I. La prescription biennale comme mécanisme autonome de déchéance procédurale
A. Le point de départ de la prescription : le congé comme acte déclencheur unique
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un régime de prescription abrégée qui constitue l’une des singularités procédurales les plus redoutables du droit immobilier commercial. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription biennale, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, s’applique avec une rigueur particulière à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dont le régime a été récemment précisé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2026 promis à la plus large diffusion.
Le point de départ de ce délai de deux ans est fixé par l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel impose au congé délivré par le bailleur de « préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette formalité substantielle, prescrite à peine de nullité, fait du congé l’acte juridique qui, à lui seul, déclenche le cours de la prescription, indépendamment de toute autre circonstance de fait ou de droit. Le législateur a ainsi entendu concentrer dans le congé l’ensemble des mentions informatives nécessaires à la protection du preneur, en imposant au bailleur de rappeler expressément le délai de forclusion dans l’acte même qui confère au locataire la qualité de titulaire d’un droit à indemnité. L’article L. 145-9 précise en outre que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, mentionner le délai de six mois à l’avance ainsi que le trimestre civil pour lequel il est donné, formalités qui s’ajoutent aux exigences de fond relatives à l’indication des motifs du congé.
La Cour de cassation a rappelé ce principe avec une netteté remarquable dans son arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), en énonçant que la prescription biennale « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette précision est d’une importance pratique considérable, car elle signifie que l’offre d’indemnité formulée par le bailleur dans le congé ne constitue nullement une reconnaissance interruptive de prescription au sens des articles 2240 et suivants du code civil. Le preneur ne saurait donc se prévaloir de la reconnaissance par le bailleur du principe de son droit à indemnité pour retarder l’introduction de son action en fixation du quantum. En d’autres termes, le congé avec offre d’indemnité d’éviction, loin de constituer un acte favorable au preneur qui pourrait justifier une certaine passivité de sa part, marque au contraire le point de départ irréversible d’un compte à rebours de deux années à l’issue duquel tout droit sera éteint.
Par ailleurs, la détermination du point de départ de la prescription obéit à des règles dont la rigueur a été illustrée par un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), aux termes duquel la durée du bail expiré, en cas de tacite prolongation, se calcule jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail. Cette décision rappelle que la computation des délais, qu’il s’agisse de la durée du bail pour l’application des règles de plafonnement ou de la prescription biennale, requiert une précision mathématique qui ne souffre aucune approximation. Dès lors, la date d’effet du congé constitue le point de cristallisation exclusif du délai de prescription, sans que le preneur puisse utilement invoquer des pourparlers postérieurs ou des échanges amiables avec le bailleur pour en différer le terme. La jurisprudence a d’ailleurs constamment refusé de considérer que des discussions entre les parties, fussent-elles engagées par le bailleur lui-même en vue de déterminer le montant de l’indemnité, puissent avoir pour effet de suspendre ou d’interrompre le cours de la prescription, sauf à caractériser les éléments constitutifs d’une reconnaissance de dette au sens de l’article 2240 du code civil.
B. L’absence de causes d’interruption fondées sur le comportement du bailleur
L’arrêt précité du 12 février 2026 apporte une contribution doctrinale majeure en écartant explicitement la possibilité d’interrompre ou de suspendre le cours de la prescription biennale en raison de la mauvaise foi du bailleur. La troisième chambre civile a, en effet, censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu que l’attitude de la bailleresse, consistant à « se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire », était « empreinte de mauvaise foi ». L’attendu de principe énonce sans ambiguïté que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ».
Cette position de la Cour de cassation s’inscrit dans une conception objective de la prescription qui privilégie la sécurité juridique et la prévisibilité des relations contractuelles. En refusant de faire dépendre le cours de la prescription de considérations subjectives tirées du comportement des parties, la Haute juridiction consolide un régime procédural dont la finalité est de contraindre le preneur à agir avec diligence. Un arrêt rendu par la même chambre le même jour, sous le pourvoi n° 24-10.579, a confirmé cette solution dans un litige présentant des circonstances de fait analogues, témoignant de la volonté de la Cour de cassation d’ancrer fermement ce principe dans le paysage jurisprudentiel. En conséquence, le locataire qui entend obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel dispose que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », ne peut pas compter sur une quelconque mansuétude jurisprudentielle fondée sur l’attitude dilatoire de son cocontractant.
