I. Les exigences légales du commandement de payer visant la clause résolutoire : un formalisme protecteur renforcé
A. La mention impérative du délai d’un mois et la sanction des clauses contraires
Le commandement de payer constitue l’acte inaugural de la procédure de résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cette exigence, qui n’a pas été modifiée par la réforme de 2026, demeure la pierre angulaire du dispositif protecteur du preneur à bail commercial. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, qui s’est récemment manifesté par un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 6 novembre 2025, aux termes duquel une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin).
La portée de cette décision dépasse le seul cas d’espèce dans lequel un bail prévoyait un délai de quinze jours. En effet, la Cour de cassation a précisé que l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, substitue à la nullité des clauses contraires à l’article L. 145-41 la sanction du réputé non écrit. Or, cette sanction présente un avantage procédural décisif pour le preneur : l’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite est imprescriptible, de sorte que le locataire peut s’en prévaloir à tout moment de l’exécution du bail, sans être enfermé dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. La Cour a, par ailleurs, jugé que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, ce qui inclut les instances en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Cette solution, qui donne à la sanction du réputé non écrit une efficacité maximale, illustre la volonté du législateur et du juge de prémunir le preneur contre les clauses abusives qui tendraient à réduire le délai de protection d’un mois.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis de la clause résolutoire stipulée au bail. En l’espèce, une cour d’appel avait rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne visait pas expressément le non-paiement de la clause pénale. La troisième chambre civile a censuré cette décision, en relevant que la clause prévoyait l’application de la résiliation de plein droit en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail, formule générale qui englobait nécessairement l’obligation de paiement de la clause pénale (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Cette décision rappelle que le formalisme du commandement s’apprécie au regard de la clause elle-même, dont la rédaction doit être suffisamment précise pour embrasser l’ensemble des obligations du preneur, sans qu’il soit nécessaire d’en dresser un inventaire exhaustif.
B. Le contenu obligatoire du commandement : décompte précis et reproduction de la clause
Au-delà de la mention du délai d’un mois, la validité du commandement de payer est subordonnée à l’exactitude et à la précision de son contenu. La jurisprudence exige que le commandement comporte un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de connaître avec précision la nature et le montant de la dette qui lui est imputée. Un arrêt de la troisième chambre civile du 24 octobre 2024 a rappelé cette exigence en censurant une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’un commandement dont le décompte était contesté (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-12.847). Dans cette affaire, la Cour a jugé que le juge ne peut pas substituer d’office un second commandement au premier pour pallier les insuffisances de celui-ci, dès lors qu’aucune des parties ne l’avait invoqué, une telle substitution constituant une modification de l’objet du litige prohibée par l’article 4 du Code de procédure civile.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire visée au bail, afin que le preneur puisse mesurer la portée de l’acte qui lui est signifié. La Cour de cassation considère en effet que la simple référence à la clause résolutoire ou la reproduction partielle de celle-ci ne satisfait pas aux exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce. En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit veiller à ce que l’acte extrajudiciaire reproduise fidèlement et intégralement la stipulation contractuelle dont l’acquisition est poursuivie. Le commandement doit également mentionner de manière explicite l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, à défaut de quoi il pourrait être requalifié en simple mise en demeure, insusceptible de produire les effets juridiques attachés au commandement de l’article L. 145-41.
Dès lors, le formalisme du commandement de payer remplit une double fonction : il protège le preneur en lui permettant de prendre la mesure exacte des conséquences de son inexécution, et il sécurise le bailleur en lui offrant un cadre procédural rigoureux pour la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette double exigence, qui participe de l’équilibre général du statut des baux commerciaux, a été confortée par la réforme du 26 mai 2026, laquelle a ajouté des conditions supplémentaires à la suspension des effets de la clause résolutoire, sans toutefois modifier les conditions de forme du commandement lui-même.
