I. La mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie : un renforcement de la protection légale du preneur
A. Le droit nouveau à la mensualisation des loyers commerciaux
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée au terme d’un parcours parlementaire de près de deux années, a introduit dans le statut des baux commerciaux une modification substantielle tenant à la périodicité du paiement des loyers. Publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, JO 27 mai), cette réforme rompt avec un usage constant de la pratique commerciale qui imposait au preneur le paiement du loyer par termes trimestriels d’avance. L’article 62 de la loi, inséré au sein du Titre X intitulé « Simplifier le développement des commerces », modifie l’article L. 145-40 du code de commerce pour consacrer désormais un droit du locataire à obtenir la mensualisation de ses loyers.
Or, cette disposition constitue une rupture avec l’état du droit antérieur. En effet, dans un arrêt rendu le 17 janvier 2025, la cour d’appel de Nîmes avait débouté un preneur de sa demande tendant au paiement mensuel du loyer au motif que « le contrat de bail, même s’il a été rédigé par le bailleur, a été librement négocié entre les parties » et que « les loyers ont cependant toujours été facturés mensuellement par le bailleur, ce qui établit qu’il a accepté de recevoir un paiement mensuel » sans que cette tolérance ne vaille renonciation aux stipulations contractuelles (CA Nîmes, 4e ch. com., 17 janv. 2025, n° 23/02513). La cour avait en effet considéré que « le bailleur n’a pas accepté, de manière irrévocable et définitive, de renoncer aux clauses du bail fixant le caractère trimestriel des échéances », érigeant ainsi la stipulation contractuelle en obstacle dirimant à toute mensualisation non consentie par avenant.
Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait, dans un arrêt du 26 février 2025, posé un principe d’appréciation du déséquilibre significatif dont la portée méthodologique éclaire le cadre dans lequel s’inscrit la réforme de 2026. Aux termes de cette décision publiée au Bulletin, « l’appréciation du déséquilibre significatif passe par une analyse concrète de l’économie générale du contrat » et « un tel déséquilibre ne peut se déduire du seul fait que la clause litigieuse place la partie qui invoque à son profit l’article L. 442-1, I, 2°, du code de commerce dans une situation moins favorable que celle résultant de l’application de dispositions législatives ou réglementaires supplétives de la volonté des cocontractants » (Cass. com., 26 fév. 2025, n° 23-20.225, Publié au Bulletin). En conséquence, le législateur de 2026 a précisément choisi d’ériger la mensualisation en disposition d’ordre public échappant par nature à la liberté contractuelle, écartant ainsi toute discussion relative à l’économie générale du contrat.
Dès lors, le nouveau texte de l’article L. 145-40 du code de commerce (art. L. 145-40 C. com., version en vigueur au 28 mai 2026) prévoit expressément que les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes, cette règle étant complétée par l’instauration d’un droit pour le preneur d’obtenir, sur simple demande, la mensualisation du paiement. Cette avancée répond à une préoccupation constante des commerçants et artisans, dont la trésorerie se trouvait obérée par l’exigence de paiement trimestriel, particulièrement en période de début d’activité ou de tension économique conjoncturelle.
À cet égard, la mensualisation des loyers commerciaux s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de protection de la trésorerie des entreprises, mouvement qui avait déjà trouvé une première traduction dans la loi Pinel du 18 juin 2014 avec l’encadrement des charges locatives et l’instauration de l’inventaire précis et limitatif prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce (art. L. 145-40-2 C. com.). La réforme de 2026 parachève cette logique en alignant le régime des loyers commerciaux sur celui des baux d’habitation pour lesquels la mensualisation constitue depuis longtemps la norme.
B. Le plafonnement du dépôt de garantie et l’encadrement renforcé de sa restitution
La seconde innovation majeure du Titre X de la loi du 26 mai 2026 concerne le plafonnement du dépôt de garantie exigible du preneur à bail commercial. Avant la réforme, l’article L. 145-40 du code de commerce ne fixait aucun plafond légal au montant du dépôt de garantie, la pratique commerciale ayant progressivement consacré l’usage d’un dépôt équivalent à un trimestre de loyer. Le législateur de 2026 a souhaité donner force obligatoire à cette pratique en inscrivant dans la loi un plafonnement à trois mois de loyer, interdisant par là même toute stipulation contractuelle plus rigoureuse pour le preneur. Cette mesure, combinée à la mensualisation des loyers, réduit considérablement l’avance de trésorerie exigée du commerçant au moment de la conclusion du bail, qui pouvait auparavant atteindre jusqu’à six mois de loyer en cumulant le dépôt de garantie et le premier terme trimestriel d’avance.
Or, l’arrêt précité de la cour d’appel de Nîmes du 17 janvier 2025 illustre avec netteté les enjeux contentieux attachés au dépôt de garantie dans les baux commerciaux. Dans cette espèce, la cour avait « arrêté à un trimestre de loyer » le montant du dépôt de garantie dans son précédent arrêt du 29 mars 2024, avant de statuer ultérieurement sur les charges locatives et les indexations indues. La décision rendue au fond révèle que le montant des provisions pour charges locatives s’élevait à 4 320 euros TTC par an, pour un loyer annuel initial de 36 000 euros hors taxes, illustrant ainsi la proportion significative que les accessoires du loyer peuvent représenter dans l’économie générale du contrat de bail commercial.
