I. La validité formelle de la clause résolutoire : un double standard de clarté
A. L’exigence de précision des engagements sanctionnés
La clause résolutoire constitue, dans la pratique des baux commerciaux, l’un des instruments juridiques les plus fréquemment stipulés par les parties afin d’assurer le respect des obligations essentielles du contrat. Son régime est régi, en droit commun, par les dispositions de l’article 1225 du Code civil, lequel énonce que la clause résolutoire « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La portée exacte de cette exigence de précision a fait l’objet, au cours de l’année 2026, d’une clarification jurisprudentielle majeure dont les implications pour le contentieux des baux commerciaux méritent d’être analysées avec la plus grande attention.
La chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation a rendu, le 3 juin 2026, un arrêt promis à la plus large publication (Cass. com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R), qui tranche avec une netteté remarquable la question de la validité des clauses résolutoires ne comportant pas d’énumération exhaustive des obligations sanctionnées. Cette décision, rendue en formation de section et destinée à une publication tant au Bulletin qu’au Rapport annuel de la Cour de cassation, revêt une autorité particulière qui en fait un arrêt de principe dont la portée s’étend bien au-delà du seul contentieux des droits audiovisuels. Dans cette espèce, un contrat de sous-licence de droits de diffusion télévisuelle conclu entre les sociétés beIN Sports et Canal+ stipulait que « le présent Contrat de sous-licence pourra également être résilié par la Partie qui n’a pas enfreint le contrat immédiatement et automatiquement en cas de violation, par l’autre Partie, d’une obligation importante du Contrat de sous-licence ». La cour d’appel de Paris avait déclaré cette clause nulle, au motif qu’elle n’énumérait pas, de façon précise, les obligations dont la violation entraînait la résolution du contrat, comme l’exigerait, selon elle, l’article 1225 du Code civil.
La Cour de cassation casse cette décision au terme d’un attendu de principe dont la portée dépasse très largement les circonstances de l’espèce. La Haute juridiction rappelle d’abord les fondements de la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant que la clause résolutoire « doit être expressément prévue dans le contrat », qu’elle « doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention » et qu’elle « ne peut sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat ». Par ailleurs, la Cour précise avec une autorité particulière que « cette jurisprudence n’exige pas, en revanche, que la clause résolutoire énumère les obligations dont elle sanctionne le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat puissent clairement identifier ces obligations ». Il ne ressort ni des travaux préparatoires à l’ordonnance de 2016 ni des débats parlementaires de la loi de ratification de 2018 que l’intention du législateur ait été de revenir sur l’état du droit antérieur à la réforme.
En conséquence, l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du Code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure, à ce que le débiteur puisse « identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». Dès lors, répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause. Est ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci. A cet égard, cette solution s’applique avec une égale pertinence aux clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux, dès lors que le droit commun de l’article 1225 du Code civil constitue le socle sur lequel s’articule le régime spécial de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
B. La sanction des clauses contraires à l’ordre public du statut
Si l’exigence de précision issue du droit commun trouve à s’appliquer aux baux commerciaux, les parties ne sauraient pour autant s’affranchir des dispositions impératives du statut, dont la méconnaissance est sanctionnée avec une rigueur particulière par la troisième chambre civile. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose, en son premier alinéa, que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Ce délai d’un mois, que la pratique désigne parfois comme un délai de grâce légal, revêt un caractère d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger, même d’un commun accord.
La troisième chambre civile a rappelé ce principe avec une fermeté exemplaire dans deux arrêts rendus le même jour, le 6 novembre 2025, l’un et l’autre publiés au Bulletin. Dans le premier de ces arrêts (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334, FS-B), la Cour juge qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». La Haute juridiction précise, par ailleurs, que dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle.