II convient également de souligner que le commandement de payer doit s’apprécier au regard du cadre procédural dans lequel il s’inscrit. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle avec constance que le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, ne peut accorder une provision que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. A cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 8 février 2024, que l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable lorsque la clause de suspension du loyer prévue au bail implique, par ses termes clairs et précis, que le bien lui-même soit affecté par les circonstances invoquées, et non les seules conditions d’exploitation (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-17.620). Cette solution illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie le caractère sérieusement contestable de l’obligation de paiement, en excluant toute interprétation extensive des clauses contractuelles qui tendrait à différer l’exigibilité des loyers. En conséquence, le bailleur qui dispose d’un commandement régulier en la forme peut solliciter du juge des référés une provision correspondant aux loyers impayés, sans que le preneur puisse utilement lui opposer une contestation fondée sur des circonstances extérieures au bien loué.
II. Le contrôle juridictionnel du commandement : l’office du juge entre constat de l’acquisition et appréciation du bien-fondé
A. L’articulation entre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution
La question la plus délicate que soulève le contentieux du commandement de payer réside dans l’articulation entre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution que le preneur peut opposer au bailleur. Par un arrêt de principe du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a profondément renouvelé l’office du juge en la matière. Aux termes de cette décision, lorsque le locataire, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 18 septembre 2025 ayant reconnu au locataire le droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution, sur le fondement de l’article 1219 du Code civil, pour refuser le paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié), opère un rééquilibrage significatif du rapport de force entre bailleur et preneur. En effet, antérieurement, la jurisprudence subordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire à la saisine du juge dans le mois du commandement, conformément à la lettre de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Or, la Cour de cassation considère désormais que l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense autonome, dont l’examen ne saurait être subordonné au respect du délai d’un mois prévu pour les demandes de délais de paiement. Cette distinction entre les délais de paiement, qui relèvent de la demande du preneur, et l’exception d’inexécution, qui relève de sa défense au fond, emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux de la clause résolutoire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également consacré, par un arrêt du même jour, le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, fondée sur les articles 1709 et 1719 du Code civil, en jugeant que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’une part, et à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, d’autre part (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). Cette jurisprudence, qui écarte le point de départ unique de la prescription à la date d’entrée en jouissance, permet au preneur de contester le commandement de payer en invoquant un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance, sans se voir opposer la prescription de son action. Le lien entre l’obligation de délivrance du bailleur et l’obligation de paiement du preneur, qui constitue le fondement de l’exception d’inexécution, s’en trouve renforcé, et le juge est tenu d’examiner l’ensemble des manquements allégués avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
B. Les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire issues de la réforme du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, à l’article L. 145-41 du Code de commerce, deux conditions cumulatives nouvelles pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le législateur a ainsi entendu durcir les conditions d’accès au mécanisme des délais de grâce prévu par l’article 1343-5 du Code civil, en subordonnant leur octroi à une double démonstration par le preneur de sa solvabilité et de sa bonne foi. Cette réforme, qui a été abondamment commentée par la doctrine et la presse spécialisée, constitue l’une des mesures les plus structurantes de la loi de simplification de la vie économique en matière de baux commerciaux.
La première condition, relative à la capacité du preneur à régler la dette locative, impose au locataire de justifier, devant le juge, de sa faculté objective à apurer l’arriéré dans les délais qui lui seront accordés. Il ne suffit plus, comme auparavant, de solliciter des délais de paiement sur le fondement de considérations générales d’équité ou de difficultés économiques conjoncturelles : le preneur doit désormais produire des éléments comptables et financiers démontrant sa capacité effective de paiement. Cette exigence probatoire renforcée, qui rapproche le contentieux de la clause résolutoire de celui des procédures collectives, fait peser sur le preneur une charge nouvelle dont la portée exacte sera précisée par la jurisprudence à venir. La seconde condition, tenant à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, constitue une novation substantielle du régime antérieur. En effet, le preneur ne peut plus se contenter de reprendre le paiement des loyers à compter de la décision de justice accordant les délais : il doit avoir repris le paiement avant même l’audience, ce qui suppose une capacité de trésorerie immédiate. Cette condition, qui peut paraître sévère pour les preneurs en difficulté, répond au souci du législateur de ne pas faire supporter au bailleur le coût de l’insolvabilité du locataire pendant la durée de la procédure.
