L’office du juge dans le contentieux du bail commercial : la troisième chambre civile renforce le contrôle juridictionnel à travers l’obligation continue de délivrance et la prescription des actions (2025-2026)

I. L’office du juge confronté à l’obligation continue de délivrance du bailleur commercial

A. La consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil constitue l’une des pierres angulaires du contrat de bail commercial, dont le champ d’application est par ailleurs défini à l’article L.145-1 du code de commerce pour les immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre le 10 juillet 2025 et le 5 mars 2026, entrepris de conférer à cette obligation une dimension temporelle renouvelée, en affirmant avec une netteté inédite son caractère continu tout au long de l’exécution du contrat de bail. Cette construction prétorienne, qui puise ses racines dans la nature même du louage de choses telle que définie par l’article 1709 du code civil, selon lequel ce contrat oblige l’une des parties à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix, trouve son expression la plus aboutie dans l’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin), aux termes duquel la Cour, statuant en formation de section, énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail », ce dont elle déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».

L’affaire ayant donné lieu à cet arrêt concernait un bail commercial portant sur un local à usage de boulangerie-pâtisserie, dont l’avenant de 2003 et le renouvellement de 2017 décrivaient une cour située à l’arrière de l’immeuble incluse dans l’assiette du bail. Les locataires, qui s’étaient vu refuser la jouissance effective de cette cour, avaient assigné la bailleresse en délivrance le 20 juin 2019, soit plus de seize années après la signature de l’avenant. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 29 mai 2024, avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites au motif que le délai de prescription quinquennale avait commencé à courir dès le 23 janvier 2003, date à laquelle les preneurs avaient eu connaissance de la configuration de la cour et du droit qu’ils détenaient sur elle. La Cour de cassation censure ce raisonnement en jugeant que, « alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». En conséquence, la Haute juridiction impose aux juges du fond de ne pas confondre le point de départ du délai de prescription avec la date de connaissance du manquement lorsque celui-ci se prolonge de manière continue, ce qui constitue une précision déterminante pour l’office du juge saisi d’une fin de non-recevoir.

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de la décision rendue le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin), qui avait déjà posé les jalons essentiels de cette doctrine en jugeant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». Dans cette espèce, un bail commercial avait été consenti le 28 février 2012 pour des locaux à usage d’activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques. La locataire, qui se plaignait de la vétusté des lieux, avait assigné la bailleresse le 12 juin 2020 en exécution de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie. La cour d’appel de Riom, par arrêt du 20 septembre 2023, avait déclaré ces demandes irrecevables comme prescrites, retenant que les preneurs connaissaient parfaitement l’état de vétusté initiale des locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années avant la signature du bail et que ce délai de cinq ans était expiré. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Or, cette exigence de vérification de la persistance du manquement constitue précisément le cœur de l’office du juge, qui ne saurait se borner à un calcul arithmétique du délai de prescription sans interroger la nature continue de l’obligation dont l’exécution est demandée.

La même logique irrigue l’arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin), dans lequel la troisième chambre civile étend la portée de cette construction à l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. En l’espèce, une société locataire exploitant un fonds de négoce de bois d’œuvre et de scierie soutenait que la bailleresse avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, tout en empêchant l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar, dans son arrêt du 17 mai 2023, avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite en retenant que le délai de prescription courait « à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté à accéder au hangar loué ». La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en rappelant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail », et en relevant que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait ». Par ailleurs, cette solution a conduit la Cour à étendre la cassation aux chefs de dispositif relatifs à l’action en responsabilité et à la condamnation indemnitaire, qui se rattachaient au même motif par un lien d’indivisibilité et de dépendance nécessaire.

