I. L’émergence d’une obligation continue de délivrance comme rempart procédural du preneur
A. La consécration de l’obligation continue de délivrance et ses effets sur la prescription
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre juillet 2025 et mars 2026, consacré une construction prétorienne d’une portée considérable pour l’équilibre du bail commercial. L’obligation de délivrance du bailleur, définie par les articles 1709 et 1719 du code civil, est désormais qualifiée d’obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail et dont le manquement persistant écarte la prescription extinctive. Cette qualification a été énoncée pour la première fois dans un arrêt du 10 juillet 2025, par lequel la Cour de cassation a jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin).
Cette solution a été réaffirmée avec une vigueur renouvelée le 4 décembre 2025, la Cour précisant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). L’arrêt du 5 mars 2026 a quant à lui explicité la double conséquence de cette qualification continue en énonçant que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
Cette jurisprudence opère un déplacement significatif de l’équilibre procédural antérieur. Le point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne se fixe plus à la date de connaissance du dommage par le locataire, mais demeure suspendu tant que le manquement du bailleur persiste. Les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, « créent un rapport permanent d’obligation », selon la formule désormais constante de la Cour, de sorte que la demande du preneur tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance « est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie ». Cette analyse neutralise l’objection de prescription qui était couramment opposée aux locataires dans les contentieux relatifs à la vétusté ou au défaut d’entretien des locaux.
Le fondement de cette obligation continue trouve son ancrage dans les articles 1709 et 1719 du code civil, qui imposent au bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation en a déduit, le 2 avril 2026, que le dommage résultant du manquement du bailleur échappe à toute prescription tant qu’il persiste, en énonçant que le bailleur ne peut opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action dès lors que « la cessation d’un dommage continu échappe à toute prescription tant que le dommage persiste » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cette solution permet au preneur d’invoquer, même à l’occasion d’une instance introduite tardivement, les manquements du bailleur remontant à plusieurs années, pour autant que ces manquements perdurent au jour de la demande en justice.
B. L’exception d’inexécution comme paralysie de la clause résolutoire : l’office renforcé du juge
Le second volet de cette construction prétorienne réside dans l’articulation entre l’exception d’inexécution et le jeu de la clause résolutoire. L’arrêt du 5 mars 2026, rendu le même jour que l’arrêt précité, a posé une règle d’office du juge dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette solution prolonge un arrêt antérieur du 18 septembre 2025 par lequel la troisième chambre civile avait déjà admis que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Cette dispense de mise en demeure préalable, qui déroge au droit commun de l’article 1219 du code civil, est justifiée par la nature particulière du bail commercial et le caractère essentiel de l’obligation de délivrance.
Le locataire n’est donc plus enfermé dans l’alternative binaire qui lui était traditionnellement imposée : soit payer dans le mois du commandement, soit saisir le juge des référés pour obtenir des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il peut désormais opposer une exception d’inexécution fondée sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et le juge du fond a l’obligation d’en examiner le mérite avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette évolution procédurale majeure consacre un rééquilibrage significatif des armes contentieuses au profit du preneur, tout en préservant la spécificité du mécanisme de la clause résolutoire prévu à l’article L145-41 du code de commerce.
Dans le cadre de l’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’office du juge se trouve ainsi considérablement enrichi. Il ne peut plus se borner à vérifier la régularité formelle du commandement de payer et le défaut de paiement dans le mois : il doit procéder à un examen substantiel des manquements allégués du bailleur pour apprécier le bien-fondé de l’exception d’inexécution. Ce contrôle juridictionnel opère un déplacement du centre de gravité du contentieux, de la vérification des conditions formelles de la clause résolutoire vers l’appréciation du respect, par chacune des parties, de ses obligations contractuelles essentielles.
La Cour de cassation a également censuré, dans un arrêt du 19 mars 2026, une cour d’appel qui n’avait pas recherché si les manquements du bailleur à son obligation de délivrance justifiaient l’exception d’inexécution invoquée par la locataire, en violation des articles 1719 et 1728 du code civil (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Cette décision confirme que le contrôle du juge sur l’exception d’inexécution ne saurait être éludé et que la Cour de cassation entend imposer aux juges du fond un examen rigoureux de l’articulation entre les obligations respectives des parties, dans le prolongement direct des solutions dégagées le 5 mars 2026.
