I. La computation de la durée du bail expiré, condition préalable au bénéfice du plafonnement légal
A. L’articulation des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce dans la détermination du terme du bail expiré
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, fait dépendre le bénéfice du plafonnement légal du loyer du bail renouvelé de la durée du bail expiré. L’article L. 145-34 du même code dispose, en son quatrième alinéa, que les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La détermination exacte de cette durée constitue, par conséquent, un enjeu contentieux majeur pour les parties au bail commercial, dont le sort économique du renouvellement dépend de l’application ou non du mécanisme protecteur du plafonnement.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision décisive quant aux règles de computation de la durée du bail expiré, en censurant une analyse erronée de la cour d’appel de Paris qui avait écarté le plafonnement au motif que le bail expiré avait duré douze ans et un jour (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la société Pharmacie, locataire de locaux commerciaux depuis le 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement de son bail par acte du 24 mai 2012. La bailleresse, après avoir accepté le principe du renouvellement, avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix à la valeur locative, en invoquant le dépassement de la durée de douze ans.
La cour d’appel de Paris avait retenu que le bail renouvelé prenait effet au 1er juillet 2012, date correspondant au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement conformément à l’article L. 145-12, et que le bail expiré avait par conséquent duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont elle déduisait que le loyer devait être fixé à la valeur locative. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre cet arrêt et valide intégralement cette analyse. Elle énonce, par un attendu de principe, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement. La Haute juridiction ajoute qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, conformément à la lettre de l’article L. 145-12 du même code.
Cette solution, qui consolide une lecture rigoureuse des textes, emporte une conséquence pratique immédiate pour les praticiens du droit des baux commerciaux : le preneur qui sollicite le renouvellement en cours de tacite prolongation ne saurait prétendre à un arrêt immédiat du cours du bail expiré, lequel se poursuit jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant la demande. Or, ce laps de temps peut suffire à faire basculer la durée du bail expiré au-delà du seuil fatidique de douze années, privant ainsi le preneur du bénéfice du plafonnement. En l’espèce, la demande formée le 24 mai 2012, alors que le bail courait depuis le 30 juin 2000, n’a pu empêcher que le bail expiré atteigne la durée de douze ans et un jour, le renouvellement effectif n’intervenant qu’au 1er juillet 2012.
B. Les conséquences du dépassement du seuil de douze années par l’effet de la tacite prolongation
L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation, qui assure la continuité de l’exploitation du fonds de commerce, produit un effet mécanique sur le régime du plafonnement, ainsi que le rappelle l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 octobre 2025.
En effet, par un arrêt publié au Bulletin du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a rappelé avec fermeté que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne s’applique que dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, la société Monoprix, locataire de locaux commerciaux depuis le 1er octobre 2001, s’était vu délivrer un congé avec offre de renouvellement le 17 juin 2014. Le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans. La locataire sollicitait alors l’application du mécanisme d’étalement des hausses, plafonnant l’augmentation annuelle à 10 % du loyer antérieur.
La Cour de cassation rejette cette prétention par un motif limpide : « Il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. » Cette motivation, qui opère une distinction fondamentale entre le déplafonnement résultant d’une clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans et celui découlant du seul écoulement du temps par tacite prolongation, restreint considérablement le bénéfice du mécanisme d’étalement, réservé aux seules hypothèses de modification notable des facteurs de commercialité ou de durée contractuelle conventionnellement allongée.
Par ailleurs, la computation de la durée du bail expiré s’articule avec le formalisme protecteur du congé. L’article L. 145-9 impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est délivré. Le non-respect de ces exigences formelles expose le bailleur à voir le bail se prolonger tacitement et, par l’effet cumulatif du temps, à franchir le seuil de douze années, ce qui écarte définitivement le plafonnement. La rigueur de ce dispositif, que la Cour de cassation applique sans tempérament, invite les bailleurs à une vigilance particulière dans la gestion calendaire de leurs baux commerciaux. Il convient d’ajouter que l’article L. 145-14 du code de commerce, qui régit le refus de renouvellement, impose au bailleur de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Le bailleur qui entend échapper au plafonnement en laissant le bail se prolonger au-delà de douze années doit donc apprécier les avantages financiers du déplafonnement au regard du coût de l’indemnité d’éviction, s’il décidait ultérieurement de refuser le renouvellement.
