I. Les nouveaux droits du preneur issus de la loi de simplification de la vie économique
A. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (JORF n° 0123 du 27 mai 2026) constitue, selon la formule du journal Les Échos daté du 8 juillet 2026, la première réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux depuis la loi dite Pinel du 18 juin 2014. Parmi les innovations majeures de ce texte, l’article L. 145-32-1 du code de commerce (Legifrance, version en vigueur au 28 mai 2026) consacre un droit à la mensualisation du loyer au bénéfice du preneur exploitant un local destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Ce droit s’exerce sur simple demande du locataire, sous réserve de l’absence d’arriérés de loyers et de charges non contestés. La mesure est d’ordre public : l’article L. 145-15 du même code (Legifrance, version en vigueur au 28 mai 2026) répute non écrites les clauses qui feraient échec au droit au paiement mensuel, ce que confirme la circulaire du ministère de l’Économie du 28 mai 2026. Le texte s’applique immédiatement aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026.
Par ailleurs, la loi nouvelle plafonne le montant cumulé du dépôt de garantie et des sûretés consenties par le preneur à un trimestre de loyer, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, lorsque le local entre dans le champ du droit à la mensualisation. Cette limitation, insérée au nouvel article L. 145-40 du code de commerce, rompt avec la pratique antérieure qui permettait aux bailleurs d’exiger des garanties substantielles, sous forme de cautionnement bancaire ou de garantie à première demande, excédant parfois plusieurs trimestres de loyer. Comme le relève Laurent Ferracci dans une analyse publiée sur le Village de la Justice le 15 juin 2026, « l’ensemble des sûretés doit tenir dans la limite d’un trimestre de loyer, ce qui oblige à arbitrer entre dépôt de garantie, cautionnement et garantie bancaire plutôt qu’à les additionner ». En conséquence, la négociation des baux commerciaux à venir devra intégrer cette contrainte nouvelle, sous peine de nullité des stipulations contraires.
L’économie du nouveau dispositif mérite une attention particulière pour les praticiens. La loi exclut du bénéfice du droit à la mensualisation les locataires de locaux industriels, de bureaux, de stockage ou d’entrepôt, réservant cette faculté aux commerces de détail ou de gros et aux prestations de services. La demande de mensualisation prend effet à l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans que le bailleur puisse s’y opposer. En cas d’arriérés non contestés, le droit à la mensualisation est suspendu, ce qui incite le preneur à régulariser sa situation sans délai. Ces dispositions, directement opérationnelles pour les baux en cours, imposent une mise en conformité rapide des pratiques de gestion locative, y compris pour les bailleurs institutionnels dont les systèmes de quittancement sont calés sur une périodicité trimestrielle. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 janvier 2018 (pourvoi n° 16-13.333, Publié au Bulletin), avait déjà rappelé que « la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail », soulignant l’importance des notifications écrites dans la gestion des baux commerciaux en période de procédure collective.
La portée pratique de ces mesures ne doit pas être sous-estimée. Pour un commerce de détail réalisant un chiffre d’affaires modeste, le passage d’un loyer trimestriel payable d’avance à un paiement mensuel représente une amélioration significative de la trésorerie, qui peut atteindre l’équivalent de deux mois de chiffre d’affaires en période de lancement. Pour le bailleur, en revanche, la mensualisation emporte une perte de trésorerie et un alourdissement de la gestion administrative des quittances. Ces considérations économiques expliquent l’âpreté des débats parlementaires qui ont précédé l’adoption du texte, certains sénateurs ayant exprimé la crainte que la combinaison du plafonnement des garanties et de la mensualisation ne conduise les bailleurs à écarter les candidats locataires les plus fragiles, au détriment de la diversité commerciale que la loi entendait précisément favoriser.
B. La redéfinition du droit de préférence et l’encadrement de la restitution du dépôt de garantie
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 modifie l’article L. 145-46-1 du code de commerce (Legifrance, version en vigueur au 28 mai 2026) en précisant la définition du local à usage commercial au sens du droit de préférence du locataire. Désormais, le local commercial s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants, à l’exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Cette clarification législative met un terme à une incertitude jurisprudentielle persistante. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24/01527), avait ainsi rappelé que « le droit de préférence du locataire commercial n’était pas purgé au jour de la signature de la promesse » et que l’absence de purge entraînait la nullité de la vente pendant cinq ans. La nouvelle rédaction législative sécurise l’ensemble des acteurs en délimitant le périmètre du droit de préférence, tout en maintenant l’exclusion de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
La loi du 26 mai 2026 innove également en imposant au bailleur un délai maximal de trois mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. Ce délai s’applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, conformément au calendrier d’entrée en vigueur différée prévu par le texte. L’obligation de restitution est automatiquement transférée au nouveau bailleur en cas de vente du local, ce qui met fin à une difficulté récurrente de la pratique notariale. Ces dispositions, si elles renforcent incontestablement la protection du preneur, imposent aux bailleurs une rigueur accrue dans la justification des sommes retenues, faute de quoi ils s’exposent à une action en répétition de l’indu. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 février 2026 (n° 23/01285), a rappelé que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte », une logique qui irrigue désormais l’ensemble du dispositif légal nouveau.
