I. La nullité absolue du contrat de bail commercial pour objet illicite : une sanction radicale aux effets rétroactifs pleinement assumés
A. L’incompatibilité de principe entre le statut des baux commerciaux et la domanialité publique
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un régime d’ordre public de protection du preneur dont le champ d’application est défini avec précision par le législateur. L’article L. 145-1 du code de commerce soumet à ce statut les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé. Cette disposition, impérative dans son essence, ne saurait toutefois s’appliquer à des biens qui, par leur nature juridique, échappent au commerce ordinaire. La question de l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le régime de la domanialité publique a récemment donné lieu à une décision de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, appelée à se prononcer sur le sort d’un bail commercial consenti sur un local situé à l’arrière d’une plage, relevant du domaine public maritime.
Par un arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B). La Cour de cassation énonce, dans un attendu de principe dépourvu de toute ambiguïté, qu’« un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». Cette formulation mérite une attention particulière, car elle consacre le caractère absolu de la nullité encourue, par opposition à une nullité relative qui ne pourrait être invoquée que par la partie protégée. En conséquence, la nullité absolue peut être demandée par tout intéressé, et notamment par le preneur lui-même, ce que confirme la circonstance de l’espèce : le locataire avait lui-même assigné le bailleur en nullité du bail commercial.
La solution retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement du principe selon lequel le domaine public est inaliénable et imprescriptible, en application des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques. Les biens relevant du domaine public ne peuvent faire l’objet de droits réels au profit de tiers que dans les conditions strictement définies par la loi. Or, le statut des baux commerciaux confère au preneur un droit au renouvellement, une indemnité d’éviction en cas de refus, et plus largement une propriété commerciale qui, par sa nature, excède les simples autorisations d’occupation temporaire du domaine public. Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que le bail commercial ne peut être conclu sur des locaux édifiés sur le domaine public sans titre régulier, dès lors que le bailleur ne dispose d’aucun droit de propriété sur l’assiette du bail. La décision du 21 mai 2026 vient renforcer cette jurisprudence en consacrant expressément la sanction de la nullité absolue pour objet illicite, fondée sur les articles 1131 et 1133 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
Dès lors, le champ d’application du statut des baux commerciaux se trouve doublement circonscrit : non seulement par les conditions positives énoncées à l’article L. 145-1 du code de commerce, mais également par une condition négative implicite tenant à l’absence d’incompatibilité du bien avec le régime de la domanialité publique. Cette construction prétorienne, qui consolide l’articulation entre droit administratif des biens et droit privé des baux commerciaux, présente une portée pratique considérable pour les professionnels de l’immobilier commercial, en particulier dans les zones littorales, les ports et les aéroports où le domaine public est particulièrement étendu.
B. La prescription de l’action en nullité absolue et le point de départ du délai quinquennal
La qualification de nullité absolue du bail commercial consenti sur le domaine public emporte une conséquence procédurale déterminante quant au régime de la prescription de l’action. Sur ce point, la troisième chambre civile apporte une précision substantielle dans l’arrêt du 21 mai 2026 : « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B, §7).
Cette solution, qui écarte le point de départ de la prescription au jour de la conclusion du contrat pour le fixer au jour de la connaissance par le demandeur de la cause de nullité, constitue une application remarquable du droit commun de la prescription extinctive au contentieux des baux commerciaux. La Cour de cassation rejette ainsi le moyen du bailleur qui soutenait que la prescription quinquennale devait commencer à courir au jour de l’acte, faisant prévaloir la logique protectrice de l’article 2224 du code civil sur une conception rigide du délai de prescription. En conséquence, un preneur qui découvre, postérieurement à la conclusion du bail, que les locaux loués relèvent du domaine public, conserve la faculté d’agir en nullité dans le délai de cinq ans à compter de cette découverte.
A cet égard, la solution retenue par la troisième chambre civile s’articule harmonieusement avec une autre décision du 6 novembre 2025, également publiée au Bulletin, relative à l’application dans le temps de la loi Pinel du 18 juin 2014. Dans cet arrêt, la Cour de cassation a jugé que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux « doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B, §7-8). Par ailleurs, la Cour précise que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B, §9). Cette articulation entre le droit commun de la prescription, le droit transitoire et les sanctions propres au statut des baux commerciaux témoigne de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile entend préserver la cohérence de l’édifice protecteur du preneur.
L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu dans le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé, vient opportunément illustrer l’importance des règles de prescription dans le contentieux locatif. La troisième chambre civile y rappelle, au visa de l’article L. 145-34 du code de commerce, que la règle du plafonnement demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint douze années, et que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Le sort procédural des parties à un bail commercial irrégulier se trouve ainsi régi par un faisceau de règles temporelles qui, pour complexes qu’elles soient, garantissent une sécurité juridique indispensable aux opérateurs économiques.
II. La sanction des clauses réputées non écrites : une neutralisation spécifique des stipulations contraires à l’ordre public du statut des baux commerciaux
A. La portée étendue du mécanisme du réputé non écrit : de la clause résolutoire irrégulière à l’anéantissement intégral de la stipulation
La sanction du réputé non écrit, prévue par l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, a fait l’objet d’une précision jurisprudentielle d’une importance capitale par l’arrêt du 6 novembre 2025 rendu en formation de section. La troisième chambre civile y énonce que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B, §5).
