I. La consolidation prétorienne du droit du preneur à la jouissance paisible des lieux loués
A. L’obligation continue de délivrance du bailleur, fondement d’une protection renforcée durant toute la durée du bail
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 5 mars 2026 promis à la plus large diffusion, consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur commercial. Aux termes des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, le bailleur étant tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. La Haute juridiction énonce désormais avec une clarté remarquable que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). Cette formulation, dépourvue de toute ambiguïté, consacre une évolution jurisprudentielle de fond qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 4 décembre 2025 par lequel la même chambre avait déjà qualifié l’obligation de délivrance conforme de continue (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). L’enjeu de cette qualification est déterminant en matière de prescription : en qualifiant l’obligation de délivrance de continue, la Cour de cassation soustrait l’action en exécution forcée au jeu normal de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est le jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d’agir. Le preneur peut ainsi agir à tout moment, tant que le bailleur persiste dans son manquement, sans se voir opposer l’écoulement du temps.
La portée pratique de cette construction prétorienne est considérable. La Cour de cassation en déduit en effet que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité). En l’espèce, la cour d’appel de Rennes avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des locataires, au motif que ces derniers avaient eu connaissance, dès le 23 janvier 2003, de la configuration d’une cour incluse dans l’assiette du bail dont la jouissance leur était refusée. La Cour de cassation censure cette analyse en retenant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, de sorte que l’action en exécution forcée demeurait recevable. Cette solution procède d’une distinction essentielle entre la prescription de l’action en exécution forcée, qui demeure ouverte tant que le manquement persiste, et la prescription de l’action indemnitaire, cantonnée à la période quinquennale antérieure à l’assignation. Elle emporte des conséquences pratiques immédiates pour le contentieux locatif : un preneur confronté à un défaut de délivrance peut agir à tout moment pendant l’exécution du bail sans se voir opposer l’écoulement du temps, ce qui renforce substantiellement sa position dans la négociation avec le bailleur.
Par ailleurs, cette obligation continue n’est pas limitée à la seule délivrance matérielle des locaux. La jurisprudence a progressivement étendu la notion de délivrance à l’aptitude concrète du local à l’usage prévu par le bail, incluant notamment les travaux de mise en conformité nécessaires à l’activité stipulée. La troisième chambre civile a ainsi jugé que le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, doit en principe prendre en charge les travaux nécessaires à l’activité prévue au bail, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). Cette conception extensive reconfigure en profondeur l’équilibre des obligations respectives des parties au bail commercial.
B. L’exception d’inexécution autonome, instrument procédural au service de la préservation du lien contractuel
Le second volet de la protection prétorienne du preneur réside dans l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette dispense de mise en demeure constitue une dérogation significative au droit commun de l’exception d’inexécution et renforce la position procédurale du preneur confronté à un manquement grave du bailleur.
L’arrêt du 5 mars 2026 franchit une étape supplémentaire en précisant les conditions d’articulation de cette exception d’inexécution avec la clause résolutoire. La Cour de cassation pose pour principe que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette solution consacre l’indifférence du délai de l’article L. 145-41 du code de commerce à l’exercice de l’exception d’inexécution et impose au juge du fond une obligation de vérification autonome du bien-fondé de cette exception.
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé. L’office du juge s’en trouve substantiellement renforcé : il ne peut plus se contenter de constater l’écoulement du délai d’un mois pour prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, mais doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur. Cette solution, rendue sous le visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce, consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire et impose au juge du fond un examen concret des manquements du bailleur avant toute décision de résiliation.
II. La redéfinition législative de l’équilibre contractuel par la loi du 26 mai 2026
A. La mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties, leviers de protection financière du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux des dispositions d’une portée pratique immédiate. L’article L. 145-32-1 du code de commerce, issu de l’article 62 de la loi nouvelle, dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » (C. com., art. L. 145-32-1). Cette disposition, applicable aux baux en cours dès le 28 mai 2026, constitue une innovation majeure dans un paysage locatif commercial historiquement dominé par le paiement trimestriel.
En conséquence, la mensualisation du loyer commercial, qui relevait jusqu’alors de la libre négociation contractuelle, devient un droit potestatif du preneur, dont la mise en œuvre n’est subordonnée qu’à deux conditions : l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale au sens de l’article L. 145-32-1 et l’absence d’arriérés non contestés. Cette réforme s’articule avec le nouvel article L. 145-40 du même code qui plafonne les sommes versées à titre de garantie à un montant ne pouvant excéder le loyer dû au titre d’un trimestre et encadre strictement leur restitution dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés (C. com., art. L. 145-40). À cet égard, la loi nouvelle prévoit également qu’en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature consenties par le preneur. L’articulation entre le droit à la mensualisation et l’encadrement des garanties procède d’une logique cohérente de protection de la trésorerie du preneur, qu’il s’agisse d’un commerçant indépendant, d’un artisan ou d’une enseigne de distribution.
Dès lors, cette double réforme de la mensualisation et de l’encadrement des garanties opère un rééquilibrage significatif de la relation contractuelle en faveur du preneur. Elle réduit la pression de trésorerie qui pesait sur les commerçants et artisans soumis au paiement trimestriel, tout en limitant l’exposition financière du preneur au titre des sûretés exigées par le bailleur. La sanction de ces nouveaux droits est assurée par l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, qui étend le mécanisme du réputé non écrit aux clauses faisant échec aux dispositions des articles L. 145-32-1 et L. 145-37 à L. 145-41, ainsi qu’à celles des articles L. 145-47 à L. 145-54 relatifs à la déspécialisation (C. com., art. L. 145-15). Le caractère réputé non écrit de ces clauses emporte une conséquence procédurale majeure : l’action tendant à faire constater ce caractère est imprescriptible, ce qui confère au preneur une protection pérenne contre les stipulations conventionnelles qui méconnaîtraient les nouveaux droits qui lui sont conférés par la loi.
