Droit de préemption du locataire commercial et rétractation de l’offre du bailleur : la Cour de cassation exclut l’exécution forcée de la vente (Civ3, 25 juin 2026, FS-B)
I. La double nature de la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : information du locataire et offre de vente engageant le bailleur
A. Un mécanisme protecteur d’essence légale au service de la stabilité du lien commercial
Aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Le texte ajoute que « ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». L’économie générale du dispositif révèle une volonté législative de concilier deux impératifs : la protection du locataire commercial contre une éviction non désirée et la préservation de la liberté du bailleur de disposer de son bien. Code de commerce, art. L. 145-46-1
Introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, ce droit de préemption constitue une innovation remarquable dans le statut des baux commerciaux. Jusqu’alors, le locataire commercial ne bénéficiait que du droit au renouvellement de son bail ou, en cas de refus, d’une indemnité d’éviction. Le législateur de 2014 a entendu lui offrir une protection supplémentaire : la possibilité d’acquérir le local dans lequel il exerce son activité, avant tout tiers. Cette prérogative s’inscrit dans une politique plus large de préservation de la vitalité commerciale des centres-villes et de lutte contre la vacance des locaux.
En conséquence, la notification du bailleur produit un double effet juridique. D’une part, elle informe le locataire de la mise en vente du bien, ce qui lui permet de préparer son projet d’acquisition ou, à défaut, d’anticiper les conséquences d’un changement de propriétaire. D’autre part, elle constitue une véritable offre de vente, soumise au droit commun de la formation du contrat tel que régi par les articles 1113 et suivants du Code civil. L’article 1113 dispose à cet égard que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’offre du bailleur, formalisée par la notification, peut donc être acceptée par le locataire dans le délai d’un mois, ce qui conduit à la formation du contrat de vente.
Par ailleurs, le législateur a assorti cette procédure de garanties substantielles destinées à assurer l’effectivité du droit de préemption. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 doivent être reproduits intégralement dans chaque notification, cette formalité étant également sanctionnée par la nullité. Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Enfin, si le bailleur décide ultérieurement de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui bénéficie alors d’un nouveau délai d’un mois pour se prononcer. Ce dispositif, d’une grande précision technique, témoigne de l’importance que le législateur attache à la protection du locataire.
B. L’articulation délicate entre le régime spécial de la préemption et le droit commun de la rétractation de l’offre
L’article 1304 du Code civil définit la condition suspensive comme celle « dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple ». Or, le mécanisme de l’article L. 145-46-1 fait intervenir une condition suspensive particulière : l’acceptation de l’offre par le locataire dans le délai d’un mois. Tant que ce délai n’est pas expiré et que l’acceptation n’est pas intervenue, le contrat de vente n’est pas formé. La question qui s’est posée aux juridictions était de savoir si, pendant ce délai, le bailleur pouvait unilatéralement rétracter son offre, et si oui, quelles en étaient les conséquences. Code civil, art. 1304
L’article 1116 du Code civil apporte une réponse de principe à cette interrogation : « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Ce texte, issu de la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance du 10 février 2016, a profondément renouvelé la théorie de l’offre. Il distingue nettement deux hypothèses : la rétractation fautive, qui empêche la formation du contrat mais ouvre droit à des dommages et intérêts, et la rétractation non fautive, qui ne produit aucun effet juridique défavorable pour son auteur.
La difficulté propre au droit de préemption du locataire commercial résidait dans la coexistence de ce régime de droit commun avec les dispositions spécifiques de l’article L. 145-46-1. Le texte spécial ne prévoit en effet aucune disposition relative à la rétractation de l’offre. Il se borne à énoncer que la notification vaut offre de vente et que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Fallait-il en déduire, comme l’avaient fait certaines juridictions du fond, que le bailleur était tenu de maintenir son offre pendant toute la durée du délai légal, sans possibilité de rétractation, sous peine de voir la vente conclue d’office ?
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, dans une affaire opposant les consorts D., bailleurs indivis d’un local commercial, à la société Gerstaecker France, locataire, apporte une réponse décisive à cette interrogation. Les faits de l’espèce illustrent parfaitement la tension entre les intérêts en présence. Le 15 janvier 2021, un notaire avait fait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local. L’offre, désignant la locataire comme destinataire, avait été notifiée à la sous-locataire. Le 27 janvier 2021, cette dernière informa le notaire qu’elle acceptait l’offre et sollicitait un prêt pour financer l’acquisition. Dès le lendemain, 28 janvier 2021, les bailleurs rétractèrent leur offre en indiquant qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire et non à la locataire elle-même, était inopérante. Le 1er février 2021, la locataire notifia à son tour son acceptation. Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B
La cour d’appel de Paris, par arrêt du 15 novembre 2024, avait considéré que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle avait en conséquence constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, l’arrêt valant acte de vente à publier à défaut d’exécution volontaire. Cette solution, qui conduisait à imposer au bailleur la vente forcée de son bien, fut censurée par la Cour de cassation au terme d’un raisonnement qu’il convient d’analyser avec précision.
