Vous rentrez de vacances et vous trouvez votre logement occupé par des inconnus. La serrure a été changée, des affaires ont été déplacées, un voisin vous dit que des personnes dorment chez vous, ou vous découvrez une annonce, des lumières allumées, un compteur utilisé. Dans cette situation, le premier réflexe ne doit pas être d’entrer de force ni de tenter de faire partir les occupants soi-même.
Le droit français prévoit une procédure administrative d’évacuation forcée en cas de squat d’un domicile. Elle peut concerner une résidence principale, mais aussi une résidence secondaire meublée ou un local à usage d’habitation. Le propriétaire ou l’occupant légitime doit agir vite, avec des preuves solides : plainte, preuve du domicile ou de la propriété, constat de l’occupation illicite, demande au préfet.
L’enjeu est pratique. Une erreur de qualification, une plainte mal rédigée ou un dossier incomplet peut faire perdre plusieurs jours, voire renvoyer le propriétaire vers une procédure judiciaire plus longue. À l’inverse, un dossier bien préparé permet de demander une mise en demeure préfectorale, puis l’évacuation forcée si les occupants ne partent pas.
Squatteur ou occupant qui refuse de partir : la différence compte
Il faut d’abord qualifier la situation. Un squatteur est une personne entrée dans le logement par manoeuvre, menace, voie de fait ou contrainte, sans autorisation, puis qui s’y maintient. Le cas typique est l’effraction : porte fracturée, fenêtre cassée, serrure changée, intrusion pendant l’absence du propriétaire.
Ce n’est pas la même chose qu’un locataire qui reste après la fin du bail, qu’une personne hébergée qui refuse de partir, ou qu’un vacancier qui ne quitte pas le logement après une location saisonnière. Ces situations peuvent être graves, mais elles ne suivent pas toujours la même procédure.
La distinction est essentielle. La procédure préfectorale de l’article 38 de la loi DALO vise l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Si l’occupant est entré avec un contrat, une remise de clés ou une autorisation initiale, il faudra souvent raisonner autrement.
En pratique, avant d’aller au commissariat, il faut noter les faits précisément : date de départ en vacances, date de retour, découverte de l’occupation, état de la porte, échanges avec les voisins, présence de biens dans le logement, factures ou documents prouvant que le logement est bien le vôtre.
Ne pas expulser soi-même, même si le logement est à vous
La tentation est compréhensible : changer la serrure, couper l’électricité, entrer avec des proches, sortir les affaires des occupants. C’est pourtant le réflexe le plus dangereux.
Le propriétaire doit éviter toute violence, toute menace et toute reprise matérielle non encadrée. Si la situation dégénère, il peut se retrouver exposé à une plainte ou à une contestation qui compliquera la reprise du logement. Il faut aussi éviter de détruire ou de déplacer des éléments utiles à la preuve : traces d’effraction, serrure forcée, objets laissés par les occupants, messages, affichage, consommation d’énergie.
Le bon réflexe consiste à appeler les forces de l’ordre, déposer plainte, faire constater l’occupation et préparer immédiatement la demande au préfet. Si un commissaire de justice peut intervenir rapidement, son constat peut renforcer le dossier, notamment lorsque les traces d’effraction ou l’occupation sont discutées.
Les trois pièces indispensables pour saisir le préfet
L’article 38 de la loi DALO impose un dossier structuré. La personne qui demande l’évacuation doit avoir déposé plainte, prouver que le logement constitue son domicile ou sa propriété, et faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
La plainte doit décrire clairement l’intrusion. Il ne suffit pas de dire que des personnes sont « chez moi ». Il faut expliquer comment l’occupation a été découverte, pourquoi l’entrée n’a jamais été autorisée, quels indices démontrent l’effraction ou la contrainte, et quels biens personnels se trouvent dans le logement.
La preuve du domicile ou de la propriété peut prendre plusieurs formes : titre de propriété, taxe foncière, bail, attestation d’assurance habitation, factures d’énergie, relevés d’abonnement internet, avis d’imposition, carte grise, documents administratifs à l’adresse, photos du logement avant le départ, état des lieux ou justificatifs de meubles.
Le constat de l’occupation illicite doit être demandé sans tarder. Selon les cas, les forces de l’ordre peuvent le faire dans le cadre de la plainte. Le maire peut aussi intervenir. Le commissaire de justice est utile lorsque le dossier nécessite une preuve datée et détaillée : serrure changée, noms sur la boîte aux lettres, présence d’occupants, état des lieux visible, refus d’ouvrir.
Que fait le préfet après la demande ?
Une fois le dossier transmis, le représentant de l’État dans le département doit se prononcer dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Il vérifie notamment les conditions légales, la preuve du droit du demandeur et la situation personnelle des occupants.
Si le préfet accepte, il prend une décision de mise en demeure de quitter les lieux. Cette mise en demeure est notifiée aux occupants et affichée en mairie et sur les lieux. Elle fixe un délai d’exécution. Lorsque le logement constitue le domicile du demandeur, ce délai ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est porté à sept jours.
Si la mise en demeure n’est pas respectée, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de la personne qui a demandé la procédure. En pratique, il faut rester joignable, transmettre les pièces complémentaires demandées et suivre le dossier avec la préfecture, car une pièce manquante peut ralentir la décision.
Le préfet peut refuser d’engager la mise en demeure si les conditions légales ne sont pas réunies ou s’il existe un motif impérieux d’intérêt général. En cas de refus, il faut demander les motifs et envisager rapidement la suite : recours administratif, référé, procédure judiciaire d’expulsion ou action pénale selon le dossier.
