La résiliation du marché à forfait en droit de la construction : l’articulation entre l’article 1794 du code civil et le droit commun de la résiliation pour inexécution
Le marché à forfait constitue une figure centrale du droit de la construction immobilière, définie par l’article 1793 du code civil comme le contrat par lequel un architecte ou un entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage déterminé moyennant un prix convenu à l’avance et intangible. Ce mécanisme, hérité du code de 1804, fait peser sur l’entrepreneur l’aléa économique de l’opération tout en garantissant au maître de l’ouvrage une prévisibilité financière absolue. La contrepartie de cette rigidité réside dans la faculté offerte au maître de l’ouvrage par l’article 1794 du même code de résilier unilatéralement le contrat, sans motif, moyennant un dédommagement intégral de l’entrepreneur.
Or, cette faculté de résiliation ad nutum ne saurait épuiser les voies de droit ouvertes au maître de l’ouvrage confronté à une inexécution imputable à l’entrepreneur. La question de l’articulation entre l’article 1794 et le droit commun de la résiliation pour inexécution, régi par les articles 1224 et suivants du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle récente dont la portée pratique est considérable. Par trois arrêts rendus en moins de dix-huit mois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions d’exercice respectives de ces deux régimes et leurs conséquences indemnitaires.
La présente analyse se propose d’examiner le cadre juridique de la résiliation du marché à forfait au regard des derniers développements jurisprudentiels, en distinguant le fondement légal de la prérogative offerte au maître de l’ouvrage (I) des conséquences indemnitaires qui en découlent selon le fondement retenu (II).
I. Le fondement dual de la résiliation du marché à forfait par le maître de l’ouvrage
A. La résiliation ad nutum de l’article 1794 : une faculté discrétionnaire mais onéreuse
Aux termes de l’article 1794 du code civil, « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». Ce texte confère au maître de l’ouvrage un droit potestatif de résiliation unilatérale, qui ne requiert ni faute de l’entrepreneur, ni mise en demeure préalable, ni motivation particulière. La doctrine y voit une contrepartie logique à l’intangibilité du prix forfaitaire consacrée par l’article 1793 du code civil, aux termes duquel « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix » sauf autorisation écrite.
Cette faculté de rupture unilatérale poursuit une finalité économique précise. Elle permet au maître de l’ouvrage de se dégager d’un projet devenu inopportun sans avoir à établir une quelconque défaillance de son cocontractant. En cela, elle se distingue fondamentalement de la résolution pour inexécution, laquelle suppose la démonstration d’un manquement suffisamment grave. Par ailleurs, le caractère forfaitaire du prix interdit à l’entrepreneur de réclamer un supplément en cours de chantier et justifie, en symétrie, que le maître de l’ouvrage assume le coût de sa renonciation.
Le dédommagement prévu par l’article 1794 couvre trois postes distincts : les dépenses engagées par l’entrepreneur, la valeur des travaux déjà exécutés et le gain manqué. Il s’agit d’une indemnisation intégrale du préjudice subi par l’entrepreneur du fait de la rupture anticipée du contrat, calculée de manière à le replacer dans la situation qui aurait été la sienne si le marché avait été mené à son terme. Cette obligation de dédommagement intégral constitue le prix de la liberté de résiliation accordée au maître de l’ouvrage. En conséquence, l’exercice de cette faculté ne peut être qualifié de fautif par principe.
La Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 8 janvier 2026 publié au Bulletin, que la clause prévoyant une indemnité forfaitaire de résiliation dans un contrat de construction de maison individuelle ne s’analyse pas en une clause pénale mais en une clause de dédit lorsqu’elle autorise le maître de l’ouvrage à se délier du contrat moyennant le paiement d’un pourcentage du prix convenu. En l’espèce, des maîtres de l’ouvrage avaient renoncé à leur projet de construction avant le démarrage du chantier et le contrat prévoyait une indemnité de dix pour cent du prix. La cour d’appel de Paris avait requalifié cette stipulation en clause pénale pour en modérer le montant. La troisième chambre civile casse cette décision au motif que « la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération » (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, Publié au Bulletin). Lien vers la décision.
