I. Le principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours
A. Le fondement textuel et la construction prétorienne
Le droit transitoire applicable aux baux commerciaux repose sur une règle cardinale énoncée à l’article 2 du code civil, selon laquelle la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Cette disposition constitue le socle à partir duquel la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement élaboré une jurisprudence cohérente et désormais bien établie en matière de baux commerciaux. La question de l’application dans le temps des réformes successives du statut constitue en effet un enjeu pratique considérable, dès lors que les baux commerciaux sont fréquemment conclus pour des durées longues, susceptibles de traverser plusieurs réformes législatives avant leur terme contractuel ou leur renouvellement.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a marqué une étape décisive dans la construction de ce régime transitoire, en substituant à la nullité des clauses faisant échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit. La Cour de cassation a été saisie de la question de savoir si cette réforme de la sanction des clauses illicites était applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Dans un arrêt fondateur du 19 novembre 2020, la troisième chambre civile a posé le principe selon lequel l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, « est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin).
Cette solution a été confirmée avec une particulière netteté par un arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour y énonce que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et qu’il en résulte que « la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours », quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise sous l’empire du droit antérieur. (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Par cette motivation, la Cour de cassation écarte expressément l’argument tiré de l’acquisition d’une prescription sous l’empire de la loi ancienne, au motif que la loi nouvelle, en modifiant la nature même de la sanction attachée à l’illicéité de la clause, affecte directement le régime juridique du bail en cours.
La portée de cette jurisprudence a été étendue à l’hypothèse de la clause résolutoire par un arrêt de la troisième chambre civile du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin. La Cour de cassation y juge qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». Elle précise, en outre, que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
Ces deux décisions, dont la portée doctrinale est considérable, établissent que le législateur, en modifiant la sanction attachée à la violation d’une disposition d’ordre public, affecte directement le régime juridique du contrat en cours et que cette modification s’impose au juge comme aux parties, sans que ces dernières puissent invoquer le principe de non-rétroactivité de la loi pour s’y soustraire. La substitution d’une sanction imprescriptible — le caractère réputé non écrit — à une sanction soumise à prescription constitue, par elle-même, une modification substantielle du régime juridique de la clause litigieuse, qui s’applique immédiatement aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Cette solution se justifie par la nature profondément protectrice du statut des baux commerciaux, dont les dispositions d’ordre public ont vocation à s’appliquer de manière uniforme à l’ensemble des relations contractuelles en cours, sans distinction tenant à leur date de conclusion.
B. La condition déterminante de l’absence de situation définitivement réalisée
Le principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours trouve sa limite dans la notion de situation juridique définitivement réalisée, qui constitue le critère cardinal du droit transitoire en la matière. La troisième chambre civile applique avec rigueur cette distinction, qui détermine le partage entre les baux pouvant bénéficier de la loi nouvelle et ceux qui, ayant épuisé leurs effets juridiques avant l’entrée en vigueur de celle-ci, demeurent soumis au droit ancien.
L’arrêt du 16 novembre 2023, rendu dans une espèce voisine de l’arrêt 22-14.091, illustre cette limite avec une particulière clarté. La Cour de cassation y rappelle que « une loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisés avant son entrée en vigueur ». Elle en déduit que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089, lien Cour de cassation). En l’espèce, le congé délivré par les bailleurs sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction avait mis fin au bail le 31 décembre 2013, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, de sorte que la situation juridique s’était éteinte avant que la réforme ne produise ses effets.
Cette distinction entre situation en cours et situation définitivement réalisée commande également la solution retenue en matière de reconnaissance du statut des baux commerciaux. Ainsi, la troisième chambre civile a jugé que la demande tendant à faire reconnaître l’application du statut à un bail en cours relève du régime de l’action et non de l’exception, ce qui la soumet aux prescriptions applicables au jour de l’introduction de l’instance (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-24.394, lien Cour de cassation). Le preneur qui entend se prévaloir du bénéfice du statut protecteur doit ainsi agir dans les délais requis, sans pouvoir invoquer le caractère perpétuel de l’exception de nullité, l’action en reconnaissance du statut s’analysant comme une action et non comme une exception.
