Le bail commercial est un contrat synallagmatique dont l’équilibre repose sur l’exécution réciproque des obligations du bailleur et du preneur. Le premier doit délivrer un local conforme à sa destination et l’entretenir en état de servir à l’usage convenu. Le second doit payer le loyer aux termes convenus. La rupture de cet équilibre déclenche traditionnellement des sanctions asymétriques : le bailleur actionne la clause résolutoire en cas de défaut de paiement, tandis que le preneur est longtemps demeuré tributaire d’une action en dommages-intérêts a posteriori, sans véritable droit de résistance immédiate à l’inexécution de son cocontractant.
Un double mouvement, législatif et jurisprudentiel, est venu modifier cette architecture au cours de l’année 2026. D’une part, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réécrit l’article L. 145-41 du code de commerce, subordonnant désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. D’autre part, et surtout, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu en 2026 une série de décisions qui repensent en profondeur l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. Ce renouveau jurisprudentiel, dont les premiers linéaments remontent à 2025, confère au preneur une protection procédurale inédite face à la défaillance du bailleur.
L’étude de ce corpus décisionnel récent permet d’identifier deux lignes de force. La première tient à l’affirmation prétorienne d’un véritable droit de résistance du preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire, dont les conséquences pratiques sont considérables. La seconde réside dans l’extension du domaine de l’exception d’inexécution au-delà de son champ traditionnel, pour englober des hypothèses dans lesquelles le manquement du bailleur procède d’un cas fortuit ou d’une inexécution prolongée de son obligation de délivrance. Ces deux axes dessinent les contours d’un nouvel équilibre contractuel, dont la cohérence d’ensemble mérite d’être appréciée.
I. L’affirmation prétorienne d’un droit de résistance du preneur à la clause résolutoire
La troisième chambre civile a, par deux arrêts majeurs rendus en février et mars 2026, profondément modifié l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire à laquelle le preneur oppose une exception d’inexécution. L’enjeu est de taille : il ne s’agit plus seulement de permettre au preneur de solliciter des délais de paiement, mais de lui reconnaître le droit de contester le principe même de la résiliation en invoquant la défaillance préalable du bailleur.
A. L’obligation nouvelle du juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. Dans cette affaire, une société locataire de locaux à usage mixte commercial et d’habitation avait cessé de payer ses loyers après que le bailleur eut manqué à son obligation de réaliser les travaux de mise aux normes convenus. Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui avait été signifié le 17 octobre 2019. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce, en posant une règle dont la formulation mérite d’être citée intégralement :
« Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution opère un renversement de perspective remarquable. Jusqu’alors, la jurisprudence dominante faisait du non-respect du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 un obstacle dirimant à toute contestation de la clause résolutoire : le preneur qui n’avait ni payé ni saisi le juge dans ce délai était réputé avoir acquiescé à la résiliation. La Cour de cassation écarte désormais cet automatisme et impose au juge du fond un examen substantiel de l’exception d’inexécution, indépendamment de toute considération procédurale tenant au délai. Ce faisant, elle consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement, qui obéit à une logique distincte.
L’arrêt s’inscrit dans le prolongement d’une décision antérieure, rendue le 18 septembre 2025, par laquelle la troisième chambre civile avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié). La décision du 5 mars 2026 franchit une étape supplémentaire en affirmant que l’exception d’inexécution n’est pas paralysée par l’écoulement du délai d’un mois, ce qui en fait un mécanisme de défense véritablement autonome.
B. La portée étendue de la suspension de la clause résolutoire
À cette protection du preneur fondée sur l’exception d’inexécution s’ajoute une extension significative du pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le manquement reproché au locataire. L’arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, avait déjà posé une règle d’une grande netteté à cet égard. Dans une affaire où le bailleur avait délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds visant la clause résolutoire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accorder des délais avec suspension des effets de la clause au motif que l’article L. 145-41 ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers, et non pour manquement à une obligation de faire.
La Cour de cassation casse cette décision en énonçant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). Cette solution, qui s’applique y compris au défaut d’exploitation du fonds, étend considérablement le pouvoir modérateur du juge et offre au preneur une protection contre la résiliation qui ne se limite plus aux seuls impayés de loyers.
La combinaison de cette jurisprudence avec la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 issue de la loi du 26 mai 2026 produit un effet d’ensemble cohérent. D’un côté, la loi subordonne désormais l’octroi des délais de paiement à des conditions plus strictes : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. De l’autre, la jurisprudence offre au preneur une alternative en lui permettant d’invoquer l’exception d’inexécution indépendamment du délai d’un mois, ce qui lui évite précisément d’avoir à solliciter des délais de paiement dans l’hypothèse où le bailleur est lui-même défaillant. Ces deux règles, bien que d’inspiration différente, convergent vers un même résultat : subordonner l’efficacité de la clause résolutoire à l’exécution préalable par le bailleur de ses propres obligations.
Il convient toutefois de rappeler que la rigueur demeure lorsque les délais de paiement ont été accordés et ne sont pas respectés. Ainsi, la Cour de cassation a jugé le 26 octobre 2023 que « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-16.216, publié au Bulletin). La protection offerte par l’exception d’inexécution trouve donc sa limite dans l’hypothèse où le preneur, après avoir bénéficié de délais, ne les respecte pas : dans ce cas, la clause résolutoire est définitivement acquise, sans égard à la bonne ou mauvaise foi du bailleur.