Or, cette rigueur procédurale trouve sa justification dans la nature même du statut des baux commerciaux, qui a été conçu comme un régime d’ordre public protecteur du preneur, certes, mais équilibré par des mécanismes temporels stricts destinés à éviter la pérennisation indéfinie des situations contentieuses. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 (n° 2026-403) a d’ailleurs renforcé cette logique en introduisant, au sein de l’article L. 145-41 du code de commerce, des conditions nouvelles à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, désormais subordonnées à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». L’ensemble de ces dispositions manifeste une volonté législative constante d’encadrer strictement l’exercice des droits procéduraux dans le temps et de faire prévaloir la sécurité juridique sur l’équité individuelle lorsque les délais imposés n’ont pas été respectés.
L’analyse de l’arrêt du 12 février 2026 révèle par ailleurs une articulation subtile entre les règles de prescription et celles de la procédure de référé. En l’espèce, la commune bailleresse avait, le 28 juin 2018, délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Puis, le 4 novembre 2019, elle avait demandé communication de justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Ce n’est que le 19 novembre 2021 qu’elle avait assigné le locataire, en constatation de la prescription et en expulsion. La cour d’appel avait cru pouvoir écarter la prescription en retenant la mauvaise foi du bailleur et en considérant que le preneur n’avait aucune raison d’agir en justice puisqu’il ne contestait pas le congé et attendait de connaître le montant de l’indemnité. La censure de la Cour de cassation rétablit le principe selon lequel les initiatives procédurales du bailleur postérieures au congé, telles que des demandes de justificatifs, ne sauraient exonérer le preneur de son obligation d’introduire l’action dans le délai légal.
II. Les effets de la prescription biennale sur les droits substantiels du preneur
A. La perte du droit à indemnité d’éviction et ses conséquences patrimoniales
L’expiration du délai de prescription biennale sans que le preneur ait saisi le tribunal emporte une conséquence radicale : la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Cette déchéance est absolue et ne peut être couverte par aucun acte postérieur, fût-il émané du bailleur lui-même. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui fonde le droit à indemnité sur le principe de réparation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement, devient alors inapplicable, privant le locataire de la protection financière qui constitue le cœur du statut des baux commerciaux.
L’indemnité d’éviction, telle que définie par le texte, « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Cette indemnité représente souvent l’actif principal du commerçant locataire, dont la perte, par l’effet de la prescription, équivaut à une véritable expropriation sans contrepartie. La valeur marchande du fonds de commerce, évaluée selon les usages de la profession concernée, peut atteindre des montants considérables, particulièrement dans les secteurs du commerce de détail, de la restauration ou des activités de service où la clientèle attachée au lieu d’exploitation constitue l’élément prépondérant de la valorisation. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile impose au preneur une vigilance procédurale dont l’intensité est à la mesure des enjeux financiers en cause.
Par ailleurs, le régime des exceptions au droit à indemnité, prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce, permet au bailleur de refuser le renouvellement « sans être tenu au paiement d’aucune indemnité » lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise que s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Dès lors, le preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement doit non seulement agir dans le délai de deux ans, mais également évaluer avec précision le motif invoqué par le bailleur, afin de déterminer si son action doit viser la contestation du motif, la fixation du quantum de l’indemnité, ou les deux à la fois. La combinaison de ces exigences substantielles et procédurales rend la situation du preneur particulièrement délicate, justifiant une assistance juridique spécialisée dès la réception du congé.
En conséquence, le preneur qui laisse expirer le délai de prescription sans avoir introduit l’action appropriée se trouve dans une situation juridique irrémédiablement compromise : il ne peut plus prétendre ni au renouvellement de son bail, ni au versement d’une quelconque indemnité compensatrice. La perte est définitive et l’action, si elle devait être introduite tardivement, se heurterait à une fin de non-recevoir que le juge serait tenu de relever d’office en application des dispositions combinées des articles 2247 du code civil et 122 du code de procédure civile. La prescription biennale présente ainsi la double nature d’une prescription extinctive de l’obligation et d’une forclusion de l’action, ce qui lui confère une portée particulièrement sévère pour le preneur négligent.
Il y a lieu de souligner que la prescription biennale n’est pas le seul délai qui gouverne l’action du preneur en matière indemnitaire. L’article L. 145-9 impose au preneur de saisir le tribunal dans ce délai de deux ans, mais l’action en fixation de l’indemnité d’éviction elle-même doit être exercée devant la juridiction compétente, qui est le tribunal judiciaire, le juge des loyers commerciaux étant incompétent pour connaître de cette demande, comme l’a rappelé l’arrêt du 9 juillet 2026. Par ailleurs, le preneur qui obtient gain de cause sur le principe de l’indemnité devra encore engager une procédure distincte en fixation du quantum, laquelle pourra nécessiter une expertise judiciaire ordonnée sur le fondement de l’article L. 145-56 du code de commerce. La multiplicité des actions et des délais qui les gouvernent requiert du preneur une stratégie procédurale cohérente et anticipée, que seule une analyse précoce de sa situation juridique par un praticien du droit des baux commerciaux permet d’élaborer.