Par ailleurs, la notion de situation définitivement réalisée doit être appréciée au regard de chaque effet juridique considéré isolément. L’arrêt du 6 novembre 2025 précité retient, à cet égard, une analyse particulièrement fine, en considérant que les effets d’un commandement visant la clause résolutoire ne sont pas définitivement réalisés tant que l’instance au fond est en cours, ce qui permet au juge d’apprécier la validité de la clause au regard de la loi nouvelle, y compris lorsque le commandement lui-même a été délivré antérieurement à son entrée en vigueur. Cette solution consacre une conception dynamique de la notion de situation juridique, qui se prolonge tant que le contentieux n’a pas été définitivement tranché.
II. Les manifestations du principe dans la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026
A. L’extension du domaine des clauses réputées non écrites
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a procédé à une réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux, dont les dispositions sont, pour l’essentiel, d’application immédiate aux baux en cours. Le législateur a entendu moderniser le statut en renforçant la protection du preneur tout en préservant l’équilibre général de la relation contractuelle, et cette intention s’est traduite par des règles transitoires qui reproduisent et amplifient les principes dégagés par la jurisprudence antérieure.
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce pour y inclure, dans la liste des dispositions d’ordre public dont la violation entraîne le caractère réputé non écrit des clauses contraires, la référence au nouvel article L. 145-32-1 relatif au paiement mensuel du loyer. Cette modification, entrée en vigueur le 28 mai 2026, emporte pour conséquence que toute clause du bail qui ferait obstacle au droit du preneur d’obtenir le paiement mensuel du loyer est désormais réputée non écrite, y compris dans les baux conclus antérieurement à la réforme et toujours en cours à cette date. Cette application immédiate aux baux en cours s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative à l’article 2 du code civil.
L’élargissement du périmètre des clauses réputées non écrites opéré par le législateur en 2026 ne constitue toutefois qu’une étape dans un mouvement législatif continu. La loi du 18 juin 2014 avait déjà étendu cette sanction aux clauses faisant échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, relatifs respectivement à la révision triennale et à la clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026 y ajoute désormais l’article L. 145-32-1, consacrant ainsi une logique d’extension progressive du domaine de l’ordre public protecteur des baux commerciaux. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2026-860 DC du 21 mai 2026, a déclaré l’ensemble de ces dispositions conformes à la Constitution, validant par là même le choix du législateur de faire application immédiate de ces nouvelles règles aux baux en cours.
L’article 63 de la même loi a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en insérant un nouvel alinéa qui conditionne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le législateur a toutefois assorti cette disposition d’une règle transitoire expresse : le dernier alinéa de l’article L. 145-41 précise que cette nouvelle exigence « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ». Cette disposition transitoire explicite démontre que le législateur a entendu distinguer, au sein même de la loi nouvelle, entre les dispositions relevant du droit commun de l’application immédiate et celles pour lesquelles il a expressément prévu un critère temporel spécifique, fondé sur la date d’introduction de l’instance.
La jurisprudence du 6 novembre 2025, qui retient que la validité d’une clause résolutoire doit être appréciée au regard de la loi nouvelle dès lors que l’instance est en cours et que les effets du commandement ne sont pas définitivement réalisés, conserve toute sa pertinence pour l’application de la loi du 26 mai 2026. Dès lors, les clauses résolutoires insérées dans les baux en cours au 28 mai 2026 et prévoyant un délai inférieur au délai légal d’un mois doivent être réputées non écrites, sans que les bailleurs puissent se prévaloir de la date de conclusion du bail ou de la délivrance d’un commandement antérieur pour s’opposer à cette sanction.
B. Les régimes transitoires spécifiques aux nouvelles obligations
La mensualisation du loyer, instituée par le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce, constitue l’une des innovations majeures de la loi du 26 mai 2026. Ce texte dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». La loi précise que cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, ce qui consacre une application immédiate aux baux en cours, sans attendre le terme de la période triennale en cours ni le renouvellement du bail.
Le régime transitoire de la mensualisation a fait l’objet de débats lors des travaux parlementaires, la commission mixte paritaire ayant finalement retenu une application immédiate aux baux en cours, renonçant à la solution initialement envisagée d’une entrée en vigueur différée. Les bailleurs se trouvent ainsi tenus d’accéder à la demande de mensualisation formulée par le preneur dès la prochaine échéance de loyer suivant l’entrée en vigueur de la loi, y compris pour les baux conclus avant le 28 mai 2026. Les clauses du bail stipulant un paiement trimestriel ou annuel ne font pas obstacle à l’exercice de ce droit, sous la réserve expresse de l’absence d’arriérés non contestés.
