I. La notion de motif grave et légitime de refus de renouvellement : une appréciation prétorienne exigeante
A. Le cadre légal de l’exonération du bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, consacre au profit du preneur un droit au renouvellement de son bail à son expiration, droit dont la privation ouvre en principe une créance d’indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’article L.145-14 du code de commerce dispose en effet que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais que, « toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Par exception à ce principe protecteur, l’article L.145-17 du même code prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Le législateur assortit toutefois cette faculté d’une garantie procédurale essentielle : lorsque le motif grave et légitime invoqué consiste en une inexécution d’une obligation ou en une cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte.
Le congé aux fins de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction obéit par ailleurs au formalisme rigoureux de l’article L.145-9 : il doit être donné par acte extrajudiciaire et « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Ce délai de deux ans, repris à l’article L.145-60 du code de commerce selon lequel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », constitue l’écueil procédural majeur auquel se heurtent les preneurs évincés qui tardent à agir.
L’économie générale de ce dispositif repose sur un équilibre fondamental : le droit au renouvellement est la contrepartie de l’obligation d’exploitation effective qui pèse sur le preneur en vertu de l’article L.145-8 du code de commerce, lequel subordonne le bénéfice du droit au renouvellement à l’exploitation du fonds au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail. L’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles et légales, lorsqu’elle atteint un degré de gravité suffisant, légitime le refus par le bailleur de consentir au renouvellement sans contrepartie indemnitaire.
B. L’illustration contentieuse des motifs graves et légitimes et l’office du juge dans leur appréciation
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre la diversité des situations dans lesquelles les bailleurs invoquent l’existence de motifs graves et légitimes pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340) en offre une illustration topique. En l’espèce, les sociétés civiles immobilières Biker et Indiana, copropriétaires d’un immeuble, avaient consenti deux baux commerciaux distincts à la société Celio France sur des locaux situés aux différents étages de l’immeuble. La surcharge des planchers des deuxième et troisième étages par les marchandises entreposées par la locataire avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur. Les bailleresses, après mises en demeure, avaient signifié des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de ces désordres.
La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 4 février 2025 rendu sur renvoi après cassation, avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour de cassation, sans se prononcer sur le fond du litige, a censuré cette décision pour un motif procédural : la cour d’appel avait statué au visa des conclusions du 7 août 2024, sans prendre en considération les dernières conclusions déposées par la SCI Biker le 10 décembre 2024 avant la clôture. Cet arrêt rappelle avec force que, dans le contentieux du refus de renouvellement comme dans tout autre, le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, conformément aux articles 455 et 954 du code de procédure civile.
L’analyse de la jurisprudence récente révèle que les motifs graves et légitimes susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne se limitent pas aux seuls désordres structurels affectant l’immeuble loué. La troisième chambre civile a, dans plusieurs arrêts rendus le 4 juin 2026, examiné des congés fondés sur des inexécutions contractuelles de nature diverse, qu’il s’agisse du non-paiement des loyers, de l’absence d’exploitation effective du fonds ou de la violation de la clause de destination des lieux. Dans chacun de ces cas, l’office du juge consiste à vérifier que les manquements reprochés au preneur sont établis, qu’ils présentent un caractère de gravité suffisant au regard de l’économie du contrat et qu’ils se sont poursuivis ou renouvelés après la mise en demeure préalable exigée par l’article L.145-17, précision faite que la cessation de l’exploitation du fonds pendant la période triennale prévue à l’article L.145-8 constitue en elle-même un motif grave et légitime de refus de renouvellement, quelle qu’en soit la raison.
Au-delà de cette question procédurale, l’affaire Celio France met en lumière la nature des manquements susceptibles de constituer des motifs graves et légitimes : les désordres structurels causés par le preneur aux locaux loués, dont la persistance compromet la solidité de l’immeuble, entrent dans cette catégorie. La qualification de ces faits relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la caractérisation juridique des motifs retenus.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin) illustre une configuration procédurale distincte mais complémentaire : celle du congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. En l’espèce, la SCI Yvette avait délivré à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis avait sollicité une expertise judiciaire en référé afin d’évaluer le montant de cette indemnité. Le preneur n’ayant formé son action en paiement que plus de deux ans après la date d’effet du congé, la cour d’appel de Paris avait déclaré sa demande prescrite. La Cour de cassation, par un arrêt de rejet, a approuvé cette solution en énonçant que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé ». Cette règle, déjà énoncée par la deuxième chambre civile le 31 janvier 2019 et par la troisième chambre civile le 19 mars 2020, trouve ici une application déterminante.
