Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026. Il contient une mesure très attendue par les bailleurs : certains logements classés F ou G pourraient être regardés comme conformes, pendant un temps limité, lorsque des travaux de rénovation énergétique sont déjà engagés par contrat.
Mais au 3 juillet 2026, cette réforme n’est pas encore entrée en vigueur. Un propriétaire ne peut donc pas traiter une annonce gouvernementale ou un projet de loi comme une autorisation immédiate de relouer une passoire thermique. Pour un bailleur, le risque est de signer trop tôt un bail fragile. Pour un locataire, le risque est d’accepter un logement présenté comme « en cours de régularisation » alors que la loi applicable lui donne déjà des recours.
L’enjeu pratique est simple : savoir ce qui est interdit aujourd’hui, ce que le projet pourrait changer demain, et quelles preuves doivent être réunies avant de signer, contester ou négocier.
La règle actuelle : le logement loué doit rester décent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit respecter un niveau minimal de performance énergétique compris entre les classes A et F. En clair, les logements classés G ne répondent plus au niveau de décence énergétique exigé pour les locations concernées.
Le calendrier en vigueur prévoit ensuite un durcissement progressif : les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Ce calendrier figure dans le texte actuel de l’article 6 de la loi de 1989, consultable sur Légifrance.
Il faut donc distinguer deux situations.
D’abord, un logement classé G ne peut pas être traité comme un logement ordinaire simplement parce que des travaux sont envisagés. Si la location entre dans le champ de la loi de 1989 et que le bail est signé, renouvelé ou reconduit après l’entrée en vigueur de l’exigence, le bailleur s’expose à une demande de mise en conformité.
Ensuite, un logement classé F reste encore louable en 2026, mais il est déjà dans une zone de risque juridique et économique. Le bailleur doit anticiper l’échéance de 2028, le gel de certaines évolutions de loyer et les questions que poseront les locataires, les agences, les banques et les acquéreurs.
Ce que le projet de loi pourrait changer
Le texte déposé au Sénat ne supprime pas le principe de décence énergétique. Il cherche plutôt à introduire des tempéraments lorsque le propriétaire démontre qu’il a réellement engagé des travaux ou qu’il se heurte à une difficulté objective.
Dans sa version déposée, le projet prévoit notamment que le niveau requis pourrait être réputé atteint, de manière temporaire, lorsque le propriétaire justifie d’un contrat de travaux permettant d’atteindre ce niveau. La durée envisagée diffère selon la situation : jusqu’à trois ans pour certains logements ou bâtiments, et jusqu’à cinq ans lorsque la copropriété a signé un contrat de travaux permettant d’atteindre le niveau requis.
Le texte envisage aussi des hypothèses où les travaux sont impossibles ou limités par des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou administratives. En copropriété, il prend en compte le cas du bailleur qui a accompli des diligences, mais dont l’assemblée générale refuse les travaux nécessaires dans les parties communes.
Ces points figurent dans le projet de loi déposé au Sénat. Ils doivent toutefois être lus avec prudence : un projet de loi peut être modifié en commission, en séance, puis au cours de la navette parlementaire. Tant que la loi n’est pas adoptée et publiée, elle ne constitue pas une règle applicable.
Un contrat de travaux ne suffit pas toujours à sécuriser le bail
Le mot important est « contrat ». Un simple devis, une estimation verbale ou une intention de demander des aides ne suffisent pas à établir que les travaux sont engagés. Même si la réforme est adoptée, un bailleur devra pouvoir démontrer que les travaux sont suffisamment précis, datés, financés et compatibles avec l’objectif énergétique annoncé.
En pratique, le dossier du bailleur devrait contenir au minimum :
- le DPE complet et sa date de réalisation ;
- le bail ou le projet de bail ;
- les devis, puis surtout le contrat signé avec l’entreprise ;
- le calendrier d’intervention ;
- la preuve d’un acompte ou d’un engagement financier si le contrat le prévoit ;
- les autorisations administratives utiles, lorsqu’elles sont nécessaires ;
- en copropriété, les convocations, résolutions, procès-verbaux d’assemblée générale et courriers au syndic ;
- les échanges avec le locataire ou le candidat locataire sur l’état énergétique du logement.
Sans ces éléments, le bailleur risque de ne disposer que d’une promesse vague. Or une promesse vague protège mal devant un juge, surtout si le locataire démontre des factures élevées, un inconfort important, une absence de travaux réels ou une information incomplète au moment de la signature.
Locataire : que faire si le logement est classé G ou présenté comme « bientôt rénové » ?
Le locataire ne doit pas se contenter d’une formule rassurante dans l’annonce ou dans un courriel d’agence. Il peut demander le DPE, vérifier sa classe, sa date, les recommandations de travaux et les éventuelles incohérences avec l’état réel du logement.
Si le bail est déjà signé et que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, l’article 20-1 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement. À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette étape empêche ensuite de saisir le juge. Le juge peut déterminer les travaux à réaliser, fixer un délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Le texte est accessible sur Légifrance.