B. La réforme de la clause résolutoire et l’extension du domaine des clauses réputées non écrites
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour y introduire une condition nouvelle de la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41). Cette condition de reprise du versement intégral du loyer courant, antérieurement dégagée par la pratique contentieuse, se trouve désormais expressément consacrée par le législateur et s’applique aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 12 février 2026, apporté une précision déterminante sur un aspect distinct du contentieux locatif : la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Cette solution, rendue en formation de section, revêt une portée normative considérable : elle signifie que le preneur évincé ne peut se prévaloir de l’attitude dilatoire ou contradictoire du bailleur pour échapper à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (C. com., art. L. 145-60). En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, puis avait demandé au preneur de lui communiquer des justificatifs pour en calculer le montant, avant de se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter son expulsion sans indemnité. La Cour de cassation censure l’arrêt qui avait écarté la prescription au motif de la mauvaise foi du bailleur, rappelant que le preneur doit saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. La conséquence en est rigoureuse : le locataire qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd, en application des articles L. 145-9 et L. 145-28, son droit au maintien dans les lieux.
Or, cette rigueur de la prescription biennale doit être mise en perspective avec deux autres arrêts récents de la troisième chambre civile. D’une part, l’arrêt du 4 juin 2026, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si les contestations émises en première instance sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). D’autre part, l’arrêt du 12 février 2026, qui fixe le point de départ de la prescription biennale à la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin). Ces solutions, combinées, dessinent un régime procédural singulièrement strict qui exige du preneur une vigilance procédurale de chaque instant, y compris lorsque le bailleur entretient, par ses agissements ou ses déclarations, une apparence de reconnaissance du droit à indemnité. La sécurité juridique qui sous-tend la prescription biennale l’emporte sur toute considération d’équité tirée du comportement du bailleur, ce qui impose aux praticiens une rigueur absolue dans le suivi des délais contentieux. La présente analyse commande ainsi, dès la réception d’un congé, d’engager sans délai les démarches nécessaires à la saisine du tribunal compétent, quelles que soient les assurances données par le bailleur quant au principe ou au quantum de l’indemnité d’éviction.
En ce qui concerne la fixation du loyer du bail renouvelé, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025, précisé les conditions du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation retient que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin). En consacrant une appréciation in abstracto de l’incidence favorable de la modification des facteurs de commercialité, la Haute juridiction facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, tout en cantonnant l’office du juge à une évaluation objective détachée des résultats effectifs de l’exploitation du preneur. Cette solution doit être rapprochée de l’arrêt du 16 octobre 2025 par lequel la même chambre a jugé que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la tacite prolongation au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin).
La loi du 26 mai 2026, en redéfinissant l’équilibre des droits et obligations des parties au bail commercial, et la troisième chambre civile, en consolidant les protections prétoriennes du preneur, concourent ainsi à une refonte d’ensemble du statut des baux commerciaux. L’extension du domaine des clauses réputées non écrites par l’article L. 145-15 nouveau, combinée à l’autonomie renforcée de l’exception d’inexécution et au caractère continu de l’obligation de délivrance, dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur dispose d’instruments juridiques substantiellement renforcés pour assurer la préservation de son droit au maintien dans les lieux et à la jouissance paisible de la chose louée. L’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours, consacrée par le législateur, confère à cette réforme une portée pratique immédiate qui intéresse l’ensemble des contrats de bail commercial actuellement en vigueur sur le territoire national. Cette convergence entre l’œuvre législative et l’œuvre prétorienne témoigne d’une cohérence d’ensemble qui, sans remettre en cause les droits fondamentaux du bailleur, renforce la position juridique du preneur dans un environnement économique marqué par une exigence accrue de prévisibilité et de sécurité juridique.
Conclusion
L’état du droit des baux commerciaux au 1er août 2026 révèle une double dynamique de renforcement des droits du preneur, opérée simultanément par la voie législative et par la voie prétorienne. La loi du 26 mai 2026 a instauré des protections financières inédites, au premier rang desquelles la mensualisation de droit du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie, tandis que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consolidé des instruments contentieux essentiels à la préservation du lien contractuel. L’obligation continue de délivrance, l’autonomie de l’exception d’inexécution et la rigueur de la prescription biennale constituent désormais les piliers d’un édifice jurisprudentiel qui, conjugué aux innovations législatives, redessine en profondeur l’équilibre du contrat de bail commercial. Les praticiens du droit de l’immobilier commercial sont appelés à intégrer ces évolutions dans la rédaction des actes comme dans la conduite des contentieux, sous peine d’exposer leurs clients à des sanctions procédurales ou financières dont la jurisprudence récente illustre la sévérité. La connaissance actualisée de l’état du droit positif est, à cet égard, une exigence professionnelle dont les développements qui précèdent entendent fournir une synthèse raisonnée, au service d’une pratique éclairée du droit des baux commerciaux. La maîtrise de ces évolutions, tant législatives que jurisprudentielles, constitue un prérequis indispensable au conseil et à la défense des intérêts des parties au contrat de bail commercial dans un environnement juridique en mutation constante.
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