II. La solution de la Cour de cassation : une distinction fondamentale entre irrevocabilité de l’offre et impossibilité de rétractation
A. L’attendu de principe : la rétractation de l’offre avant acceptation n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts
Au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, la Cour de cassation énonce un attendu dont la portée doctrinale et pratique est considérable. « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. » Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B
Cet attendu opère une distinction déterminante entre deux situations que la pratique et une partie de la doctrine avaient pu confondre. D’une part, l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai d’un mois interdit au bailleur de vendre le bien à un tiers. La sanction de la violation de cette interdiction est la nullité de la vente, ce qui garantit l’effectivité du droit de préemption. D’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vente, n’est pas prohibée. Elle empêche seulement la formation du contrat, conformément à l’article 1116 du Code civil, et expose son auteur à la réparation du préjudice subi par le locataire.
En l’espèce, la Cour de cassation relève que « la cour d’appel a retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire ». Dès lors, la rencontre des volontés exigée par l’article 1113 du Code civil ne pouvait se produire et le contrat de vente n’était pas formé. En statuant comme elle l’avait fait, la cour d’appel de Paris avait donc « violé les textes susvisés ». La cassation est prononcée avec renvoi devant la même cour d’appel, autrement composée. Les bailleurs obtiennent gain de cause : ils ne seront pas contraints de vendre leur bien.
Par ailleurs, la Cour de cassation prend soin de préciser que la rétractation de l’offre est motivée par « la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». Cette précision n’est pas anodine. Elle suggère que le régime pourrait être différent si la rétractation était motivée par une intention frauduleuse, par exemple pour négocier parallèlement avec un tiers à des conditions plus avantageuses. Dans une telle hypothèse, l’action en responsabilité extra-contractuelle du locataire pourrait prospérer sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, une faute quasi-délictuelle étant constituée par le comportement déloyal du bailleur.
La portée de la solution dépasse le cadre de l’espèce. L’arrêt du 25 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, fixe durablement le régime de la rétractation de l’offre dans le cadre du droit de préemption du locataire commercial. Il met un terme aux divergences jurisprudentielles qui opposaient les cours d’appel et unifie le droit applicable sur l’ensemble du territoire. La solution s’inscrit en cohérence avec l’évolution générale du droit des contrats depuis la réforme de 2016, qui a consacré le principe selon lequel la rétractation fautive d’une offre ne peut conduire à la conclusion forcée du contrat, mais seulement à l’allocation de dommages et intérêts.
B. Un équilibre pragmatique entre protection du locataire et liberté du propriétaire
En conséquence de l’arrêt commenté, l’équilibre des droits et obligations entre bailleur et locataire se trouve clarifié de manière significative. Le locataire conserve une protection réelle : pendant le délai d’un mois, le bailleur ne peut vendre le bien à un tiers. Cette exclusivité temporaire est une garantie substantielle qui lui permet de préparer sereinement son projet d’acquisition, de solliciter un prêt et de négocier les conditions de la vente. En outre, si le bailleur vend à un tiers en violation du droit de préemption, la nullité de la vente est encourue, ce qui confère au locataire une arme juridique efficace pour faire valoir ses droits. Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B
Le bailleur, quant à lui, conserve la liberté fondamentale de ne pas vendre. Cette liberté, inhérente au droit de propriété, ne saurait être anéantie par le seul effet d’une notification préemptrice. La solution de la Cour de cassation préserve cette prérogative essentielle, dont la valeur constitutionnelle est consacrée par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le bailleur qui renonce à son projet de vente après avoir notifié son offre assume les conséquences indemnitaires de sa rétractation, mais n’est pas tenu de céder son bien contre sa volonté.
À cet égard, il convient de souligner que l’action en réparation ouverte au locataire n’est pas une consolation symbolique. Les préjudices susceptibles d’être indemnisés peuvent être substantiels : frais d’étude notariale, honoraires d’avocat, frais de dossier bancaire, coût des diagnostics techniques, et surtout perte de chance de réaliser une acquisition avantageuse. La charge de la preuve incombe au locataire, qui devra démontrer la réalité et l’étendue du préjudice subi, ainsi que le lien de causalité avec la rétractation fautive du bailleur.
Or, la pratique révèle que cette charge probatoire peut être lourde. Lorsque la rétractation intervient avant même que le locataire ait accepté l’offre, le préjudice est souvent limité aux frais préparatoires engagés. En revanche, si le locataire avait déjà obtenu un accord de principe de sa banque ou fait réaliser des diagnostics à ses frais, le quantum de l’indemnisation pourra être plus élevé. La Cour de cassation n’a pas entendu, dans l’arrêt du 25 juin 2026, préciser les modalités d’évaluation de ce préjudice, laissant aux juges du fond un pouvoir souverain d’appréciation.
