I. Les conditions et le champ d’application du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce
A. Le domaine d’application matériel et les contours de la notion de local commercial
L’article L. 145-46-1 du code de commerce institue, au bénéfice du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, un droit de préférence lorsque le propriétaire envisage de vendre celui-ci. Ce dispositif, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, constitue une dérogation significative au droit de propriété du bailleur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique en a précisé les contours, en définissant expressément la notion de local à usage commercial comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal s’entend quant à lui de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, à l’exclusion des entrepôts.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 19 juin 2025, précisé les limites du champ d’application de ce droit en énonçant que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). La Cour retient ainsi une interprétation de l’exception relative à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, qui s’applique même en présence d’un seul local commercial intégré à un ensemble plus vaste. Par ailleurs, l’article L. 145-46-1 exclut expressément de son champ d’application la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts ou la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, autant d’hypothèses dans lesquelles le mécanisme protecteur du preneur s’efface devant la réalité économique de l’opération envisagée.
En conséquence, le droit de préférence suppose la réunion de conditions cumulatives que la jurisprudence s’attache à délimiter avec rigueur : il doit s’agir d’une vente volontaire consentie par le propriétaire-bailleur, portant sur un local à usage commercial ou artisanal donné à bail, sans que le locataire puisse s’en prévaloir lorsque la cession porte sur un ensemble immobilier plus vaste que le seul local qu’il occupe. La Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 30 novembre 2023, que ce droit n’est pas applicable en cas de vente sur adjudication, le caractère forcé de la cession excluant le mécanisme de préférence (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, FS-B). De même, par un arrêt du 15 février 2023, la Haute juridiction a précisé que le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer lorsque la cession intervient dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le liquidateur agissant alors dans l’intérêt collectif des créanciers et non comme un propriétaire envisageant librement de vendre (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-16.475, FS-B).
B. La procédure de notification et les effets de l’offre de vente sur la formation du contrat
Le mécanisme procédural du droit de préférence repose sur une notification obligatoire que le propriétaire doit adresser au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire. A cet égard, la loi confère à cette notification une nature juridique particulière, celle d’une offre ferme de contracter qui engage le bailleur pendant un délai d’un mois à compter de sa réception par le preneur. Le locataire dispose ainsi d’un délai d’un mois pour se prononcer sur cette offre, et en cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
La troisième chambre civile a apporté une précision décisive sur l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations par un arrêt du 25 juin 2026, rendu en formation de section. Dans cette espèce, des bailleurs indivis avaient fait signifier un projet de vente au nom de leur locataire, avant de se rétracter dès le 28 janvier 2021, soit avant que la locataire n’accepte l’offre le 1er février 2021. La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente, estimant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
Cette solution, d’une importance doctrinale considérable, opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique pouvait parfois confondre. D’une part, le bailleur ne saurait contourner le droit de préférence en vendant le local à un tiers avant l’expiration du délai légal d’un mois : une telle vente serait frappée de nullité. D’autre part, le bailleur qui renonce purement et simplement à son projet de vendre, en rétractant son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée, ne saurait être contraint à l’exécution forcée de la vente. Sa responsabilité extra-contractuelle peut en revanche être engagée dans les conditions du droit commun, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, si la rétractation fautive a causé un préjudice au locataire. Cette articulation entre le droit spécial protecteur du preneur et les principes fondamentaux du droit des obligations traduit la recherche d’un équilibre que la troisième chambre civile s’attache à préserver avec constance.
II. Les limites légales et les sanctions de la violation du droit de préférence
A. Les exceptions légales et la portée singulière de l’exception familiale
Le législateur a assorti le droit de préférence de plusieurs exceptions textuelles qui en restreignent substantiellement le domaine. L’article L. 145-46-1, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, écarte expressément l’application du dispositif en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, ainsi qu’en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Il exclut également le droit de préférence en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, à l’occasion de l’exercice du droit de préemption urbain ou de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme. Ces exceptions, qui répondent à des considérations de politique juridique distinctes, ont donné lieu à un contentieux nourri dont la troisième chambre civile s’efforce de préciser les contours.
L’exception familiale a fait l’objet d’un arrêt remarqué du 5 mars 2026, qui en circonscrit la portée avec une grande netteté. Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse, dont le gérant était une personne physique, avait consenti une promesse de vente du local loué à une autre SCI constituée par ce même gérant et ses deux enfants. Le notaire avait notifié l’offre de vente à la locataire, qui l’avait acceptée, mais la bailleresse avait refusé de conclure la vente en invoquant l’exception familiale de l’article L. 145-46-1. La cour d’appel de Rennes avait écarté cette exception et ordonné la réalisation de la vente au profit de la locataire. La Cour de cassation rejette le pourvoi et pose en principe que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B).
La Cour en déduit que « la cour d’appel, qui a constaté que les parties à l’acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques, en a exactement déduit que la cession entre les sociétés du Plessis Bouchet et Fenix n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d’un droit de préférence ». Cette solution, fondée sur le principe d’autonomie de la personnalité morale, emporte des conséquences pratiques considérables pour les montages sociétaires à vocation familiale. En effet, le recours à une SCI pour organiser la transmission intrafamiliale d’un bien immobilier donné à bail commercial ne permet pas d’éluder le droit de préférence du locataire, dès lors que le cédant et le cessionnaire sont des personnes morales distinctes de leurs associés. La Cour privilégie ainsi une lecture stricte de l’exception familiale, qui ne s’applique qu’aux cessions consenties directement entre personnes physiques unies par les liens de conjoint, d’ascendant ou de descendant.