II. La clause résolutoire à l’épreuve de la réforme législative et du contrôle juridictionnel renforcé
A. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 modifie substantiellement l’article L. 145-41 du code de commerce (Legifrance, version en vigueur au 28 mai 2026) en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la démonstration, par le preneur, de sa capacité à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette double condition constitue un infléchissement notable du droit antérieur, qui permettait aux juges du fond d’accorder des délais de paiement dans la limite de deux années sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, sans exigence probatoire particulière quant à la capacité réelle du débiteur à apurer sa dette. La loi entend ainsi limiter les stratégies dilatoires des locataires et renforcer la sécurité juridique du bailleur, comme le souligne l’étude d’impact du projet de loi.
Ce rééquilibrage législatif entre en résonance avec une jurisprudence récente de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 10 décembre 2025 (pourvoi n° 24-20.714, Publié au Bulletin), la chambre commerciale a jugé que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés ». Cette exigence de vérification contemporaine de l’impayé, désormais conjuguée à l’obligation nouvelle faite au preneur de démontrer sa capacité d’apurement, dessine un contrôle juridictionnel plus exigeant, qui devrait réduire les contentieux dilatoires et accélérer le traitement des procédures. La chambre commerciale avait déjà posé, dans un arrêt du 18 mai 2022 (pourvoi n° 20-22.164, Publié au Bulletin), qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, saisi sur le fondement de l’article R. 641-21 du code de commerce, d’accorder des délais de paiement, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par ce texte.
Cette articulation entre le nouvel article L. 145-41 du code de commerce et les prérogatives du juge-commissaire en matière de procédures collectives illustre la complexité croissante du droit du bail commercial, que les praticiens devront maîtriser avec précision. La chambre commerciale avait également précisé, dans un arrêt du 9 octobre 2019 (pourvoi n° 18-17.563, Publié au Bulletin), que la procédure de constat de la résiliation de plein droit du bail devant le juge-commissaire est distincte de celle tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de sorte que le bailleur agissant devant le juge-commissaire n’est pas tenu de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce. Ces distinctions procédurales, que la loi du 26 mai 2026 ne remet pas en cause, demeurent essentielles pour la conduite des contentieux locatifs impliquant une entreprise en difficulté.
Le nouveau dispositif de l’article L. 145-41 suscite plusieurs interrogations pratiques. La première concerne l’appréciation, par le juge, de la capacité du preneur à régler la dette locative. Le texte ne précise pas les éléments de preuve attendus, mais il est raisonnable d’anticiper que les juges du fond exigeront la production de documents comptables récents, d’un prévisionnel de trésorerie, d’échéanciers bancaires ou d’attestations d’organismes de financement. La seconde interrogation porte sur l’exigence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette condition, qui suppose que le preneur ait matériellement effectué le paiement du terme courant, peut se révéler difficile à satisfaire pour un commerçant dont les comptes bancaires sont bloqués ou qui fait face à une baisse soudaine d’activité. Dans ce contexte, l’assistance d’un conseil devient indispensable pour organiser la preuve et préparer l’audience dans des conditions permettant au preneur de démontrer sa bonne foi et sa capacité effective d’apurement. La chambre commerciale avait d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 mai 2022 précité, qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire « d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l’article R. 641-21 du code de commerce », ce qui confirme l’absence de pouvoir modérateur du juge-commissaire en la matière.
B. Le contrôle renforcé de la précision de la clause résolutoire par la chambre commerciale
Au-delà de la réforme législative, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu, le 3 juin 2026, un arrêt de principe (pourvoi n° 24-19.612, Publié au Bulletin et au Rapport) qui affine l’exigence de précision de la clause résolutoire posée par l’article 1225, alinéa 1er, du code civil (Legifrance, version en vigueur au 1er octobre 2016). La Cour y énonce que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». Elle ajoute que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ».
