Le statut des baux commerciaux organise un équilibre protecteur entre la stabilité requise par le commerçant et la préservation des prérogatives du propriétaire des murs. Si le bailleur dispose du droit discrétionnaire de refuser le renouvellement du contrat de bail à son expiration, il s’expose en principe à l’obligation de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé par la perte de son fonds. Cette compensation financière, fixée judiciairement, atteint régulièrement des montants élevés susceptibles de compromettre la rentabilité ou la viabilité de l’actif immobilier.
Pour corriger cette rigueur économique, le législateur a prévu un mécanisme de correction dénommé le droit de repentir. Codifié à l’article L. 145-58 du Code de commerce, ce droit permet au bailleur, sous certaines conditions strictes, de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant tardivement le renouvellement du bail. Cette faculté constitue une exception notable au principe de l’irrévocabilité des actes unilatéraux, mais son exercice génère de vifs contentieux entre les parties. L’intervention d’un avocat en bail commercial à Paris s’avère indispensable pour sécuriser cette étape décisive.
Le contentieux lié au repentir se concentre sur la réunion des critères légaux d’exercice, la nature du nouveau bail proposé et le règlement des frais de justice générés par la procédure d’éviction avortée. L’analyse de la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des tribunaux judiciaires permet de préciser les contours et les pièges de cette prérogative unilatérale.
I. Les conditions de fond et de forme de l’exercice du repentir du bailleur
A. L’occupation effective des lieux et l’absence de réinstallation du preneur
L’exercice du droit de repentir par le propriétaire n’est pas absolu et dépend étroitement de la situation matérielle et contractuelle du locataire. L’article L. 145-58 du Code de commerce dispose que ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Ces deux exigences légales sont cumulatives et s’apprécient à la date de notification du repentir par le bailleur.
La première condition impose le maintien physique et juridique du locataire dans les locaux loués. Si le locataire a déjà libéré les lieux, restitué les clés ou s’il a été expulsé, le bailleur perd définitivement sa faculté de repentir. La jurisprudence considère que le maintien dans les lieux s’entend d’une occupation effective ou, à tout le moins, de la conservation de la jouissance exclusive des locaux par le preneur, même si l’activité commerciale y est temporairement suspendue.
La seconde condition, relative à l’absence de réinstallation, s’avère plus complexe et suscite de nombreuses difficultés probatoires. La réinstallation se caractérise par la conclusion d’un nouveau bail commercial ou l’acquisition d’un local destiné à accueillir l’activité précédemment exploitée dans les lieux évincés. La jurisprudence exige que le preneur démontre un engagement ferme et irrévocable envers un tiers, matérialisé par exemple par une promesse synallagmatique de vente ou un contrat de bail définitif.
Les tribunaux apprécient avec une grande rigueur le caractère certain de cette réinstallation. Dans une décision récente, la cour d’appel de Rennes a examiné les contestations d’un preneur relatives aux conditions de validité d’un repentir signifié par une caisse régionale de crédit agricole [[CA Rennes, 5ème Chambre, 1er octobre 2025, n° 24/06443, https://www.courdecassation.fr/decision/68de071a1bc19e7640ea3df9 : « l’exercice par la Caisse Régionale de Crédit Agricole de son droit de repentir suppose de vérifier si les conditions suspensives d’une promesse de bail commercial consentie au preneur avec un tiers étaient réalisées avant la notification du repentir. ».]]. Cet arrêt démontre que l’existence d’une simple promesse de bail soumise à conditions suspensives non encore réalisées à la date du repentir ne suffit pas à caractériser la réinstallation définitive du preneur, préservant ainsi la validité de l’option exercée par le bailleur. La charge de la preuve de la réinstallation repose exclusivement sur le locataire, qui doit produire des pièces justificatives précises.
B. Le délai de quinzaine et le caractère irrévocable du repentir
La temporalité de l’exercice du droit de repentir est encadrée par un délai de forclusion particulièrement strict. Le bailleur peut exercer son repentir à tout moment au cours de la procédure d’expertise ou d’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision judiciaire fixant cette indemnité est passée en force de chose jugée.
Le point de départ de ce délai de quinze jours dépend du type de décision et des voies de recours exercées. La décision passe en force de chose jugée lorsqu’elle n’est plus susceptible d’un recours suspensif d’exécution, c’est-à-dire à l’expiration des délais d’appel pour un jugement de première instance ou dès le prononcé de l’arrêt pour une cour d’appel. Les praticiens doivent faire preuve d’une vigilance extrême dans le calcul de ces délais pour éviter la déchéance du droit de repentir.
Cette règle temporelle est rappelée par le tribunal judiciaire du Mans dans un jugement récent [[TJ Le Mans, Chambre 1, 27 février 2025, n° 23/02945, https://www.courdecassation.fr/decision/67c0dcee6942c6b53b69e5b1 : « Selon l’article L 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail… ».]]. Cette décision confirme que le respect scrupuleux du délai de quinze jours est une condition d’ordre public dont la méconnaissance entraîne l’irrecevabilité du repentir et l’obligation d’acquitter l’indemnité d’éviction fixée.
Par ailleurs, l’article L. 145-59 du Code de commerce consacre le principe de l’irrévocabilité du repentir. Une fois notifié au locataire par acte de commissaire de justice, le droit de repentir lie définitivement le bailleur. Ce dernier ne peut plus se rétracter, renoncer au renouvellement ou tenter d’évincer à nouveau le locataire pour les mêmes motifs. Cette irrévocabilité protège le locataire contre les revirements d’opinion du propriétaire et stabilise la relation contractuelle en forçant le renouvellement du bail.