A cet égard, la Cour de cassation déduit, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, qu’une telle clause est « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B, §5). Cette précision, qui n’allait nullement de soi, emporte une conséquence redoutable pour le bailleur : ce n’est pas seulement la mention du délai irrégulier qui est réputée non écrite, mais l’intégralité de la clause résolutoire, privant ainsi le bailleur de la faculté de se prévaloir d’une résiliation de plein droit. La sanction excède donc la simple neutralisation partielle pour frapper la stipulation dans son ensemble, conformément à la logique dissuasive qui anime le législateur depuis la réforme du statut des baux commerciaux.
Le raisonnement de la Cour de cassation s’appuie sur l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». La nouveauté introduite par la loi du 26 mai 2026 réside dans l’alinéa 3 de ce texte, qui prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, qui renforce le pouvoir judiciaire de suspension des clauses résolutoires, s’articule avec la sanction du réputé non écrit pour constituer un dispositif protecteur complet au bénéfice du preneur.
La distinction entre la nullité absolue du contrat, sanctionnée par l’arrêt du 21 mai 2026, et le réputé non écrit de la clause irrégulière, consacré par l’arrêt du 6 novembre 2025, revêt une portée théorique et pratique considérable. La nullité absolue anéantit rétroactivement le contrat dans son ensemble et emporte obligation de restitution des prestations réciproques. En revanche, le réputé non écrit, prévu par l’article L. 145-15 du code de commerce, laisse subsister le contrat tout en neutralisant la clause illicite, préservant ainsi l’économie générale du bail pour le surplus. Cette dualité de sanctions, dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse, participe de la gradation des réponses juridictionnelles à l’irrégularité des baux commerciaux.
B. Les effets de la nullité du contrat et le sort des prestations réciproques : l’obligation de restitution en valeur de la jouissance des lieux
L’arrêt du 21 mai 2026 ne se contente pas de consacrer la nullité absolue du bail commercial portant sur le domaine public ; il en tire également les conséquences indemnitaires, dans une motivation qui fera date. La troisième chambre civile énonce, au visa des articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, « que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B, §11).
La cour d’appel de Basse-Terre avait refusé d’accorder au bailleur une indemnité d’occupation au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour de cassation censure ce raisonnement avec une netteté remarquable : « en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B, §13). Ainsi, la circonstance que le bailleur ne soit pas le véritable propriétaire du bien ne fait pas obstacle à son droit d’obtenir une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance qu’il a effectivement procurée au preneur pendant toute la durée de l’occupation. La solution, fondée sur le principe de l’enrichissement sans cause et sur la logique des restitutions consécutives à l’annulation, aboutit à un résultat conforme à l’équité : le preneur, qui a effectivement joui des lieux pendant plus de dix années, ne saurait s’exonérer du paiement de la contrepartie de cette jouissance au seul motif de la nullité du bail.
Par ailleurs, la troisième chambre civile affine constamment le régime probatoire applicable au contentieux locatif. L’arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, apporte une précision déterminante s’agissant de la communication des justificatifs de charges par le bailleur. La Cour de cassation y juge « qu’il incombait à la bailleresse d’adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’elle lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B, §12). La Cour de cassation réaffirme ainsi que le bailleur ne saurait se contenter de tenir les justificatifs à disposition du preneur ; il doit les lui adresser effectivement, conformément à l’article R. 145-36 du code de commerce. Cette solution, qui renforce l’obligation de transparence pesant sur le bailleur, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur confronté à des régularisations de charges dont il conteste le bien-fondé.
En complément de cette construction prétorienne, l’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur « est due pendant toute la durée du bail » et ne peut être écartée par une clause du contrat (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Dès lors, le régime des sanctions de l’irrégularité — qu’il s’agisse de la nullité absolue du contrat ou du réputé non écrit des clauses prohibées — vient utilement compléter le dispositif protecteur du preneur en garantissant que ni la liberté contractuelle ni les circonstances de fait ne puissent faire échec aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre également l’importance des questions procédurales dans le contentieux du bail commercial. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par une partie, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). De même, l’arrêt du 4 juin 2026 rappelle que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis, sous peine de voir sa décision annulée (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Ces exigences procédurales, qui s’imposent avec une vigueur renouvelée, participent de la protection des droits substantiels des parties au bail commercial.
Enfin, l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la désignation d’un expert conventionnel pour la fixation de la valeur locative du bail renouvelé apporte une précision utile sur l’articulation entre les stipulations contractuelles et les règles de procédure civile. La troisième chambre civile y énonce « qu’aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254, §7). Cette solution, qui écarte la qualification de tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil au profit de celle d’expert judiciaire, confirme que le droit commun de la procédure civile trouve pleinement à s’appliquer dans le contentieux des baux commerciaux, y compris lorsque les parties ont conventionnellement organisé les modalités de fixation du prix du bail renouvelé.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre novembre 2025 et juillet 2026, dessine avec une précision croissante les contours du régime des sanctions applicables aux irrégularités qui affectent le bail commercial. La distinction entre la nullité absolue du contrat, consacrée par l’arrêt du 21 mai 2026 pour les baux conclus sur le domaine public, et le réputé non écrit des clauses prohibées, dont la portée est réaffirmée par les arrêts du 6 novembre 2025, constitue désormais une summa divisio du contentieux locatif. Les praticiens du droit immobilier commercial ne sauraient ignorer ni la rigueur de ces sanctions, ni les conséquences indemnitaires et probatoires que la haute juridiction en tire, à l’image de l’obligation de restitution en valeur de la jouissance des lieux et du devoir d’adressage des justificatifs de charges. A cet égard, l’office du juge, renforcé par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique en matière de suspension des clauses résolutoires, trouve dans ces constructions prétoriennes un fondement solide pour assurer l’équilibre du bail commercial, entre la protection impérative du preneur et la sanction légitime des irrégularités qui vicient le contrat ou ses stipulations.
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