Par ailleurs, les praticiens du droit immobilier tireront de cet arrêt des enseignements opérationnels immédiats. Le bailleur qui envisage de notifier une offre de vente à son locataire doit mesurer qu’il s’engage pour une durée d’un mois, pendant laquelle il ne pourra pas traiter avec un tiers. S’il a des doutes sur son intention réelle de vendre, il lui est vivement conseillé de différer la notification plutôt que de la rétracter ensuite, ce qui l’exposerait à un contentieux indemnitaire. De son côté, le locataire destinataire d’une notification doit agir avec célérité pour accepter l’offre dans le délai d’un mois, toute acceptation postérieure à la rétractation étant privée d’effet sur la formation du contrat.
En outre, le formalisme rigoureux imposé par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce conserve toute sa vigueur. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle doit reproduire les quatre premiers alinéas du texte. L’offre doit être adressée au locataire lui-même, et non à un sous-locataire, comme le rappelle implicitement l’espèce commentée, dans laquelle les bailleurs contestaient précisément la validité d’une notification adressée à la sous-locataire plutôt qu’au locataire en titre. Ces exigences formelles, dont le non-respect est lourdement sanctionné, constituent une garantie supplémentaire pour le locataire, qui doit être mis en mesure d’exercer son droit de préemption en pleine connaissance de cause. Code de commerce, art. L. 145-46-1
Enfin, la troisième chambre civile rappelle, au travers de cet arrêt, le rôle unificateur de la Cour de cassation dans l’interprétation des textes spéciaux à la lumière des principes généraux du droit des contrats. La réforme de 2016, en codifiant les solutions jurisprudentielles antérieures relatives à l’offre et à l’acceptation, a fourni un cadre conceptuel cohérent qui permet désormais de résoudre des difficultés que les textes spéciaux n’avaient pas anticipées. L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une illustration éclatante de cette fonction d’harmonisation, au service de la sécurité juridique et de la prévisibilité des solutions.
Dès lors, la portée doctrinale de l’arrêt du 25 juin 2026 ne doit pas être sous-estimée. Il témoigne d’une volonté de la troisième chambre civile d’aligner le régime des baux commerciaux sur les principes généraux du droit des obligations, sans sacrifier la spécificité protectrice du statut. La coexistence harmonieuse du droit spécial et du droit commun, que l’arrêt réalise en l’espèce, répond aux attentes légitimes des praticiens comme des justiciables. Le locataire commercial, bien que privé de la possibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation de l’offre, dispose néanmoins d’une protection juridictionnelle effective, tant sur le terrain de la nullité de la vente à un tiers que sur celui de la réparation du préjudice subi.
La solution retenue s’inscrit également dans le mouvement plus large de modernisation du droit de la vente immobilière et du droit des baux commerciaux. La loi du 18 juin 2014 avait innové en créant le droit de préemption du locataire commercial. La loi du 6 août 2015, dite loi Macron, a étendu ce dispositif. Plus récemment, l’ordonnance du 10 février 2016 a refondu le droit commun des contrats. L’arrêt commenté démontre que ces réformes successives, loin de s’opposer, se complètent et s’enrichissent mutuellement lorsque la jurisprudence en assure une interprétation cohérente et constructive.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 offre aux rédacteurs d’actes et aux praticiens du conseil un guide herméneutique précieux. La distinction opérée par la Cour de cassation entre l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal et l’impossibilité de rétractation éclaire la pratique notariale et la rédaction des notifications préemptrices. Le notaire instrumentaire, le conseil du bailleur ou celui du locataire peut désormais anticiper avec une sécurité accrue les conséquences juridiques des choix procéduraux adoptés par les parties à l’opération de vente. Cette clarification était d’autant plus nécessaire que le contentieux de la préemption commerciale s’est développé de manière exponentielle depuis l’entrée en vigueur du dispositif, donnant lieu à des solutions jurisprudentielles parfois contradictoires que l’arrêt ici commenté a précisément vocation à unifier.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 apporte une clarification décisive au régime du droit de préemption du locataire commercial institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En distinguant l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal, qui interdit toute vente à un tiers sous peine de nullité, de la rétractation pure et simple de l’offre avant acceptation, qui n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts, la Haute juridiction restaure une cohérence d’ensemble entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun de la formation du contrat. Le bailleur conserve la liberté fondamentale de ne pas vendre, tandis que le locataire est protégé contre les contournements frauduleux de son droit de préemption. Publié au Bulletin et rendu en formation de section, cet arrêt constitue d’ores et déjà une référence incontournable pour les praticiens du droit immobilier confrontés au contentieux de la préemption commerciale. Le notaire rédacteur, l’avocat conseil du bailleur comme celui du locataire, et le juge saisi d’un litige relatif à l’exercice du droit de préemption trouveront dans cette décision une grille d’analyse claire et opérationnelle, propre à sécuriser leurs actes et leurs plaidoiries.
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