La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé : l’office du juge entre plafonnement légal et contournement prétorien de la troisième chambre civile (2023-2026)

I. Le principe du plafonnement et ses exceptions : une construction prétorienne rigoureuse

A. Le mécanisme du plafonnement légal fondé sur l’article L. 145-34 du code de commerce

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, titulaire d’une propriété commerciale, et les prérogatives du bailleur, propriétaire des murs. Au cœur de cet édifice législatif se trouve le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, dont l’article L. 145-34 du code de commerce constitue la clef de voûte. Ce dispositif, instauré par le décret du 30 septembre 1953 et constamment réaménagé par le législateur, limite la variation du loyer lors du renouvellement du bail à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sous réserve que la durée du bail expiré n’excède pas neuf années.

La finalité de ce plafonnement est double : d’une part, garantir au preneur une prévisibilité du coût locatif, élément déterminant de la valorisation de son fonds de commerce, et, d’autre part, éviter que le bailleur ne tire un avantage indu de la dépendance économique du locataire à l’égard du local dans lequel il a développé sa clientèle. En conséquence, le législateur a consacré une règle d’indexation automatique qui ne constitue toutefois pas un principe absolu, dans la mesure où l’article L. 145-34 prévoit plusieurs exceptions au plafonnement, dont la mise en œuvre a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Dès lors, la fixation du loyer du bail renouvelé s’opère en principe par référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, ce qui assure une indexation objective et prévisible, conforme à l’économie générale du statut. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le juge des loyers commerciaux ne peut, lorsqu’il statue sur la fixation du prix du bail renouvelé selon la règle du plafonnement, s’écarter de ce mode de calcul légalement déterminé (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin). Cette solution confirme le caractère impératif du mécanisme de plafonnement et l’impossibilité pour le juge d’y substituer une appréciation en équité.

Par ailleurs, la détermination de la valeur locative constitue la référence ultime lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies. L’article L. 145-33 du code de commerce énumère cinq critères permettant de fixer cette valeur : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments, dont la consistance est précisée par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code, offrent au juge une grille d’analyse complète pour déterminer le juste prix du bail renouvelé lorsque les conditions du plafonnement sont écartées.

B. Les exceptions au plafonnement : modification notable des éléments de la valeur locative et tacite prolongation

Le législateur a prévu plusieurs causes de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qui permettent de fixer le prix à la valeur locative lorsque les circonstances le justifient. L’article L. 145-34 du code de commerce énonce ainsi que le plafonnement n’est pas applicable en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Le cinquième critère, relatif aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, est expressément exclu des motifs de déplafonnement par la lettre même du texte.

À cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce, dépend principalement de « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». Cette définition réglementaire confère au juge un large pouvoir d’appréciation, dont la haute juridiction contrôle l’exercice avec une rigueur croissante.

Par ailleurs, la loi prévoit une autre hypothèse de déplafonnement, qui ne résulte pas d’une modification des éléments de la valeur locative mais d’un écoulement du temps : lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, les règles du plafonnement cessent de s’appliquer. La Cour de cassation a confirmé la portée de cette exception dans un arrêt du 16 octobre 2025, en énonçant, à propos d’un bail commercial consenti à la société Monoprix exploitation, que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin).

En conséquence, la distinction entre les différentes causes de déplafonnement revêt une importance pratique considérable, car elle conditionne le régime de l’étalement des hausses et les règles de prescription applicables aux actions en fixation du prix du bail renouvelé. Le preneur doit ainsi être en mesure d’identifier avec précision le fondement juridique du déplafonnement invoqué par le bailleur, afin d’anticiper les conséquences financières qui en découlent. La rigueur de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur ce point témoigne de la volonté de la haute juridiction de préserver la lisibilité et la prévisibilité du statut des baux commerciaux.

Or, si les causes de déplafonnement sont strictement définies par la loi, leur mise en œuvre contentieuse a donné lieu à une construction prétorienne particulièrement élaborée, qui a récemment connu une évolution significative quant aux modalités d’appréciation de l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur.