Dès lors, lorsque le bailleur a offert le paiement d’une indemnité d’éviction mais que le preneur tarde à agir en justice, ce dernier encourt l’irrecevabilité de sa demande pour cause de prescription, sauf à démontrer un acte interruptif de prescription émanant du bailleur. Or, la Cour de cassation retient que le dire adressé à l’expert par le bailleur ne vaut pas reconnaissance interruptive de prescription, à moins qu’il ne contienne une reconnaissance dénuée d’équivoque du droit à indemnité d’éviction du locataire.
II. La prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction : un risque procédural amplifié par la jurisprudence récente
A. Le point de départ du délai de prescription et l’interruption par la contestation des motifs du congé
L’article L.145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription abrégée de deux ans. La brièveté de ce délai, combinée à la multiplicité des actions que le preneur évincé doit engager dans un temps contraint, constitue une source contentieuse majeure. En cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, ainsi que l’ont rappelé les arrêts du 12 février 2026 (n° 24-10.427 et n° 24-18.382).
La question de l’interruption du délai de prescription a donné lieu à un arrêt significatif du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). En l’espèce, un bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à une société exploitant un pressing. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait contesté en première instance le bien-fondé des motifs graves et légitimes invoqués. La cour d’appel de Versailles avait néanmoins déclaré irrecevable comme prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée en appel par le cessionnaire du fonds de commerce.
La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La portée de cette cassation est considérable : la contestation par le preneur des motifs graves et légitimes articulés au soutien du congé sans offre d’indemnité d’éviction constitue une demande en justice interruptive de la prescription biennale, de sorte que le preneur évincé conserve la faculté de former ultérieurement, en cours de procédure, une demande subsidiaire en paiement de l’indemnité d’éviction.
En conséquence, le preneur qui conteste le congé dans le délai de deux ans préserve son droit à solliciter l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai biennal, dès lors que l’instance est engagée dans ce délai. Cette solution, protectrice des droits du preneur, évite que la prescription ne sanctionne le locataire qui, ayant à juste titre contesté les motifs graves invoqués par le bailleur, aurait été forclos pour présenter une demande indemnitaire subsidiaire si les juges venaient à écarter lesdits motifs.
À cet égard, il importe de distinguer le régime de la contestation du congé sans offre d’indemnité d’éviction de celui applicable au congé avec offre d’indemnité. Dans la première hypothèse, la contestation par le preneur des motifs graves et légitimes articulés par le bailleur oblige nécessairement le juge à examiner le bien-fondé du refus de renouvellement, ce qui implique, par voie de conséquence, l’examen du droit à indemnité d’éviction si les motifs sont écartés. Dans la seconde hypothèse, le preneur, qui bénéficie d’une offre d’indemnité, doit former sa demande en paiement dans le délai de deux ans, sans pouvoir se prévaloir utilement d’une contestation qu’il n’aurait pas émise, puisque le principe même de l’indemnité n’est pas litigieux. La distinction, d’une portée pratique considérable, commande l’orientation de la stratégie contentieuse dès la réception du congé délivré par le bailleur.
B. La suspension de la prescription à l’occasion du référé-expertise : le piège procédural à l’initiative du bailleur
La question de la suspension de la prescription biennale à l’occasion d’une expertise ordonnée en référé constitue, dans la pratique contentieuse, l’une des difficultés les plus redoutables pour le preneur à bail commercial. L’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427) en fournit une illustration éclairante. Dans cette affaire, la société PMSB s’était vu délivrer congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2017 ; la bailleresse avait, le 30 janvier 2018, sollicité en référé une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. La locataire, défenderesse à l’instance de référé, avait simplement fait valoir protestations et réserves, sans former elle-même de demande de mesure d’instruction. L’expert n’avait déposé son rapport que le 11 mai 2020, et la locataire n’avait engagé son action au fond que le 23 juillet 2021, soit plus de quatre ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Paris avait déclaré prescrites les demandes de la locataire. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en rappelant, de manière dépourvue d’ambiguïté, que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette formulation, reprise mot pour mot de l’arrêt n° 24-18.382 du même jour, consacre une solution ferme : la passivité du preneur en référé lui est fatale.