Or, cette rigueur dans l’interprétation de l’exception familiale s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse d’étendre les exceptions légales au-delà de leur lettre. La troisième chambre civile avait déjà jugé, par un arrêt du 6 novembre 2025, que les dispositions de l’article L. 145-46-1 étant d’ordre public, toute clause ou arrangement qui tendrait à en écarter l’application devrait être réputé non écrit (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B). Dès lors, la combinaison de la prohibition des aménagements conventionnels du droit de préférence et de l’interprétation restrictive de l’exception familiale conduit à renforcer significativement la protection du locataire commercial face aux stratégies de contournement que la pratique pouvait imaginer.
B. La sanction de la violation du droit de préférence et son articulation avec le droit commun de la responsabilité
La violation du droit de préférence du locataire commercial est susceptible de recevoir plusieurs sanctions, dont la nature et la portée varient selon la configuration procédurale et le moment auquel la violation est constatée. La sanction première, expressément prévue par le texte, est la nullité de la vente : l’article L. 145-46-1 dispose que les conditions de prix plus avantageuses consenties à un tiers acquéreur doivent être notifiées au locataire à peine de nullité de la vente. La vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire encourt ainsi la nullité, que le preneur peut invoquer dans les conditions du droit commun. La jurisprudence a toutefois précisé que cette nullité est une nullité relative, destinée à la protection d’un intérêt privé, et qu’elle ne peut être invoquée que par le locataire dont le droit a été méconnu.
Par ailleurs, la sanction de la violation peut également prendre la forme d’une substitution du locataire dans les droits de l’acquéreur évincé. La Cour de cassation a admis, par un arrêt du 29 juin 2023, que le locataire commercial dont le droit de préférence a été méconnu peut agir en nullité de la vente conclue avec le tiers et solliciter que le jugement constate la réalisation de la vente à son profit aux conditions initialement notifiées ou, le cas échéant, aux conditions plus avantageuses consenties au tiers (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B). Cette action en substitution, qui constitue une manifestation de l’exécution forcée en nature, suppose toutefois que l’offre de vente n’ait pas été valablement rétractée avant son acceptation par le locataire, conformément à la distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 précité.
L’arrêt du 25 juin 2026 apporte en effet une clarification déterminante sur l’articulation des sanctions. La Cour de cassation consacre le principe selon lequel la rétractation de l’offre par le bailleur, avant son acceptation par le locataire, n’ouvre droit qu’à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. Cette solution s’inscrit dans le sillage de la réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui a consacré à l’article 1116 du code civil le principe selon lequel la rétractation d’une offre en violation d’une interdiction de rétractation empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur. En conséquence, le locataire qui se voit opposer une rétractation fautive de l’offre de vente ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts, et non à l’exécution forcée de la vente, ce qui constitue une atténuation notable de l’effectivité du droit de préférence lorsque le bailleur renonce purement et simplement à son projet de vendre.
La jurisprudence a également précisé, par un arrêt du 18 décembre 2025, que tout arrangement conclu en violation du droit de préférence accordé au locataire commercial doit être annulé, la Cour rappelant le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 145-46-1 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette solution prohibe les montages indirects qui tendraient à priver le locataire de la faculté d’acquérir le local qu’il exploite, en organisant une cession à un tiers interposé qui rétrocéderait ensuite le bien au véritable acquéreur pressenti. L’ordre public de protection qui sous-tend le dispositif fait ainsi obstacle à toute tentative de contournement par des voies détournées.
Dès lors, l’économie générale du droit de préférence du locataire commercial se caractérise par une dualité des régimes de sanction, qui distingue selon que la violation procède d’une vente à un tiers ou d’une rétractation de l’offre. Dans le premier cas, la nullité de la vente et la substitution du locataire constituent des remèdes efficaces à la protection du droit de préférence. Dans le second cas, le locataire ne dispose que d’une action en dommages et intérêts, dont l’effectivité suppose la démonstration d’un préjudice certain et actuel. Cette dualité, qui peut apparaître comme une faiblesse du dispositif, reflète en réalité la conciliation opérée par le législateur et la jurisprudence entre la protection du preneur et le respect du droit de propriété du bailleur, qui conserve la faculté de renoncer à son projet de vendre sans être contraint de céder son bien contre son gré.
Conclusion
Le droit de préférence du locataire commercial, institué à l’article L. 145-46-1 du code de commerce et récemment précisé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, constitue un instrument essentiel de protection du preneur confronté à la décision du bailleur de vendre le local qu’il exploite. La jurisprudence de la troisième chambre civile, au travers d’une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, en a délimité le champ avec une rigueur croissante, en précisant tour à tour les exceptions au dispositif, la portée de l’exception familiale face aux montages sociétaires, et l’articulation des sanctions avec le droit commun des obligations. La distinction fondamentale opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 entre la nullité de la vente à un tiers et la simple action en réparation en cas de rétractation de l’offre confère à cette construction prétorienne une cohérence d’ensemble, qui concilie la protection légitime du locataire avec les principes fondamentaux du droit des contrats et du droit de propriété.
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