II. Les effets du repentir : le renouvellement forcé et la prise en charge des frais de justice
A. L’automatisme du renouvellement et la prohibition d’une modification unilatérale du bail
L’effet principal de l’exercice du droit de repentir est l’obligation de consentir au renouvellement du bail commercial expiré. Ce renouvellement s’opère de manière automatique et rétroactive, replaçant les parties dans une situation contractuelle identique à celle qui existait avant le refus de renouvellement.
Cependant, le bailleur ne saurait profiter de l’exercice de son repentir pour imposer au preneur des modifications unilatérales des clauses et conditions du bail d’origine. La Cour de cassation censure fermement les tentatives des propriétaires d’insérer de nouvelles contraintes ou d’altérer l’équilibre contractuel lors de la notification du repentir.
La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe directeur essentiel en la matière [[Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-18.218, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca680907682f519d8e2476 : « l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer. ».]]. Dans cette affaire, la haute juridiction a jugé que le repentir ne pouvait s’accompagner d’une modification des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé. Le contrat doit être renouvelé aux clauses et conditions du bail antérieur, seul le montant du loyer pouvant être débattu judiciairement en cas de désaccord persistant entre les parties.
La date d’effet du bail renouvelé par l’effet du repentir coïncide avec la date de notification de cet acte au locataire. Cette solution est illustrée par une décision du tribunal judiciaire de Saint-Etienne relative à un litige entre un propriétaire et un exploitant de restauration rapide [[TJ Saint-Etienne, 1ère Chambre civile, 4 février 2025, n° 23/02699, https://www.courdecassation.fr/decision/67a522d8e6367a63fbf413bf : « le tribunal dit que le bail commercial conclu entre M. [D] [I] et la SARL Ark Snack Paradisio a été renouvelé à compter du 22 mars 2024, date de notification du repentir par lettre recommandée… ».]]. Cette décision démontre que le contrat reprend immédiatement ses effets, mettant fin à la situation précaire d’indemnité d’occupation dans laquelle se trouvait le preneur depuis l’expiration du bail précédent.
B. La prise en charge des frais de l’instance par le bailleur et le contrôle judiciaire de l’équité
L’exercice du droit de repentir libère le bailleur de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction, mais lui impose en contrepartie une obligation financière stricte : supporter l’intégralité des frais de l’instance. L’article L. 145-58 du Code de commerce pose cette charge comme une condition indissociable de la validité du repentir.
Les frais de l’instance englobent les dépens de la procédure judiciaire, notamment les frais d’expertise immobilière ordonnée pour évaluer le préjudice d’éviction, ainsi que les frais non compris dans les dépens, communément compensés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le locataire se prévaut souvent de cette obligation légale pour réclamer le remboursement intégral des honoraires d’avocat et de conseil qu’il a dû exposer tout au long de la procédure d’éviction.
Toutefois, les tribunaux judiciaires exercent un contrôle de proportionnalité et d’équité sur le montant de ces frais, refusant de valider des demandes de remboursement excessives ou injustifiées. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rendu sur ce point un jugement remarquable précisant l’office du juge [[TJ Bordeaux, 5ème Chambre civile, 18 novembre 2025, n° 24/02155, https://www.courdecassation.fr/decision/6975ab1dcdc6046d47a13634 : « l’article L. 145-58 du Code de commerce n’a pas nécessairement vocation à couvrir l’intégralité des frais d’instance exposés par le preneur, qui dépendent des choix exclusifs effectués par celui-ci, sauf à priver de tout caractère effectif le droit de repentir reconnu au bailleur si ces frais devaient se révéler excessifs. ».]].
Par cette motivation rigoureuse, les juges bordelais limitent l’obligation de remboursement à une somme forfaitaire équitable, en l’espèce fixée à 6.000 euros, en soulignant que le droit de repentir perdrait son utilité économique et son efficacité pratique si le bailleur était systématiquement contraint de régler des frais d’avocat disproportionnés choisis unilatéralement par le locataire. Cette jurisprudence pragmatique permet de maintenir un équilibre financier raisonnable entre les parties, évitant que les frais d’instance ne se substituent de fait à l’indemnité d’éviction éludée.
Conclusion
Le droit de repentir de l’article L. 145-58 du Code de commerce constitue un outil de gestion stratégique indispensable pour le bailleur commercial confronté à l’évaluation d’une lourde indemnité d’éviction du bail commercial. Son exercice permet de faire échec aux conséquences financières d’un refus de renouvellement initialement mal calibré. Néanmoins, l’automatisme du renouvellement aux conditions antérieures rappelé par la Cour de cassation et la prise en charge des frais de l’instance modérés par les juges du fond exigent une rigueur procédurale absolue. Les parties doivent apprécier avec précision la réunion des critères d’occupation et de réinstallation avant de notifier cet acte irrévocable, sous peine de s’exposer à une nullité de la procédure ou à des condamnations accessoires significatives.
A propos de l’auteur :
Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires et les locataires de locaux commerciaux dans la gestion de leurs baux et de leurs contentieux locatifs. Spécialisé en droit immobilier et commercial à Paris, le cabinet sécurise les procédures de congé, de renouvellement et l’exercice du droit de repentir pour préserver les intérêts patrimoniaux et commerciaux de ses clients.
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