L’exception d’inexécution dans le bail commercial : une défense renforcée du preneur par la troisième chambre civile
I. L’extension du domaine de l’exception d’inexécution au profit du preneur
A. La consécration d’un droit de résistance sans mise en demeure préalable
Par un arrêt de section du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe dont la portée dépasse les circonstances de l’espèce. Le preneur à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). La cour d’appel de Fort-de-France avait en effet subordonné le bénéfice de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure par le preneur, ajoutant ainsi à la loi une condition que ni l’ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ni les articles 1719 et 1728 du même code ne prévoient.
Cette solution s’inscrit dans une lecture rigoureuse des obligations réciproques du bailleur et du preneur. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de délivrance, dont le fondement réside à l’article 1719 du code civil, constitue l’essence même du contrat de bail commercial. En conséquence, le manquement du bailleur à cette obligation essentielle autorise le preneur à suspendre l’exécution de sa propre obligation de paiement des loyers, sans formalité préalable, en application du mécanisme de l’exception d’inexécution tel qu’il résulte de l’ancien article 1184, alinéa 1er, du code civil, lequel dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, les contours de cette exception dans l’hypothèse particulière où l’impossibilité d’exploiter résulte d’un cas fortuit. Lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un événement de force majeure et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). La cour d’appel de Basse-Terre avait exclu toute responsabilité de la bailleresse après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, considérant que les règles de la perte partielle de la chose louée faisaient obstacle à l’exception d’inexécution. La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que, le bien n’étant pas détruit mais seulement endommagé, la bailleresse demeurait tenue de son obligation d’entretien et de réparation.
Dès lors, la qualification juridique de l’état du bien loué revêt une importance déterminante. La simple dégradation, même importante, ne saurait être assimilée à une destruction partielle au sens de l’article 1722 du code civil, laquelle suppose que la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. À cet égard, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante selon laquelle il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine, et que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, rappelant Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46 et Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
En conséquence, l’arrêt du 4 juin 2026 étend le domaine de l’exception d’inexécution au-delà de la seule hypothèse d’un manquement fautif du bailleur. Il suffit que les locaux soient objectivement impropres à leur destination et que le bailleur, informé de cette situation, demeure en capacité d’y remédier. Cette extension est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de contentieux post-catastrophe naturelle où la jurisprudence antérieure tendait à appliquer exclusivement les règles de la perte de la chose louée, excluant tout recours à l’exception d’inexécution. La troisième chambre civile, en consacrant une coexistence des deux mécanismes, offre au preneur une protection renforcée que la seule application de l’article 1722 du code civil ne lui aurait pas garantie.
B. L’articulation renforcée avec la clause résolutoire du bail commercial
L’apport le plus significatif de la période récente réside dans l’arrêt du 5 mars 2026, par lequel la troisième chambre civile, en formation de section et aux conclusions publiées au Bulletin, a consacré la primauté de l’exception d’inexécution sur le mécanisme de la clause résolutoire. Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution constitue un infléchissement notable de l’office du juge en matière de bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Or, la pratique judiciaire avait progressivement réduit la marge d’appréciation du juge à la seule question des délais de paiement dans le mois du commandement, excluant toute vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution une fois ce délai expiré. En écartant cette limitation, la Cour de cassation rétablit la plénitude de l’office du juge, tenu de se prononcer sur le mérite de l’exception invoquée.
En l’espèce, la locataire établissait l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux. La cour d’appel de Cayenne avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation lui reproche de s’être déterminée ainsi sans rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 s’articule avec la jurisprudence antérieure relative au droit de repentir du bailleur. Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. En conséquence, l’échec du bailleur à faire constater la résiliation par le jeu de la clause résolutoire le replace face à l’alternative posée par le statut des baux commerciaux : renouveler le bail ou verser l’indemnité d’éviction. Cette perspective, qui engage des sommes souvent considérables, souligne l’enjeu pratique de la solution dégagée le 5 mars 2026.
II. Les conditions et les limites du contrôle judiciaire
A. L’office du juge : un contrôle du bien-fondé devenu obligatoire
La jurisprudence du 5 mars 2026 impose au juge du fond une obligation de motivation renforcée. Celui-ci ne peut plus se borner à constater l’écoulement du délai d’un mois à compter du commandement de payer pour en déduire l’acquisition automatique de la clause résolutoire. Il lui incombe désormais de vérifier, pour chaque loyer dont le paiement est réclamé, si le preneur était fondé à opposer une exception d’inexécution. Cette exigence nouvelle trouve son fondement dans l’obligation faite au juge, par l’article 455 du code de procédure civile, de motiver sa décision.