II. Le verrou de solvabilité de l’article L145-41 nouveau et l’articulation avec le contrôle juridictionnel des manquements du bailleur
A. La condition nouvelle de capacité de règlement du preneur : une exigence de bonne foi objective
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, en son article 63, une modification substantielle de l’article L145-41 du code de commerce. La nouvelle rédaction ajoute à l’alinéa relatif aux pouvoirs du juge une condition inédite : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Cette disposition, applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, instaure ce que la doctrine a désigné comme un « verrou de solvabilité ».
Le législateur a ainsi entendu subordonner le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire à une démonstration objective de la solvabilité du preneur. Cette condition ne se limite pas à l’affirmation d’une capacité théorique de règlement : elle exige que le preneur établisse, d’une part, qu’il est en mesure de régler la dette locative accumulée et, d’autre part, qu’il a effectivement repris le paiement du loyer courant avant la première audience. Cette double exigence opère un filtrage des demandes de délais de paiement, en écartant les preneurs dont la situation financière ne permet pas raisonnablement d’envisager un apurement de la dette locative dans les délais qui seraient accordés par le juge.
Dès lors, le verrou de solvabilité introduit par la loi du 26 mai 2026 produit un effet ambivalent. D’un côté, il protège le bailleur contre les suspensions abusives de la clause résolutoire accordées à des preneurs manifestement dans l’incapacité de faire face à leurs obligations. De l’autre, il restreint l’accès au mécanisme protecteur de l’article 1343-5 du code civil pour les preneurs rencontrant des difficultés financières passagères mais qui ne pourraient justifier de la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience. Cette disposition s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage du statut des baux commerciaux opéré par la loi de simplification de la vie économique, qui comprend également la mensualisation de droit du loyer prévue par le nouvel article L145-32-1, le plafonnement du dépôt de garantie par l’article L145-40 nouveau, et l’autorisation des clauses d’encadrement de l’indexation par l’article L145-38-1.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a étendu le champ des clauses réputées non écrites de l’article L145-15 du code de commerce, qui inclut désormais expressément les articles L145-32-1 et L145-37 à L145-41. Cette extension est d’une portée pratique significative : toute clause du bail qui tend à faire échec aux nouvelles dispositions protectrices, notamment au droit à la mensualisation ou aux règles impératives relatives à la clause résolutoire, est réputée non écrite. La jurisprudence antérieure de la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). L’intégration de l’article L145-32-1 dans le périmètre des clauses réputées non écrites sanctionne avec une particulière sévérité toute stipulation qui priverait le preneur du droit de demander la mensualisation du loyer.
Le champ d’application du statut des baux commerciaux, défini par l’article L145-1 du code de commerce, continue de délimiter le périmètre des locaux et activités bénéficiant du régime protecteur, qu’il s’agisse des baux d’immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé, des baux de locaux accessoires ou des baux de terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial ont été édifiées avec le consentement du propriétaire.
A cet égard, la nouvelle rédaction de l’article L145-40 du code de commerce mérite une attention particulière. Le dépôt de garantie est désormais plafonné au montant des loyers d’un trimestre, l’obligation de restitution est transmise de plein droit au nouveau bailleur en cas de mutation de l’immeuble, et la restitution doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. La loi ajoute que la mutation de l’immeuble « entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » et emporte « l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Ces dispositions renforcent la protection du preneur au moment où celui-ci quitte les lieux, en sécurisant la restitution rapide des sommes versées à titre de garantie.
B. La dialectique entre l’obligation continue de délivrance et l’accès conditionné à la suspension de la clause résolutoire
La juxtaposition des deux évolutions ici analysées fait apparaître une tension dialectique au sein du régime du bail commercial. D’un côté, la jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement renforcé la position du preneur en neutralisant la prescription de l’action en exécution forcée de la délivrance et en imposant au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. De l’autre côté, le législateur a introduit un filtre de solvabilité qui conditionne l’accès du preneur à la suspension de la clause résolutoire, resserrant ainsi la protection accordée au locataire en difficulté financière.