Et si les occupants prétendent avoir un droit ?
Les occupants peuvent produire un faux bail, une attestation d’hébergement, un reçu, une promesse de location ou affirmer qu’ils ont payé un intermédiaire. Le propriétaire doit alors répondre par la preuve.
Il faut réunir tout ce qui démontre l’absence d’autorisation : absence de bail signé, absence de mandat donné à un tiers, plainte pour faux si nécessaire, échanges avec l’agence ou le syndic, preuve de résidence personnelle, historique des clés, preuve de départ en vacances et de retour, témoignages de voisins.
La situation peut devenir plus complexe si le logement était temporairement vacant, en travaux, en vente, ou occupé de manière intermittente. Depuis la réforme anti-squat, le code pénal précise que le domicile peut être un local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. Cette précision aide les propriétaires, mais elle ne dispense pas de prouver les faits.
Une décision récente de la Cour de cassation rappelle aussi que la qualification pénale de domicile suppose d’identifier un lieu où une personne a le droit de se dire chez elle. Cette analyse peut devenir décisive lorsque le bien est vide, anciennement occupé, en litige ou lorsqu’une ancienne occupante refuse de quitter les lieux après une procédure.
Les délais à connaître
Le délai de quarante-huit heures est celui dans lequel le préfet doit statuer sur la demande complète. Il ne commence réellement à produire ses effets que si le dossier est suffisamment étayé.
Le délai de vingt-quatre heures correspond au minimum de la mise en demeure lorsque le bien constitue le domicile du demandeur. Il ne signifie pas que l’évacuation aura nécessairement lieu exactement vingt-quatre heures après le dépôt de plainte. Il faut d’abord la décision préfectorale, sa notification et son affichage.
Le délai de sept jours concerne le local occupé qui ne constitue pas le domicile du demandeur. Dans ce cas, l’occupant peut introduire un référé administratif, ce qui suspend l’exécution de la décision préfectorale.
La trêve hivernale ne protège pas le squatteur qui occupe une résidence principale ou une résidence secondaire. La question peut donc se poser en été comme en hiver. En revanche, la procédure doit toujours respecter le cadre légal : plainte, preuve, constat, décision, mise en demeure, puis évacuation.
Paris et Île-de-France : réagir sans perdre de jours
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de squat sont souvent compliqués par la densité des immeubles, les copropriétés, les locations temporaires, les biens vacants entre deux baux et la difficulté à mobiliser rapidement les bons interlocuteurs.
Le syndic peut aider à obtenir des images de parties communes, des témoignages, des dates d’entrée dans l’immeuble ou des informations sur les badges. Le gardien, les voisins et le conseil syndical peuvent fournir des éléments utiles, mais il faut éviter les confrontations directes avec les occupants.
Le propriétaire doit aussi identifier la bonne préfecture. Un logement à Paris ne relève pas du même circuit qu’un logement dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, les Yvelines ou l’Essonne. Chaque département peut avoir ses modalités de dépôt ou de transmission, mais les conditions légales restent les mêmes.
Dans les immeubles franciliens, il faut préserver les preuves : photographies de la porte, messages au syndic, signalement au gardien, facture du serrurier si une effraction est constatée, attestation de voisins, contrats d’assurance, factures d’énergie et documents personnels restés dans le logement.
Check-list immédiate au retour de vacances
La première étape est de ne pas entrer en force. Si l’occupant est présent, il faut éviter l’affrontement et appeler les forces de l’ordre.
La deuxième étape est de déposer plainte pour introduction et maintien dans le domicile ou occupation frauduleuse, en détaillant l’absence d’autorisation et les éléments d’effraction, de manoeuvre ou de contrainte.
La troisième étape est de faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
La quatrième étape est de préparer les justificatifs : titre de propriété ou bail, assurance habitation, factures, impôts, photos, attestations, échange avec le syndic, preuve du départ en vacances et de la date de découverte.
La cinquième étape est de saisir le préfet avec un dossier complet et de conserver la preuve de l’envoi ou du dépôt.
La sixième étape est de suivre la mise en demeure, l’affichage, le délai fixé et l’évacuation si les occupants restent.
Quand faut-il saisir le juge ?
La voie préfectorale est souvent la plus rapide en cas de squat caractérisé. Mais elle n’est pas toujours suffisante. Si le préfet refuse, si les occupants produisent un titre apparent, si le logement n’entre pas clairement dans le champ de la procédure administrative ou si le dossier comporte un ancien bail, une location saisonnière ou un hébergement devenu conflictuel, il peut falloir saisir le juge.
Le juge des référés peut ordonner l’expulsion lorsqu’une occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. La stratégie dépend alors des pièces disponibles, de l’urgence, de l’identité des occupants, de la possibilité de signifier les actes et des risques procéduraux.
Pour le propriétaire, l’objectif est de choisir la voie qui récupère le logement le plus vite sans fragiliser le dossier. Parfois, la plainte et la demande préfectorale suffisent. Parfois, il faut préparer en parallèle une assignation en référé pour ne pas perdre de temps si la préfecture refuse ou si l’affaire sort du champ du squat pur.
Sources utiles
Service Public, Que faire quand des squatteurs occupent un logement ?.
Article 38 de la loi DALO, procédure administrative d’évacuation forcée.
Code pénal, article 315-1 sur l’occupation frauduleuse d’un local.
Service Public, trêve hivernale et squatteurs.
Pour aller plus loin, voir aussi notre article sur le squatteur dans une maison et la procédure d’expulsion en 2026, ainsi que la page avocat expulsion Paris.
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