II. Le contentieux du déplafonnement consécutif à une durée excédant douze années : office du juge et tempéraments
A. L’office du juge des loyers commerciaux dans la vérification des conditions du déplafonnement
Lorsque le déplafonnement est encouru du fait du dépassement de la durée de douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. Ce texte énonce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’office du juge des loyers commerciaux, tel qu’il a été redéfini par la jurisprudence récente, s’exerce dans un cadre strict. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 25 janvier 2023 publié au Bulletin, précisé que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, dès lors qu’il n’affecte pas la fixation du loyer à la valeur locative mais seulement le rythme de la perception par le bailleur de l’augmentation qui en résulte (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin). La Cour de cassation y énonce que ce dispositif « étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application ». Cette solution, qui cantonne la compétence du juge des loyers à la seule détermination du quantum du loyer renouvelé, renvoie les parties à la négociation conventionnelle pour l’échelonnement du paiement de la hausse.
En conséquence, lorsqu’un bail expire après plus de douze années par l’effet de la tacite prolongation, le juge des loyers commerciaux fixe le loyer renouvelé à la valeur locative sans pouvoir assortir sa décision d’un quelconque étalement de la hausse qui en résulte. Le preneur se trouve ainsi exposé à un choc financier immédiat, que seule la négociation avec le bailleur peut atténuer. Cette architecture contentieuse, qui distingue nettement la fixation du prix de son encaissement effectif, confère au bailleur un avantage procédural significatif dans l’hypothèse où la tacite prolongation a porté la durée du bail au-delà de douze ans.
Par ailleurs, s’agissant du loyer binaire, c’est-à-dire du loyer composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires, la troisième chambre civile a opéré un revirement de jurisprudence par un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport annuel (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin + Rapport). La Cour de cassation y juge que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi d’une défense au fond opposée par le preneur, de rechercher si les parties ont exprimé une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cette solution, qui assouplit l’accès du bailleur au juge des loyers commerciaux dans l’hypothèse d’un loyer binaire, tempère les effets de la jurisprudence antérieure qui considérait que la stipulation d’un loyer variable excluait, par principe, la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé.
B. L’encadrement de l’augmentation du loyer déplafonné : étalement conventionnel et appréciation in abstracto des facteurs de commercialité
Dans l’hypothèse où le déplafonnement procède non pas de la tacite prolongation au-delà de douze ans mais d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 prévoit un mécanisme d’étalement de la hausse, plafonnée à 10 % du loyer antérieur par année. Cependant, la Cour de cassation a précisé, par l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, que cet étalement ne bénéficie pas au preneur lorsque le déplafonnement résulte exclusivement du dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation. Cette lecture restrictive, qui distingue selon la cause du déplafonnement, crée une asymétrie de traitement dont la justification réside dans la lettre même de l’article L. 145-34, lequel réserve expressément le mécanisme d’étalement aux hypothèses de modification notable des éléments de la valeur locative ou de clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans.
S’agissant de l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, consacré une appréciation in abstracto de l’incidence favorable de cette modification sur l’activité du preneur (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). La Cour y énonce, dans un attendu qui fera date, qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Cette formulation, qui substitue à l’appréciation concrète de l’impact économique effectif une appréciation abstraite du potentiel d’incidence favorable, facilite considérablement la preuve du déplafonnement pour le bailleur. Il lui suffit désormais de démontrer que la modification des facteurs locaux de commercialité est objectivement de nature à bénéficier à l’activité exercée, sans avoir à établir que le chiffre d’affaires du preneur s’en est effectivement trouvé accru. Cette solution, combinée à l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la computation de la durée du bail expiré, dessine un paysage jurisprudentiel favorable aux intérêts des bailleurs, en facilitant tant le déclenchement du déplafonnement que la détermination de son assiette.
L’articulation de ces différentes solutions jurisprudentielles illustre la complexité croissante du contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé. Le praticien doit désormais maîtriser simultanément les règles de computation de la durée du bail expiré, les conditions du déplafonnement par tacite prolongation, la distinction entre les différents régimes d’étalement des hausses et l’office respectif du juge des loyers commerciaux et du tribunal judiciaire. La troisième chambre civile, par la rigueur de ses constructions prétoriennes, rappelle que le statut des baux commerciaux, s’il protège le preneur, ne saurait faire obstacle à la vérité des prix lorsque l’écoulement du temps a durablement modifié l’équilibre économique initial du contrat.
