I. Le diagnostic de performance énergétique, un instrument d information à la portée juridique encadrée

A. La nature hybride du diagnostic de performance énergétique entre obligation légale et valeur informative

Le diagnostic de performance énergétique occupe une place singulière dans l arsenal des documents opposables à l acquéreur immobilier. L article L. 126-26 du code de la construction et de l habitation le définit comme un document comportant « la quantité d énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ». Ce document, établi par une personne répondant aux conditions prévues par l article L. 271-6 du même code, doit être annexé au dossier de diagnostic technique prévu à l article L. 271-4 du code de la construction et de l habitation. Or, sa force juridique demeure limitée par le texte même qui l institue : le dernier alinéa du II de cet article dispose que l acquéreur ne peut se prévaloir à l encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, lesquelles n ont qu une valeur indicative. Cette dualité entre obligation de communication et portée contraignante restreinte constitue le trait caractéristique du régime du diagnostic de performance énergétique en droit positif.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l occasion de préciser les conséquences de cette nature juridique particulière dans un arrêt rendu le 17 octobre 2024. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis une maison d habitation après qu un diagnostic de performance énergétique erroné leur eut été remis, l épaisseur de l isolant utilisée dans les combles ayant été inexactement renseignée. Un diagnostic rectifié avait certes été transmis au notaire, mais seulement avant la signature de l acte authentique, c est-à-dire tardivement au regard du déroulement de la vente. La Cour de cassation, approuvant la cour d appel de Pau, a rappelé que « selon le II de l article L. 271-4 du code de la construction et de l habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu une valeur informative ». Elle en a déduit que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu elle a souverainement évaluée à la proportion qu elle a retenue » (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882). La juridiction du quai de l Horloge confirme ainsi que l inexactitude du document n ouvre pas à l acquéreur un droit à réparation intégrale, mais seulement à l indemnisation d une perte de chance de renégocier le prix.

Par ailleurs, l obligation d information qui pèse sur le vendeur ne se limite pas à la remise matérielle du diagnostic de performance énergétique. L article 1137 du code civil, dans sa rédaction issue de l ordonnance du 10 février 2016, qualifie de dol « la dissimulation intentionnelle par l un des contractants d une information dont il sait le caractère déterminant pour l autre partie ». La connaissance par le vendeur de défauts affectant la performance énergétique du bien, lorsqu elle est établie, peut caractériser une réticence dolosive sanctionnée par la nullité du contrat ou par l allocation de dommages et intérêts. Cette articulation entre le régime spécial du diagnostic de performance énergétique et le droit commun des vices du consentement traduit la coexistence de deux logiques distinctes : celle de l information standardisée du consommateur immobilier, et celle de la sanction de la mauvaise foi contractuelle.

B. L articulation du diagnostic de performance énergétique avec la garantie des vices cachés et l obligation de délivrance

La question de l articulation entre le diagnostic de performance énergétique et la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil se pose avec une acuité particulière lorsque les défauts de performance énergétique excèdent la simple inexactitude documentaire pour affecter l usage même du bien. L article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l acheteur ne l aurait pas acquise, ou n en aurait donné qu un moindre prix, s il les avait connus ». Les articles 1643 et 1644 du code civil précisent que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu il n ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie, et que l acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La Cour de cassation, dans l arrêt précité du 17 octobre 2024, a également eu à connaître de la qualification de vendeur professionnel ou profane dans le contexte de la performance énergétique défaillante du bien vendu. La cour d appel de Pau avait relevé que « le projet initial des vendeurs était l achat d un bien immobilier en vue de sa location, qu ils n avaient procédé à sa revente après travaux qu en raison de l état de santé de M. [J] et qu il s agissait d une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé ». La Cour de cassation a approuvé cette analyse en jugeant que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, « peu important que celui-ci ait été agent ou négociateur immobilier ». Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction distingue la profession d agent immobilier de l activité de vente d un bien relevant du patrimoine privé, fût-ce après travaux de rénovation.

Dès lors, la performance énergétique déficiente d un immeuble, lorsqu elle n est pas réductible à une simple inexactitude du diagnostic, peut relever de la garantie des vices cachés si elle rend le bien impropre à sa destination d habitation. Tel est notamment le cas des passoires thermiques dont la consommation énergétique excessive excède les seuils réglementaires et expose l acquéreur à des coûts de chauffage disproportionnés. La Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier si le défaut allégué présente les caractères de gravité et de clandestinité requis par l article 1641, ce qui suppose une appréciation in concreto de l ampleur de la déperdition thermique et de son incidence sur l habitabilité du logement.

II. L évolution du cadre légal et son incidence sur les obligations des parties à la vente et au bail

A. Le renforcement des obligations d information énergétique à la charge du vendeur et du bailleur

À compter du 1er janvier 2026, la réalisation d un diagnostic de performance énergétique collectif est devenue obligatoire pour l ensemble des immeubles, marquant une extension significative du champ d application de cette mesure. Cette évolution, issue de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, s inscrit dans un mouvement continu de densification des obligations pesant sur les propriétaires et les professionnels de l immobilier. Le dossier de diagnostic technique, dans sa configuration issue de l article L. 271-4 du code de la construction et de l habitation, comporte désormais, au 6° du I, le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l audit énergétique prévu à l article L. 126-28-1 du même code. La remise de ces documents conditionne la régularité de la vente et engage la responsabilité du vendeur en cas de défaillance.

