Le contentieux du logement social occupe une place singulière dans le paysage du droit immobilier contemporain, à la croisée du droit privé des baux et du droit public de l’attribution des logements aidés. Cette dualité de régimes juridiques suscite, en pratique, des difficultés récurrentes lorsque le juge judiciaire, saisi d’un litige entre un organisme d’habitations à loyer modéré et ses locataires, se trouve confronté à la nécessité de garantir l’effectivité des obligations contractuelles tout en respectant les prérogatives que la loi confère aux autorités administratives. Plus de cinq millions de ménages résident aujourd’hui dans le parc social français, lequel représente près de dix-neuf pour cent des résidences principales sur le territoire national. Cette réalité démographique, conjuguée à la tension persistante entre l’offre et la demande de logements accessibles, confère au contentieux du logement social une dimension sociale qui dépasse largement la seule technique juridique. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 apporte, sur cette question récurrente, une clarification dont la portée doctrinale et pratique dépasse très largement le seul cas d’espèce dont la Haute juridiction était saisie.
I. L’obligation de délivrance du bailleur social et son inexécution
A. Le principe général de l’obligation de délivrance et sa sanction
L’article 1719 du Code civil fait obligation au bailleur, par la nature même du contrat de louage, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Cette obligation de délivrance constitue l’une des obligations essentielles pesant sur le bailleur, qu’il soit une personne privée ou un organisme de logement social. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étend ce devoir en imposant au bailleur de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à un usage d’habitation. Ces dispositions, d’ordre public en application de l’article 2 de ladite loi, ont été renforcées par la loi n° 2024-364 du 22 avril 2024 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne, qui a notamment précisé les critères de la décence énergétique en modifiant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans le secteur du logement social, l’obligation de délivrance se double de contraintes spécifiques tenant au statut des bailleurs, qu’il s’agisse d’offices publics de l’habitat régis par les articles L. 421-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, de sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ou de sociétés coopératives d’intérêt collectif. Ces organismes, investis d’une mission d’intérêt général, sont soumis à des règles de gestion spécifiques, parmi lesquelles figure au premier rang l’attribution nominative des logements par la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, dite CALEOL. L’article L. 441-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que cette commission, composée de six membres représentant l’organisme, du maire de la commune d’implantation, du représentant de l’État dans le département et du président de l’établissement public de coopération intercommunale, attribue nominativement chaque logement locatif en prenant en compte les objectifs de mixité sociale et les priorités légales d’attribution.
Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut solliciter en justice la résiliation du bail aux torts du bailleur, voire, le cas échéant, sa condamnation à exécuter son obligation sous astreinte. En matière de logement social, la situation revêt une particulière acuité dès lors que l’inexécution peut entraîner l’expulsion de locataires en situation de précarité, lesquels se trouvent alors privés de la protection que leur confère le statut protecteur des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a, par un arrêt rendu le 9 juillet 2026 par sa troisième chambre civile (Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-14.207), apporté une précision déterminante quant à l’étendue des pouvoirs du juge judiciaire confronté à une demande de relogement formée par des locataires dont le bail a été résilié en première instance, puis rétabli en cause d’appel par l’effet de l’infirmation du jugement entrepris.
En l’espèce, l’établissement public OPH Aquitanis, office public de l’habitat de Bordeaux Métropole, avait donné à bail un appartement à deux locataires, lesquels furent assignés devant le juge des contentieux de la protection en résiliation du bail à leurs torts, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Les locataires avaient, de leur côté, formé une demande reconventionnelle tendant à voir condamner le bailleur à les reloger dans un logement adapté à leur situation familiale. Par jugement du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection prononça la résiliation du bail, ordonna l’expulsion des locataires et rejeta la demande de relogement. Alors que l’appel interjeté contre cette décision était encore pendant, le bailleur fit procéder à l’expulsion des locataires, lesquels maintinrent leur demande de relogement devant la cour d’appel.
B. Les conséquences de l’infirmation du jugement d’expulsion sur le droit au relogement
La cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 27 janvier 2025, infirma le jugement déféré et, statuant à nouveau, ordonna au bailleur de reloger les locataires dans un logement adapté à leur situation familiale, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision. Pour justifier cette injonction de relogement, l’arrêt d’appel retint que, par l’effet de l’infirmation du jugement, les locataires étaient toujours titulaires du bail d’habitation, mais qu’ils ne pouvaient réintégrer le logement loué. La cour d’appel considéra que le bailleur, demeurant tenu à l’égard des locataires d’une obligation de délivrance, devait en conséquence assurer leur relogement dans un autre logement. Cette motivation reposait sur le syllogisme suivant : dès lors que l’infirmation du jugement d’expulsion replace les parties dans l’état antérieur, le bailleur reste débiteur de son obligation de délivrance ; or, la réintégration dans le logement initial étant devenue impossible, l’obligation de délivrance se mue en obligation de relogement.