B. Les conséquences procédurales sur la recevabilité de l’action du preneur et la charge de la preuve

La qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue emporte des conséquences procédurales considérables sur l’office du juge saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’article 2224 du code civil, qui fixe le point de départ du délai de prescription quinquennale au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Cour de cassation déduit de la combinaison de ce texte avec les articles 1709 et 1719 du code civil que, le contrat de bail à exécution successive créant un rapport permanent d’obligation, la demande du preneur tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie, ce qui neutralise de facto toute prescription fondée sur la seule ancienneté de la connaissance du manquement lorsque celui-ci n’a pas cessé.

Cette construction jurisprudentielle produit un effet induit sur la répartition de la charge probatoire entre les parties au litige. Le preneur qui se prévaut de la persistance du manquement du bailleur n’est pas tenu de démontrer que le dommage s’est manifesté pour la première fois dans les cinq années précédant l’assignation, dès lors que le fait générateur du manquement se renouvelle de manière continue tout au long de l’exécution du contrat. Il appartient en revanche au bailleur, qui soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription, de rapporter la preuve que le manquement a cessé depuis plus de cinq ans, ce qui renverse implicitement l’économie probatoire classique du régime de la prescription extinctive. Dès lors, l’office du juge consiste à vérifier, au vu des éléments de fait qui lui sont soumis et sans pouvoir se retrancher derrière une application mécanique du délai quinquennal calculé à compter de la conclusion du contrat ou de l’entrée en jouissance du preneur dans les lieux, si le manquement allégué a effectivement perduré jusqu’à la date de la demande en justice.

À cet égard, il importe de souligner que ces solutions s’accordent avec la logique générale du droit des baux commerciaux, dont l’architecture est tout entière fondée sur la protection de la propriété commerciale du preneur, notion cardinale qui irrigue l’ensemble du statut institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Le caractère continu de l’obligation de délivrance garantit au locataire commerçant que son bailleur ne pourra se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations essentielles, ce qui constitue un corollaire indispensable de la stabilité que le législateur a entendu conférer au preneur à bail commercial, en particulier à travers les articles L.145-9 et L.145-33 du code de commerce, relatifs au congé et au renouvellement du bail d’une part, et à la fixation du loyer selon la valeur locative d’autre part. La jurisprudence de la troisième chambre civile contribue ainsi à préserver l’effectivité du statut protecteur en empêchant que des considérations procédurales ne vident de sa substance le droit substantiel du preneur au maintien dans les lieux et à la jouissance paisible des locaux loués.

En outre, l’article 1719 du code civil impose également au bailleur d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Par cette précision, la Haute juridiction rappelle que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des lieux lors de l’entrée en jouissance, mais englobe pendant toute la durée du bail l’obligation de maintenir le local dans un état conforme à sa destination contractuelle, ce qui inclut les réparations rendues nécessaires par la vétusté ou les vices affectant la structure de l’immeuble, sous réserve d’une stipulation contraire expresse et non équivoque.

II. L’office du juge dans l’application des règles de prescription et de procédure propres au statut des baux commerciaux

A. Le contrôle juridictionnel de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire

L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin) constitue une décision cardinale s’agissant de l’articulation entre l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et le jeu de la clause résolutoire régie par l’article L.145-41 du code de commerce, tel que modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Dans cette espèce, la société civile immobilière Les Chatons avait, par acte du 25 mai 2016, donné à bail commercial à la société SCGR des locaux à usage mixte commercial et d’habitation, avant de lui signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers le 17 octobre 2019. La locataire, qui invoquait une exception d’inexécution fondée sur les manquements graves de la bailleresse à son obligation de délivrance en raison de nombreux désordres dans les lieux loués les rendant impropres à leur destination, avait quitté les locaux le 20 février 2020 après la signification d’un commandement de quitter les lieux consécutif à une ordonnance de référé du 17 janvier 2020 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait néanmoins rejeté la demande reconventionnelle de la locataire en paiement de dommages-intérêts, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 novembre 2019 et condamné la locataire au paiement des entiers loyers échus à cette date, aux motifs que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, et que l’exception d’inexécution, devenant inefficace une fois la clause résolutoire acquise, ne pouvait être utilement invoquée. La Cour de cassation censure cette décision en énonçant un attendu de principe que la doctrine retiendra comme l’un des apports majeurs de l’année judiciaire 2026 : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».