B. La perte corrélative du droit au maintien dans les lieux
L’article L. 145-28 du code de commerce constitue le second pilier protecteur du preneur évincé en disposant qu' »aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Ce droit au maintien dans les lieux, qui s’analyse comme une garantie d’exécution de l’obligation indemnitaire du bailleur, est toutefois étroitement subordonné à la qualité de « locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ». Cette subordination, d’apparence formelle, emporte des conséquences substantielles considérables lorsque la prescription est acquise.
L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578) tire toutes les conséquences de cette subordination en énonçant que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». La Cour de cassation affirme ainsi que la perte du droit à indemnité, par l’effet de la prescription, prive rétroactivement le preneur de la protection de l’article L. 145-28, le transformant en occupant sans droit ni titre susceptible d’être expulsé sans délai. Cette solution, d’une logique juridique implacable, illustre la cohérence du dispositif protecteur : le maintien dans les lieux n’est que l’accessoire du droit à indemnité, et la disparition du principal entraîne mécaniquement celle de l’accessoire.
Par ailleurs, le bailleur qui constate l’expiration du délai de prescription peut agir sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, lequel permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de « prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’occupation sans droit ni titre constituant, par définition, un trouble manifestement illicite, le bailleur dispose d’une voie procédurale rapide pour obtenir l’expulsion du preneur dont l’action est prescrite. Cette articulation entre le droit du fond et la procédure de référé confère au mécanisme de la prescription biennale une efficacité remarquable au service de la libération des locaux, le juge des référés ne pouvant, en présence d’une prescription acquise, opposer l’existence d’une contestation sérieuse pour refuser de statuer sur la demande d’expulsion. La qualification de trouble manifestement illicite, qui découle automatiquement de l’occupation sans droit ni titre, prive le juge de son pouvoir modérateur et l’oblige à ordonner l’expulsion, sans qu’il puisse accorder des délais au preneur sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels ne sont pas applicables à l’occupant sans droit ni titre.
Or, la récente réforme issue de la loi du 26 mai 2026, si elle a profondément modifié certaines dispositions du statut des baux commerciaux, n’a pas altéré ce mécanisme fondamental de prescription. L’article L. 145-60 demeure inchangé, ce qui témoigne de la volonté du législateur de préserver ce dispositif de sécurité juridique dans l’équilibre général du statut. Dès lors, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent continuer à accorder à la computation des délais une attention rigoureuse, dont dépend la survie même des droits de leurs clients. La coexistence du régime protecteur issu du statut des baux commerciaux et des règles procédurales de prescription commande une approche globale du contentieux, dans laquelle chaque acte de procédure doit être anticipé en considération de son incidence sur le cours de la prescription.
La détermination de la valeur locative, qui constitue l’un des enjeux majeurs du renouvellement, obéit aux critères énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce : « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, régi par l’article L. 145-34, suppose une modification notable de ces éléments, dont la preuve incombe à la partie qui l’invoque. A cet égard, la Cour de cassation a jugé le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin) que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle ». Cette précision, qui exclut l’exigence d’une preuve de l’incidence effective sur le chiffre d’affaires du preneur, facilite la démonstration du déplafonnement par le bailleur et renforce l’importance d’une évaluation rigoureuse des facteurs locaux de commercialité lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. Elle participe d’un mouvement jurisprudentiel plus large visant à objectiver les conditions du déplafonnement, en cohérence avec la finalité protectrice du statut des baux commerciaux qui est d’assurer la stabilité du fonds tout en permettant une adaptation maîtrisée du loyer aux réalités économiques.
Conclusion
La prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction constitue l’un des mécanismes procéduraux les plus redoutables du statut des baux commerciaux. L’arrêt du 12 février 2026 de la troisième chambre civile en a précisé les contours avec une rigueur qui ne laisse aucune place à l’équité lorsque la diligence procédurale a fait défaut. La mauvaise foi du bailleur ne saurait interrompre le cours de la prescription, et le preneur qui n’a pas agi dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé perd, tout à la fois, son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux. Cette double sanction, patrimoniale et possessoire, illustre la cohérence du dispositif protecteur érigé par les articles L. 145-9, L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, dont l’efficacité repose précisément sur la rigueur avec laquelle les délais sont appliqués. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en préservant ce dispositif, confirme que la célérité procédurale demeure une condition essentielle de la protection effective des droits du preneur à bail commercial.
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