Cette construction juridique, pour cohérente qu’elle paraisse en première analyse, se heurtait à un obstacle juridique de taille, que le pourvoi formé par l’OPH Aquitanis mit en évidence. En effet, le bailleur social faisait grief à l’arrêt d’avoir ordonné son relogement alors même que, selon le moyen de cassation qu’il soulevait, l’attribution d’un logement par un bailleur social est subordonnée au respect des conditions et règles d’attribution des logements sociaux, définies aux articles L. 441 et suivants et R. 441-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, lesquelles sont d’ordre public. Le moyen ajoutait que les juges du fond ne peuvent, sous prétexte de rétablir le preneur dans ses droits, imposer un relogement inconditionnel au bailleur social, dont la commission d’attribution doit se placer à la date de sa décision pour vérifier les mérites respectifs des candidatures qui lui sont soumises.
La Cour de cassation, accueillant ce moyen, a rendu une décision de cassation partielle au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation. La Haute juridiction a énoncé, dans une motivation dépourvue d’ambiguïté, que le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, « n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative ». En statuant ainsi, la Cour de cassation rappelle avec force que la compétence d’attribution des logements sociaux n’appartient pas, même indirectement, au juge judiciaire, mais relève exclusivement de la commission d’attribution instituée par la loi. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante sur le respect des prérogatives des autorités administratives indépendantes par les juridictions de l’ordre judiciaire, trouve un écho particulier dans le contentieux du logement social où le juge est fréquemment saisi de demandes de relogement formulées par des locataires en situation de détresse.
II. Le monopole de la commission d’attribution et ses conséquences sur l’office du juge
A. La compétence exclusive de la CALEOL, obstacle à toute injonction judiciaire de relogement
Aux termes de l’article L. 441-2, III, du Code de la construction et de l’habitation, la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements attribue nominativement chaque logement locatif dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3 du même code, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441. L’article L. 441-2-1 du même code précise, dans son dernier alinéa, qu’ « aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d’attribution si la demande n’a pas fait l’objet d’un enregistrement assorti de la délivrance d’un numéro unique », ce à peine de sanctions pécuniaires. Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent tant aux organismes bailleurs qu’aux juridictions de l’ordre judiciaire.
L’arrêt du 9 juillet 2026 consacre avec une netteté remarquable ce principe de compétence exclusive. En cassant l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait ordonné au bailleur le relogement des locataires évincés, la troisième chambre civile rappelle que le bailleur social, fût-il un office public de l’habitat, ne dispose d’aucun pouvoir propre pour attribuer un logement à quelque locataire que ce soit en dehors du cadre de la commission d’attribution. La Cour de cassation relève expressément que le bailleur « n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail », ce qui signifie que l’obligation de délivrance issue de l’article 1719 du Code civil ne saurait avoir pour effet de contraindre un organisme HLM à mettre à disposition du locataire un logement de substitution, une telle décision relevant exclusivement de la CALEOL. Dès lors, le juge judiciaire qui ordonnerait un tel relogement méconnaîtrait doublement les textes : d’une part, il imposerait au bailleur une obligation que celui-ci n’a pas le pouvoir d’exécuter seul ; d’autre part, il empiéterait sur une compétence que le législateur a expressément confiée à un organe collégial associant représentants du bailleur, du maire, du préfet et du président de l’établissement public de coopération intercommunale.
Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte où l’infirmation du jugement de première instance avait pour effet, en application de l’article 561 du Code de procédure civile, de remettre la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ce jugement. Les locataires, redevenus titulaires du bail, pouvaient certes se prévaloir de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, mais ils ne pouvaient, en raison de l’expulsion déjà exécutée, réintégrer matériellement le logement. La cour d’appel, cherchant à concilier le rétablissement rétroactif du bail avec l’impossibilité matérielle de réintégration, avait cru pouvoir ordonner le relogement comme modalité d’exécution de l’obligation de délivrance. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que l’exécution forcée de l’obligation de délivrance ne saurait se traduire par l’attribution d’un logement social hors du cadre légal de la CALEOL. La protection du locataire évincé trouve alors ses limites dans l’organisation institutionnelle de l’attribution des logements sociaux, qui répond à des impératifs d’équité, de transparence et de priorisation des demandes que le juge judiciaire ne saurait contourner.
B. Les voies de droit ouvertes au locataire évincé et la portée de l’arrêt
Si le locataire évincé ne peut obtenir du juge judiciaire une injonction de relogement à l’encontre du bailleur social, il n’est pas pour autant démuni de toute protection juridique. En premier lieu, le locataire dont le bail a été résilié à tort peut solliciter la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la privation du logement. Cette action en responsabilité contractuelle, fondée sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil, permet au locataire d’obtenir la réparation de son préjudice matériel, incluant les frais de relogement temporaire, les frais de déménagement et de garde-meuble, ainsi que de son préjudice moral résultant de l’atteinte à ses conditions d’existence. Le juge judiciaire peut à cet égard ordonner une expertise pour évaluer l’étendue du préjudice et fixer le quantum de l’indemnisation en considération des ressources du locataire, de la durée de la privation de jouissance et des diligences accomplies par celui-ci pour se reloger.