Cette solution, qui se réfère expressément à la jurisprudence antérieure de la Cour selon laquelle « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin), consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire, lequel impose au preneur de saisir le juge dans le mois du commandement pour obtenir des délais de paiement suspensifs. Or, cette autonomie constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur qui, confronté à une inexécution grave du bailleur rendant les locaux impropres à leur destination, se trouve dans l’impossibilité d’exploiter normalement son fonds de commerce et ne saurait être contraint de continuer à payer des loyers pour des locaux qu’il ne peut plus utiliser conformément à l’usage contractuellement prévu.

En conséquence, le juge du fond ne peut plus se borner à constater l’écoulement du délai d’un mois à compter du commandement de payer pour en déduire l’acquisition automatique de la clause résolutoire, sans avoir préalablement vérifié, au besoin d’office, si le défaut de paiement des loyers ne procédait pas précisément d’une exception d’inexécution légitimement opposée par le preneur en raison de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. Cette exigence, qui impose au juge un examen circonstancié des faits de l’espèce et non une simple vérification formelle des conditions procédurales du jeu de la clause résolutoire, rejoint la logique qui sous-tend la construction prétorienne de l’obligation continue de délivrance précédemment exposée. Dans les deux cas, la Cour de cassation entend empêcher que le formalisme procédural ou l’écoulement du temps ne privent le preneur de la protection substantielle que le statut des baux commerciaux a vocation à lui assurer, ce qui témoigne de la cohérence d’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile en la matière.

B. L’application rigoureuse de la prescription biennale et le respect des obligations procédurales des parties

Si la troisième chambre civile a renforcé la protection du preneur face à la prescription de droit commun de l’action en exécution de l’obligation de délivrance, elle a en revanche fait preuve d’une rigueur non moins remarquable dans l’application de la prescription biennale spéciale édictée par l’article L.145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette disposition, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale, constitue l’une des singularités procédurales du statut des baux commerciaux et s’applique notamment à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, à l’action en contestation du congé ou encore à l’action en nullité de la vente intervenue en violation du droit de préférence du locataire commerçant. L’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin) illustre avec une particulière netteté cette sévérité, en censurant l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 novembre 2023 qui avait écarté la prescription biennale au motif que « l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi ».

Dans cette affaire, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018 avait été délivré à un locataire exploitant un fonds de commerce, et la bailleresse, par courrier du 4 novembre 2019, avait sollicité des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité en précisant son intention de recourir à une expertise judiciaire en l’absence de transmission des documents demandés. Près de trois années plus tard, le 19 novembre 2021, la bailleresse avait assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La Cour de cassation, au visa des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile et L.145-9 et L.145-28 du code de commerce, rappelle avec force que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». La Cour ajoute que le locataire est « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction », ce qui emporte des conséquences considérables sur le droit au maintien dans les lieux du preneur évincé qui n’aurait pas fait diligence pour saisir le tribunal dans le délai de deux ans.

Par ailleurs, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un arrêt non moins significatif (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin) par lequel elle précise avec une grande rigueur les conditions dans lesquelles la prescription biennale peut être suspendue ou interrompue au bénéfice du locataire. En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avait été délivré le 27 juin 2017 à effet au 31 décembre 2017, et la bailleresse avait elle-même assigné la locataire en référé le 6 octobre 2017 afin que soit ordonnée une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, expertise qui avait été ordonnée par ordonnance du 7 décembre 2017 et dont le rapport n’avait été déposé que le 10 juillet 2020. La locataire, qui avait formé son action en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020, se prévalait de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction en cours. La Cour de cassation rejette cet argument et juge que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette solution, qui impose au preneur une vigilance procédurale active pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond, contraste avec la souplesse dont bénéficie le locataire dans le cadre de l’obligation continue de délivrance.