A cet égard, la question de l’articulation entre les dispositions spéciales de l’article L. 145-41 du Code de commerce et le droit commun des délais de grâce de l’article 1343-5 du Code civil se pose avec une acuité renouvelée. Le juge conserve-t-il le pouvoir d’accorder des délais de paiement sur le seul fondement de l’article 1343-5 du Code civil, sans appliquer les conditions restrictives de l’article L. 145-41 ? La réponse à cette interrogation dépend de la nature juridique des délais prévus par l’article L. 145-41. Si l’on considère que ces délais constituent une modalité spéciale de suspension de la clause résolutoire, distincte des délais de grâce de droit commun, les conditions nouvelles ne s’appliquent qu’aux demandes tendant spécifiquement à suspendre les effets de la clause résolutoire, et non aux demandes de délais de paiement présentées en dehors de ce cadre. En revanche, si l’on considère que les deux régimes sont exclusifs l’un de l’autre, tout délai de paiement sollicité en présence d’une clause résolutoire devrait satisfaire aux exigences de l’article L. 145-41 dans sa nouvelle rédaction. La jurisprudence, qui n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur cette question, sera déterminante pour fixer la portée exacte de la réforme.
Par ailleurs, l’entrée en vigueur de la réforme est expressément régie par une disposition transitoire insérée au dernier alinéa de l’article L. 145-41 : les nouvelles conditions ne s’appliquent qu’aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Les instances introduites antérieurement demeurent donc régies par le texte dans sa version antérieure, ce qui préserve les droits des preneurs ayant engagé une action avant la réforme. En conséquence, le formalisme du commandement de payer, bien que non modifié dans sa lettre par la loi nouvelle, voit sa portée substantielle affectée par le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire : un commandement valablement délivré expose désormais le preneur à un risque accru de résiliation, dès lors que les conditions de suspension sont plus exigeantes qu’auparavant. Le bailleur dispose ainsi d’un levier procédural renforcé pour obtenir le paiement des loyers ou, à défaut, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.
Enfin, la réforme de l’article L. 145-41 doit être replacée dans le contexte plus large des modifications apportées par la loi du 26 mai 2026 au statut des baux commerciaux. Parmi celles-ci figurent notamment la mensualisation du loyer de droit à la demande du preneur, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer et sa transmissibilité de plein droit à l’acquéreur de l’immeuble, ainsi que l’encadrement des clauses d’indexation dites « clauses tunnel » par un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce. L’ensemble de ces mesures, qui procèdent d’une volonté de rééquilibrage entre les droits du bailleur et ceux du preneur, a pour effet de renforcer la sécurité juridique du locataire tout en lui imposant des obligations nouvelles, dont la méconnaissance peut désormais entraîner des conséquences plus sévères qu’auparavant. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, en tant qu’acte déclencheur de la procédure de résiliation, se trouve au cœur de cette évolution législative et jurisprudentielle, dont il convient de mesurer la portée pratique pour l’ensemble des acteurs du marché locatif commercial, qu’il s’agisse des bailleurs institutionnels, des propriétaires privés ou des preneurs exploitant un fonds de commerce.
Conclusion
L’étude du formalisme du commandement de payer dans le bail commercial révèle une tension persistante entre deux impératifs également légitimes : la protection du preneur, qui justifie un encadrement rigoureux des conditions de forme et de fond du commandement, et la sécurité juridique du bailleur, qui requiert une application effective de la clause résolutoire en cas de défaillance avérée du locataire. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, si elle n’a pas modifié les exigences formelles du commandement, a néanmoins substantiellement affecté l’équilibre du contentieux de la clause résolutoire en durcissant les conditions de suspension des effets de celle-ci. La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, a simultanément renforcé le contrôle juridictionnel exercé sur l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, le contentieux du commandement de payer se présente aujourd’hui comme un domaine dans lequel la technicité procédurale, la rigueur rédactionnelle des actes et la connaissance des évolutions jurisprudentielles les plus récentes conditionnent, de manière déterminante, l’issue du litige. A cet égard, l’article L. 145-1 du Code de commerce, qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux, et l’article L. 145-57 du même code, qui régit la procédure de fixation du prix du bail renouvelé, rappellent que le formalisme du commandement s’inscrit dans un ensemble normatif cohérent dont les différentes composantes doivent être appréhendées de manière systémique. Le praticien confronté à la mise en œuvre d’une clause résolutoire doit ainsi maîtriser non seulement les exigences propres au commandement de payer, mais également les interactions entre ce dernier et l’ensemble des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.
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