II. L’office du juge dans la mise en œuvre du déplafonnement : entre appréciation in abstracto et maîtrise des conséquences

A. L’appréciation in abstracto de l’incidence favorable sur l’activité du preneur

L’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans la clarification de la méthode d’appréciation de l’incidence favorable de la modification notable des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur. Pendant longtemps, une incertitude doctrinale et contentieuse a entouré la question de savoir si le juge devait vérifier que la modification des facteurs locaux de commercialité avait effectivement produit une incidence favorable sur le commerce concrètement exploité dans les lieux loués, ou s’il suffisait de constater qu’elle était de nature à avoir une telle incidence.

Cette incertitude a été définitivement levée par l’arrêt du 18 septembre 2025, dans lequel la troisième chambre civile a énoncé, dans un attendu de principe dont la clarté mérite d’être soulignée, « qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin).

Dès lors, la haute juridiction consacre une appréciation in abstracto du déplafonnement, qui se distingue de l’approche in concreto qui prévalait antérieurement dans une partie de la pratique judiciaire. En d’autres termes, le juge n’a pas à rechercher si le chiffre d’affaires du locataire a effectivement augmenté grâce à l’amélioration des facteurs de commercialité, mais seulement si cette amélioration est de nature, par ses caractéristiques intrinsèques, à favoriser l’activité commerciale exercée dans les locaux. Cette solution facilite la démonstration du déplafonnement par le bailleur, qui n’a pas à rapporter la preuve d’une corrélation économique directe entre l’évolution des facteurs de commercialité et la progression du commerce exploité, preuve qui serait souvent difficile à établir en raison de la multiplicité des facteurs influençant la performance d’un fonds de commerce.

Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que la modification notable des obligations respectives des parties peut justifier un déplafonnement. En l’espèce, la Cour a retenu que l’obligation légale nouvelle imposée au bailleur par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, désormais codifiée à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, de souscrire une assurance de responsabilité civile en sa qualité de copropriétaire non-occupant, constituait un élément de déplafonnement. Elle a énoncé : « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin). Cette solution illustre la volonté prétorienne d’adapter les règles du déplafonnement aux évolutions du cadre normatif applicable aux bailleurs, en permettant une indexation du loyer sur les charges nouvelles imposées par la loi.

À cet égard, il importe de souligner que l’office du juge dans la mise en œuvre du déplafonnement ne se limite pas à une vérification abstraite des conditions légales, mais implique également un contrôle de proportionnalité entre l’ampleur de la modification invoquée et le quantum du déplafonnement sollicité. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle normatif qui, sans aller jusqu’à se substituer à l’appréciation souveraine des juges du fond, garantit que les critères légaux du déplafonnement ne soient pas dénaturés par une application excessive ou insuffisante des textes.

Or, si l’appréciation in abstracto de l’incidence favorable facilite la reconnaissance du déplafonnement, les conséquences financières qui en découlent pour le preneur appellent des mécanismes correcteurs, dont la portée a été précisément circonscrite par la jurisprudence récente.

B. L’étalement des hausses et la prescription : les limites procédurales du déplafonnement

Lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies, le législateur a prévu un mécanisme d’étalement destiné à atténuer le choc financier que pourrait représenter pour le preneur une augmentation brutale du loyer. L’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce dispose ainsi que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Cependant, ce mécanisme protecteur ne s’applique pas à toutes les hypothèses de déplafonnement. La troisième chambre civile a en effet jugé, dans l’arrêt précité du 16 octobre 2025, que l’étalement des hausses ne bénéficie pas au preneur lorsque le déplafonnement résulte de la seule durée du bail expiré, lorsque celle-ci excède douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La Cour a validé le raisonnement de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait énoncé que le dispositif d’étalement ne s’applique pas « aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, s’inscrit dans la logique d’un mécanisme de déplafonnement fondé sur l’écoulement du temps et non sur une modification des conditions économiques de la location.

