Depuis l’annonce gouvernementale du 23 avril 2026 sur un nouveau projet de loi logement, beaucoup de proprietaires et de locataires se posent la meme question : peut-on relouer une passoire thermique si des travaux sont prevus ? Le sujet est sensible parce qu’il touche directement les logements classes F ou G au DPE, les logements vacants, les loyers, les travaux impossibles en copropriete et les recours du locataire lorsque le bail porte sur un logement energetiquement indecent.

La reponse doit etre prudente. Au 27 avril 2026, l’annonce du Gouvernement ne remplace pas encore la loi applicable. Le droit positif reste celui de l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, avec un calendrier fixe et des recours judiciaires deja ouverts. Le projet annonce peut changer certaines conditions de remise sur le marche, notamment pour des logements F ou G vacants lorsque des travaux sont engages dans des delais courts, mais il faudra attendre le texte depose, son vote et ses decrets eventuels pour savoir exactement ce qui sera permis.¹

L’enjeu pratique est donc double. Pour un proprietaire bailleur, il ne faut pas remettre un logement sur le marche en croyant qu’une annonce politique suffit a neutraliser les sanctions. Pour un locataire, il ne faut pas renoncer a agir parce qu’un projet de loi est annonce. En l’etat, un logement classe G, ou un logement qui ne respecte pas les seuils de decence energetique applicables, peut encore justifier une mise en demeure, une demande de travaux, une diminution de loyer ou une action devant le juge.

Le droit applicable aujourd’hui : DPE G, F puis E

Le calendrier actuel est clair pour la France metropolitaine. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classes G au diagnostic de performance energetique sont consideres comme non decents lorsqu’ils sont mis en location, renouveles ou reconduits tacitement. Les logements classes F doivent suivre a compter du 1er janvier 2028. Les logements classes E sont vises a partir du 1er janvier 2034.²

Cette regle ne concerne pas seulement la premiere signature du bail. Elle peut aussi devenir decisive lors du renouvellement ou de la reconduction tacite. C’est un point que les locataires sous-estiment souvent : un bail signe avant 2025 ne rend pas automatiquement le logement intouchable pour toujours. Il faut regarder la date de signature, la date de reconduction, la classe DPE, le type de location et les exceptions eventuelles.

Le DPE doit etre valide. Il doit etre remis dans le dossier de diagnostic technique et il doit correspondre au logement loue. Un DPE ancien, absent, incoherent ou portant seulement sur l’immeuble peut ouvrir une discussion probatoire. Le locataire peut demander le diagnostic au bailleur ou a l’agence, notamment pour verifier la decence energetique lors de la reconduction du bail. Le bailleur, lui, doit pouvoir prouver que le logement respecte le niveau minimal requis.

Il faut aussi distinguer deux sujets. Le gel du loyer des logements F ou G n’est pas exactement la meme chose que l’interdiction de louer. Un logement peut etre concerne par une interdiction d’augmentation ou de revision du loyer, sans que le bail soit immediatement nul. A l’inverse, un logement devenu non decent peut justifier une action judiciaire plus lourde, avec demande de travaux et consequences financieres.

Ce que le projet de loi annonce pourrait changer

Le communique gouvernemental du 23 avril 2026 indique que le projet de loi vise notamment a remettre sur le marche des logements F et G aujourd’hui vacants pour des raisons energetiques, a condition d’engager des travaux dans des delais courts.¹ La presse a repris l’objectif politique : maintenir ou remettre sur le marche plusieurs centaines de milliers de logements d’ici 2028.³

Cet element est important, mais il ne suffit pas a autoriser aujourd’hui une relocation sans controle. Une intention gouvernementale n’est pas une derogation applicable. Tant que le texte n’est pas adopte, le bailleur reste expose au cadre actuel. Il doit donc eviter trois erreurs.

Premiere erreur : signer un bail en promettant oralement des travaux, sans calendrier, sans devis, sans clause claire et sans verifier la classe DPE. Deuxieme erreur : presenter le projet de loi comme deja vote pour convaincre un locataire d’accepter un logement G. Troisieme erreur : penser que la copropriete, le cout des travaux ou la difficulte technique suffisent automatiquement a supprimer tout risque.

Si le futur texte cree une possibilite de relocation sous condition de travaux, il faudra verifier les conditions exactes : logements concernes, seuil DPE, nature des travaux, delai d’execution, preuve a fournir, controle administratif, consequence si les travaux ne sont pas faits, droit du locataire pendant la periode transitoire. Ce sont ces points qui determineront le vrai risque contentieux.

Locataire : quels recours si le logement est une passoire thermique ?

Le locataire doit commencer par obtenir ou verifier le DPE. Il faut regarder la date du diagnostic, la classe energetique, la consommation indiquee, la surface retenue, l’adresse exacte et les eventuelles recommandations de travaux. Si le DPE est absent, il faut le demander par ecrit au bailleur ou a l’agence.

Ensuite, il faut envoyer une mise en demeure factuelle. Elle doit rappeler la classe DPE, la date du bail ou de la reconduction, les textes applicables, les difficultes concretes dans le logement et la demande precise : communication du DPE, calendrier de travaux, mise en conformite, diminution ou suspension du loyer selon le cas. La lettre doit rester sobre. Le but est de constituer une preuve exploitable devant le juge.

Si le bailleur ne repond pas, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, lorsqu’un logement ne satisfait pas aux caracteristiques de decence, de determiner les travaux a realiser et de reduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement, avec des consequences sur la duree du bail dans certaines hypotheses.⁴ Le ministere rappelle egalement que le bailleur qui met en location un logement non decent s’expose a des demandes de travaux, de diminution de loyer ou de suspension de perception du loyer.⁵

En pratique, le dossier du locataire doit contenir le bail, les quittances, le DPE, les echanges avec l’agence, les photographies, les factures d’energie, les attestations utiles, les constats eventuels et un tableau des loyers payes. Si le logement presente aussi des problemes de chauffage, d’humidite, d’aeration ou de securite, il faut les traiter separement, car ils peuvent renforcer le dossier de decence.