Le second arrêt rendu le même jour (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, FS-B) en tire une conséquence radicale quant à l’étendue de la sanction. La Cour de cassation y affirme que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La Cour en déduit qu’une telle clause est, par application de l’article L. 145-15 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, « réputée non écrite en son entier ». Cette sanction de l’anéantissement rétroactif de la clause dans son intégralité, sans possibilité de réfaction par le juge, constitue une illustration saisissante de la hiérarchie des normes qui gouverne le statut des baux commerciaux, où la liberté contractuelle s’arrête là où commence l’ordre public de protection.
Par ailleurs, cette double exigence de validité, formelle et substantielle, trouve un écho renforcé dans la réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, laquelle a inséré, à l’article L. 145-41 du Code de commerce, deux conditions supplémentaires pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, tenant à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces conditions nouvelles, applicables aux instances introduites à compter du 28 mai 2026, viennent resserrer le cadre dans lequel le juge peut accorder des délais, sans pour autant remettre en cause le principe même du pouvoir de suspension.
II. L’articulation de la clause résolutoire avec les droits protecteurs du preneur
A. L’exception d’inexécution comme obstacle à l’acquisition de la clause
La clause résolutoire, fût-elle parfaitement valable dans sa rédaction, ne saurait produire effet de manière purement automatique lorsque le preneur oppose une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses propres obligations. Cette articulation entre la clause résolutoire et l’exception d’inexécution, régie par l’article 1219 du Code civil, selon lequel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave », a donné lieu à des développements jurisprudentiels déterminants au cours des dernières années.
La troisième chambre civile a posé un principe fondamental dans un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B), en affirmant que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette solution, qui dispense le preneur de toute formalité préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution, marque une avancée significative dans la protection du locataire commercial confronté à la défaillance de son bailleur dans l’exécution de ses obligations de délivrance et d’entretien.
L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B) a franchi une étape supplémentaire en consacrant l’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, même lorsque celui-ci n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. La Cour y énonce, dans un attendu de principe, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au seul motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés.
A cet égard, il convient de souligner que cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, consacré par le second arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B), aux termes duquel « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Dès lors, la combinaison de ces deux arrêts du 5 mars 2026 produit un effet de verrouillage remarquable en faveur du preneur : non seulement le bailleur ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sans que le juge ait vérifié le bien-fondé de l’exception d’inexécution qui lui est opposée, mais encore le preneur peut agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste, sans se voir opposer la prescription de son action en responsabilité.
B. Le pouvoir de suspension du juge et les nouvelles conditions issues de la loi du 26 mai 2026
Au-delà du contrôle du bien-fondé de l’exception d’inexécution, l’office du juge en matière de clause résolutoire s’est trouvé substantiellement redéfini par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose désormais, en son quatrième alinéa, que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, insérée par l’article 63 de la loi de simplification, introduit un double critère d’appréciation qui vient encadrer plus strictement le pouvoir de suspension du juge, lequel était auparavant régi par le seul renvoi aux conditions de l’article 1343-5 du Code civil.
Cette réforme législative intervient dans un contexte où la troisième chambre civile avait, par plusieurs décisions antérieures, déjà posé les jalons d’un contrôle judiciaire approfondi de la mise en œuvre des clauses résolutoires. L’arrêt du 5 mars 2026 précité (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B) impose au juge, on l’a vu, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause. En outre, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans une décision du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, FS-B), que le juge dispose de la faculté d’accorder des délais au preneur à bail commercial et, par conséquent, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, même en l’absence de demande expresse du preneur en ce sens.
La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 du Code de commerce impose désormais au juge d’examiner concrètement la situation financière du preneur, en vérifiant à la fois sa capacité à apurer la dette locative et la reprise effective du versement du loyer courant. A cet égard, ces conditions nouvelles ne doivent pas être interprétées comme un affaiblissement de la protection du preneur, mais plutôt comme une rationalisation du pouvoir de suspension, destinée à éviter que des délais de paiement ne soient accordés à des locataires dans l’incapacité manifeste de respecter les échéances futures. Par ailleurs, le législateur a pris soin de préciser que ces dispositions ne s’appliquent qu’aux instances introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, préservant ainsi la sécurité juridique des procédures en cours.