Par ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a connu un infléchissement jurisprudentiel notable avec l arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, publié au Bulletin. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, en se prévalant de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de décence, le logement loué ayant été jugé indécent par une décision définitive, la pièce principale ne mesurant que 8,84 m². La Cour de cassation a posé un principe dont la portée dépasse le seul cas d espèce : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue sur le fondement des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, consacre l impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de sa propre turpitude pour évincer le locataire.

L article 1719 du code civil impose au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée et, s il s agit de son habitation principale, un logement décent ». Cette obligation, que la Cour de cassation qualifie d inhérente à la nature du contrat, a été renforcée par les dispositions successives de la loi Climat et Résilience, qui ont progressivement interdit la location des logements les plus énergivores. Le diagnostic de performance énergétique constitue ainsi, dans le champ locatif, un instrument de vérification de la conformité du logement aux standards de décence, dont le non-respect expose le bailleur à des sanctions civiles allant de la suspension du paiement des loyers à l impossibilité de délivrer congé.

B. Les perspectives contentieuses ouvertes par la généralisation du diagnostic de performance énergétique

La généralisation du diagnostic de performance énergétique collectif depuis le 1er janvier 2026 ouvre de nouvelles perspectives contentieuses dont les contours commencent à se dessiner. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, bien qu elle ne porte pas directement sur cette évolution législative, fournit des éléments d analyse pour anticiper les contestations à venir. L arrêt du 2 juillet 2026, rendu dans une affaire de copropriété, a précisé les règles de prescription applicables aux actions en responsabilité engagées contre le syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation a jugé que « l action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d une décision d assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d une telle décision au sens de l article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ». En conséquence, cette action est soumise à la prescription quinquennale de droit commun et non au délai de déchéance de deux mois prévu pour les actions en contestation des décisions d assemblée générale (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). Cette distinction entre action en responsabilité et action en contestation est susceptible de trouver à s appliquer aux contentieux relatifs aux décisions d assemblée générale portant sur la réalisation ou l approbation d un diagnostic de performance énergétique collectif.

Par ailleurs, l arrêt du 9 juillet 2026 concernant la désignation d un administrateur provisoire de copropriété a précisé les conditions dans lesquelles le président du tribunal judiciaire peut ordonner une telle mesure. La Cour de cassation a jugé que « lorsqu il est saisi aux fins de désignation d un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue sous l empire de l article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, a pour effet de renforcer la stabilité des décisions prises par l assemblée générale entre la date de la requête et celle de la décision du juge, notamment celles relatives à la réalisation d un diagnostic de performance énergétique collectif.

La question de la preuve et de la prescription des actions fondées sur un manquement à l obligation d information énergétique mérite également d être examinée à l aune de la jurisprudence de la troisième chambre civile. L arrêt du 28 mai 2026 a rappelé que la qualification juridique d un avant-contrat dépend de la volonté des parties telle qu elle résulte des stipulations contractuelles. La Cour de cassation a approuvé la cour d appel d avoir retenu, « par une interprétation souveraine des termes de ces conventions, exclusive de dénaturation », que « les parties avaient érigé la réitération par acte authentique en condition de formation de la vente », de sorte que la promesse était devenue caduque à l expiration du terme convenu (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). Cette solution souligne l importance de la rigueur rédactionnelle dans les promesses de vente, notamment s agissant des conditions suspensives liées à la remise ou à la conformité du diagnostic de performance énergétique.

L arrêt du 2 juillet 2026 relatif à la servitude de passage pour enclave a également apporté une précision déterminante en matière de qualité pour agir. La Cour de cassation a jugé que « le bénéficiaire d une promesse de vente d une parcelle, qui, lorsqu elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l article 682 du code civil » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-12.491). Cette solution, qui distingue nettement la situation du propriétaire de celle du simple bénéficiaire d une promesse, pourrait trouver à s appliquer par analogie aux actions en responsabilité fondées sur un diagnostic de performance énergétique erroné, lorsque le demandeur n a pas encore la qualité de propriétaire au moment de l introduction de l instance.

Enfin, dans le domaine du bail social, la Cour de cassation a rappelé par un arrêt du 9 juillet 2026 que le bailleur, organisme d habitations à loyer modéré, n a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, « seule la commission d attribution des logements et d examen de l occupation des logements disposant d une telle prérogative » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-14.207). Cette solution, rendue sur le fondement des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l habitation, illustre les limites que le droit oppose à la tentation du juge de se substituer aux organes de gestion des organismes de logement social, y compris lorsque la délivrance d un logement conforme aux exigences de performance énergétique est en cause.

Conclusion

Le diagnostic de performance énergétique est aujourd hui au carrefour de plusieurs branches du droit immobilier : droit de la vente, droit de la copropriété, droit du bail d habitation et responsabilité civile professionnelle. La généralisation du diagnostic de performance énergétique collectif depuis le 1er janvier 2026 constitue une avancée majeure dans la politique de rénovation du parc immobilier français, mais elle engendre simultanément un accroissement des risques contentieux. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sans être encore directement confrontée aux effets de cette réforme, dessine néanmoins les lignes de force qui gouverneront le traitement judiciaire des contestations à venir : valeur informative du diagnostic cantonnant la réparation à une perte de chance, exigence de rigueur probatoire dans la caractérisation des vices cachés, et préservation de l autonomie des organes de la copropriété et des organismes de logement social. L équilibre entre protection de l acquéreur et sécurité juridique des transactions immobilières demeure l horizon indépassable de cette construction prétorienne.