II. L’extension du domaine de l’exception d’inexécution au-delà de son champ traditionnel
Au-delà de la protection procédurale qu’elle offre face à la clause résolutoire, l’exception d’inexécution connaît en 2026 une extension de son domaine d’application qui touche à des aspects substantiels du régime des baux commerciaux. Cette extension s’opère dans deux directions : d’une part, l’articulation avec le cas fortuit, et d’autre part, l’interaction avec les règles gouvernant la fixation du prix du bail renouvelé.
A. L’exception d’inexécution confrontée au cas fortuit
La trilogie d’arrêts rendue par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 apporte une contribution décisive à la question de l’articulation entre l’exception d’inexécution et le régime de la perte de la chose louée prévu par l’article 1722 du code civil. Dans la première de ces décisions, une société locataire d’un lot dans une villa exploitée en hôtel de tourisme à Saint-Martin avait cessé de payer ses loyers après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, la bailleresse n’ayant pas fait procéder aux réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation.
La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté les demandes de la locataire au motif que les destructions résultaient d’un cas fortuit excluant toute responsabilité du bailleur, ce qui rendait inapplicables les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil. La Cour de cassation casse cette décision au terme d’un raisonnement qui articule avec précision les règles gouvernant la perte de la chose louée et l’exception d’inexécution. Elle énonce :
« Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.069).
Cette solution, qui distingue soigneusement la force majeure exonérant temporairement le bailleur de ses obligations et la persistance de l’empêchement au-delà du temps raisonnable, offre au preneur une protection équilibrée. Elle réaffirme que le bailleur n’est pas tenu de réparer les conséquences du cas fortuit pendant le temps où il est lui-même empêché d’agir, mais qu’il ne saurait se retrancher indéfiniment derrière le cas fortuit pour s’exonérer de son obligation de délivrance lorsque les circonstances ne l’empêchent plus de l’exécuter. Le préjudice subi par le preneur du fait de l’inaction prolongée du bailleur après la cessation du cas fortuit est ainsi pris en compte, ce qui correspond à une application mesurée du principe posé par l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est obligé « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
Cette construction jurisprudentielle, qui repose sur les deux autres arrêts du même jour (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068 et n° 25-10.070), confirme que le locataire ne peut s’exonérer de ses propres obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien.
B. L’incidence du renouveau de l’exception d’inexécution sur les autres mécanismes du statut
Les avancées jurisprudentielles décrites ci-dessus ne sauraient être isolées du contexte plus large de l’évolution du statut des baux commerciaux. Elles entrent en résonance avec d’autres décisions récentes qui, sans concerner directement l’exception d’inexécution, participent du même mouvement de rééquilibrage des rapports contractuels.
Ainsi, la question du loyer binaire, qui a donné lieu à un important arrêt de la troisième chambre civile le 30 mai 2024, illustre la manière dont la Cour de cassation préserve l’autonomie de la volonté des parties tout en leur offrant la possibilité de recourir au juge. Dans cette décision, la Cour a jugé que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, « celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » et que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport).
Cette solution, confirmée par un arrêt du 18 juin 2026 qui précise que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’est régie que par la convention des parties » et que « le juge des loyers ne peut fixer ce loyer de base à la valeur locative que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045), traduit la même préoccupation d’équilibre : le juge ne se substitue pas aux parties, mais il vérifie que l’équilibre contractuel n’a pas été rompu par le comportement de l’une d’elles.
Dans le même esprit, la Cour de cassation a précisé les contours du droit de préférence du preneur institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle a d’abord jugé, le 19 juin 2025, que « ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » et que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin). Puis, le 18 décembre 2025, elle a tranché la question de la prescription de l’action en nullité de la vente consentie en violation de ce droit de préférence, en énonçant que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin).
Par ailleurs, le mécanisme du droit d’option du bailleur, régi par l’article L. 145-57 du code de commerce, a également fait l’objet d’une décision importante. La Cour de cassation a jugé le 27 février 2025 que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Civ. 3e, 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette solution, qui fait rétroagir l’indemnité d’occupation à la date d’expiration du bail, renforce la protection du bailleur tout en maintenant la cohérence du statut.
L’ensemble de ces décisions dessine une jurisprudence dont la cohérence d’ensemble mérite d’être soulignée. La Cour de cassation, sans remettre en cause les équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux, adapte les outils contentieux traditionnels aux réalités contemporaines du contentieux locatif commercial. L’exception d’inexécution y occupe une place centrale, comme instrument de régulation des rapports contractuels permettant au preneur de résister à la clause résolutoire sans être tenu par des conditions procédurales excessives, tout en préservant la possibilité pour le bailleur d’obtenir la résiliation du bail lorsque l’inexécution du preneur est avérée et non justifiée par la défaillance du bailleur.
Conclusion
Le renouveau jurisprudentiel de l’exception d’inexécution dans le bail commercial, tel qu’il se déploie dans les décisions rendues par la troisième chambre civile en 2025 et 2026, consacre un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleur et preneur. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41, en étendant la possibilité de suspendre la clause résolutoire à tous les manquements du locataire, et en précisant l’articulation entre l’exception d’inexécution et le cas fortuit, la Cour de cassation dote le preneur d’une protection procédurale et substantielle renforcée, sans pour autant affaiblir les droits du bailleur. Ce mouvement, qui s’inscrit dans le prolongement de la loi du 26 mai 2026, contribue à un rééquilibrage d’ensemble du statut des baux commerciaux dont la pratique contentieuse ne manquera pas de mesurer la portée dans les mois à venir.
La maîtrise de ces évolutions jurisprudentielles est devenue indispensable à la conduite éclairée des contentieux locatifs commerciaux, qu’il s’agisse d’anticiper les risques de résiliation ou de construire une stratégie de défense fondée sur l’exception d’inexécution.
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