En conséquence, l’articulation entre la clause résolutoire et les droits du preneur se présente aujourd’hui sous un jour profondément renouvelé. D’une part, le preneur dispose d’un droit de blocage de l’acquisition de la clause par l’invocation de l’exception d’inexécution, dont le juge doit vérifier le bien-fondé sans pouvoir s’y refuser au motif que le preneur n’aurait pas sollicité de délais dans le mois du commandement. D’autre part, lorsqu’il sollicite des délais de paiement, le preneur doit démontrer sa capacité effective à régler la dette locative et justifier de la reprise du versement du loyer courant, conditions qui viennent tempérer la portée de la suspension et garantir un équilibre entre les intérêts des deux parties au contrat de bail commercial.
Par ailleurs, la combinaison de l’arrêt du 3 juin 2026 de la chambre commerciale avec la jurisprudence constante de la troisième chambre civile dessine les contours d’une clause résolutoire à la fois suffisamment précise pour permettre au preneur d’identifier les obligations dont la violation est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, et suffisamment encadrée par le juge pour que sa mise en œuvre ne puisse intervenir en violation des droits fondamentaux du locataire. A cet égard, les rédacteurs d’actes devront veiller à ce que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, sans nécessairement énumérer de manière exhaustive l’ensemble des obligations du preneur, soit rédigée dans des termes permettant d’identifier avec une clarté suffisante les manquements susceptibles de justifier la résiliation de plein droit. La pratique notariale et les conseils des parties trouveront dans l’arrêt du 3 juin 2026 une source d’inspiration précieuse pour la rédaction de clauses qui, sans tomber dans l’écueil de l’énumération exhaustive ou du catalogue fastidieux, satisferont à l’exigence de précision requise par l’article 1225 du Code civil.
Dès lors, le contentieux de la clause résolutoire se trouve placé au cœur d’un faisceau convergent de règles protectrices, d’origine tant légale que jurisprudentielle, qui confèrent au juge un rôle central dans la régulation des rapports contractuels entre bailleur et preneur à bail commercial. Le magistrat saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire doit désormais procéder à un examen en plusieurs temps : vérifier la validité formelle de la clause au regard des exigences de l’article 1225 du Code civil et de l’article L. 145-41 du Code de commerce, apprécier le bien-fondé de l’exception d’inexécution qui pourrait lui être opposée, et, le cas échéant, statuer sur l’octroi de délais de paiement en considération de la capacité financière du preneur et de la reprise du loyer courant. Cet office élargi du juge, loin de constituer une entrave à l’efficacité de la clause résolutoire, en garantit au contraire la légitimité et la proportionnalité dans un contentieux où les intérêts en présence sont souvent considérables.
Conclusion
L’état du droit positif relatif à la clause résolutoire dans les baux commerciaux se caractérise, à la lumière des développements jurisprudentiels et législatifs récents, par une double tension entre la liberté contractuelle et l’ordre public de protection. La chambre commerciale, par son arrêt du 3 juin 2026, a clarifié l’exigence de précision formelle en refusant d’imposer aux rédacteurs de clauses résolutoires une énumération exhaustive des obligations sanctionnées, tout en maintenant l’impératif de clarté et d’absence d’équivoque. La troisième chambre civile, quant à elle, a considérablement renforcé l’office du juge dans le contrôle de la mise en œuvre de ces clauses, en imposant la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution et en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue parachever cet édifice en subordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire à des conditions substantielles tenant à la solvabilité du preneur, rééquilibrant ainsi les rapports entre bailleur et locataire sans remettre en cause les principes protecteurs qui fondent le statut des baux commerciaux depuis la loi du 30 septembre 1953. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer l’ensemble de ces évolutions dans la rédaction des clauses résolutoires comme dans la conduite des contentieux qui en découlent, sous le contrôle vigilant d’une Cour de cassation qui n’entend laisser aucun espace à l’arbitraire dans la mise en œuvre de cette sanction contractuelle.
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