La tacite prolongation du bail commercial constitue l’une des singularités du statut des baux commerciaux, dont les effets sur le loyer du bail renouvelé sont souvent mal anticipés par les praticiens. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler avec netteté que la date d’effet du bail renouvelé, fixée au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, détermine la durée effective du bail expiré et, partant, le caractère plafonné ou non du loyer. Cette décision, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle consolidée depuis plusieurs années, offre l’occasion de faire le point sur l’articulation entre les articles L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, et le mécanisme de déplafonnement prévu à l’article L. 145-34, tout en mesurant les conséquences pratiques pour le bailleur comme pour le preneur.
I. La mécanique de la tacite prolongation : un régime dérogatoire au droit commun du bail
A. La prolongation automatique du bail commercial à l’échéance contractuelle
Le droit commun du bail, régi par les articles 1736 et 1737 du code civil, prévoit que le bail conclu par écrit cesse à l’expiration du terme fixé si le preneur reste et est laissé dans les lieux — donnant alors naissance à un nouveau bail dont la durée est indéterminée. Le statut des baux commerciaux, par dérogation expresse, écarte ce mécanisme. L’article L. 145-9 du code de commerce (Legifrance) dispose en effet que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Il ne s’agit donc pas de la naissance d’un nouveau bail, mais de la continuation du bail initial, ce qui emporte deux conséquences déterminantes : le bailleur ne peut reprendre les lieux sans délivrer congé, et la durée de la tacite prolongation s’ajoute à la durée initiale du bail pour le calcul des seuils temporels prévus par le statut.
Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article L. 145-9 du code de commerce, qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette règle de computation trimestrielle propre au statut des baux commerciaux emporte des conséquences concrètes sur le calcul de la durée effective du bail et, par ricochet, sur le déclenchement des mécanismes de déplafonnement. Une décision de la Cour de cassation du 19 juin 2025, n° 23-19.744 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744), l’a précisé dans le cadre d’un litige où le bailleur soutenait que la prolongation tacite du bail avait cessé par l’effet d’un congé réputé irrégulier.
Le caractère automatique de la tacite prolongation constitue une protection forte pour le preneur, dont la propriété commerciale est constitutionnellement protégée. L’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, tel qu’interprété par la Cour de cassation, garantit le droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B). La tacite prolongation participe de cette protection, en maintenant le bailleur dans l’impossibilité de reprendre les lieux sans formalisme préalable.
B. La computation de la durée du bail prolongé : l’articulation entre les articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34
L’article L. 145-10 du code de commerce (Legifrance) prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette faculté de demander le renouvellement en cours de tacite prolongation, à tout moment, est une spécificité du statut qui distingue radicalement le bail commercial du bail de droit commun.
Une fois la demande de renouvellement formée, l’article L. 145-12 du code de commerce (Legifrance) détermine la date de prise d’effet du nouveau bail : le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. Cette règle est d’ordre technique mais ses implications financières sont considérables : c’est en effet à cette date que s’achève la durée du bail expiré, et c’est cette durée qui détermine, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, l’application ou non de la règle du plafonnement.
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre parfaitement cette mécanique. Dans cette affaire, la locataire demandait le renouvellement de son bail commercial le 14 mai 2012. La bailleresse acceptait le principe du renouvellement. Le premier jour du trimestre civil suivant la demande était le 1er juillet 2012. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le nouveau bail prenait effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Elle a jugé que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement et qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167, F-D).
Dès lors, la durée du bail expiré ne s’arrête pas à la date de réception de la demande de renouvellement, mais court jusqu’au dernier jour du trimestre civil au cours duquel cette demande est intervenue. Un jour peut suffire à faire basculer le bail au-delà du seuil de douze ans. La Cour de cassation avait déjà adopté une solution similaire dans un arrêt du 16 octobre 2025, en relevant que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). La jurisprudence est donc constante sur ce point : la computation de la durée inclut la totalité de la période de tacite prolongation, jusqu’au jour précédant le point de départ du bail renouvelé.
II. Les effets du franchissement du seuil de douze ans sur le loyer du bail renouvelé
A. Le déplafonnement automatique par l’effet de la tacite prolongation : une exception au principe
Le principe, en matière de fixation du loyer du bail commercial renouvelé, est celui du plafonnement. L’article L. 145-34 du code de commerce (Legifrance) dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ce plafonnement, protecteur pour le preneur, constitue une pièce maîtresse du statut des baux commerciaux depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
Toutefois, l’article L. 145-34 prévoit lui-même trois exceptions à ce principe. Le déplafonnement peut résulter, premièrement, d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Deuxièmement, d’une clause du contrat relative à la durée du bail — typiquement un bail d’une durée supérieure à neuf ans. Troisièmement, et c’est le mécanisme ici en cause, de la durée du bail expiré excédant douze ans par l’effet de la tacite prolongation.
L’article L. 145-34, alinéa 3, énonce en effet que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La formule est parfaitement claire : la règle est automatique, elle ne requiert aucune manifestation de volonté, aucune mise en demeure, aucune appréciation judiciaire autre que le constat objectif du franchissement du seuil temporel. La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 octobre 2025, a énoncé à bon droit qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que les dispositions relatives au plafonnement ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les contours du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, autre cause de déplafonnement prévue à l’article L. 145-34. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, elle a rappelé que l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative (Cass. 3e civ., 25 jan. 2024, n° 22-21.006, F-D). La modification alléguée doit donc être notable, favorable à l’activité du preneur, et s’être produite exclusivement au cours du bail à renouveler.