La mise en œuvre de ce contrôle suppose une analyse concrète de la situation des parties. Le preneur doit démontrer l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, que ce manquement soit antérieur ou concomitant aux loyers dont le paiement est suspendu, et que les locaux soient rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. La charge de la preuve incombe au preneur qui invoque l’exception, mais le juge est tenu d’examiner les éléments qu’il produit, sans pouvoir écarter le moyen par le seul constat de l’expiration du délai d’un mois.
Dès lors, la distinction entre les obligations du bailleur et celles du preneur, telles qu’elles résultent des articles 1719 et 1728 du code civil, commande l’issue du litige. Le bailleur qui n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme ne saurait se prévaloir du défaut de paiement des loyers pour obtenir la résiliation du bail. Cette interdépendance des obligations contractuelles est au cœur du mécanisme de l’exception d’inexécution et la Cour de cassation, par l’arrêt commenté, en tire toutes les conséquences procédurales.
À cet égard, il convient d’observer que la solution dégagée le 5 mars 2026 n’est pas isolée. Elle prolonge et amplifie le mouvement initié par l’arrêt du 23 janvier 2025 relatif aux clauses réputées non écrites. Dans cette décision, la troisième chambre civile avait jugé que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription, et que la créance de restitution de l’indu consécutive à l’anéantissement d’une clause d’indexation illicite doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin). La cohérence de cette construction jurisprudentielle révèle une volonté constante de la Cour de cassation de protéger l’effectivité des droits du preneur face aux clauses qui tendent à les neutraliser.
Par ailleurs, la question de la prescription des actions du preneur a également fait l’objet d’une clarification importante dans l’arrêt du 12 février 2026. La troisième chambre civile y affirme, au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile et L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Cette rigueur procédurale contraste avec la souplesse accordée au preneur dans la mise en œuvre de l’exception d’inexécution, ce qui révèle une distinction nette dans la politique jurisprudentielle : protection substantielle du preneur, mais respect strict des délais procéduraux.
Or, cette distinction entre le fond et la procédure est au cœur de la sécurité juridique que la Cour de cassation entend garantir. Le preneur commercial bénéficie désormais d’une protection substantielle étendue contre les manquements du bailleur, mais il ne saurait pour autant négliger les exigences procédurales qui conditionnent l’exercice de ses droits. L’avocat en droit des baux commerciaux doit ainsi articuler avec précision la défense au fond et le respect des délais de prescription, sous peine de voir les droits les mieux établis se heurter à une fin de non-recevoir.
B. Les situations excluant le bénéfice de l’exception d’inexécution
Si la Cour de cassation a considérablement renforcé la portée de l’exception d’inexécution au profit du preneur, cette défense n’est pas pour autant dépourvue de limites. La première tient à la gravité du manquement invoqué par le preneur. L’impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés constitue la condition nécessaire et suffisante pour suspendre le paiement des loyers. Un simple inconfort, des désordres mineurs ou un défaut d’entretien ponctuel ne sauraient justifier une suspension totale et prolongée du paiement. La jurisprudence exige du preneur qu’il rapporte la preuve d’une impossibilité réelle d’exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle.
La deuxième limite résulte de la distinction entre le temps de l’empêchement et le temps de l’inexécution fautive. L’arrêt du 4 juin 2026 précise que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Lorsque l’inexécution du bailleur procède d’un cas fortuit ou d’une force majeure, et non d’une carence fautive, le preneur ne saurait opposer l’exception d’inexécution pendant la période où le bailleur est lui-même dans l’impossibilité d’agir. En revanche, dès que l’obstacle est levé et que le bailleur persiste dans son inaction, l’exception retrouve son plein effet.
La troisième limite concerne la prescription des actions du preneur. L’arrêt du 12 février 2026 rappelle avec fermeté que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce constitue une contrainte procédurale dont le preneur ne saurait s’affranchir, même en présence d’une attitude empreinte de mauvaise foi du bailleur. Le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne l’inaction procédurale du preneur, fût-elle excusable au regard du comportement du bailleur.