Cet arrêt, rendu dans le cadre du contentieux de la commercialisation des droits de diffusion télévisuelle de la Ligue 1, opère une lecture pragmatique de l’article 1225 du code civil. La Cour de cassation censure les juges du fond qui avaient annulé une clause résolutoire au motif qu’elle n’énumérait pas elle-même les obligations dont elle sanctionnait la violation, en leur reprochant de ne pas avoir recherché « si les obligations concernées pouvaient être identifiées de manière claire et non équivoque ». Cette solution, immédiatement transposable aux baux commerciaux, invite les rédacteurs d’actes à vérifier que les obligations du preneur sont suffisamment identifiables dans le contrat, sans exiger que la clause résolutoire elle-même en dresse un inventaire détaillé. Par ailleurs, la Cour rappelle que l’article 1225, alinéa 2, subordonne la résolution à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, à moins que les parties n’aient convenu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.
La cour d’appel de Versailles, dans une décision du 14 avril 2026 (n° 25/02891), a fait application de ces principes en rejetant une demande de résolution judiciaire du bail fondée sur un manquement à la clause de destination, après avoir relevé que « les achats de viande de la boucherie ne représentaient qu’une fraction infime de l’activité totale » et que le preneur avait cessé la vente des produits litigieux. Cette appréciation mesurée de la proportionnalité entre le manquement invoqué et la sanction requise s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante de la chambre commerciale, qui refuse de prononcer la résiliation du bail pour des manquements mineurs ou régularisés. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière de baux commerciaux depuis la réforme de l’organisation judiciaire, a également rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2024 (pourvoi n° 23-21.435, Publié au Bulletin), la nécessité d’une mise en demeure préalable constatant l’inexécution avant toute résiliation.
L’économie générale du nouveau dispositif légal et jurisprudentiel peut être résumée ainsi. D’un côté, le législateur a entendu faciliter l’exercice du commerce en allégeant la trésorerie des preneurs par la mensualisation et le plafonnement des garanties. De l’autre, il a resserré les conditions de suspension de la clause résolutoire, exigeant du locataire défaillant qu’il apporte la preuve de sa capacité réelle à apurer sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La jurisprudence de la chambre commerciale, pour sa part, poursuit son œuvre d’encadrement de la clause résolutoire, tant dans sa rédaction que dans sa mise en œuvre, en exigeant une précision suffisante des obligations dont l’inexécution est sanctionnée et en rappelant la distinction entre les procédures de droit commun et celles applicables aux entreprises en difficulté.
Par ailleurs, la réforme introduit une innovation sémantique qui n’a pas échappé aux commentateurs. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction, vise désormais expressément l’article L. 145-32-1 parmi les dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé. Cette inclusion est lourde de conséquences : toute clause du bail qui contraindrait le preneur à renoncer à la mensualisation ou qui en limiterait la portée serait réputée non écrite. La cour d’appel de Versailles, dans une décision du 14 avril 2026 précitée, a rappelé que l’atteinte à une disposition d’ordre public du statut des baux commerciaux entraîne la nullité de la stipulation contraire, sans que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Cette automaticité de la sanction dissuade les bailleurs de tenter d’insérer des clauses de renonciation au droit à la mensualisation dans les nouveaux baux.
Enfin, la pratique notariale devra intégrer ces évolutions dans la rédaction des actes de vente de locaux commerciaux. La purge du droit de préférence, la transmission automatique de l’obligation de restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur et la vérification du plafonnement des sûretés constituent autant de points de vigilance pour le notaire instrumentaire, qui engage sa responsabilité professionnelle en cas d’omission. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 février 2026 précité, a d’ailleurs rappelé que l’absence de purge du droit de préférence avant la signature de la promesse de vente entraîne la nullité de la vente pendant un délai de cinq ans, sanction particulièrement lourde qui impose une rigueur absolue dans la vérification des conditions de la cession.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 constitue une réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux, dont les effets se déploient sur plusieurs années à raison du calendrier d’entrée en vigueur différencié de ses dispositions. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties, la redéfinition du droit de préférence et le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire dessinent un nouveau point d’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par ses décisions récentes des 3 juin 2026, 10 décembre 2025 et 18 mai 2022, fournit aux praticiens un cadre d’interprétation rigoureux, fondé sur l’exigence de précision des engagements contractuels et la vérification effective des conditions de la résiliation. L’ensemble de ces évolutions commande une relecture systématique des baux en cours et une adaptation des modèles contractuels à l’occasion des renouvellements à venir, sous le contrôle vigilant du juge. Les praticiens du droit des affaires, qu’ils conseillent des bailleurs institutionnels, des commerçants indépendants ou des enseignes de distribution, devront intégrer ces nouvelles règles dans leur pratique quotidienne, en gardant à l’esprit que la combinaison de la réforme législative et de la jurisprudence récente de la chambre commerciale renforce à la fois la protection du preneur et l’exigence de rigueur dans la gestion des impayés locatifs.
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