I. Le congé pour motif légitime et sérieux, instrument d’une résiliation unilatérale étroitement encadrée
A. Les conditions de forme et de fond gouvernant la validité du congé délivré par le bailleur
Le contrat de bail d’habitation, régi par les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, confère au bailleur la faculté de mettre un terme unilatéral au contrat par la délivrance d’un congé à l’échéance du bail. Cette prérogative, qui déroge au principe de la force obligatoire des conventions, est subordonnée au respect de conditions de forme et de fond dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur, et à l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Ce mécanisme, par sa sévérité, place le locataire dans une situation de vulnérabilité particulière, ce qui justifie un contrôle renforcé des juridictions du fond et de la Cour de cassation sur la régularité formelle et la légitimité substantielle du congé.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, à de multiples reprises, les exigences formelles qui pèsent sur le congé. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué et, en cas de reprise pour habiter, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien de parenté entre le bailleur et ce dernier. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 12 octobre 2023 (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580, publié au Bulletin), que « le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », cette formule consacrant une obligation de motivation substantielle qui ne se réduit pas à la seule mention formelle du motif dans l’acte de congé. Par ailleurs, s’agissant du congé pour vente, la jurisprudence exige que le congé comporte une offre de vente au profit du locataire, aux conditions de prix et de consistance du bien qui doivent être suffisamment précises pour permettre au locataire d’exercer utilement son droit de préemption. L’arrêt du 25 janvier 2024 (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-16.662) rappelle ainsi que les imprécisions affectant le congé pour vente quant à la consistance exacte du bien sont de nature à vicier le congé dans son entier.
La charge de la preuve du caractère réel et sérieux du motif invoqué incombe au bailleur, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 9 mars 2023 (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-12.489), en jugeant qu’« il n’appartient pas au locataire de démontrer que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ». Cette répartition probatoire, favorable au locataire, traduit la volonté prétorienne de ne pas faire peser sur la partie faible au contrat la démonstration d’un fait négatif, tout en imposant au bailleur de justifier positivement de la légitimité de sa décision. Dès lors, le juge saisi d’une contestation du congé doit vérifier, au vu des pièces produites par le bailleur, la réalité et le sérieux du motif énoncé, sans pouvoir se contenter de la seule affirmation de ce dernier dans l’acte de congé.
B. La typologie des motifs légitimes et sérieux à l’épreuve de l’office du juge
La notion de motif légitime et sérieux, introduite par la loi du 6 juillet 1989, constitue une notion-cadre dont le contenu a été progressivement précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles figure au premier rang des motifs susceptibles de justifier un congé. L’article 1728 du code civil (article 1728 du Code civil) impose au preneur deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination, et payer le prix du bail aux termes convenus. Le manquement à l’obligation de paiement des loyers constitue, en pratique, le motif le plus fréquemment invoqué par les bailleurs. La troisième chambre civile exerce toutefois un contrôle étroit sur l’appréciation de la gravité du manquement, en vérifiant que l’inexécution reprochée au locataire présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation unilatérale du bail par la voie du congé.
Par ailleurs, la jurisprudence admet que des troubles de voisinage imputables au locataire, des dégradations significatives du logement loué ou une sous-location non autorisée puissent constituer des motifs légitimes et sérieux de nature à fonder un congé. En conséquence, le juge du fond dispose, dans l’appréciation de la légitimité et du sérieux du motif invoqué, d’un pouvoir souverain dont la Cour de cassation ne censure l’exercice qu’en cas de dénaturation des éléments de preuve ou de violation des règles de droit gouvernant la charge probatoire. La troisième chambre civile a également précisé que le motif invoqué par le bailleur doit exister à la date de délivrance du congé, le bailleur ne pouvant se prévaloir de circonstances postérieures pour régulariser a posteriori un congé qui serait dépourvu de fondement à la date de sa notification.
A cet égard, le contentieux récent de la troisième chambre civile révèle une attention particulière portée au formalisme probatoire entourant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, préalable obligatoire à la mise en oeuvre de cette sanction conventionnelle. L’arrêt du 24 octobre 2024 (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-12.847) a ainsi censuré une cour d’appel qui avait retenu l’acquisition de la clause résolutoire, alors que le commandement de payer ne reproduisait pas la clause résolutoire du bail. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante, rappelle que le formalisme protecteur qui entoure les actes interruptifs de la relation contractuelle constitue une garantie essentielle pour le locataire, dont le respect conditionne la validité de la procédure d’expulsion.