En conséquence, l’équilibre issu de cette construction jurisprudentielle est le suivant : au preneur qui subit un manquement du bailleur à ses obligations essentielles, la Cour de cassation offre une défense substantielle puissante, dispensée de formalisme préalable et opposable même au jeu de la clause résolutoire. Mais elle exige en contrepartie une vigilance procédurale absolue, en particulier dans le respect des délais de prescription. Le preneur qui entend contester un congé avec refus de renouvellement, solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction ou faire réputer non écrite une clause illicite doit agir dans les délais impartis, sans quoi la protection substantielle la plus étendue demeurera lettre morte.
Or, cette articulation entre le fond et la procédure constitue précisément l’apport le plus novateur de la jurisprudence récente. En dissociant clairement les règles de fond, protectrices du preneur, et les règles de procédure, rigoureusement appliquées, la troisième chambre civile construit un cadre cohérent qui, sans jamais sacrifier la sécurité juridique, garantit l’effectivité des obligations réciproques. La clause résolutoire, arme traditionnelle du bailleur, se trouve désormais confrontée à un contrôle judiciaire substantiel qui en tempère les effets les plus radicaux.
Dès lors, la rédaction des baux commerciaux et la conduite des relations contractuelles s’en trouvent profondément affectées. Le bailleur avisé veillera à documenter avec précision l’exécution de ses obligations de délivrance et d’entretien, tandis que le preneur diligent conservera les preuves des manquements qu’il invoque et saisira la juridiction compétente dans les délais de prescription applicables. La pratique notariale et la rédaction des actes ne peuvent ignorer ces évolutions jurisprudentielles qui, sans modifier la lettre du statut des baux commerciaux, en renouvellent profondément l’économie.
À cet égard, les enjeux financiers sont considérables pour les deux parties. Le preneur qui parvient à opposer avec succès l’exception d’inexécution évite non seulement la résiliation du bail mais conserve également son droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d’éviction dont le montant peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires. Le bailleur, de son côté, doit intégrer le risque de voir la clause résolutoire privée d’effet s’il n’a pas lui-même satisfait à ses obligations, ce qui l’incite à une exécution rigoureuse et documentée de ses devoirs contractuels.
Par ailleurs, le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un régime d’ordre public qui encadre strictement les relations entre bailleur et preneur. La durée minimale de neuf ans, le droit au renouvellement, le plafonnement du loyer du bail renouvelé et l’indemnité d’éviction constituent autant de protections que la jurisprudence de la troisième chambre civile s’attache à rendre effectives. L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans cette tradition protectrice en rappelant que les clauses contractuelles, fussent-elles stipulées en termes clairs et précis, ne sauraient faire échec aux droits fondamentaux que le statut reconnaît au preneur. En subordonnant le jeu de la clause résolutoire à un contrôle judiciaire du bien-fondé de l’exception d’inexécution, la Cour de cassation affirme avec force que la liberté contractuelle trouve sa limite dans l’exécution loyale des obligations réciproques.
Enfin, la construction progressive de cette jurisprudence témoigne d’une maturation de la réflexion de la troisième chambre civile sur l’économie générale du contrat de bail commercial. Le mouvement amorcé par l’arrêt du 18 septembre 2025, consolidé par celui du 5 mars 2026 puis étendu le 4 juin 2026 aux hypothèses de cas fortuit, dessine une ligne jurisprudentielle cohérente dont le principe directeur peut être ainsi formulé : l’obligation de délivrance du bailleur est la contrepartie essentielle de l’obligation de paiement du preneur, et l’inexécution de la première justifie la suspension de la seconde, sous le contrôle du juge et dans le respect des prescriptions procédurales applicables.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre septembre 2025 et juin 2026, substantiellement renforcé la position du preneur à bail commercial face au mécanisme de la clause résolutoire. L’exception d’inexécution est désormais une défense pleinement autonome, dispensée de mise en demeure préalable, opposable à la clause résolutoire même après l’expiration du délai d’un mois, et dont le bien-fondé doit être examiné par le juge du fond. Cette évolution, sans bouleverser l’économie du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953, en restaure l’équilibre en donnant au juge les moyens d’un contrôle effectif de la loyauté contractuelle. Le preneur y gagne une protection substantielle accrue, à la condition expresse de respecter les prescriptions procédurales dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse.
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