I. La détermination de la durée du bail commercial expiré : un calcul mécanique gouvernant l’application du plafonnement légal
A. La tacite prolongation et ses effets sur le décompte de la durée du bail expiré
Le statut des baux commerciaux confère au preneur une protection essentielle par le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, si la durée du bail expiré n’est pas supérieure à neuf ans. Ce principe protecteur, pierre angulaire de l’économie du statut, connaît toutefois une exception majeure énoncée au troisième alinéa du même article : les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Ce seuil de douze années constitue ainsi la frontière entre le régime protecteur du plafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative, rendant le calcul de la durée du bail expiré déterminant pour les droits respectifs des parties.
La tacite prolongation du bail commercial est régie par l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel dispose que, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette prolongation, qui opère de plein droit sans formalité particulière, a pour effet de maintenir le bail en vigueur dans les mêmes conditions que le contrat initial, tout en prolongeant la durée de celui-ci. Or, c’est précisément cette prolongation qui, en s’accumulant au-delà de la période de neuf ans initiale, peut conduire au franchissement du seuil fatidique de douze années et, partant, au déplafonnement du loyer renouvelé. En conséquence, le preneur qui laisse son bail se prolonger tacitement au-delà de la période initiale doit mesurer le risque que cette prolongation fait courir au bénéfice du plafonnement légal. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui instaure la mensualisation de droit du loyer et le plafonnement des garanties, n’a pas modifié ce mécanisme fondamental du déplafonnement par tacite prolongation, lequel demeure régi par les dispositions inchangées de l’article L. 145-34.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 9 juillet 2026 opposant une société de pharmacie à sa bailleresse, les modalités exactes du calcul de cette durée. Selon les constatations de la cour d’appel de Paris, le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000 et la locataire avait sollicité son renouvellement le 24 mai 2012, soit avant que le bail n’ait atteint une durée de douze années. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Dès lors, la demande de renouvellement formulée par le preneur ne constitue pas un terme au bail en cours, lequel se poursuit jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau bail telle que fixée par la loi. Cette solution, qui procède d’une lecture littérale des textes, consolide la jurisprudence antérieure et souligne la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende le calcul de la durée du bail expiré.
B. La date de prise d’effet du bail renouvelé : une variable déterminante du calcul
La détermination de la date exacte de prise d’effet du bail renouvelé constitue, en pratique, l’enjeu central du calcul de la durée du bail expiré. L’article L. 145-12 du code de commerce énonce à cet égard une règle précise : « Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. » Cette disposition crée un effet de décalage entre la date de la demande de renouvellement et la prise d’effet du nouveau bail, décalage qui peut s’avérer déterminant pour le franchissement du seuil de douze années. En effet, une demande de renouvellement notifiée avant l’écoulement de la douzième année peut ne produire effet qu’après le franchissement de ce seuil, si le premier jour du trimestre civil suivant est postérieur à la date anniversaire des douze ans.
Dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026, la Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel de Paris qui avait jugé que « le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). À cet égard, la solution retenue illustre de manière éclatante la rigueur du calcul : un seul jour supplémentaire suffit à faire basculer le loyer du bail renouvelé du régime du plafonnement à celui de la valeur locative. La Cour de cassation rejette ainsi le pourvoi de la locataire qui soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que la durée du bail n’ait atteint douze années, consacrant une interprétation strictement chronologique de l’article L. 145-34.
Cette analyse du calcul de la durée s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus vaste, dont la cohérence a été progressivement renforcée par la troisième chambre civile. Cette dernière avait déjà affirmé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, que le déplafonnement s’applique lorsque « par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834), sans que le preneur ne puisse se prévaloir de la brièveté du dépassement. L’arrêt du 9 juillet 2026 confirme cette approche en la précisant de manière décisive : ce n’est pas la date de la demande de renouvellement qui importe pour le calcul de la durée, mais bien la date de prise d’effet du nouveau bail fixée conformément à l’article L. 145-12. L’article L. 145-10 du code de commerce, qui autorise le preneur à solliciter le renouvellement « à tout moment au cours de sa prolongation », est ainsi interprété comme une simple faculté procédurale ouverte au preneur pour engager le processus de renouvellement, mais non comme un instrument lui permettant de maîtriser rétroactivement le calcul de la durée du bail expiré à des fins de plafonnement. Cette distinction entre la date de la demande et la date de prise d’effet constitue l’un des apports majeurs de l’arrêt du 9 juillet 2026, qui consolide une lecture rigoureuse des dispositions légales. Par ailleurs, l’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou de sa prolongation, cette dernière date étant elle-même déterminée par référence à l’article L. 145-9 pour le congé ou à la date de la demande de renouvellement pour le calcul du premier jour du trimestre civil suivant.