Cette décision est d’une importance pratique considérable pour les professionnels de la construction. Elle signifie que les clauses de dédit stipulées dans les contrats de construction de maison individuelle, lorsqu’elles sont conçues comme la contrepartie de la faculté de résiliation unilatérale offerte au maître de l’ouvrage, échappent au pouvoir de modération du juge prévu par l’article 1231-5 du code civil. Le juge ne peut ni réduire ni augmenter l’indemnité conventionnellement fixée. En cela, la clause de dédit se distingue radicalement de la clause pénale qui, selon l’article 1231-5 précité, « a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation » et peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lien vers l’article 1231-5 du code civil.
B. L’articulation avec le droit commun de la résiliation pour inexécution : l’apport de l’arrêt du 25 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une contribution majeure à la théorie générale de la résiliation du marché à forfait. La Cour y énonce, dans un attendu de principe destiné à la publication au Bulletin, que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin). Lien vers la décision.
En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait confié la réalisation du lot plomberie d’un magasin à un entrepreneur, puis avait résilié le contrat en invoquant des retards, malfaçons et un abandon de chantier. La cour d’appel de Papeete avait accueilli la demande d’indemnisation de l’entrepreneur au titre du gain manqué en retenant que la résiliation d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire, sans que le maître de l’ouvrage ait à alléguer une faute de l’entrepreneur. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1794 du code civil.
Le raisonnement de la Cour s’articule en deux temps. Elle rappelle d’abord que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement et que la gravité du comportement d’une partie peut justifier que l’autre y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls. Elle énonce ensuite le principe selon lequel l’article 1794 ne constitue pas un régime exclusif : le maître de l’ouvrage confronté à une inexécution imputable à l’entrepreneur peut choisir de résilier le contrat sur le fondement du droit commun plutôt que sur celui de l’article 1794.
Cette articulation est lourde de conséquences pratiques. Lorsque le maître de l’ouvrage résilie le contrat sur le fondement du droit commun pour inexécution imputable à l’entrepreneur, il n’est pas tenu de l’obligation de dédommagement intégral prévue par l’article 1794. Il peut au contraire solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause la défaillance de son cocontractant. La distinction entre les deux fondements conditionne donc l’économie même de l’opération de résiliation.
Par ailleurs, dans un arrêt du 26 juin 2025, la troisième chambre civile avait déjà précisé que le maître de l’ouvrage n’est tenu de dédommager l’entrepreneur du profit qu’il pouvait escompter de l’exécution intégrale du marché à forfait que dans le cas où le contrat a été résilié par sa seule volonté en vertu de l’article 1794 du code civil, et non lorsque la résiliation est intervenue sur le fondement du droit commun pour inexécution (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-23.942). Lien vers la décision.
La Cour avait également censuré l’arrêt d’appel au motif qu’il avait fait application de l’article 1794 sans avoir constaté le caractère forfaitaire du marché, rappelant ainsi que l’article 1794 ne s’applique qu’aux marchés conclus à prix forfaitaire. Cette exigence de qualification préalable du contrat est essentielle : un marché sur devis, un marché à prix unitaire ou un marché en régie échappent au champ d’application de l’article 1794.
II. Les conséquences indemnitaires variables selon le fondement de la résiliation
A. L’étendue du dédommagement selon le régime applicable
Le choix du fondement de la résiliation détermine l’étendue des obligations financières du maître de l’ouvrage à l’égard de l’entrepreneur. Lorsque la résiliation intervient sur le fondement de l’article 1794, le maître de l’ouvrage est tenu de dédommager l’entrepreneur de l’intégralité de ses dépenses, de la valeur des travaux exécutés et du bénéfice net qu’il aurait retiré de l’achèvement du chantier. Ce dédommagement, que la doctrine qualifie parfois d’indemnité de dédit, constitue la contrepartie financière de la faculté de résiliation discrétionnaire.
