 2026, a clarifié les règles du jeu, tout en préservant la spécificité du statut protecteur dont bénéficie le preneur à bail commercial. Les praticiens devront intégrer ces données nouvelles dans la rédaction des actes, en veillant à concilier la souplesse que leur offre désormais le droit commun quant à la rédaction des clauses, avec la rigueur qui continue de caractériser le respect des dispositions impératives du code de commerce.
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