À cet égard, la Cour de cassation distingue ainsi nettement entre le régime de la prescription de droit commun, inadapté à l’obligation continue de délivrance en raison de la nature même du contrat de bail à exécution successive qui crée un rapport permanent d’obligation, et le régime de la prescription biennale spéciale, dont elle assure une application intangible au nom de la sécurité juridique et de la célérité qui doivent présider au règlement des litiges relatifs au statut des baux commerciaux. Cette dualité de régime est en outre renforcée par les exigences procédurales que la Cour de cassation impose aux parties elles-mêmes, comme en témoigne l’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120), qui rappelle que le juge doit viser les dernières conclusions déposées par les parties avec l’indication de leur date et exposer succinctement leurs prétentions et moyens, sous peine de censure pour violation des articles 455 alinéa 1er et 954 alinéa 2 du code de procédure civile. Dans cette espèce, la cour d’appel de Poitiers avait visé des conclusions du 4 octobre 2023 sans prendre en considération les conclusions déposées le 25 avril 2024, ce dont la Cour de cassation déduit qu’elle n’a pas satisfait aux exigences des textes susvisés. La Cour ajoute, sur le pourvoi incident, que la cour d’appel avait dénaturé les conclusions du 5 mai 2021 en retenant que la locataire y contestait le refus de renouvellement du bail, alors que celle-ci se bornait à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux.

Dès lors, l’office du juge dans le contentieux du bail commercial oscille entre deux exigences apparemment contradictoires : d’un côté, il doit se livrer à un examen concret de la persistance du manquement pour écarter la prescription de droit commun lorsque l’obligation en cause présente un caractère continu, ce qui le conduit à neutraliser le jeu normal de la prescription extinctive au bénéfice du preneur ; de l’autre, il doit appliquer avec une rigueur intangible la prescription biennale spéciale du statut des baux commerciaux, sans pouvoir en suspendre le cours pour des considérations d’équité ou de mauvaise foi du bailleur, tout en veillant scrupuleusement au respect des règles de procédure qui gouvernent la présentation des prétentions et moyens des parties. Cette dualité, loin de traduire une incohérence de la jurisprudence, reflète la structure même du statut des baux commerciaux, lequel distingue entre les obligations de droit commun du bailleur, dont le caractère continu justifie un aménagement du régime de la prescription au bénéfice du preneur, et les actions propres au statut, soumises à la prescription abrégée de deux ans dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse afin de préserver la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs.

Conclusion

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par les arrêts rendus entre le 10 juillet 2025 et le 4 juin 2026, significativement redessiné l’office du juge dans le contentieux du bail commercial. D’une part, la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, expressément réaffirmée dans les arrêts des 10 juillet 2025, 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 publiés au Bulletin, impose au juge de vérifier la persistance du manquement au jour de la demande en justice, faisant ainsi échec à une application mécanique de la prescription quinquennale de droit commun qui priverait le preneur de toute protection effective et le contraindrait à subir indéfiniment l’inexécution de son cocontractant. D’autre part, la Cour maintient avec une constance remarquable l’application de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce aux actions relevant du statut des baux commerciaux, refusant d’en suspendre le cours pour des considérations d’équité ou de mauvaise foi du bailleur, tout en imposant au preneur une vigilance procédurale active pour bénéficier des causes légales d’interruption ou de suspension de la prescription, comme l’illustrent avec éclat les arrêts du 12 février 2026. Cette double exigence, qui commande au juge de se livrer à un examen circonstancié des faits tout en appliquant sans défaillance les règles de prescription spéciale et les règles de procédure civile, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de renforcer la sécurité juridique sans sacrifier la protection substantielle que le statut des baux commerciaux a vocation à garantir au preneur, dans un équilibre qui constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.