En conséquence, le législateur de 2026 a également renforcé l’obligation de restitution du dépôt de garantie, en prévoyant un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés pour que le bailleur restitue les sommes versées à titre de garantie, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. Cette disposition s’accompagne d’une innovation remarquable : en cas de mutation du local à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur, ce qui met fin à l’insécurité juridique dans laquelle se trouvaient les preneurs confrontés à une cession de l’immeuble loué en cours de bail. Le texte précise d’ailleurs que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » et emporte « l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois » (art. L. 145-40 al. 5 C. com.).
Par ailleurs, il y a lieu d’observer que les articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce, qui érigent en dispositions d’ordre public les règles protectrices du statut des baux commerciaux, ont été modifiés par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026 pour intégrer dans leur périmètre ces nouvelles dispositions relatives au dépôt de garantie et à la mensualisation des loyers. Aux termes de l’article L. 145-15, « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 » (art. L. 145-15 C. com., version en vigueur au 28 mai 2026). L’inclusion de l’article L. 145-40 dans cette liste d’ordre public interdit donc désormais toute convention contraire en matière de mensualisation des loyers et de plafonnement du dépôt de garantie.
La sanction du non-respect de ces dispositions est radicale : les clauses réputées non écrites sont réputées n’avoir jamais existé, sans que la nullité ne puisse affecter le contrat dans son ensemble, conformément à la jurisprudence constante de la chambre commerciale qui applique le principe de la nullité partielle aux clauses contraires à l’ordre public du statut des baux commerciaux. Le juge dispose ainsi du pouvoir de réputer non écrite une clause stipulant un loyer payable trimestriellement en dépit de la demande de mensualisation du preneur, ou fixant un dépôt de garantie supérieur au plafond légal, sans que le bailleur ne puisse invoquer la liberté contractuelle pour s’y opposer. Cette protection renforcée constitue une avancée significative pour les très petites entreprises et les artisans, dont le pouvoir de négociation face aux bailleurs institutionnels demeure structurellement déséquilibré.
II. La simplification des cessions et l’articulation avec le droit commun des contrats : une recherche d’équilibre entre liberté et sécurité
A. La simplification de l’information des salariés dans les cessions d’entreprises
Au-delà de la réforme des baux commerciaux, la loi du 26 mai 2026 comporte des dispositions relatives à la simplification des cessions d’entreprises qui intéressent directement la pratique du droit des affaires. Le texte supprime l’obligation d’information directe des salariés dans les entreprises de plus de cinquante salariés et réduit de deux mois à un mois le délai d’information dans les structures de taille inférieure. Cette mesure, qui peut apparaître comme un recul de la protection des salariés, doit être appréciée à l’aune de l’objectif de fluidification des transmissions d’entreprises, objectif que la chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà érigé en principe d’interprétation dans un arrêt du 25 octobre 2023.
En effet, dans cette décision publiée au Bulletin, la chambre commerciale a jugé « qu’en l’absence de clause expresse et sauf exceptions prévues par la loi, la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas de plein droit celle des obligations dont le vendeur pouvait être tenu en vertu d’engagements initialement souscrits par lui ni celle des créances qu’il détenait antérieurement à la cession » (Cass. com., 25 oct. 2023, n° 21-20.156, Publié au Bulletin). La Cour, au visa des articles 1690 du code civil et L. 141-5 du code de commerce, a ainsi censuré une cour d’appel qui avait déduit de la clause de reprise de l’actif et du passif figurant dans l’acte d’apport d’un fonds de commerce que les créances du vendeur à l’encontre d’un salarié avaient été transmises au cessionnaire, alors même que ces créances n’étaient pas expressément mentionnées dans l’acte.
Dès lors, la simplification de l’information des salariés dans les cessions d’entreprises opérée par la loi de 2026 ne saurait être interprétée comme une diminution des droits des salariés à être informés de la transmission de leur entreprise ; elle tend au contraire à alléger des formalités qui, en pratique, constituaient davantage un frein à la célérité des opérations de cession qu’une garantie effective pour les salariés concernés. L’articulation avec l’article L. 141-5 du code de commerce, qui impose que la vente du fonds de commerce soit constatée par un acte authentique ou sous seing privé, assure par ailleurs la traçabilité juridique de l’opération de transmission et la protection des droits des créanciers du vendeur comme du cessionnaire.