Cette dialectique trouve son point d’équilibre dans l’office du juge, dont le rôle se trouve simultanément renforcé et encadré. Renforcé, car il lui incombe désormais de vérifier d’office la réalité des manquements du bailleur invoqués au soutien de l’exception d’inexécution, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de saisine dans le délai d’un mois du commandement. Encadré, car l’octroi des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire est désormais subordonné à des conditions objectives de capacité financière du preneur que le juge doit vérifier concrètement.
En conséquence, la situation du preneur qui opposerait une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation continue de délivrance sans être en mesure de justifier de la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience se trouve placée dans une position paradoxale. Il peut certes paralyser la mise en œuvre de la clause résolutoire en invoquant l’exception d’inexécution, mais il ne pourra obtenir du juge des délais de paiement avec suspension de ladite clause que s’il établit sa capacité effective à régler la dette locative. Cette articulation conduit à distinguer deux régimes contentieux distincts : celui de la contestation au fond de l’acquisition de la clause résolutoire, qui relève de l’exception d’inexécution et du contrôle juridictionnel renforcé, et celui de la demande de délais de paiement avec suspension, qui relève désormais du verrou de solvabilité.
Cette distinction est essentielle pour la stratégie contentieuse des parties. Le preneur avisé aura intérêt à articuler ces deux leviers procéduraux : invoquer l’exception d’inexécution pour contester le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire, tout en justifiant, à titre subsidiaire, de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant pour solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause. La démonstration de la reprise effective du paiement du loyer courant avant la première audience devient ainsi un élément central de la stratégie de défense du locataire, dont l’absence pourrait priver ce dernier de toute protection contre les effets de la clause résolutoire, quand bien même il établirait les manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
Or, cette articulation entre le contrôle du juge sur l’exception d’inexécution et la condition de solvabilité du preneur n’est pas sans susciter des difficultés d’application pratique. Le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire devra, dans un premier temps, examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. S’il estime cette exception fondée, il pourra rejeter la demande du bailleur sans avoir à se prononcer sur la condition de solvabilité. En revanche, s’il écarte l’exception d’inexécution, il devra alors examiner si le preneur remplit les conditions du verrou de solvabilité pour accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Cette chronologie logique de l’examen juridictionnel confère à l’exception d’inexécution une fonction de premier filtre, en amont du verrou de solvabilité.
Le panorama de jurisprudence de la Cour de cassation en matière de baux commerciaux, publié à la Gazette du Palais du 21 juillet 2026, confirme cette double tendance jurisprudentielle et législative qui redessine les contours du contentieux locatif commercial. La troisième chambre civile, en consacrant l’obligation continue de délivrance et l’office renforcé du juge face à l’exception d’inexécution, a posé les prémisses d’un rééquilibrage que le législateur est venu nuancer par l’introduction d’un contrôle de solvabilité du preneur. L’application combinée de ces deux dispositifs par les juridictions du fond déterminera, dans les prochaines années, la réalité du nouvel équilibre des droits et obligations des parties au bail commercial. La doctrine et la pratique devront appréhender cette double évolution comme un ensemble cohérent, dont la mise en œuvre suppose une connaissance précise tant des règles substantielles que des mécanismes procéduraux nouvellement institués.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation des années 2025 et 2026 dessinent ensemble un nouveau visage du contentieux du bail commercial. L’obligation continue de délivrance du bailleur, désormais consacrée comme principe cardinal, interdit au juge d’opposer la prescription à l’action du preneur tant que le manquement persiste. Simultanément, le verrou de solvabilité de l’article L145-41 nouveau impose au preneur qui sollicite la suspension de la clause résolutoire de démontrer sa capacité effective à honorer ses engagements. Ces deux évolutions, l’une prétorienne et l’autre législative, se combinent pour instituer un double standard d’appréciation des obligations réciproques : la permanence de l’obligation du bailleur répond à la condition de solvabilité du preneur, dans une dialectique qui replace l’office du juge au centre de l’équilibre contractuel. La pratique devra intégrer ces nouvelles coordonnées dans la rédaction des actes et dans la conduite des procédures, sous peine de voir ses stratégies contentieuses privées d’effet par l’application combinée de ces deux régimes désormais en vigueur. Le contentieux des baux commerciaux, plus que jamais au carrefour du droit des contrats et du droit des affaires, appelle désormais une approche intégrée des obligations réciproques du bailleur et du preneur, que la présente analyse s’est efforcée de restituer dans toute sa complexité.
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