II. L’obligation de délivrance d’un logement décent, limite impérative à la liberté de résiliation du bailleur
A. La consécration prétorienne de l’interdiction du congé-sanction pour indécence imputable au bailleur
L’obligation de délivrance d’un logement décent, énoncée à l’article 1719 du code civil (article 1719 du Code civil), constitue l’une des obligations essentielles du bailleur, au même titre que l’obligation d’entretien et l’obligation de jouissance paisible. Ce texte dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Il ajoute que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Cette disposition, introduite par la loi du 25 mars 2009, constitue une limite impérative à la faculté de résiliation unilatérale du bailleur, qui ne saurait tirer profit de sa propre défaillance pour obtenir l’expulsion du locataire.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin) apporte une contribution majeure à l’articulation entre le congé pour motif légitime et sérieux et l’obligation de délivrance d’un logement décent. Dans cette espèce, un bailleur avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 mètres carrés. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que ce local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. La bailleresse avait ensuite délivré au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé, en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail » et que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en énonçant un principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce : « Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » Cette formulation, par sa généralité, consacre une règle de fond qui interdit au bailleur de se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir l’expulsion du locataire. La Cour prend soin de rappeler, dans les visas de son arrêt, les dispositions protectrices du locataire : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les caractéristiques du logement décent, et l’article 20-1, qui prévoit que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours », le juge pouvant réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Or, ces dispositions, loin de constituer de simples facultés pour le juge, dessinent un équilibre contractuel dans lequel la défaillance du bailleur ne saurait jamais fonder une prérogative de résiliation à son profit.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années, renforce la protection du locataire confronté à un logement indécent. L’arrêt du 14 décembre 2023 (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin) avait déjà jugé qu’un logement d’une superficie de 8,40 mètres carrés ne répondait pas aux normes de décence, la Cour affirmant que le logement « ne répondait pas aux normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002 ». L’arrêt du 4 juin 2026 franchit une étape supplémentaire en interdisant au bailleur de régulariser la situation par la voie du congé, alors même que les travaux envisagés auraient eu pour objet de remédier à l’indécence. Cette solution consacre une forme de forclusion du droit de résiliation du bailleur pour les situations d’indécence dont il avait connaissance ab initio, ce qui interdit toute instrumentalisation du congé à des fins de régularisation unilatérale du contrat.
Par ailleurs, la portée de cet arrêt doit être appréciée à l’aune de l’article 1720 du code civil (article 1720 du Code civil), aux termes duquel « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces dispositions, combinées à l’interdiction énoncée par l’arrêt du 4 juin 2026, imposent au bailleur d’exécuter ses obligations de réparation et de mise en conformité sans pouvoir exciper de la nécessité de ces travaux pour obtenir l’éviction du locataire. En d’autres termes, le bailleur ne peut se prévaloir de l’obligation qui lui incombe pour justifier la rupture du contrat, ce qui constituerait un détournement manifeste de la finalité protectrice des articles 1719 et 1720 du code civil.
B. Les effets de l’indécence sur les obligations pécuniaires du locataire
La reconnaissance de l’indécence du logement emporte des conséquences significatives sur les obligations pécuniaires du locataire, que la troisième chambre civile a progressivement précisées dans un sens favorable à la protection du preneur. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation (article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation) prévoit un mécanisme de conservation des allocations de logement par l’organisme payeur lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence. Durant la période de conservation, « le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ». Ce dispositif, qui vise à inciter le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité, interdit expressément au bailleur de se prévaloir du défaut de paiement de la part de loyer correspondant aux allocations conservées pour solliciter la résiliation du bail.
L’arrêt du 16 avril 2026 (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-10.188) illustre avec une particulière netteté les implications contentieuses de ce mécanisme. Dans cette espèce, des bailleurs avaient assigné leur locataire en résiliation judiciaire du bail et en paiement d’un arriéré locatif, après que la caisse d’allocations familiales eut cessé de leur verser l’allocation de logement à la suite d’un constat d’indécence. La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à ces demandes en condamnant la locataire au paiement de la somme de 14 653 euros, sans déduire de cette somme le montant des allocations de logement conservées par l’organisme payeur. La troisième chambre civile casse cette décision au visa de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, en rappelant qu’« il revenait à la cour d’appel de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement ». Cette solution, qui s’impose avec la force de l’évidence, prohibe toute condamnation du locataire au paiement de sommes que le bailleur n’aurait pas perçues du fait de sa propre défaillance dans l’obligation de délivrance d’un logement décent.