Le locataire ne doit pas arreter seul de payer le loyer sans strategie. Une suspension judiciaire se demande au juge. Une retenue unilaterale peut exposer a un commandement de payer et a une procedure d’expulsion. La voie la plus solide consiste a documenter, mettre en demeure, puis saisir le juge des contentieux de la protection si le bailleur ne regularise pas.

Bailleur : peut-on relouer un logement F ou G en promettant des travaux ?

Pour l’instant, la promesse de travaux ne suffit pas a effacer l’obligation de delivrer un logement decent. Le bailleur doit raisonner en deux temps. D’abord, le logement peut-il legalement etre loue aujourd’hui au regard de sa classe DPE et de la date du bail ? Ensuite, si le projet de loi est adopte, existe-t-il une derogation precise qui s’applique a ce logement ?

Un bailleur prudent doit conserver les devis, les diagnostics, les votes de copropriete, les demandes faites au syndic, les refus eventuels, les preuves d’impossibilite technique et le calendrier des travaux. Ces pieces seront utiles si le locataire conteste ou si le bailleur invoque des diligences deja accomplies.

La copropriete est souvent le point dur. Certains travaux dependent des parties communes : isolation, toiture, facade, chauffage collectif, ventilation. Le bailleur d’un lot ne maitrise pas toujours seul le calendrier. Mais cette difficulte ne dispense pas de prouver ce qui a ete demande, vote, refuse ou reporte. Un simple argument general sur la copropriete ne suffit pas.

Le bailleur doit aussi surveiller le loyer. Les logements classes F ou G peuvent etre soumis au gel des loyers. Une revision annuelle, une majoration a la relocation ou une hausse au renouvellement peut etre contestee si les conditions legales ne sont pas reunies. L’annonce du projet de loi ne securise pas les augmentations passees ou futures.

Paris et Ile-de-France : pourquoi le risque est plus fort

A Paris et en Ile-de-France, la question DPE se combine avec une tension locative tres forte. Beaucoup de petites surfaces, de logements anciens, de coproprietes complexes et de baux reconduits sont concernes. C’est aussi un territoire ou les locataires sont plus attentifs au montant du loyer, au complement de loyer, au chauffage, aux charges et aux annonces mentionnant la classe energetique.

Pour un logement situe a Paris, le dossier doit etre lu avec trois niveaux de controle. Le premier est la decence energetique : classe DPE, date du bail, reconduction, travaux. Le deuxieme est le loyer : gel des loyers F ou G et eventuel encadrement du loyer de reference majore. Le troisieme est le tribunal competent : en cas de litige, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble sera en principe saisi.

En proche couronne, il faut verifier la commune, le type de bail et les regles locales qui peuvent s’ajouter : permis de louer dans certains secteurs, arrete d’insalubrite, obligations de copropriete, ou dispositifs locaux d’encadrement. Un dossier DPE n’est donc pas seulement une question energetique. C’est souvent un contentieux locatif complet.

Les pieces a reunir avant d’agir

Le locataire doit reunir le bail, le DPE, l’etat des lieux, les quittances, les annonces, les courriers, les factures d’energie, les photos et les preuves des demandes deja faites. Il doit aussi noter les dates : signature, entree dans les lieux, reconduction, renouvellement, demande de DPE, reponse du bailleur.

Le bailleur doit reunir le DPE, les diagnostics complementaires, les devis, les factures, les proces-verbaux d’assemblee generale, les echanges avec le syndic, les preuves de demandes de subventions, les courriers adresses au locataire et le calendrier previsionnel de travaux. Si le bien est vacant, il faut eviter toute annonce de location juridiquement fragile.

Dans les deux cas, il faut faire attention au vocabulaire. Un projet de loi n’est pas une loi. Une renovation envisagee n’est pas une mise en conformite. Un DPE collectif ne remplace pas toujours un DPE individuel. Une impossibilite temporaire de travaux ne supprime pas automatiquement les droits du locataire.

Quelle strategie adopter maintenant ?

Pour le locataire, la strategie consiste a demander le DPE, qualifier le manquement, mettre en demeure, puis saisir le juge si le bailleur ne propose pas de solution serieuse. Si le logement est deja occupe, il faut aussi verifier la date de reconduction du bail. Si une augmentation de loyer a ete appliquee sur un logement F ou G, elle doit etre controlee.

Pour le bailleur, la strategie consiste a ne pas attendre le vote du projet de loi pour securiser le dossier. Il faut commander ou actualiser le DPE, verifier la possibilite de louer, demander des devis, documenter les obstacles, eviter les clauses vagues et ne pas promettre au locataire un regime qui n’existe pas encore. Si le logement est en copropriete, les demandes au syndic doivent etre formalisees.

Le meilleur angle n’est pas de chercher une faille abstraite dans le DPE. C’est de construire un dossier de preuve. Le locataire doit montrer que le logement n’est pas conforme et que le bailleur ne regularise pas. Le bailleur doit montrer qu’il respecte le cadre applicable ou qu’il a engage les diligences utiles dans les conditions prevues par la loi.

La vraie nouveaute du printemps 2026 est politique : le Gouvernement veut rouvrir le debat sur la remise sur le marche des logements F et G. Mais le contentieux, lui, se joue aujourd’hui sur les textes en vigueur, la date du bail, la classe DPE, les travaux reels et les preuves disponibles.

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