Découvrir une maison ou un appartement occupé par des squatteurs provoque souvent le même réflexe : vouloir entrer, changer les serrures, couper l’eau ou faire partir les occupants par la force. C’est précisément ce qu’il faut éviter.
Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les propriétaires disposent d’une procédure administrative plus directe lorsque le logement est occupé illicitement. Mais cette procédure ne fonctionne que si le dossier est bien préparé : plainte, preuve de propriété ou de domicile, constat d’occupation illicite, demande au préfet, puis mise en demeure.
L’enjeu est simple. Plus le dossier est documenté dès les premières heures, plus la réponse peut être rapide. À l’inverse, une action improvisée peut retarder l’évacuation, exposer le propriétaire à une plainte ou compliquer la preuve.
Squatteur maison : ce que dit la loi
L’article 226-4 du code pénal sanctionne l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le maintien dans ce domicile est puni des mêmes peines.
Le texte précise désormais qu’un domicile peut être tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non, et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale. Cette précision est importante pour les résidences secondaires, les maisons de famille, les logements temporairement vides, les appartements entre deux locations ou les biens en travaux.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a renforcé ce dispositif. Elle a aussi modifié l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, qui organise la demande d’évacuation administrative auprès du préfet.
Il ne faut donc pas raisonner uniquement avec l’ancienne idée des « 48 heures ». Le point décisif n’est pas seulement le temps écoulé depuis l’entrée dans les lieux. Le point décisif est de prouver l’introduction et le maintien illicites, puis de saisir le bon canal.
Première étape : déposer plainte immédiatement
Le dépôt de plainte est indispensable. Il permet de signaler l’occupation illicite et d’ouvrir le dossier auprès des services de police ou de gendarmerie.
La plainte doit être précise. Il faut indiquer :
- l’adresse exacte du logement ;
- la date de découverte de l’occupation ;
- les indices d’effraction ou de manoeuvres ;
- les personnes éventuellement présentes ;
- les biens visibles dans le logement ;
- les voisins ou gardiens pouvant témoigner ;
- les documents établissant que le logement vous appartient ou constitue votre domicile.
Il faut aussi conserver toutes les preuves : photos de la porte, serrure forcée, traces d’entrée, courriers détournés, échanges avec le syndic, vidéos, attestations de voisins, factures, taxe foncière, acte de propriété, bail précédent, assurance habitation, diagnostics, factures d’électricité ou d’eau.
Un propriétaire qui se présente avec une plainte vague et peu de pièces ralentit son propre dossier. La préfecture doit pouvoir comprendre rapidement qui demande l’évacuation, sur quel bien, et avec quelles preuves.
Deuxième étape : faire constater l’occupation illicite
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoit que l’occupation illicite doit être constatée par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
En pratique, cette étape est déterminante. Elle permet d’éviter que le dossier repose seulement sur les déclarations du propriétaire. Le constat doit établir que le logement est occupé sans droit ni titre, que la personne qui demande l’évacuation est propriétaire ou titulaire du domicile, et que les occupants ne disposent pas d’un bail ou d’une autorisation.
Si les forces de l’ordre interviennent, il faut demander que les éléments utiles soient consignés. Si un commissaire de justice est saisi, il faut lui fournir les pièces disponibles et lui demander de constater les signes objectifs : changement de serrure, présence d’occupants, refus d’accès, affichage, boîtes aux lettres, dégradations, meubles du propriétaire, témoignages voisins.
L’objectif n’est pas de discuter longuement avec les occupants. L’objectif est de constituer un dossier probatoire utilisable par la préfecture ou, si nécessaire, par le juge.
Troisième étape : demander au préfet la mise en demeure
Une fois la plainte déposée et l’occupation constatée, le propriétaire peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux.
La demande doit être structurée. Elle doit contenir :
- la plainte ;
- le constat d’occupation illicite ;
- la preuve de propriété ou de domicile ;
- les pièces d’identité du demandeur ;
- les coordonnées du demandeur ou de son avocat ;
- les photographies et attestations utiles ;
- un résumé chronologique des faits ;
- les raisons pour lesquelles les occupants n’ont aucun droit sur le logement.
Lorsque le propriétaire ne peut pas apporter immédiatement la preuve de son droit parce que les documents sont dans le logement occupé, l’article 38 prévoit que le préfet sollicite l’administration fiscale dans un délai de 72 heures pour établir ce droit.
La décision de mise en demeure est prise, en principe, dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. Le préfet examine aussi la situation personnelle et familiale des occupants. Il peut refuser uniquement si les conditions légales ne sont pas réunies ou s’il existe un motif impérieux d’intérêt général.
Délai de 24 heures ou 7 jours : attention à la nature du logement
La mise en demeure fixe un délai d’exécution. Lorsque le logement constitue le domicile du demandeur, ce délai ne peut pas être inférieur à 24 heures.
Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est porté à 7 jours. C’est souvent le cas d’une résidence secondaire, d’un logement vacant, d’un bien en travaux ou d’un appartement destiné à la location.
Cette différence est essentielle. Un propriétaire ne doit pas promettre ou attendre une évacuation automatique en 24 heures si le logement n’est pas son domicile. Il faut anticiper le bon délai et préparer la suite.