En revanche, lorsque la résiliation est fondée sur le droit commun de l’inexécution, c’est l’entrepreneur défaillant qui est tenu de réparer le préjudice causé au maître de l’ouvrage. Ce préjudice peut inclure le surcoût résultant de l’intervention d’un nouvel entrepreneur pour achever les travaux, les frais de démolition ou de reprise des ouvrages mal exécutés, le préjudice de jouissance lié au retard dans la livraison de l’ouvrage et les pénalités de retard contractuellement stipulées. La perspective indemnitaire est ainsi radicalement inversée selon le fondement retenu.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans l’arrêt du 25 juin 2026 que la cour d’appel avait commis une erreur de droit en retenant que le maître de l’ouvrage était tenu de dédommager l’entrepreneur du gain manqué indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier. En statuant ainsi, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1794 du code civil en s’abstenant de rechercher si les fautes reprochées à l’entrepreneur n’étaient pas exclusives de toute réparation. En conséquence, il incombe au juge du fond, saisi d’une demande d’indemnisation fondée sur l’article 1794, de vérifier si l’entrepreneur n’a pas commis une faute de nature à priver cette demande de fondement.
Cette solution rejoint la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation selon laquelle l’entrepreneur ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1794 lorsqu’il a lui-même manqué à ses obligations contractuelles. La faute de l’entrepreneur, lorsqu’elle est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de ce dernier, fait obstacle à toute indemnisation au titre de l’article 1794. Cette règle, désormais clairement affirmée dans l’arrêt du 25 juin 2026, constitue un tempérament essentiel à la rigueur apparente du régime de l’article 1794.
L’arrêt du 8 janvier 2026 précité avait déjà illustré cette distinction dans le contexte particulier du contrat de construction de maison individuelle. La Cour y avait jugé que l’indemnité forfaitaire de résiliation prévue par le contrat, calculée à hauteur de dix pour cent du prix convenu, ne constituait pas une clause pénale susceptible de modération judiciaire mais une clause de dédit, en ce qu’elle ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage mais constituait la contrepartie conventionnelle de sa faculté de renonciation unilatérale (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, précité).
L’article 1226 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification en cas d’inexécution suffisamment grave. Cette faculté de résolution unilatérale par notification coexiste avec la faculté de résiliation de l’article 1794, sans que l’une n’exclue l’autre. Il appartient au maître de l’ouvrage de déterminer, en fonction des circonstances de l’espèce et de la nature des manquements imputables à l’entrepreneur, le fondement le plus approprié à la défense de ses intérêts.
B. L’office du juge dans la qualification du fondement de la résiliation
La qualification du fondement de la résiliation constitue un enjeu contentieux majeur, car elle détermine l’issue financière du litige. Il appartient au juge du fond de restituer aux faits leur exacte qualification juridique, sans être lié par celle proposée par les parties. L’arrêt du 25 juin 2026 illustre avec netteté cette exigence : la cour d’appel de Papeete avait qualifié la résiliation d’unilatérale sur le fondement de l’article 1794, alors même que le maître de l’ouvrage invoquait des manquements imputables à l’entrepreneur. La Cour de cassation censure cette qualification erronée et rappelle que le juge doit rechercher si la résiliation n’est pas justifiée par des manquements contractuels exclusifs de l’application de l’article 1794.
De même, dans l’arrêt du 26 juin 2025, la Cour de cassation avait censuré la cour d’appel de Bordeaux pour avoir condamné les maîtres de l’ouvrage au paiement du solde du marché sur le fondement de l’article 1794 sans avoir préalablement constaté le caractère forfaitaire du prix. La Cour rappelle ainsi que l’article 1794 ne trouve à s’appliquer que si le marché présente un caractère forfaitaire au sens de l’article 1793 du code civil, c’est-à-dire si le prix a été déterminé de manière globale et définitive ab initio, sans référence à des prix unitaires ou à un bordereau de quantités. En l’absence de marché à forfait, seule la résiliation de droit commun peut être invoquée.