En deuxième lieu, le locataire évincé peut déposer une demande de logement social dans les conditions du droit commun, en sollicitant l’enregistrement de sa demande dans le système national d’enregistrement prévu à l’article L. 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors que sa demande est enregistrée et assortie d’un numéro unique, il peut candidater à l’attribution d’un logement social et, le cas échéant, saisir la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du même code lorsque le délai anormalement long pour obtenir un logement est écoulé. Si la commission de médiation reconnaît le caractère prioritaire et urgent de la demande, elle désigne le demandeur au représentant de l’État en vue de son logement. En cas de carence de l’administration, le demandeur peut alors saisir le juge administratif d’un recours en injonction sur le fondement de l’article L. 441-2-3-1 du même code, dans le cadre du droit au logement opposable (DALO) institué par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.
En troisième lieu, le locataire dont l’expulsion a été exécutée avant que la cour d’appel n’infirme le jugement de résiliation peut, en application de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, solliciter du juge de l’exécution des mesures propres à assurer la réparation en nature du préjudice subi, notamment en demandant, lorsque cela est matériellement possible, sa réintégration dans le logement litigieux. Cette réintégration, qui suppose que le logement n’ait pas été attribué à un autre locataire entre-temps, constitue la sanction naturelle de l’infirmation du jugement d’expulsion, le bail étant réputé n’avoir jamais cessé de produire ses effets. Toutefois, cette voie de droit se heurte fréquemment à l’impossibilité matérielle de réintégration, le logement ayant été, dans l’intervalle, attribué à un nouveau locataire par la commission d’attribution, ce qui rend la réparation en nature illusoire et oriente le contentieux vers l’indemnisation pécuniaire.
Par ailleurs, la décision du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une jurisprudence plus large sur l’office du juge en matière immobilière et sur le respect des compétences respectives des deux ordres de juridiction. La Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que le juge judiciaire ne peut se substituer aux autorités administratives dans l’exercice de leurs prérogatives de puissance publique, sous peine de violer le principe de séparation des autorités administrative et judiciaire consacré par la loi des 16 et 24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III. En matière d’expulsion locative, le juge des contentieux de la protection peut certes accorder au locataire des délais de grâce renouvelables dans la limite de trois années, en application de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, et vérifier que l’expulsion ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Cependant, il ne peut imposer à l’administration une obligation positive de relogement, qui relève exclusivement de la compétence du juge administratif, saisi notamment dans le cadre du référé-liberté prévu à l’article L. 521-2 du Code de justice administrative lorsque l’absence de relogement caractérise une atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale.
La portée de l’arrêt du 9 juillet 2026 dépasse ainsi le seul contentieux du logement social pour irriguer l’ensemble du droit immobilier. Il affirme, au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, un principe de séparation fonctionnelle entre la compétence juridictionnelle du juge judiciaire et la compétence administrative de la commission d’attribution. Ce principe, qui trouve son fondement constitutionnel dans l’article 66 de la Constitution du 4 octobre 1958 confiant à l’autorité judiciaire la garde de la liberté individuelle, ne saurait toutefois être interprété comme une immunité du bailleur social. Au contraire, la décision commentée réaffirme la responsabilité contractuelle du bailleur tout en rappelant que la sanction de ses manquements ne peut prendre la forme d’une attribution de logement en dehors du cadre légal.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.207) rappelle avec une particulière fermeté que le juge judiciaire ne peut ordonner à un organisme d’habitations à loyer modéré le relogement de locataires évincés, une telle attribution relevant exclusivement de la compétence de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements instituée par l’article L. 441-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette solution consacre le principe de séparation des autorités administrative et judiciaire dans le domaine sensible de l’attribution des logements sociaux et rappelle que l’office du juge, pour protecteur qu’il soit, ne saurait empiéter sur les prérogatives que la loi confère à un organe collégial spécialisé. Elle invite également les praticiens du droit immobilier à une vigilance accrue dans le contentieux opposant les organismes de logement social à leurs locataires, en distinguant soigneusement ce qui relève de la sanction de l’inexécution contractuelle, domaine du juge judiciaire, et ce qui touche à l’attribution d’un logement, domaine réservé de la commission d’attribution. Pour le locataire d’un logement social confronté à une procédure d’expulsion, la voie de l’action en responsabilité contractuelle et celle de la demande de logement social dans le cadre du droit commun demeurent ouvertes, sans que le juge judiciaire puisse toutefois se substituer à la commission d’attribution dans l’exercice de ses missions légales. En définitive, l’arrêt du 9 juillet 2026 illustre la recherche constante par la Cour de cassation d’un équilibre entre la protection effective des droits des locataires et le respect de l’architecture institutionnelle du logement social, équilibre dont la préservation conditionne la légitimité même de l’intervention judiciaire dans ce contentieux de masse.
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