La combinaison des articles L. 145-10 et L. 145-12 engendre ainsi un véritable piège temporel pour le preneur qui, croyant préserver le bénéfice du plafonnement en notifiant sa demande de renouvellement avant l’écoulement de la douzième année, voit néanmoins le loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative en raison du report de la prise d’effet au premier jour du trimestre civil suivant. Le preneur qui notifie sa demande de renouvellement le 28 juin, alors que le bail arrive à son douzième anniversaire le 1er juillet, voit le nouveau bail prendre effet au 1er juillet suivant, soit le jour même du franchissement du seuil, ce qui suffit à déclencher le déplafonnement. Cette situation, qui peut apparaître sévère pour le preneur, procède pourtant d’une application littérale de la loi que la Cour de cassation refuse de tempérer par des considérations d’équité. L’office du juge se limite à constater la durée effective du bail expiré, sans pouvoir y substituer une appréciation en opportunité qui viendrait corriger le résultat mathématique du calcul.
II. Les conséquences juridiques et financières du franchissement du seuil de douze années sur le loyer du bail renouvelé
A. Le déplafonnement automatique du loyer et la fixation à la valeur locative
Le franchissement du seuil de douze années emporte une conséquence radicale : le loyer du bail renouvelé n’est plus déterminé par application de la variation indiciaire, mais doit être fixé à la valeur locative conformément aux critères énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce. Cet article dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée en considération des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le passage du régime du plafonnement à celui de la valeur locative peut entraîner une augmentation substantielle du loyer, particulièrement dans les zones où le marché locatif a connu une progression supérieure à celle des indices de référence.
La troisième chambre civile a précisé que le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans constitue un déplafonnement de plein droit, qui n’est subordonné à aucune condition supplémentaire. Dans l’arrêt du 9 juillet 2026, la cour d’appel de Paris avait jugé que « le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative », solution que la Cour de cassation confirme en rejetant le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Le déplafonnement opère ainsi de manière automatique, sans que le bailleur n’ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de commercialité visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Cette automaticité distingue le déplafonnement par tacite prolongation de celui fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité, lequel suppose la démonstration par le bailleur d’un changement significatif intervenu au cours du bail expiré.
Par ailleurs, le déplafonnement fondé sur une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 demeure une voie alternative pour le bailleur lorsque la durée du bail expiré n’excède pas douze ans. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être caractérisée par des éléments objectifs et ne saurait se déduire de la seule évolution générale du marché (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette exigence probatoire, qui pèse sur le bailleur, contraste avec la simplicité du déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans, lequel ne requiert d’autre démonstration que l’écoulement du temps. Dès lors, le bailleur avisé qui entend obtenir le déplafonnement du loyer sans avoir à supporter la charge probatoire de la modification notable des facteurs de commercialité a intérêt à laisser le bail se prolonger tacitement jusqu’au franchissement du seuil de douze années, pourvu qu’il respecte les obligations lui incombant au titre de la délivrance et de l’entretien des locaux.
À cet égard, il convient de souligner que la distinction entre les deux régimes de déplafonnement a des incidences pratiques considérables. Le déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans s’impose au juge sans qu’il ne dispose d’aucun pouvoir modérateur, tandis que le déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité ouvre un contentieux de fait dans lequel la liberté d’appréciation du juge du fond est plus étendue. La Cour de cassation exerce sur ce second fondement un contrôle de motivation, exigeant que les juges du fond caractérisent précisément les éléments constitutifs de la modification notable, sans pouvoir se contenter de motifs généraux ou abstraits. En revanche, le constat purement chronologique du dépassement des douze années échappe par nature à toute discussion sur le fond.
B. L’absence d’étalement des hausses consécutives au déplafonnement par tacite prolongation
Le quatrième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit, en cas de déplafonnement pour modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce dispositif d’étalement, destiné à atténuer l’impact financier immédiat du déplafonnement pour le preneur, constitue un tempérament important à la rigueur du principe du déplafonnement. Toutefois, ce mécanisme protecteur ne trouve pas à s’appliquer dans l’hypothèse d’un déplafonnement résultant exclusivement de la tacite prolongation au-delà de douze ans.