Par ailleurs, l’ensemble de ces actions en fixation du loyer est soumis à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. La Cour de cassation a précisé que ce bref délai s’applique à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, dont le point de départ est constitué par la date de prise d’effet du nouveau bail. Ainsi, le bailleur qui tarde à agir en fixation du loyer renouvelé après avoir accepté le principe du renouvellement s’expose à l’irrecevabilité de son action pour cause de prescription. Cette double contrainte temporelle, qui impose au bailleur d’agir dans les deux ans de la prise d’effet du bail renouvelé tout en veillant à ce que le bail expiré ait effectivement dépassé douze années, confère à la maîtrise des délais une importance cardinale dans la stratégie contentieuse du bail commercial.
L’arrêt du 9 juillet 2026, en confirmant que la demande de renouvellement formée en cours de tacite prolongation n’interrompt pas le cours du bail expiré, rappelle avec acuité que la négligence dans la gestion du calendrier contractuel peut emporter des conséquences financières considérables. Le preneur qui tarde à solliciter le renouvellement s’expose à voir la durée de son bail expiré franchir le seuil des douze années, avec pour corollaire un déplafonnement intégral du loyer, sans possibilité d’étalement de la hausse. Inversement, le bailleur qui entend bénéficier du déplafonnement doit veiller à ce que la tacite prolongation ait effectivement porté la durée du bail au-delà de douze années au jour de la prise d’effet du bail renouvelé, ce jour étant déterminé conformément à l’article L. 145-12.
Enfin, la Cour de cassation a confirmé, par un arrêt du 25 janvier 2024, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour justifier un déplafonnement, doit être suffisamment caractérisée dans son ampleur comme dans sa pérennité, une simple évolution conjoncturelle ne pouvant suffire à écarter le principe du plafonnement (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). Cette exigence probatoire, qui tempère l’appréciation in abstracto consacrée par l’arrêt du 18 septembre 2025, rappelle que la charge de la preuve incombe au bailleur qui entend se prévaloir du déplafonnement. La troisième chambre civile impose ainsi une démonstration rigoureuse de la réalité et de la permanence de la modification alléguée, ce qui exclut les variations purement saisonnières ou éphémères des facteurs de commercialité. Le juge du fond dispose, à cet égard, d’un pouvoir souverain d’appréciation pour caractériser l’existence d’une modification notable, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les juges du fond n’ont pas dénaturé les éléments de preuve qui leur étaient soumis.
Conclusion
L’évolution jurisprudentielle récente de la troisième chambre civile en matière de computation de la durée du bail expiré et de ses conséquences sur le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé témoigne d’une recherche d’équilibre entre la protection statutaire du preneur et la vérité du prix locatif. L’arrêt du 9 juillet 2026, en confirmant que la demande de renouvellement n’interrompt pas le cours du bail expiré, consolide une lecture littérale des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce dont la portée pratique ne saurait être sous-estimée par les praticiens du droit des baux commerciaux. L’arrêt du 16 octobre 2025, en refusant l’étalement de la hausse consécutive au seul dépassement des douze années par tacite prolongation, manifeste la rigueur avec laquelle la Haute juridiction applique les distinctions textuelles opérées par l’article L. 145-34 du code de commerce. L’arrêt du 18 septembre 2025, en consacrant l’appréciation in abstracto de l’incidence favorable des facteurs de commercialité, facilite l’accès du bailleur au déplafonnement tout en maintenant un standard probatoire exigeant quant à la caractérisation de la modification notable. Ces décisions, dont la cohérence d’ensemble est remarquable, invitent les praticiens à une vigilance accrue dans l’anticipation des échéances contractuelles et dans la rédaction des clauses relatives à la durée du bail, tant les conséquences financières d’une computation erronée ou d’un formalisme négligé peuvent s’avérer considérables pour les deux parties au contrat de bail commercial. Le contentieux du plafonnement illustre ainsi, de manière paradigmatique, la technicité du statut des baux commerciaux, où la maîtrise des règles de computation temporelle conditionne directement l’issue économique du renouvellement pour les deux parties au contrat.
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