À cet égard, l’arrêt du 12 février 2026 précise utilement les modalités de la suspension de prescription. L’article L.145-60 soumet les actions du preneur à la prescription biennale, mais celle-ci est susceptible d’être interrompue ou suspendue conformément au droit commun, en vertu de trois mécanismes distincts : la reconnaissance par le débiteur du droit du créancier (article 2240 du code civil), la demande en justice même en référé (article 2241 du même code) et la suspension consécutive à une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès (article 2239 du même code).
Or, la Cour de cassation a jugé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Dès lors, le preneur défendeur à l’instance de référé qui se borne à émettre des protestations et réserves, sans s’associer à la demande d’expertise ni solliciter une extension de la mission, laisse courir le délai de prescription à son détriment.
La rigueur de cette solution s’explique par la finalité même de l’article 2239 du code civil : la suspension de prescription ne profite qu’à la partie qui a pris l’initiative d’une mesure probatoire conservatoire. Le preneur qui, avisé par le congé de la nécessité d’agir dans le délai de deux ans, demeure inactif pendant l’exécution de l’expertise, ne saurait imputer au bailleur les conséquences de sa propre inertie procédurale. Par ailleurs, la Cour de cassation précise que le point de départ du délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure d’expertise a été exécutée, conformément au troisième alinéa de l’article 2239 du code civil.
En conséquence, la stratégie procédurale du preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement doit être arrêtée avec la plus grande célérité. Le preneur doit, avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, soit engager une action au fond en nullité du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction, soit, à tout le moins, s’associer expressément à la demande d’expertise formée par le bailleur ou former une demande reconventionnelle de mesure d’instruction. Dans l’hypothèse fréquente où le bailleur, ayant offert le paiement d’une indemnité d’éviction à titre de principe, initie une expertise pour en déterminer le quantum, la passivité du preneur expose ce dernier à une irrecevabilité pour prescription dont la jurisprudence récente confirme la sévérité.
La combinaison des arrêts des 12 février et 4 juin 2026 dessine une cartographie contentieuse où le preneur informé et diligent conserve ses droits, tandis que celui qui tarde à agir ou qui se contente d’une posture défensive en référé se voit irrémédiablement privé de son droit à indemnité. La troisième chambre civile, par ces décisions, ne fait qu’appliquer à la lettre les textes qui gouvernent la prescription extinctive, sans déroger aux principes protecteurs du statut des baux commerciaux lorsque le preneur a satisfait aux exigences procédurales élémentaires que le législateur a mise à sa charge.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de refus de renouvellement du bail commercial confirme la rigueur avec laquelle la Haute juridiction appréhende tant la notion de motif grave et légitime de l’article L.145-17 du code de commerce que le régime de la prescription biennale de l’article L.145-60 du même code. Les arrêts rendus en 2026 rappellent que le preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement, qu’il soit assorti ou non d’une offre d’indemnité d’éviction, doit agir avec la plus grande célérité et la plus grande rigueur procédurale. La contestation en première instance des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur interrompt la prescription et permet au preneur de solliciter l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, mais le preneur qui demeure inactif en référé, alors même qu’une expertise est diligentée à l’initiative du bailleur, laisse courir le délai de prescription à son détriment. Cette construction prétorienne, respectueuse de l’équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur, invite les praticiens à une vigilance procédurale accrue dans la défense des intérêts du locataire commercial évincé. La cohérence d’ensemble de ces solutions, qui conjuguent la protection du fonds de commerce et la sécurité juridique des relations contractuelles, témoigne de la vitalité du contentieux du bail commercial devant la troisième chambre civile.
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