La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, clairement écarté l’application du dispositif d’étalement au cas du déplafonnement par tacite prolongation. La Cour énonce que « le déplafonnement du loyer du bail renouvelé fondé exclusivement sur la durée du bail expiré excédant douze ans par l’effet d’une tacite prolongation ne donne pas lieu à l’étalement de l’augmentation du loyer qui en résulte » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette solution repose sur une interprétation stricte des termes de l’article L. 145-34, alinéa 4, qui ne vise expressément que le déplafonnement par modification notable ou par clause relative à la durée du bail, à l’exclusion du déplafonnement par écoulement du temps. Le preneur qui a laissé son bail se prolonger au-delà de douze ans ne peut donc prétendre à un quelconque lissage de la hausse de loyer, laquelle s’applique immédiatement dans son intégralité.
Cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence relative à l’office du juge des loyers commerciaux. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que le dispositif d’étalement des hausses prévu par l’article L. 145-34, alinéa 4, est étranger à l’office du juge des loyers commerciaux, lequel est limité à la fixation du prix du bail renouvelé sans pouvoir statuer sur les modalités de paiement de ce prix (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin). La Cour de cassation retient que « le juge des loyers commerciaux, dont l’office se limite à la fixation du prix du bail renouvelé, n’a pas le pouvoir de statuer sur l’étalement de l’augmentation du loyer ». Cette double restriction — inapplicabilité de l’étalement au déplafonnement par durée et incompétence du juge des loyers commerciaux pour en connaître lorsqu’il est applicable — renforce considérablement la position du bailleur dans le contentieux du loyer renouvelé.
Le preneur qui se trouve confronté à un déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans ne dispose ainsi d’aucun instrument juridique lui permettant de moduler dans le temps l’impact de la hausse de loyer. La combinaison du déplafonnement automatique et de l’absence d’étalement peut produire des effets financièrement déstabilisateurs pour l’exploitation du fonds de commerce, particulièrement dans les secteurs où les loyers de marché ont connu une forte progression. Cette situation impose au preneur une vigilance accrue dans le suivi de la durée de son bail et dans l’anticipation de son renouvellement, afin d’éviter que la tacite prolongation ne le prive à la fois du plafonnement et du bénéfice de l’étalement des hausses. Par ailleurs, la possibilité offerte au preneur par l’article L. 145-10 de solliciter le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation constitue, en pratique, le seul levier procédural dont il dispose pour maîtriser le calendrier du renouvellement et, partant, la durée du bail expiré.
Dès lors, la vigilance du praticien doit porter non seulement sur le calcul de la durée du bail expiré, mais également sur les conséquences attachées au franchissement du seuil de douze ans, lesquelles ne se limitent pas au seul déplafonnement du loyer mais incluent l’impossibilité d’obtenir un étalement de la hausse. La rédaction d’une clause de renouvellement anticipé ou d’une stipulation contractuelle relative à la durée du bail peut, à cet égard, constituer un instrument de prévention utile pour le preneur soucieux de conserver le bénéfice du plafonnement légal et, en toute hypothèse, de l’étalement de la hausse qui pourrait en résulter.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en lumière la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende le calcul de la durée du bail commercial expiré et ses conséquences sur le plafonnement du loyer renouvelé. L’arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) consacre une interprétation strictement littérale des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce, en jugeant que la demande de renouvellement notifiée avant l’écoulement de la douzième année ne suffit pas à préserver le bénéfice du plafonnement, dès lors que la prise d’effet du nouveau bail, reportée au premier jour du trimestre civil suivant, intervient après le franchissement de ce seuil. L’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, Publié au Bulletin) en tire les conséquences en excluant l’étalement des hausses lorsque le déplafonnement résulte exclusivement de la tacite prolongation au-delà de douze ans. Cette construction jurisprudentielle, qui s’articule autour d’une lecture rigoureuse des textes sans considération d’équité, impose au preneur une anticipation minutieuse des échéances de son bail afin de préserver tant le bénéfice du plafonnement que celui de l’étalement des hausses. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle a introduit des innovations notables en matière de mensualisation du loyer et de plafonnement des garanties, n’a pas modifié cet équilibre fondamental du statut des baux commerciaux, laissant intact le mécanisme du déplafonnement par tacite prolongation et la rigueur de sa mise en œuvre par la troisième chambre civile.
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