En conséquence, la distinction entre les différents fondements du déplafonnement revêt une importance pratique déterminante, car elle conditionne directement l’application du dispositif d’étalement et, partant, l’ampleur de l’augmentation de loyer que le preneur devra supporter dès la première année du bail renouvelé. La rigueur de cette solution invite les praticiens à une vigilance accrue dans le suivi de la durée des baux commerciaux et dans la négociation des conditions de renouvellement.

Par ailleurs, la prescription des actions en fixation du prix du bail renouvelé constitue une autre limite procédurale au déplafonnement, dont la troisième chambre civile a récemment rappelé la rigueur. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que la notification du mémoire préalable prévu par l’article R. 145-23 du code de commerce « n’est une cause interruptive de la prescription qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 », et que ce mécanisme ne produit un effet interruptif que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail est portée devant le juge des loyers commerciaux, et non devant le tribunal judiciaire statuant en matière contentieuse ordinaire (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin).

Cette solution procédurale, dont la technicité ne doit pas masquer la portée pratique, signifie qu’un bailleur qui notifie un mémoire préalable sans saisir ultérieurement le juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du bail renouvelé s’expose à voir son action déclarée prescrite. La Cour de cassation a expressément écarté la qualification de demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil pour le mémoire préalable, confirmant que seules les causes de droit commun d’interruption de la prescription énumérées limitativement aux articles 2240, 2241 et 2244 du code civil peuvent produire un tel effet, sous réserve des dispositions spéciales de l’article 33 du décret du 30 septembre 1953.

Dès lors, l’office du juge des loyers commerciaux se trouve encadré par un ensemble de règles procédurales qui, loin d’être de simples formalités techniques, conditionnent la recevabilité même de l’action en fixation du prix. La rigueur de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur ce point, loin de constituer un excès de formalisme, garantit la sécurité juridique des parties en les contraignant à une diligence procédurale qui préserve leurs droits respectifs.

À cet égard, la réforme opérée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 61 à 63 modifient plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, vient renforcer l’office du juge dans le contentieux du bail commercial en étendant le domaine des clauses réputées non écrites et en encadrant plus strictement le mécanisme de la clause résolutoire. Si ces dispositions nouvelles ne modifient pas directement les règles de fixation du loyer du bail renouvelé, elles participent d’un mouvement législatif plus large de rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleur et preneur, dont la fixation judiciaire du loyer constitue l’un des volets essentiels.

Or, la convergence entre l’évolution prétorienne et l’intervention législative récente dessine les contours d’un office du juge renforcé dans le contentieux des baux commerciaux, où l’appréciation in abstracto des conditions du déplafonnement, combinée à la rigueur des règles procédurales de prescription et d’étalement, constitue un instrument de régulation du marché locatif commercial. La troisième chambre civile, par la précision et la cohérence de ses décisions, affirme ainsi son rôle de garante de l’équilibre du statut des baux commerciaux, entre protection du fonds de commerce et préservation des droits du bailleur.

Conclusion

La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé s’inscrit dans un cadre légal qui, bien que défini par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce depuis plusieurs décennies, continue de faire l’objet de précisions jurisprudentielles essentielles. L’appréciation in abstracto de l’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité, consacrée par l’arrêt du 18 septembre 2025, la distinction rigoureuse entre les différents fondements du déplafonnement pour l’application de l’étalement des hausses, affirmée par l’arrêt du 16 octobre 2025, et l’encadrement procédural des causes d’interruption de la prescription, rappelé par l’arrêt du 25 janvier 2023, constituent autant de jalons d’une construction prétorienne cohérente qui éclaire l’office du juge des loyers commerciaux. Ces décisions, dont la portée dépasse le seul cercle des spécialistes du droit immobilier, intéressent l’ensemble des praticiens du droit des affaires confrontés à la négociation ou au contentieux du renouvellement des baux commerciaux.