Si les occupants ne partent pas dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur dans le délai prévu pour l’exécution de la mise en demeure.
Ce qu’il ne faut pas faire soi-même
Même lorsque la colère est légitime, certaines réactions sont dangereuses.
Il ne faut pas entrer de force dans le logement occupé. Il ne faut pas menacer les occupants. Il ne faut pas couper l’eau, l’électricité ou le chauffage. Il ne faut pas retirer leurs affaires. Il ne faut pas faire intervenir des tiers pour les intimider. Il ne faut pas publier leurs images sur les réseaux sociaux.
Ces comportements peuvent retourner le dossier contre le propriétaire. Ils peuvent donner lieu à des plaintes, affaiblir la demande préfectorale ou créer un conflit de preuve.
La bonne stratégie est plus froide : plainte, constat, dossier écrit, demande préfectorale, relances formalisées, puis, si le préfet refuse ou tarde, recours adapté.
Et si le préfet refuse ou ne répond pas ?
Un refus préfectoral n’est pas forcément la fin du dossier. Il faut d’abord lire précisément le motif : preuve insuffisante, doute sur la propriété, doute sur l’occupation illicite, présence d’un ancien locataire, contestation de bail, motif d’intérêt général.
Selon le cas, il peut être utile de compléter la demande avec de nouvelles pièces ou de contester la décision devant le juge administratif.
Si la situation ne relève pas de la procédure administrative anti-squat, une procédure judiciaire peut rester nécessaire. C’est notamment le cas lorsque l’occupant est un ancien locataire, un occupant entré avec l’accord initial du propriétaire, une personne se prévalant d’un bail, ou lorsque le litige porte moins sur le squat que sur la fin d’un titre d’occupation.
Il faut alors éviter de mélanger les procédures. Un dossier d’expulsion contre un occupant sans droit ni titre ne se traite pas toujours comme un dossier de squat avec effraction. Le mauvais fondement fait perdre du temps.
Locataire, résidence secondaire, logement vacant : les situations à distinguer
La procédure dépend de la qualité du demandeur et de la nature de l’occupation.
Si votre résidence principale est occupée pendant une absence, le dossier est particulièrement urgent. Il faut établir que le logement contient vos biens et constitue votre domicile.
Si votre résidence secondaire est occupée, la loi protège aussi le bien, mais le délai d’exécution de la mise en demeure peut être différent.
Si le logement est vacant entre deux locations, il faut prouver la propriété, l’absence d’autorisation et l’introduction illicite. Les documents fiscaux, l’acte de propriété, les diagnostics, les factures, les échanges avec l’agence et l’état des lieux précédent deviennent utiles.
Si vous êtes locataire et que votre appartement est squatté pendant vos vacances, vous pouvez agir, mais il faut aussi prévenir le bailleur. Le logement peut être votre domicile même si vous n’en êtes pas propriétaire.
Si l’occupant est un ancien locataire, un ancien compagnon, un proche ou une personne entrée initialement avec autorisation, la situation peut être différente. Il faut vérifier si l’on est face à un squat ou à un conflit d’occupation.
Paris et Île-de-France : agir vite et dans le bon ordre
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de squat sont souvent aggravés par la valeur du bien, la densité des immeubles, les contraintes de copropriété et la difficulté d’obtenir rapidement certaines pièces.
Le syndic, le gardien, les voisins, l’agence immobilière, le commissaire de justice et les forces de l’ordre peuvent chacun détenir une partie de la preuve. Il faut donc coordonner les démarches dès le premier jour.
Le propriétaire doit aussi prévenir son assureur, sécuriser les accès communs avec le syndic lorsque c’est possible, conserver les preuves de dégradation et chiffrer les pertes : loyers manqués, frais de remise en état, changement de serrures, frais de procédure, perte d’usage du logement.
Le cabinet intervient sur les litiges d’expulsion immobilière à Paris et plus largement en droit immobilier à Paris.
Les pièces à préparer avant d’appeler un avocat
Pour aller vite, préparez un dossier unique avec :
- acte de propriété, taxe foncière ou bail ;
- pièce d’identité ;
- justificatif de domicile si le logement est votre résidence ;
- plainte ou récépissé de plainte ;
- photos et vidéos ;
- constat de commissaire de justice ou intervention de police ;
- attestations de voisins ;
- échanges avec le syndic, l’agence ou le gardien ;
- factures d’eau, électricité, assurance, travaux ;
- estimation des préjudices ;
- chronologie simple des faits.
Cette chronologie doit être factuelle. Date de départ. Date de découverte. Date de plainte. Date du constat. Date de demande préfectorale. Date de réponse ou d’absence de réponse. Elle permet d’éviter les approximations et de relancer efficacement.
Sources utiles
- Service-Public : que faire si votre logement est squatté ?
- Article 226-4 du code pénal
- Article 38 de la loi du 5 mars 2007
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Le cabinet peut vérifier si votre situation relève de la procédure anti-squat, préparer la demande au préfet, organiser le constat et sécuriser les recours utiles.
Une consultation téléphonique peut être organisée en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit aussi intégrer la copropriété, les preuves disponibles, les délais préfectoraux et l’opportunité d’un recours judiciaire ou administratif.
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