A cet égard, la question de l’exception d’inexécution opposée par le locataire au bailleur constitue un autre volet essentiel de la protection du preneur. La troisième chambre civile a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt de principe (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin) dont le visa est expressément rappelé dans l’arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin), aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». L’arrêt du 5 mars 2026 étend la portée de cette solution en précisant que, « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette précision est d’une importance pratique considérable, car elle écarte l’objection tirée du non-respect du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, en affirmant la primauté du contrôle juridictionnel du bien-fondé de l’exception d’inexécution sur le formalisme procédural du commandement de payer.
En conséquence, les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre septembre 2025 et juin 2026 dessinent un édifice jurisprudentiel cohérent qui, tout en reconnaissant la légitimité du congé pour motif légitime et sérieux et de la clause résolutoire comme instruments de sanction des manquements du locataire, soumet leur mise en oeuvre à des conditions strictes destinées à prévenir tout détournement de ces mécanismes par un bailleur qui serait lui-même en situation de manquement à son obligation essentielle de délivrance. L’arrêt du 4 juin 2026, en prohibant le congé fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence connue du bailleur lors de la conclusion du contrat, constitue le point d’orgue de cette construction prétorienne. Il consacre, au profit du locataire, une protection renforcée contre les stratégies d’éviction qui tendraient à contourner l’interdiction édictée par l’article 1719, alinéa 2, du code civil. Or, cette protection ne serait pas complète si elle n’était pas assortie de garanties pécuniaires effectives : en interdisant au bailleur de réclamer au locataire la part de loyer correspondant aux allocations de logement conservées par la caisse, et en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, la Cour de cassation assure une effectivité maximale au principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
Par ailleurs, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui refond les contrats types de location et dont les dispositions s’appliqueront aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, vient renforcer l’information du locataire sur ses droits et sur les caractéristiques du logement. Ce texte, qui modifie substantiellement les annexes de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais au bailleur de mentionner, dans le contrat de location, le diagnostic de performance énergétique, l’exposition du logement aux risques naturels et technologiques, ainsi que les coordonnées des services d’hygiène et de sécurité compétents. Ces obligations d’information, dont le non-respect est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur, s’articulent avec l’obligation de délivrance préexistante pour constituer un faisceau de garanties légales et réglementaires au profit du locataire.
La réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire du fait de l’indécence du logement complète ce dispositif protecteur. L’arrêt du 27 juin 2024 (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-10.298, publié au Bulletin) a rappelé que le locataire, confronté à l’inexécution par le bailleur de ses obligations, peut prétendre à l’indemnisation du trouble de jouissance qu’il a subi, indépendamment de la question de la résiliation du bail. Cette action en responsabilité contractuelle, soumise au délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, permet au locataire d’obtenir la réparation du préjudice résultant de l’occupation d’un logement qui ne satisfait pas aux normes de décence, sans avoir à attendre l’issue de la procédure de conservation des allocations de logement ou de l’action en mise en conformité. Dès lors, l’articulation des actions ouvertes au locataire – exception d’inexécution, conservation des allocations de logement, action en mise en conformité, action en réparation du préjudice de jouissance – lui confère une palette d’instruments contentieux dont l’efficacité est garantie par le contrôle qu’exerce la Cour de cassation sur l’application qui en est faite par les juridictions du fond.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont l’arrêt du 4 juin 2026 constitue la manifestation la plus éclatante, consacre un rééquilibrage significatif des rapports contractuels entre bailleur et locataire, en subordonnant l’exercice des prérogatives du premier au respect scrupuleux de ses obligations essentielles. L’impossibilité, pour le bailleur, de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux afin de remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail, combinée à la prohibition de toute action en résiliation fondée sur la conservation des allocations de logement par l’organisme payeur, et au contrôle renforcé du bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, constitue un édifice jurisprudentiel cohérent qui fait prévaloir la protection du logement décent sur la liberté de résiliation du bailleur. Cette évolution, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du locataire, traduit la volonté du juge du droit d’assurer l’effectivité du principe selon lequel le bailleur ne saurait tirer profit de sa propre défaillance pour obtenir l’expulsion du preneur.
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