B. La médiation administrative et l’articulation avec le contentieux des pratiques restrictives
La loi du 26 mai 2026 a également généralisé la médiation avec l’administration en posant le principe selon lequel, en cas de médiation, l’interruption des délais de recours et la suspension des délais de prescription deviennent la règle. Cette disposition s’applique aux médiations relevant du Défenseur des droits comme à celles conduites dans un cadre non juridictionnel ou juridictionnel. En matière de droit des affaires, cette généralisation de la médiation présente un intérêt particulier dans le contentieux des pratiques restrictives de concurrence, où les délais de prescription constituent un enjeu procédural majeur. L’article 25 de la loi a ainsi créé un nouvel article L. 421-3 au sein du code des relations entre le public et l’administration, qui étend le champ de la médiation administrative tout en garantissant l’effectivité des droits des administrés par la suspension automatique des délais de prescription pendant la durée de la procédure de médiation. Cette disposition constitue une innovation procédurale de premier ordre pour les entreprises confrontées à des litiges avec l’administration, notamment en matière de commande publique ou de contentieux fiscal.
Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 26 février 2025, précisé les critères d’appréciation du déséquilibre significatif au sens de l’article L. 442-1, I, 2° du code de commerce en adoptant une méthode d’analyse concrète et globale du contrat. Le visa de cette décision mentionne expressément cet article du code de commerce (art. L. 442-1 C. com.), qui engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, « de soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ». La Cour a écarté une approche purement formelle qui aurait conduit à déduire le déséquilibre de la seule circonstance que la clause litigieuse place le contractant dans une situation moins favorable que celle résultant du droit supplétif, imposant au contraire une analyse de l’économie générale du contrat.
Or, cette jurisprudence trouve un écho direct dans la réforme de 2026 : en érigeant la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie en dispositions d’ordre public, le législateur a précisément choisi de soustraire ces matières au champ d’appréciation du déséquilibre significatif, évacuant par là même tout débat sur l’économie générale du contrat. La solution retenue par la chambre commerciale dans l’arrêt du 26 février 2025 conserve néanmoins toute sa portée pour les autres clauses du bail commercial qui ne relèvent pas du noyau dur de l’ordre public statutaire, telles que les clauses d’indexation, les clauses résolutoires ou les clauses de solidarité.
En conséquence, le praticien du droit des affaires doit désormais articuler deux corps de règles distincts : d’une part, le régime impératif issu de la loi du 26 mai 2026, qui interdit toute dérogation conventionnelle en matière de mensualisation et de dépôt de garantie ; d’autre part, le régime général du déséquilibre significatif, qui continue de gouverner les autres stipulations du bail commercial sous le contrôle du juge, lequel devra procéder à une analyse concrète de l’économie générale du contrat sans pouvoir se réfugier derrière la seule comparaison avec les dispositions supplétives.
À cet égard, l’article L. 145-16 du code de commerce, qui prohibe les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, continue de produire son plein effet, y compris dans les hypothèses de fusion, de scission ou de transmission universelle de patrimoine où « la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail » (art. L. 145-16 C. com.).
La réforme de 2026 s’inscrit ainsi dans une continuité jurisprudentielle et législative qui, depuis la loi Pinel de 2014, tend à renforcer la protection du preneur à bail commercial sans toutefois remettre en cause les prérogatives essentielles du bailleur. L’équilibre ainsi recherché entre la liberté contractuelle, consacrée par l’article 1102 du code civil, et l’ordre public de protection, dont le statut des baux commerciaux constitue l’une des manifestations les plus abouties en droit des affaires, confère à la loi du 26 mai 2026 une portée à la fois symbolique et pratique qui en fera, sans nul doute, un texte de référence pour les années à venir.
Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait, dans l’arrêt du 25 octobre 2023 précité, rappelé l’exigence de clause expresse pour opérer la transmission des créances et dettes du vendeur au cessionnaire du fonds de commerce, solution dont la rigueur contraste avec l’assouplissement apporté par la loi de 2026 aux formalités de cession. Cette opposition n’est toutefois qu’apparente : la simplification des formalités d’information des salariés ne remet pas en cause l’exigence d’un acte écrit précis et complet pour la transmission des éléments incorporels du fonds ; elle se borne à alléger des contraintes procédurales qui, en pratique, ralentissaient les opérations de transmission sans renforcer substantiellement la protection des parties.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une réforme en profondeur du statut des baux commerciaux en introduisant trois innovations majeures : la mensualisation des loyers à la demande du preneur, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer et la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de mutation. Ces dispositions, protégées par le régime d’ordre public des articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce, s’articulent avec la jurisprudence récente de la chambre commerciale de la Cour de cassation en matière de déséquilibre significatif et de cession de fonds de commerce. La réforme, qui entrera pleinement en vigueur dans les mois suivant la publication des décrets d’application, impose aux praticiens du droit des affaires une révision des clauses contractuelles et une vigilance accrue quant à l’articulation entre les dispositions impératives nouvelles et le droit commun des contrats. Les cabinets d’avocats intervenant en droit commercial auraient tout intérêt à anticiper cette entrée en vigueur en proposant à leurs clients, bailleurs comme preneurs, un audit de leurs baux en cours afin de recenser les clauses susceptibles d’être réputées non écrites et d’envisager les avenants nécessaires à la mise en conformité des relations contractuelles avec le nouveau cadre légal.
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