En ce qui concerne le dépôt de garantie, l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce pour en plafonner le montant et en encadrer les conditions de restitution. La loi prévoit que le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer en principal et que le bailleur est tenu de restituer les sommes excédant ce plafond dans un délai de six mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit avant le 28 novembre 2026, ou, pour les baux conclus postérieurement, à compter de leur conclusion. Cette obligation de restitution immédiate constitue une manifestation particulièrement marquante du principe d’application de la loi nouvelle aux contrats en cours, puisqu’elle impose au bailleur une obligation de faire positive affectant directement l’économie du contrat.
L’article L. 145-5 du code de commerce, relatif au bail dérogatoire de courte durée, fournit une illustration supplémentaire de la manière dont le législateur organise l’application dans le temps de ses réformes. Ce texte prévoit un mécanisme original de passage automatique sous le statut des baux commerciaux à l’expiration de la durée maximale de trois ans si le preneur reste et est laissé en possession des lieux. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles ce mécanisme opère, en jugeant que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit au bail né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, sans qu’il soit nécessaire que le preneur justifie d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés antérieure à la conclusion du bail dérogatoire initial (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, publié au Bulletin, lien Cour de cassation).
L’article L. 145-38 du code de commerce, qui régit la révision triennale du loyer, a également fait l’objet d’une modification par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, laquelle a inséré un nouvel article L. 145-38-1 autorisant les parties à insérer dans le bail une clause d’encadrement des variations annuelles du loyer, dite clause tunnel. Cette disposition nouvelle, qui permet de limiter contractuellement la variation annuelle du loyer indexé en deçà ou au-delà de la variation de l’indice de référence, est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi, mais les parties aux baux en cours peuvent également convenir d’une telle clause par voie d’avenant.
Le panorama ainsi dressé de l’application dans le temps de la loi du 26 mai 2026 aux baux commerciaux en cours révèle une cohérence d’ensemble remarquable. Le législateur a, pour l’essentiel, consacré le principe prétorien de l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations en cours, tout en l’assortissant de tempéraments tenant à la nature des droits en cause et à la date d’introduction des instances. La distinction entre les dispositions qui affectent le régime légal du contrat en cours et celles qui créent des obligations nouvelles pesant sur les parties commande ainsi le partage entre application immédiate et application différée. La Cour de cassation, gardienne de la cohérence du droit transitoire, veille à ce que l’application de la loi nouvelle respecte le principe de non-rétroactivité tout en assurant la pleine effectivité des réformes voulues par le législateur.
Conclusion
L’étude de l’application de la loi nouvelle aux baux commerciaux en cours met en lumière un dialogue constant entre le législateur et le juge, le second venant préciser et systématiser les principes posés par le premier. La jurisprudence de la troisième chambre civile a érigé la distinction entre situations juridiques définitivement réalisées et situations en cours en critère cardinal du droit transitoire des baux commerciaux, faisant de l’article 2 du code civil la clef de voûte de l’application dans le temps des réformes successives du statut. La loi du 26 mai 2026, en consacrant pour l’essentiel une application immédiate aux baux en cours tout en prévoyant des régimes transitoires spécifiques pour certaines de ses dispositions les plus innovantes, s’inscrit dans la continuité de cette construction jurisprudentielle.
Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent ainsi procéder à un audit systématique des baux en cours à la date du 28 mai 2026 afin d’identifier les clauses dont la validité est compromise par les nouvelles dispositions d’ordre public et d’anticiper les demandes des preneurs tendant à bénéficier des droits nouveaux que la réforme leur confère. L’enjeu est d’autant plus prégnant que la sanction du caractère réputé non écrit, désormais applicable à un nombre croissant de clauses, est imprescriptible et peut être invoquée à tout moment par le preneur, y compris à l’occasion d’une instance en cours introduite avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, comme l’a rappelé avec force la troisième chambre civile dans ses arrêts des 16 novembre 2023 et 6 novembre 2025. Les bailleurs, quant à eux, doivent intégrer ces nouvelles contraintes dans la gestion de leur patrimoine locatif, en procédant sans délai à la restitution des dépôts de garantie excédentaires et en se préparant à faire droit aux demandes de mensualisation que les preneurs ne manqueront pas de formuler.
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