Cette exigence de qualification préalable impose au praticien une vigilance particulière lors de la rédaction des contrats de construction. La distinction entre le marché à forfait et le marché sur devis, parfois ténue dans les faits, emporte des conséquences considérables sur le régime de la résiliation. Le marché à forfait se caractérise par la détermination d’un prix global et forfaitaire pour l’ensemble des travaux convenus, indépendamment des quantités réellement mises en oeuvre. Le marché sur devis, en revanche, repose sur un prix déterminé à partir de prix unitaires appliqués à des quantités estimatives, le prix définitif étant arrêté après mesurage des ouvrages effectivement réalisés.
Par ailleurs, le juge doit également qualifier la nature de la clause stipulant une indemnité de résiliation. Distinguer la clause pénale de la clause de dédit est essentiel car, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la clause pénale peut être modérée par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil tandis que la clause de dédit, qui constitue le prix de la faculté de résiliation unilatérale, échappe à tout pouvoir de modération judiciaire. Le critère de distinction réside dans la fonction assignée à la clause : sanctionner l’inexécution d’une obligation pour la clause pénale, ou constituer la contrepartie d’une faculté de désengagement pour la clause de dédit.
La Cour de cassation précise, dans cet arrêt du 8 janvier 2026, qu’une clause qui « ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage » ne peut s’analyser en une clause pénale. En conséquence, la qualification de clause de dédit s’impose dès lors que l’indemnité stipulée est la contrepartie d’une faculté offerte au débiteur de se soustraire à l’exécution de son obligation, et non la sanction d’un manquement contractuel. Le juge ne peut alors ni réduire ni augmenter cette indemnité, quand bien même elle apparaîtrait excessive ou dérisoire au regard du préjudice effectivement subi.
Cette immunité judiciaire de la clause de dédit a des répercussions directes sur la pratique contractuelle. Lors de la négociation d’un contrat de construction à forfait, l’attention des parties doit se porter sur la qualification de la clause de résiliation et sur la détermination du taux de l’indemnité de dédit. Un taux excessif, bien que non modérable par le juge, pourrait néanmoins être jugé constitutif d’une clause abusive dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sur le fondement du code de la consommation. En revanche, entre professionnels, le principe de liberté contractuelle prévaut et les parties sont libres de fixer le montant de l’indemnité de dédit.
Des lors, la rédaction des clauses de résiliation dans les marchés de travaux privés doit distinguer expressément, d’une part, la faculté de résiliation ad nutum assortie d’une clause de dédit et, d’autre part, la résiliation pour inexécution pouvant être assortie d’une clause pénale. À défaut d’une telle distinction, le juge pourrait être conduit à requalifier la clause et à en modérer le montant, privant ainsi le constructeur de la sécurité juridique qu’il recherchait.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne ainsi d’une volonté de clarification et de rationalisation du régime de la résiliation du marché à forfait. En distinguant nettement les deux fondements de résiliation, en précisant leurs conditions d’application respectives et en clarifiant le régime des clauses indemnitaires, la Cour de cassation offre aux praticiens du droit de la construction un cadre d’analyse sécurisé, propre à éclairer tant la rédaction contractuelle que la conduite du contentieux.
Conclusion
L’articulation entre l’article 1794 du code civil et le droit commun de la résiliation pour inexécution, telle que précisée par la troisième chambre civile dans ses arrêts des 8 janvier 2026 et 25 juin 2026, consacre la coexistence de deux régimes de résiliation distincts, dont le choix détermine l’issue financière du litige. Le maître de l’ouvrage qui résilie le marché de sa seule volonté, sans alléguer de manquement de l’entrepreneur, est tenu au dédommagement intégral prévu par l’article 1794. Celui qui résilie en raison d’une inexécution imputable à l’entrepreneur peut, en revanche, se placer sur le terrain du droit commun et solliciter des dommages et intérêts sans être tenu de dédommager l’entrepreneur défaillant. En tout état de cause, la qualification préalable du contrat comme marché à forfait et celle de la clause indemnitaire comme clause pénale ou clause de dédit conditionnent l’application respective de ces régimes et l’étendue des pouvoirs du juge.
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