En ce qui concerne le changement de destination des lieux, une troisième cause de déplafonnement prévue à l’article L. 145-33, 2°, combiné à l’article L. 145-34, la Cour de cassation a jugé, le 15 février 2023, que la cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B). L’absence d’opposition du bailleur à la déspécialisation au moment de la cession ne vaut pas renonciation à se prévaloir du déplafonnement lors du renouvellement subséquent.
Enfin, les caractéristiques des locaux elles-mêmes peuvent fonder le déplafonnement si leur modification est notable. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 décembre 2024, a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que d’importants travaux consistant en la suppression de la majeure partie d’un mur porteur pour mise en communication des locaux constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce, sans pouvoir être qualifiés d’améliorations intrinsèques au sens de l’article R. 145-8 du même code (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800, F-D).
B. Les conséquences pratiques : étalement de la hausse et stratégies contentieuses
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qu’il résulte de la durée du bail excédant douze ans par l’effet de la tacite prolongation ou des autres causes prévues par la loi, emporte fixation du loyer à la valeur locative. Celle-ci est déterminée conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui énumère les critères d’appréciation : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le passage du plafonnement à la valeur locative peut entraîner une augmentation substantielle du loyer, parfois brutale pour l’équilibre financier du preneur. En pareille hypothèse, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce instaure un mécanisme d’étalement : la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif est protecteur pour le preneur, mais son champ d’application est strictement circonscrit.
En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2023, a précisé que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application (Cass. 3e civ., 25 jan. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Autrement dit, s’agissant d’un mécanisme qui ne relève pas de l’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer, et, à défaut d’accord, c’est devant le tribunal judiciaire, et non devant le juge des loyers commerciaux, que doit être portée la contestation relative à l’étalement.
Par ailleurs, et c’est une distinction majeure, l’étalement de 10 % ne s’applique pas dans tous les cas de déplafonnement. L’arrêt du 16 octobre 2025 est venu le confirmer : le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. La Cour a jugé que la cour d’appel avait à bon droit écarté l’application de l’étalement dans un cas où le déplafonnement résultait exclusivement du franchissement du seuil de douze ans par l’effet de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
En conséquence, le preneur dont le bail s’est tacitement prolongé au-delà de douze ans se trouve dans une situation paradoxale, mais juridiquement cohérente : il bénéficie de la protection de la tacite prolongation en conservant son droit au maintien dans les lieux sans congé préalable du bailleur, mais il s’expose, lors du renouvellement, à un déplafonnement intégral du loyer, sans le bénéfice de l’étalement de 10 %. Ce risque doit être anticipé, notamment par une demande de renouvellement formée avant l’expiration de la douzième année — ce qui suppose, comme le rappelle l’arrêt du 9 juillet 2026, de tenir compte non de la date de la demande, mais de la date à laquelle le premier jour du trimestre civil suivant fait basculer le bail au-delà du seuil critique.
A cet égard, le praticien doit intégrer dans son analyse prévisionnelle la règle de computation trimestrielle de l’article L. 145-12 du code de commerce, qui peut, selon la date de la demande de renouvellement, ajouter jusqu’à près de trois mois de durée effective au bail expiré. Une demande formée le 2 janvier aura pour date d’effet du nouveau bail le 1er avril suivant, soit un report de trois mois, tandis qu’une demande formée le 30 mars aura pour date d’effet le 1er avril également, soit un report d’un jour. Cette asymétrie doit être mise à profit : le preneur dont le bail arrive à expiration le 30 juin d’une année et qui souhaite échapper au déplafonnement doit veiller à ce que la demande de renouvellement soit formulée suffisamment tôt pour que le premier jour du trimestre civil suivant n’excède pas le douzième anniversaire de la prise d’effet du bail initial.
Or, la rédaction de l’article L. 145-10, qui autorise la demande de renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, ne doit pas faire illusion : la liberté calendaire qu’elle confère au preneur est précisément ce qui rend le mécanisme de computation de l’article L. 145-12 si redoutable, car la date de la demande, librement choisie, détermine la date d’effet du nouveau bail et, partant, le décompte de la durée expirée. Il appartient au preneur, assisté de son conseil, de choisir stratégiquement la date de sa demande de renouvellement, en mesurant l’écart entre le terme contractuel du bail, la durée déjà écoulée depuis la prise d’effet initiale, et le report trimestriel opéré par l’article L. 145-12.
Enfin, la Cour de cassation, dans un arrêt du 27 février 2025, a posé en principe que le loyer d’un bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’en cas de modification notable des caractéristiques des lieux, des facteurs locaux de commercialité, de la destination des lieux ou des obligations des parties, ou bien lorsque la durée du bail expiré excède douze ans (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette décision confirme la lecture cumulative des exceptions au plafonnement et l’absence de pouvoir modérateur du juge des loyers commerciaux en dehors des cas limitativement énumérés par la loi.
Conclusion
L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie qui fait de la computation exacte de la durée du bail expiré le pivot de l’application du plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce. La tacite prolongation, protectrice pour le preneur à court terme, recèle à plus long terme un piège financier : passé le cap des douze années, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, sans que l’étalement de 10 % prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne trouve à s’appliquer. La règle de computation édictée à l’article L. 145-12 — premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement — peut ajouter jusqu’à près de trois mois de durée effective au bail expiré, et c’est au cours de cette fenêtre que le seuil de douze ans peut être franchi. Les praticiens du bail commercial, bailleurs comme preneurs, ont tout intérêt à intégrer cette mécanique dans l’anticipation des renouvellements, afin de maîtriser le risque financier que constitue pour le preneur un déplafonnement intégral du loyer, et pour le bailleur l’occasion manquée d’une revalorisation à la valeur locative si la demande de renouvellement est formulée avant l’expiration de la douzième année.