Avant d’agir, le locataire doit conserver les preuves : annonce, DPE, bail, état des lieux, échanges avec l’agence, photos, factures d’énergie, attestations, signalements éventuels et courriers recommandés. Le dossier sera beaucoup plus solide si la demande commence par une mise en demeure précise, centrée sur les textes applicables et les travaux attendus.
Bailleur : comment limiter le risque avant de relouer ?
La première précaution consiste à ne pas signer un bail en se fondant uniquement sur une réforme annoncée. Si le logement est classé G, le bailleur doit vérifier si la location envisagée est bien soumise à l’interdiction et si une exception actuelle existe réellement. Si aucune base juridique actuelle ne permet de relouer, la prudence impose d’attendre la mise en conformité ou l’entrée en vigueur d’un texte adopté.
La deuxième précaution consiste à verrouiller le calendrier de travaux. Un dossier sérieux doit montrer que le bailleur ne cherche pas seulement à gagner du temps. Il doit prouver que les travaux sont commandés, réalisables, financés et suivis.
La troisième précaution porte sur l’information du locataire. Taire le DPE, minimiser la difficulté ou présenter un texte non adopté comme acquis peut nourrir un contentieux. À l’inverse, un bailleur qui explique clairement l’état du logement, les travaux signés, les délais et les limites de l’opération se place dans une situation plus défendable.
Enfin, lorsque le logement est en copropriété, le bailleur doit agir sur deux fronts : les travaux privatifs et les travaux relevant des parties communes. Il ne suffit pas d’affirmer que « la copropriété bloque ». Il faut prouver les démarches accomplies auprès du syndic, les demandes d’inscription à l’ordre du jour, les votes, les refus ou les reports.
Copropriété : le point sensible des passoires thermiques
Beaucoup de logements F ou G se situent dans des immeubles anciens où la performance énergétique dépend autant des parties privatives que des parties communes : isolation, chauffage collectif, ventilation, toiture, façades, fenêtres, réseaux.
Le bailleur copropriétaire peut donc se retrouver dans une position délicate. Il doit respecter ses obligations envers le locataire, mais certains travaux décisifs ne peuvent pas être décidés seul. Le projet de loi cherche précisément à tenir compte de cette difficulté lorsque le propriétaire démontre ses diligences et, dans certaines hypothèses, lorsque la copropriété a signé un contrat de travaux.
Cette logique ne dispense pas d’agir. Au contraire, elle rend la preuve des démarches encore plus importante. Un copropriétaire bailleur devrait conserver un dossier chronologique : demandes au syndic, projets de résolution, convocations, procès-verbaux, votes, appels de fonds, contrats, attestations d’entreprise et éléments techniques justifiant les travaux possibles.
Paris et Île-de-France : une vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, la tension locative rend ces questions plus sensibles. Un logement énergivore peut être reloué très vite, parfois avec peu de discussion, parce que les candidats sont nombreux. Cette situation ne supprime pas les obligations du bailleur.
Pour un propriétaire parisien, le risque est double : contentieux avec le locataire et perte de valeur du bien si le dossier énergétique est mal traité. Dans un immeuble ancien, la stratégie doit souvent combiner audit, décisions de copropriété, financement et calendrier réaliste.
Pour un locataire, la tension du marché ne doit pas conduire à signer sans vérifier. Il faut demander le DPE complet, contrôler si le logement est classé F ou G, vérifier si les travaux annoncés sont déjà contractualisés, et conserver tous les échanges. Une action bien préparée peut aboutir à une mise en conformité, une réduction de loyer ou une négociation de sortie.
Faut-il attendre la réforme avant d’agir ?
Non, dans la plupart des dossiers. Le bailleur qui attend sans préparer les travaux perd du temps et risque de se retrouver avec un bien juridiquement fragile. Le locataire qui attend sans formaliser sa demande laisse s’installer une situation qui pourra devenir plus difficile à prouver.
La bonne méthode consiste à raisonner en deux temps.
À court terme, il faut appliquer le droit en vigueur : décence du logement, DPE, obligations du bailleur, recours du locataire, preuves disponibles.
À moyen terme, il faut anticiper l’éventuelle réforme : contrat de travaux, copropriété, contraintes techniques, calendrier, information du locataire et sécurisation du bail.
Un article déjà publié sur ce site détaille les recours lorsque des travaux sont simplement promis dans un logement classé F ou G : logement classé G ou F et travaux promis. Un autre point utile concerne le calendrier général des passoires thermiques : DPE location 2026 et recours bailleur-locataire.
À retenir
Le projet de loi logement déposé au Sénat peut modifier le traitement des logements F ou G lorsque des travaux sont réellement engagés. Mais il ne permet pas, à lui seul, de relouer immédiatement un logement non conforme.
Pour le bailleur, la priorité est de vérifier la classe DPE, la règle applicable au bail envisagé, la réalité des travaux et les preuves disponibles. Pour le locataire, la priorité est d’obtenir le DPE, de demander la mise en conformité par écrit et de conserver les éléments permettant de saisir la commission de conciliation ou le juge.
Dans les deux cas, le sujet ne se résume pas à une étiquette énergétique. Il faut regarder le bail, la date de signature ou de renouvellement, la copropriété, les travaux possibles, les courriers échangés et le calendrier législatif réel.
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